資產證券化期限錯配

⑴ 融資租賃牽手P2P後的幾個法律問題

(一)債權分割轉讓所涉及的法律問題 1、債權分割轉讓行為本身的有效性問題 債權拆分轉讓是指融資租賃公司將對承租人的單一債權根據投資者人數拆分多個債權，使債權份數與投資人數匹配，本質是P2P平台在對債權拆分重組後將其轉讓給平台上的大眾投資者。 將債權向單一受讓人全額或部分轉讓，具有合法的法律依據。根據《合同法》第七十九條規定，債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。最高人民法院《關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條也規定，出租人轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方以此為由請求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。 需要注意的是，通過債權轉讓的模式轉讓應收賬款後，承租人對受讓人依然可以享有合法的抗辯權。因此，如果在融資租賃合同中，出租人已經約定有關標的物的質量瑕疵抗辯權由承租人向出賣人主張，則可以大大減少向受讓人主張的抗辯風險。當然，如果出租人存在影響承租人對標的物佔有的違約行為，則債權的受讓人將面臨拒付的風險。 實踐中，主要是信託計劃、資產證券化等產品涉及債權的拆分轉讓，所謂資產證券化，是融資方以具有穩定的、可預期的、持續性的現金流的特定資產出售給特殊目的機構，機構以此作為基礎資產，通過一定的操作(如拆分、重組這些資產的風險與收益，增強資產的信用)向不特定的投資者發行證券的行為，而證券本質上就是均等的份額化的財產權利。 這種處理方式需要先回答一個問題，債權份額化分割後向不特定多數人轉讓是否合法有效?對此，相關法律並沒有直接的禁止性規定。但是，《證券法》第十條規定，公開發行證券，必須符合法律、行政法規規定的條件，並依法報經國務院證券監督管理機構或者國務院授權的部門核准;未經依法核准，任何單位和個人不得公開發行證券。構成公開發行的要件包括：(一)向不特定對象發行證券的;(二)向特定對象發行證券累計超過二百人的。那麼向不特定多數人轉讓的債權份額是否屬於上述公開發行的證券的范圍是其合規性判斷的核心問題，對此，目前證監會、最高法院均沒有官方立場作肯定性的認定。基於法無禁止即可為的理念，實務中眾多經營者均樂觀評價該種經營模式的合規性。 在我國現行的《證券法》中，證券的范圍未將有限責任公司的股權、信託計劃、有限合夥份額、債權拆分份額等均未納入證券的范圍，因此應將其稱之為「類資產證券化」，而不是「資產證券化」。但需要額外注意的是，目前正在著手修訂的證券法將借鑒美國1933年《證券法》有關證券的定義方法，未來可能將理財產品和投資合同等均納入到公開發行監管的范圍，因此，可以預見的是，這種向不特定多數人公開銷售的份額化債權有可能將面臨必要的監管。 2、債權分割轉讓後的本金和利息法律關系 由於實踐中監管部門實際上已經默許了通過P2P網貸平台轉讓債權這種模式的可行性，故租金債權整體轉讓(到期租金+未來租金)的有效性在實務中幾乎不存在爭議。 但是，如果將本金和未到期的利息分割分別向不同的投資人轉讓，這就涉及到對本金債權與利息債權的主從屬性的問題，即實務界所說的「錯配問題」。債權期限錯配是指債權期限與投資者投資期限不匹配時，債權人或P2P平台將債權期限人為拆解為幾個時間段的債權與投資者投資期限相匹配的行為。 如果以債權到期時間的先後順序為標准分割債權，將在不同時點到期的債權本息向不同投資主體轉讓，這種模式涉及的部分債權如果符合《合同法》第七十九條規定，其有效性可以得到認可。實踐操作中的困難主要涉及到對轉讓標的物的描述，以及如何協調在先受讓人在債務人違約時，宣告債權提前到期權利與在後受讓人權利的關系。 具體到融資租賃企業，為解決期限錯配的問題，融資租賃公司或者P2P平台一是盡量選擇1-2年內的短期項目進行打包，二是採取「分拆項目」的方式與P2P平台對接，即把一個長期項目拆成多個短期項目，而P2P平台則在前一個項目到期後再設立第二個項目標接盤，採用這種方式的平台，主要代表為萬達控股的「快錢」。 (二)為受讓債權的投資人設定擔保所涉及的法律問題 租金債權的擔保機制主要包括四方面，第一，租賃物所有權的自身擔保;第二，產品出賣人的回購擔保;第三，第三人對承租人的履約擔保;第四，融資租賃公司提供的保證等類型。下文將一一進行分析。 1、關於租賃物所有權的自身擔保，這點很容易理解，即租賃物本身由於其具有一定價值，因此可以為交易的安全性提供一定基礎，本文不展開討論。 2、關於出賣人的回購擔保 因租賃物出賣人的回購擔保不是我國《物權法》規定的法定擔保類型，不能作為法定的從權利通過債權轉讓自動轉讓給受讓人。如果債權受讓人需要執行該項非法定擔保機制，融資租賃公司還需要另行將標的物的所有權轉讓給債權受讓人。但在實際操作中，我們雖然可以通過平台向不特定多數人轉讓債權，但無法向不特定多數人轉讓租賃物的所有權。 3、關於第三人提供的履約擔保 第三人對出租人支付租金義務所提供的擔保承諾，則屬於擔保法所規定的法定擔保方式，可以作為從權利讓與債權受讓人。但是在實踐中，目前面臨的主要問題是抵押權人為分散的多數投資人辦理抵押登記存在一定障礙問題。對此，實務中創造性地設計了一種投資人在受讓債權時一並委託第三人持有抵押權的格式條款。對此，單就該格式條款在合同法上的有效性而言，因其並未限制受讓人的權利，其有效性可以認可。但是，我國物權法一方面有抵押權需登記設立的規定，另一方面還有抵押權不能與債權分離而單獨轉讓的限制，信託法中也有專為討債和訴訟目的設立的信託無效的規定，故這種委託第三人持有的抵押權的可強制執行性在現行的法律制度中將面臨較大的不確定性。 筆者認為，也可借鑒目前我國開展信貸資產證券化業務中，信貸資產轉讓予特殊目的機構做法：在發生義務人不能到期履行義務，需要執行擔保措施條款前，仍由原始權益人持有，當發生義務人不能到期履行義務，需要執行擔保措施償還債務，則擔保權人行使擔保權，此時擔保權自動轉移到債權人名下，這被稱為權利完善措施。 4、關於融資租賃公司提供的保證 融資租賃公司作為債權轉讓方，對債權受讓人可追索的承諾以及第三人對受讓人所作的保證，是專為受讓人設立的擔保，在法律關系的主體上具備可執行的基礎。 但目前在實踐中，其設立方式往往是通過網頁公告的方式進行的,而不是承諾人與投資人一一簽訂的擔保合同，嚴格判斷，其並不符合《擔保法》第13條有書面合同要件的規定。要解決其效力問題，需要結合《合同法司法解釋二》第3條的規定，將公告式擔保承諾理解為網路金融平台的懸賞廣告。 筆者認為，也可在P2P平台投資人注冊須知中，由平台加入債權轉讓模式下附屬擔保權益隨之轉移的相應條款使之合法化，如果投資人完成了網站指定的注冊行為，則認定雙方間符合擔保合同成立的要件，藉此確定回購承諾或擔保承諾的有效性。 除此以外，在收益權轉讓模式中，融資租賃公司作為債權人即使在收益權轉讓與投資人情況下，並不退出與承租人的債權債務關系，融資租賃公司仍享有向承租人的租金請求權，而租賃資產收益權的請求權只能由投資人向融資租賃公司主張，承租人租金的支付義務也仍向融資租賃公司履行。因此融資租賃公司在租賃合同中為保證承租人的租金支付義務履行而設立的各種擔保合同條款的效力不存在任何疑問。但在債權轉讓模式下，這些擔保條款效力值得探討。

