增值稅征免年限2年

A. 賣房合同簽好了,增值稅從2年改成5年怎麼辦

賣房合同簽好後，增值稅從2年改成5年，屬於在通知發布之前完成的交易，則按照通知發布之前的執行。以成都為例，在發布之前簽訂的，增值稅征免年限按原政策執行；個人住房轉讓合同網簽時間在《通知》印發之日後的，按新政策執行。

《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》印發之日前已發生實際交易行為，但未及時完成合同網簽，符合以下情形的，視為已在《通知》印發之日前完成合同網簽，其增值稅繳納仍按之前政策執行：

1、通知印發之日前已簽訂房地產買賣合同並已為購房支付相關費用，具備合同網簽條件，但因客觀原因尚未完成合同網簽的，能提供支付購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行轉賬有效憑證（POS機購房簽購單、購房轉賬單等）；

2、對於人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人住房轉讓的，法律文書的生效日期在《通知》印發之日前的。

(1)增值稅征免年限2年擴展閱讀：

為貫徹落實「房住不炒」要求，進一步發揮稅收調節作用，成都市借鑒其他城市經驗，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。5年的起算時點以個人購買住房取得的不動產權證或契稅完稅證明上註明的時間按「孰先」原則確定。

B. 請問這段話「其中個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年」是什麼意思

將個人住房轉讓增值稅的征免時限由2年調整到5年，意思就是個人住房要購買滿5年之後，才能享受到免徵增值稅的優惠政策。這樣做的目的是要加大短線的交易成本，抑制投機性購房。

C. 購房2年以上免徵增值稅什麼意思

購房2年以上免徵增值稅意思是：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

(3)增值稅征免年限2年擴展閱讀：

在實際當中，商品新增價值或附加值在生產和流通過程中是很難准確計算的。因此，中國也採用國際上的普遍採用的稅款抵扣的辦法。即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額，然後扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現了按增值因素計稅的原則。

增值稅徵收通常包括生產、流通或消費過程中的各個環節，是基於增值額或價差為計稅依據的中性稅種，理論上包括農業各個產業領域（種植業、林業和畜牧業）、采礦業、製造業、建築業、交通和商業服務業等，或者按原材料采購、生產製造、批發、零售與消費各個環節。

D. 銷售滿2年的二手房免增值稅，滿2年從何時算起

答：《財政部、國家稅務總局、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）第三條第四款規定：「個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間。」《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）第二條對此進一步解釋道：「《通知》第三條第四款中規定的『契稅完稅證明上註明的時間』是指契稅完稅證明上註明的填發日期。」第三條規定：「納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證證明且二者所註明的時間不一致的，按照『孰先』的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上註明的時間早於契稅完稅證明上註明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上註明的時間早於房屋產權證上註明的時間的，以契稅完稅證明上註明的時間為購買房屋的時間。」因此，銷售滿2年的二手房免徵增值稅，從房產證或契稅完稅證明上註明的時間算起，這兩個日期適用孰先原則。

E. 購買二手房滿2年免增值稅，以什麼時間為界定標准

根據 國稅發【2005】172號《關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》「納稅人同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所註明的時間不一致的，按照「孰先」的原則確定購買房屋的時間。」
也就是說征稅標准，是以契稅完稅證明或房屋產權證的時間，以先取得的時間為准。

F. 房屋是否滿兩年，是否可以免增值稅！是整個樓盤，或者整棟樓，還是說看個體是否滿兩年

房屋滿兩年對外銷售免徵增值稅，是指個人購買滿兩年的房屋對外銷售，免徵增值稅，不是整個樓盤（未銷售）。

《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》：

五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

G. 滿兩年的房子增值稅是全免還是怎麼算的，和沒

財稅2016第36號文件附件三:五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。

H. 滿二年不滿五年的非普通住宅，怎麼算增值稅

等於（差額÷1.05）×5.6%。

1、增值稅有徵收和不徵收兩種。如果轉讓個人購買不滿2年的普通住宅，則業主需支付（全額÷1.05）×5.6%；不滿2年的非普通住宅，業主要交（全額÷1.05%）×5.6%；已滿2年的普通住宅則不需支付該稅；已滿2年的非普通住宅，業主要交（差額÷1.05）×5.6%。

2、契稅有1.5%和3%兩種。契稅徵收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標准為：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上,單套建築面積在140（含）平方米以下,實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優惠稅率，非普通住宅則按3%稅率徵收契稅。