⑵ 幫幫忙，請幫忙分析一下資產證券化融資在中國的可行性及前景

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再談我國的資產證券化

作者：沈炳熙
來源：《資本市場》2006年8月9日

資產證券化自實施至今，已有一年多的時間。其間，盡管對於這項制度市場各方遠未達成一致性意見，但隨著建元、開元兩只資產支持證券的成功發行，不難發現，發起單位的資產、流動性、收益水平都形成了良好的運轉鏈條。與此同時，央行作為這項制度的規劃及設計者之一，一直對其少有言論。而在該制度實施一年後，我們特別約請了央行金融市場司沈炳熙副司長執筆諫言，以饗讀者。

經過多年的努力，特別是近一年來積極的試點，信貸資產證券化終於取得了階段性成果。隨著國家開發銀行和中國建設銀行兩家試點銀行的受託機構--中誠信託投資公司、中信信託投資公司發行開元資產支持證券、建元資產支持證券的成功，中國終於有了資產證券化產品，這從另一個側面證明資產證券化已經在中國從理論走向實踐。

資產流動帶來融資便利

將某種具有未來現金流的資產以證券的方式銷售出去，使這些資產的原始所有人因此取得現金，使購買了證券的人取得了這些資產產生現金的權利，這就是資產證券化的基本內容。對出售者來說，把具有未來現金流的資產賣了，失去了未來獲取該資產收益的權利，但也不需要承擔持有這些資產可能遭受的損失，更重要的是他現在就可以把未來的收益以現金的方式收歸手中。

對於投資資產支持證券的人來說，他可以取得由這些證券所代表的資產所產生的收益。由於資產支持證券屬於固定收益類證券，收益率高於一般債券，因此，這是一種比較穩妥的投資。正因為資產證券化既有利於資產的原始所有人，因此才能不斷發展，為越來越多的國家所接受和推廣。

人們可以從各個角度評價資產證券化的作用，但是在這里筆者想從融資的角度，想從搞活資產存量的角度分析一下資產證券化的意義。從融資的角度看資產證券化，就是籌資者通過證券化的方式，把資產未來的收入轉換成當前的收入。這里需要指出的是，融資並不只是借入資金，融資是取得資金的一種活動，發行股票、債券、向銀行借款、民間借貸、變賣資產等等活動，都包含在廣義的融資之中。證券融資由來已久，但資產證券化改變了證券融資以發行人信用為基礎的傳統模式，代之以資產的收益為基礎。當然，資產證券化與簡單的資產買賣還是有很大區別的：第一，資產證券化的資產必須能夠產生穩定的現金流；第二，這種資產不是按筆出售，而是進行資產組合，建立資產池，把不同資產所產生的現金集合在一起，用以支持不同等級證券的償付，因此，這種融資也被稱為結構性融資；第三，這種資產不是直接出售，而是通過資產支持證券來出售，購買者不是一個機構或一個自然人，而是眾多的資產支持證券持有人，這才叫證券化。