3、個稅有20%和1%兩種。根據地稅局現行執行的政策，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

(8)增值稅征免年限2年擴展閱讀：

舉例：

二手商品房

甲購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，以65萬元出售給乙。那麼

（一）甲轉讓房屋需要交納的稅費為：

印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

增值稅=成交額×5.5%=65萬×5.5%=35750元

根據規定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。那麼，就該套房屋而言，其個稅將會有兩種演算法：

①按照20%征稅：（商品房及其他住房合理費用為：最高扣除限額為房屋原值的10%。）

個稅=（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20% =(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%萬=17185元

②按照1%征稅：

個稅=住房轉讓收入×1%=65萬×1%=6500元

如果按20%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為53260元；如果按1%徵收個稅，那麼，甲所需交納的稅費總額為42575元。

（二）乙購買房屋需要交納的稅費為：

由於該套房屋符合普通住宅條件，因此其契稅按1.5%的優惠稅率徵收。

契稅=成交額×1.5%=65萬×1.5%=9750元

印花稅=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元

乙所需交納的稅費總額為10075元。

I. 個人轉讓2年以上普通住房免徵增值稅，時間怎麼算

以房產證日期為准。規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

《財政部、國家稅務總局、建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）第三條第四款規定：「個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間。」

《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）第二條對此進一步解釋道：「《通知》第三條第四款中規定的『契稅完稅證明上註明的時間』是指契稅完稅證明上註明的填發日期。」

第三條規定：「納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證證明且二者所註明的時間不一致的，按照『孰先』的原則確定購買房屋的時間。

即房屋產權證上註明的時間早於契稅完稅證明上註明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上註明的時間早於房屋產權證上註明的時間的，以契稅完稅證明上註明的時間為購買房屋的時間。」

因此，銷售滿2年的二手房免徵增值稅，從房產證或契稅完稅證明上註明的時間算起，這兩個日期適用孰先原則。

(9)增值稅征免年限2年擴展閱讀：

房產過戶准備資料

(1)房地產轉移登記申請表；

(2)申請人身份證明；

賣方需要的材料：身份證原件及身份證復印件一份。如果是已婚的話需要結婚證原件及復印件一份、房產證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話，必須要先寫份委託書再去公正局公證，戶口本及復印件一份。

買方需要的材料：身份證原件及身份證復印件一份、戶口本及復印件，如果是單身的話，需要去市民政局開單身證明。

(3)房地產權利證書;

(4)有關行政機關行政決定書，房地產買賣合同書，(按規定需公證，應提交公證房地產買賣合同書)或經公證的房地產贈與書，或經公證房地產繼承證明文件，或房地產交換協議書，或房地產分割協議書；

(5)已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件；

(6)人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書;

(7)非法人企業、組織的房地產轉移，應提交其產權部門同意轉移的批准文件;

(8)行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批准文件和付清地價款證明;

(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產的，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書，付清地價款證明;

(10)屬於政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;

(11)拆遷補償的應提交拆遷補償協議書;

(12)房地產共有人同意轉移的意見書;

(13)收購或合並企業的，應提交有關部門的批准文件;

(14)國有企業之間或其他組織之間的房地產調撥的，

應提交有關部門的批准文件;

(15)法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。

J. 滿兩年和不滿兩年的增值稅怎麼算

房子不滿兩年，應該按照規定全額繳納增值稅。徵收率為5%，應繳增值稅=房價/（1+5%）*5%。

購買不滿2年的普通住宅和非普通住宅，都需要交納契稅、個人所得稅、增值稅及附加稅。如果是一套普通住宅，房產證下發未滿2年，所以增值稅及附加稅按5.6%繳納。shqianyy

舉例：房屋按照網簽價400萬元計稅，需要交納契稅3.81萬元、個人所得稅27.73萬元、增值稅19.05萬元及附加稅2.29萬元，交稅總額共計52.88萬元。「在實際交易中，購買不滿2年商品住宅，交稅相對較多。

(10)增值稅征免年限2年擴展閱讀：

如果二手房未滿兩年，主要會影響增值稅及附加和個稅的繳納。個稅根據是否「滿五唯一」而征稅稅額不同，增值稅及附加根據是否「滿兩年」而征稅稅額不同。

1.增值稅及附加：

計稅價格/1.05×5.6% （遠郊區縣為5.5%）

網簽價＞過戶指導價時，計稅價格為網簽價；

過戶指導價＞網簽價時，計稅價格為過戶指導價

2.個稅：差額*20%

差額個稅=差額×20%（能追溯到購房原值且能提供原始契稅票或契稅減免通知單）

若網簽價＞過戶指導價，則個稅=（網簽價-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網簽價×10%-貸款利息）×20%；

若過戶指導價＞網簽價，則個稅=（過戶指導價/1.05-原值-原契稅-附加-過戶指導價×10%-貸款利息）×20%