此外，資產證券化與資產抵押融資也不同，前者是通過出售資產所有權獲取資金，後者則是將資產作為一種抵押品，以提高融資機構的信用等級，並不出售資產所有權。這是兩種不同的融資方式，資產在兩種融資方式中起不同的作用。

從籌資人方面看，資產證券化能把未來流動性很小，甚至幾乎沒有什麼流動性的資產動員起來，使之流動並幫助其從金融市場融資。眾所周知，在現代經濟社會，銀行也好，工商企業也好，融通資金是其開展經營活動的必要條件。從金融市場直接融資是一種低成本、高效率的融資活動，但這種融資需要有一定的條件，即融資人必須具備必要的資信水平，否則便需要擔保。融資人的資信，是指融資人的信用；或者說一個機構的信用；擔保則是對融資工具所進行的信用增級，即用第三方的資產提高融資人的信用等級。由於融資主體的信用狀況不盡一致，其在金融市場上融資的成本也各不相同。只有那些信用狀況好的機構，其在市場上的籌資費用才可能比較低。否則，就難以從市場融到資金，或者必須支付很高的成本才能融到資金。從整體上提高一家企業或一家機構的信用等級是一件很不容易的事情，相比而言，提高一些資產的信用等級，則會容易得多。一家企業或其他的籌資主體也許從整體看，其信用等級不是很高，但其某一部分資產能夠產生穩定的現金流，這個籌資人完全可以通過將這部分資產證券化，從金融市場上融資。

從投資人或資金供給者方面看，資產證券化提供了一種更安全的投資方式。一般來講，投資的安全性是投資者最關心的事情，而了解籌資者的資信狀況是實現投資安全的關鍵。對一個企業或者一個籌資者的資信狀況，需要通過多方面過的調查，進行綜合性的分析、評估，才能做出正確的判斷，這是一項十分復雜的工作。銀行發放貸款時必須做這件事，在金融市場上投資，也必須做這件事。由於銀行發放貸款的客戶與它關系密切，銀行對這些客戶的情況比較了解，而在金融市場上投融資，投資人對籌資人關系遠不如銀行對客戶的關系，他們對籌資人的信用狀況了解很少，甚至一無所知，只能通過信用評級機構的評級結果來做判斷。一個機構的信用狀況取決於眾多因素，其中包括許多非經濟因素，因此即使是專門的機構，有時也難免誤判。對於投資人來說，正確的判斷難度自然更大。相對而言，對一種資產未來狀況的分析與判斷，則會顯得簡單一些，因為其涉及的面和因素都較少，這也是近年來經濟發達國家以資產做支持的結構性融資發展較快的原因。

證券化首先從信貸資產起步

我國的資產證券化首先是從銀行的信貸資產起步的。早在1997年，我國在研究住房金融問題時，就開始注意國外通過將住房抵押貸款證券化以擴大貸款資金來源的問題。此後，中國建設銀行、國家開發銀行先後進行信貸資產證券化的可行性研究，制定具體方案，提出試點申請。2005年，國家正式同意進行資產證券化試點的也是信貸資產。首先進行信貸資產的證券化，這並不是偶然的。在最早開始進行資產證券化的美國，資產證券化也始於信貸資產，後來紛紛仿效美國進行資產證券化的其他國家，差不多也是從信貸資產開始。信貸資產是銀行主要的資產之一，是能給銀行帶來收益的資產。銀行作為金融中介機構，它必須保持資產負債合理的期限結構，以保證經營的穩定和安全，防止因為資產負債期限錯配所引發的流動性風險。當資產期限過長，負債太短時，它就必須增加長期的負債，或者減少長期的信貸資產。把一部分信貸資產證券化，是減少長期信貸資產的具體措施。同時銀行必須保持適當的資本充足率，以保證承擔經營損失的能力。在資本總量一定的情況下，通過證券化把部分信貸資產從資產負債表中移出去，也是滿足資本充足率要求的具體措施。從另一個角度看，信貸資產證券化使部分銀行的信貸資產變成了現金資產，這也是一種融資行為。顯然，對於銀行來說，這種融資行為是十分必要的。

信貸資產證券化，比起其他資產證券化，更具有可行性和操作性。首先，標價清楚。正常的信貸資產其價值是明確的，無須進行評價。其次，收益清楚。信貸資產的收益是按期收回利息，而一定時期的利息是利率、本金和期限的乘積，利息的上述三個要素，在信貸資產中都是十分明確的。再次，發起人的信用等級較高。信貸資產證券化的發起人是銀行，銀行作為金融機構，屬於特許行業，其信用等級比一般的工商企業要高得多。由銀行推出證券化資產，其可信度一般較高，而且盡管在市場發行的資產支持證券已經與發起銀行實行破產隔離，但這些資產仍然委託發起銀行管理，其可靠性也較強。

資產證券化在我國首先從信貸資產開始起步，除了上述一般性原因以外，還有以下三點理由：第一，我國銀行業進行資產證券化的要求比其他行業更為迫切。我國目前的金融結構是以間接融資為主體，銀行承擔了社會融資的絕大部分，大量的風險也集中到銀行。在這種狀況無法迅速改變的情況下，通過信貸資產證券化，可以部分地將銀行的信用風險分散到機構投資者那裡。同時，我國銀行資本充足率不高是一個十分普遍的現象，通過信貸資產證券化提高資本充足率是十分緊迫的任務。第二，我國的徵信體系和信用評級制度都很不完善，投資者很難准確了解一般工商企業的信用狀況，相比之下，銀行的知名度較高，投資者對它的信任度也較高。因此，對信貸資產的證券化產品也容易接受一些。第三，結構性融資的難度較大，需要融資機構有一支專業化的技術隊伍，在這一點上，銀行遠遠優於一般工商企業。

資產證券化應當逐步深化

隨著兩家試點銀行資產支持證券的成功發行，下一步我們應當在總結經驗的基礎上，把資產證券化逐步深化，使更多的資產流動起來。

首先，信貸資產證券化應逐步擴大規模。信貸資產證券化所以需要試點，更多的是因為我國還需要建立適合於該業務開展的政策和法律環境。從試點實際情況看，試點銀行自身探索的難度，遠不如政策法規的調整難度。現在，這些難題已經基本解決，擴大信貸資產證券化的規模已經有了良好的外部條件。應該在有效控制風險的基礎上使其規模逐步擴大。當然，一定時期中合理的規模是多少，如何實現規模的擴大，這些問題還需要認真的研究。

其次，資產證券化應逐步從信貸資產擴展到其他資產。信貸資產證券化只是資產證券化的一個組成部分，無論是證券化理論還是許多國家的實踐表明，只要是具有穩定現金流的資產，都可以進行證券化。銀行信用卡的現金流，企業的應收賬款、基礎設施的收費項目，都可以成為證券化的基礎資產。即使是那些等待處理的不良貸款（資產），在合理的運作框架下，也可以進行資產證券化。當然，這些資產證券化，在某些方面可能要比信貸資產證券化復雜一些，例如，人們乍一聽不良資產證券化，可能難以接受，實際上，不良資產也具有現金流。只是與優良資產相比，相同數額的不良資產比優良資產產生的現金要少。如果根據歷史資料，對證券化的不良資產作了打折處理，然後按比例發行相應的資產支持證券，則投資者仍然能獲取相應的回報。而對於發起機構來說，不良資產是最缺乏流動性的資產，通過證券化，較快的回收在不良資產上佔用的資金，是非常好的處理方式。正因為如此，不少國家在處理不良資產採用了證券化的辦法。在我國，這無疑也是處理不良資產的一條良策。

再次，發起資產證券化的主體可以逐步由銀行向工商企業和其他機構擴展。從理論上說，承擔償付資產支持證券責任的是被證券化的那一部分資產，而不是資產證券化的發起人，因此，發起主體並不局限於銀行。從實踐的角度看，信貸資產證券化的發起主體是銀行，但是發行資產支持證券的主體是信託機構，同樣，如果工商企業對其資產進行證券化，也需要委託這類機構，這一點與信貸資產證券化是相同的。工商企業搞資產證券化，多了一種融資方式，可以擴大直接融資規模，發揮金融市場在資源配置中的作用。從事經濟活動的其他機構，也可以運用資產證券化這一融資方式，從金融市場融通資金。例如，市政設施的經營管理機構可以通過對一些收費型的基礎設施進行證券化，籌措建設資金，擴大投入，改善基礎設施。（作者為中國人民銀行金融市場司副司長）

⑶ 銀行通過資產證券化降低風險！這句話怎麼理解

第一、銀行可以通過資產證券化降低銀行風險資產比例。銀行通過主動降低風險資產釋放出更多的資本，從而達到提高資本充足率，解決當前我國銀行資本充足率不足的問題。
第二、銀行可通過調整風險資產結構，解決資金期限錯配問題，將缺乏流動性的長期資產變得流動起來，從而提高銀行資金的流動性。
第三、銀行可以通過資產證券化把部分資產轉移出去，客觀上分散和轉移了自身的經營風險。
第四、可以提高銀行的收入水平。銀行將信貸資產證券化，然後通過提供服務，增加中間業務收入。因此，可以預料，信貸資產證券化將成為商業銀行進行自我調節的一項重要工具。

⑷ 在資產證券化的浪尖起舞-中小銀行資產證券化

前言

華爾街有句名言：「如果你有一個穩定的現金流，就將它證券化。」

信貸資產的證券化可以給商業銀行發起人帶來諸多益處，比如轉移風險、降低資本准備金、提高利潤率、增強流動性和解決資產和負債的錯配問題等等。資產證券化的浪潮已經席捲而來，對於中小銀行而言，是選擇乘風破浪還是隨波逐流，主動出擊還是在市場火熱之後跟風？

▲ 資產證券化的多重益處

如今，資產證券化這個名詞已經耳熟能詳，信貸資產的證券化可以給商業銀行發起人帶來諸多益處。

資產證券化的過程可以幫助銀行把資產轉移出表，實現資產負債表的緊縮，從而降低資本金要求的基數，緩解資本金壓力。同時，把資產通過證券化轉化為現金後，銀行的流動性也得到提升。藉由證券化可以盤活銀行的中長期信貸資產，調節資產和負債的期限結構，緩解資產和負債錯配所帶來的一系列問題。而信貸資產證券化，有助於銀行貸款的風險得到市場化的全面定價。而對於部分期限較長的優質資產，銀行也可以發行資產支持證券，將其實現部分利潤的兌現，並將回收的資金用於其他投資，提高資產收益率。

▲ 我國資產證券化進程的飛速發展

2014年之前，資產證券化還只是一個小眾品種；根據Wind資訊數據統計，2013年，全市場資產支持證券共發行279億元，佔主流債券品種發行規模的0.79%，而如今，截至2016年7月底，資產支持證券發行規模已經達到3484億元。

A方案：

順德農商認購全部次級檔份額，總共融資為優先A、B兩檔共計12.58億元。發行信貸CLO的綜合成本約為1%（其中包括評級機構費用、會計師事務所費用、律師事務所費用、券商承銷費等）。

融資所得=發行規模-風險自留-發行綜合成本=15.337-2.757-15.337×1%=12.43億

總收益=融資所得×（1+投資年化收益率）+風險自留部分收益=12.43×（1+3.7112%）+15.337×（1+7.39%）-11.2×（1+5.45%）-1.38×（1+6%）=16.08億

其中投資年化收益率按照2014年8月6日一年期國債收益率3.7112%計算。如此運作，使得順德農商降低了12.58億元的信貸資產規模，提升了資本充足率。同時獲得了約4.8%的年化收益。

此方案下，順德農商通過分級包裝，自己認購次級檔獲得了超額收益。但對資產池有著嚴格的要求，絕大部分風險都是由自身承擔。方案A明顯適用於銀行最為優質的信貸資產發行，通過ABS結構化的設計，來放大收益。同時，盤活存量資產，進行再投資，改善資產配置。而在利率下行的背景下，浮動利率發行的優先檔利息隨著基準利率下行，次級檔可獲得更高的收益。

B方案：

順德農商按照監管要求的風險自留比例，認購最低發行總規模5%的權益層份額（次級檔）。

融資所得=發行規模-風險自留-發行綜合成本=15.337-15.337×5%-15.337×1%=14.42億

風險自留部分收益=[15.337×（1+7.39%）-11.2×（1+5.45%）-1.38×（1+6%）]×15.337×5%/2.757=0.89億

總收益=融資所得×（1+投資年化收益率）+風險自留部分收益=14.42×（1+3.7112%）+0.89=15.84億

此方案下，順德農商可以獲得相比A方案更多的融資額，同時在僅支出兩百多萬的情形下，即可實現信貸資產真實出售的需求。對比一下通道業務往往需要約1%的成本，且不說通道業務的合規性問題，完成15.337億的信貸資產出表至少需要一千萬。並且，發行資產支持證券後實質性完成了風險和收益的轉讓。這對於亟待改善資產配置的銀行而言十分重要。

▲ 普蘭觀點

宏觀經濟的下行使得企業的盈利能力減弱，銀行貸款違約風險陡增；利率市場化使得銀行存貸利差收窄，銀行業的利潤減少；資產荒的大背景下，銀行的投資業務舉步維艱。過去依靠存貸利差有恃無恐，如今的做法是依靠金融市場高杠桿率維持生計，未來則是依託資產證券化提高周轉率。

由圖可見，大型商業銀行的總資產增速基本圍繞著名義GDP增速波動。在經濟增速放緩時，總資產增速也持續下降。而農村金融機構卻逆勢擴張。這是因為農村金融機構的負債端成本相對較高，存貸利差的縮窄大幅壓縮了利潤空間。只得通過期限錯配、提高杠桿率來投資金融市場業務，保持利潤增長。事實上，與之對應的是成倍的風險。農村金融機構的擴錶速度是大型商業銀行的3.5倍。

對農村金融機構而言，盡快在金融市場部設專人專崗，研究、分析ABS產品，將其列為資產組合中的一項。不僅可以降低資產整體久期、提高周轉率，而且可以獲得比同評級債券更高的收益。同時梳理行內資產情況，研究資產支持證券產品的發行，盤活存量，優化資產結構。

⑸ 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼

一、住房租賃證券化的起源
證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。

二、住房租賃證券化的流程
交易所對住房租賃資產證券化項目設置綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
另外，《通知》要求對加強住房租賃資產證券化監管管理，提出要營造良好政策環境，培育多元化投資主體，支持開展住房租賃資產證券化。
1、CMBS模式
商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。
這是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(CMBS)，也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品。
此次CMBS項目的特點主要表現在：
（1）管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標准篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，大幅提高發行效率，能進一步降低企業的融資成本。
（2）基礎資產為單一資金信託項下的信託貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
（3）與類REITs 對比，CMBS資產保留物業所有權，獲得融資同時實現資產增值。與信託受益權ABS對比，CMBS物業資產進行抵押，可獲得較大融資規模，並獲得投資人信心。
2、租金收益權ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品，主要體現在：
（1）轉租型物業，輕資產運營，無物業抵押。
（2）解決專業公寓運營商企業融資的問題。
（3）引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。
（4）以「特定門牌號的公寓」所產生當前與未來的租金作為入池資產，通過入池資產特定化，解決租約與產品期限錯配問題，並通過雙SPV結構，創建穩定現金流。
3、公寓型類REITs
REITs是房地產投資信託（RealEastInvestmentTrusts）的簡稱，是以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入為主要收入來源的信託基金。底層資產作為類REITs產品中的核心要素，其現金流產生能力及自身的保值能力將對專項計劃的存續產生極大影響。
2017年10月11日，「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」獲深交所批准發行，這是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。期限為5年(前3年為運營期，後2年為處置期)，其中優先順序產品規模1.3億元，發行利率為5.3%。
4、租賃消費分期類ABS
2017年8月，自如宣布成功設立「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（下稱「自如ABS」）。首期發行規模5億元，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%，發行利率5.39%。
租住市場的租客通常是按季、半年或年預付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融產品，結合自如的租客信用體系，達到一定數值的租客，允許選擇自如分期產品，對全年房租進行分期。
三、住房租賃市場證券化的意義
第一，財務融資，目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。
第二，資產證券化是房企規模劃擴張的「助力劑」，通過ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來維持項目運營，還可以為快速發展租賃行業增加擴張「彈葯」來源。
第三，資產證券化，為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但作為整個市場的發展勢不可獲缺的一種嘗試。
第四，可以使風險與收益重新劃分。

⑹ 我國開展資產證券化有什麼現實的意義

我國開展資產證券化的現實意義主要有：

1. 改善信貸期限結構錯配問題，優化信貸結構。

2. 盤活流動性較差的資產，提高資產的變現能力。

3. 調整銀行的資產負債結構，提高資本充足率，加強風險防控能力。

4. 增加投資機會，完善資本市場。

5. 發展直接融資，推動金融體制改革。

6. 完善市場定價，分散信用風險。

7. 提高金融機構的業務能力，應對金融對外開放的挑戰。
   

⑺ 哪些是我國資產證券化的主要產品種類

1、根據基礎資產分類。根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。

2、根據資產證券化的地域分類。根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。

國內融資方通過在國外的特殊目的機構（Special Purpose Vehicles，SPV）或結構化投資機構（Structured Investment Vehicles，SIVs）在國際市場上以資產證券化的方式向國外投資者融資稱為離岸資產證券化；融資方通過境內SPV在境內市場融資則稱為境內資產證券化。

3、根據證券化產品的屬性分類。根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。

(7)資產證券化期限錯配擴展閱讀：

資產證券化的特點

1、利用金融資產證券化可提高金融機構資本充足率。

2、增加資產流動性，改善銀行資產與負債結構失衡。

3、利用金融資產證券化來降低銀行固定利率資產的利率風險。

4、銀行可利用金融資產證券化來降低籌資成本。

5、銀行利用金融資產證券化可使貸款人資金成本下降。

6、金融資產證券化的產品收益良好且穩定。

⑻ 資產證券化的難點在哪裡

貼一篇之前寫的《為什麼說證券化是我國金融改革的方向》，跟大家分享下自己的一點思考。

具體到金融領域，金融在很大程度上是看天吃飯的。在過去幾百年歷史里，系統性風險的發生頻率很高，黑天鵝事件層出不窮。幾乎每8-10年就會來一次所謂的經濟危機，只是危機或大或小而已。而且每次構成經濟衰退的原因都不一而足，也無法預測。而每次經濟危機都會帶來金融機構的崩盤，逆勢而上幾乎不可見，也就說明了在天氣不好的情況下，你的風控技術再牛，其實都無法對抗這種系統性風險。

很多人說，不是還有金融機構活下來了么？這就是風控技術的勝利啊。要回答這個問題，我們先對金融機構做個簡單的區分。金融機構就本質而言，我習慣分為兩種，一種是銀行業金融機構，另外一種是非銀行金融機構。兩者區別是什麼呢？

銀行業金融機構其實本質是存貸的中間主體，它是唯一可以向公眾吸收儲蓄的金融機構。利用吸收的儲蓄，可以進行貸款投放，銀行承擔了所有儲蓄存款客戶的風險，然後賺取貸款投放的中間利差。理論上，一旦收不回來的錢，超過了利差收入形成的利潤以及資本金，它就破產了。但是這種商業模式的優點在於，可以合法利用資金池，不斷地借新還舊。只要保證足夠的流動性，信用品牌不出現問題，就能繼續吸收儲蓄。哪怕壞賬再高，超越了資本金，都還能不斷地玩下去。

世紀之初，中國的商業銀行曾出現過類似技術性破產的局面。當時，由於有國家信譽背書，儲蓄一直在繼續，這個游戲就能玩下去。而且隨著時間的推移，經濟的增長，也能不斷地消化風險。事實上，這種金融機構的本質是用制度來對抗各種風險，包括任何人都無法對抗的系統性風險。支撐銀行模式走下去的核心就是制度性安排。

另外一類是非銀行金融機構，如投資銀行、信託公司、證券公司等等。非銀行金融機構都是無法吸收公眾存款的，也就無法通過吸儲來進行資金池運作。它們的盈利模式很簡單，一種是代理，一種是自營。代理業務本身不承擔風險，賺取的是無風險的服務費。由於這類金融機構的本質是幫助風險定價的證券化模式，機構可以自己持有一定額度的風險頭寸，即自營業務。事實上，如果業務操作得當，這部分的盈利會遠超代理業務的收入。像次貸危機之前，大量投行都樂於持有大規模的次級債，從而形成賬面大額盈利。但是由於持有了頭寸，必然意味著也要承擔風險，而一旦風險來臨，這些頭寸就會成為你的噩夢。

從銀行類金融機構和非銀行金融機構的兩種業務模式來看，事實上，過去市場的風控一般也就是這兩種模式。

一種是以銀行為代表的信貸化模式。它的本質是通過制度安排，利用中介機構的規模優勢和期限錯配，讓風險在經濟運行的長周期中被化解。這種制度安排其實是銀行能活下來的根本原因。總體而言，當銀行達到一定規模後，個人能力在銀行體系內不再起主導作用，會不斷分化和瓦解。也只有如此，銀行才能穩定地發展到一定規模，凡是依賴個人能力的商業模式都是無法持續擴張的。

另一種就是證券化模式。證券化的本質是讓核心風險在市場中尋求自我定價和平衡，最終讓風險在不同的市場主體之間轉移。證券化不是承擔風險，而是讓風險通過市場得到合理的配置。採用證券化模式的機構最終比拼的是風險定價能力，而並非承擔風險的能力。

這兩種模式各有利弊。我國是典型的信貸化主導的國家，信貸規模全球第一。這種間接融資佔主導性地位的優點，是政府在經濟活動中具備極強的控制力，而且在有效計算信貸總量的情況下，也可以有效防止發生系統性風險。缺點是因為無法通過證券化來分解和分攤風險，有可能會被倒逼產生極大的系統性風險。總體歸納，信貸化模式是總量可測下的風險不確定性。

證券化的優點，是讓風險在自我承擔和自我定價中不斷分解和暴露。但由於證券化是個風險流動的過程，會因為各種原因導致風險在市場中出現總量不可測量的情況。如果市場堆積了太多的風險，而又無法進行測定，一方面會加劇投機成分，一方面則會形成比信貸化模式更可怕的風險。因為每個主體都可能承擔了超越自我承受能力的風險，最終形成的風險會更高。

我們回到中國的國情來看下這個情況，事實上，我們很有意思的點在於，中國雖然名義上，有信貸機構，也有非信貸機構，我們在2012年年底大面積放開資產管理，開啟大資管模式，無數人，包括我當初也都在歡呼雀躍，都認為資產管理元年開始，必將大面積削減銀行主導的金融格局，但是兩年多過去了，我們發現所謂的大資管，其實只是個接盤俠，而並非真正意義的進行所謂的證券化模式的核心就是讓風險在市場中尋求合理定價，發現都不是，我們有那麼多的資產管理模式，但是都是名義上的證券化，他們的實質其實都是信貸模式，為什麼？因為他們都必須剛性兌付，所謂剛性兌付，就是如同銀行一般，每個投資人都到最後必須拿回本金及利息，那也就是出現即使出現了風險，那必然到最後都是機構買單，這個時候，他們的盈利莫其實跟銀行的邏輯是一樣的，所以我們看到很有意思地方是，我們2012年的大資管，做的業務都是跟銀行一樣的，也就是純粹是放貸款的殼罷了，以證券化的機構從事信貸業務，問題就出現了。他們並沒有獲得銀行信貸機構的特許經營權，所以都只能變相的建設資金池，而資金池的成本卻極高，導致現在我們看到的大面積的資管風險的出現，一場擊鼓傳花的游戲可能無法維系，這個時候打破剛性兌付其實成為了不得不為之的事情了。因為誰也無法兜底。傳聞，銀監會曾經對其所管轄的信託公司有過要求說，必須剛性兌付，公司兌付不了，股東兌付，股東兌付不了，換股東兌付，徹底的背離了資產管理公司所本身該承擔的定義。

所以，我有段時間說目前我國銀行的信貸模式佔比高達90%，被許多專家攻擊說不懂數據，缺乏支撐，事實上，我到是想說，是因為他們壓根不接地氣，我們目前的信託的主業大部分都是銀行通道業務，我們的基金子公司都是信託接盤，回到最後也是銀行信貸業務表外話的通道，其他就不用說了，這些能算是證券業務？風險凡是不能自擔的，其實一律都是信貸業務，那麼最終使得我們的所謂資產管理，到最後都成為了銀行的小妾，銀行讓他們干什麼就干什麼，市場上最終比拼的壓根不是風險定價能力，而是誰的資源更好，渠道更佳，關系更好。能力壓根在過去的十多年來，根本不重要。這個也是為什麼我們的資產管理，財富管理一直起不來的核心，核心還是資產風險定價的能力被制度性給破壞，銀行的優勢一覽無余，無人可企及，只有在銀行都無法兜住的時候，才可能出現零星違約的事件，但是問題就來了，當銀行都兜不住的時候，誰又能兜住呢？

所以我們目前看到的大量的本該是證券化機構，包括了P2P模式，這類公司最大的問題，就是跟銀行從事一樣的信貸工作，卻未能享受銀行一樣的制度性保護，所以，很多P2P拿自己跟銀行比較，其實是扯淡的事情，你是銀行么？銀行壞賬率可以高達40%都不破產，你可以么？不把這個問題想想明白，還是離開P2P比較好。銀行和非銀行都在同樣的信貸工作中一致競爭的時候，那就要想明白自己的核心優勢是什麼？拿什麼跟銀行去打。

順帶，在談談政府的牌照制度的弊病，我們最近很多資產管理機構出了事情，大量的小貸、擔保、甚至信託出了問題，回到最後其實是要反思牌照制模式，因為從正常意義上看，除了銀行這張無敵牌照外，其他牌照都是無法給機構增加風控能力的，並不是你政府給了牌照，這些所謂的資產管理機構，擔保、小貸等等，就具備風控能力了，你不給牌照就不具備能力，這壓根就是扯淡的事情，所以有次我在演講的時候，有個台下擔保公司的老總站起來非常憤怒的指責我認為擔保基本快被P2P搞死的觀點的時候說，一派胡言，我們都是經過政府部門審批發放牌照的正規金融機構。我當時，回應說，對不起，真的，把你搞死的看上去是P2P，其實就這種好像很高大上，很牛逼，但是對你毫無幫助的政府牌照，這種牌照，對你有意義？是讓你團隊因為有了牌照就立刻牛逼了？那不是扯淡么。牌照，其實只會讓沒有風控能力的機構具備政府信用，從而引發的社會問題只會更大。

我們只要看看現在大量擔保小貸跑路，政府卻會被圍攻的情況就可以知道為什麼了？為什麼啊，不正是因為你政府發放了牌照么？而且一年還一審批，領導沒事還常視察，這種審批和視察了之後，有用么？不照樣，該跑路的跑路，該倒閉的倒閉么？與此對比的是，反觀我們P2P出了事情以後，因為政府不附加信用，反倒問題相對簡單，去圍攻政府的幾乎沒有，圍攻了政府也好說話，關我屁事。你們愛投資投資，要死自己死去。

從這個角度看，我們其實是政府要遠離大量他幫不上忙的信貸金融機構，既然幫不上忙，就離開他遠點，讓社會自己去解決，去用腳投票，優勝劣汰之後，誰都會被教育出來的，但是政府一旦附加了信用，你就必須保證他不出事，就必須要附加政府信用，這個其實本身就是不公平的事情，反映的其實是政府信用的泛濫，憑啥你給他發，不給我發，憑啥你去他那裡，不去我那裡，而且為了獲得政府去視察的機會，一個個包裝門面的高大上，數據一個個開始造假，這種事情越演越烈。

其實，對於非銀行信貸機構，最終是要跟證券市場一樣，政府應該遠離牌照審批的同時，不斷加強風險提示，從而培養出一幫寧願自己跳樓，也不找政府麻煩的人，不斷培育和加強市場的違約機制，才可能是我們金融市場的未來，從這個角度我還是認同，證券化改革是未來的金融改革方向這個命題的。其實，這個問題後面還會再提。這里先扯淡到這里。

前面說了，風控更多還是制度性安排，單一的風控技術其實往往是無效的，尤其是在市場同質化極為嚴重和飽和的情況下，更是無效，這里其實有個深層次的解答，是因為金融很大程度是維持社會穩定的一種工具應用，從跟原來看，信用過度的情況下，金融往往是零和博弈的游戲，整體金融的盈利一般被封頂在社會經濟發展的上限制，超越這個值的很多都是自己跟自己玩的游戲，所以金融機構從短期和長期平均看，或者從整體和局部長期看，其實都是相對均衡的，往往都是社會平均理論值。

撇開這個角度，我們從微觀來看，由於在同一市場里，大家最終的目標群體都是那些優秀的具備還款能力的人，因為最終都是通過收益覆蓋，而這類人其實本身就是社會的少數，確切說是極少數，因此所有的金融機構的本質都是需要一種良好的技術能把他篩選出來。而事實上，銀行在面臨同業競爭的情況下，發現好的風控往往意味著沒有業務可以做。因為你堅持嚴格風控，人家就不跟你玩了，全球都一樣。很多人都跟我說我們的風控極端牛逼，第一我是不相信，第二即使相信了，我說，那就等死吧，誰來跟你玩啊，你要抵押，人家就不要抵押，你要擔保，人家就不要擔保，市場是競爭的，博弈的，誰都不是傻瓜，你以為你想怎麼玩就怎麼玩？還真想著業務隨便你挑呢。也太把自己當一回事了。我們現在發現很多銀行信貸機構都被套牢了，你以為人家風控能力差，不知道客戶的真實情況？可能么？現實情況是，銀行的風控面對業務壓力的時候，大部分都只能選擇妥協，尤其是客戶經理，當前跟未來之間，做什麼選擇？肯定選當下，不然立馬被掃地出門，所以客戶經理每天想業務的同時，都想著如何繞彎子過風控？有時候想想，都是自己騙自己的游戲罷了。怪誰？不知道。只是覺得，每年要求銀行40%的利潤增長之下，談風控本身就是很可恥的事情。

其實，現在的市場更有意思，今年二季度信貸規模數據下降，很多人很奇怪，有啥好奇怪的，今年這種情況，往往牛逼的人，都不來貸款了，為什麼，因為貸款來的錢，賺不了錢，那貸款干什麼呢？白白給銀行付利息，市場形勢不好的情況下，他們不願意擴張，自然就不來貸款，而這么差的行情還來貸款的人，基本上都是垃圾，要麼就是之前流動性出現困境，就是想渾水摸魚，就是這么個事情，整體經濟下行的時候，談風控更是扯淡的事情了。毫無意義。

2002年次級債在美國興起的時候，很多銀行都認為風險極高，堅持抵制。但是隨著該業務越做越大，盈利越來越高，你如果堅持抵制，就必然會喪失極大的市場，逼迫一些銀行開始涉水進行該項業務操作，這就是劣幣驅逐良幣的結果，好人往往都是被壞人逼死的，或者淪落為壞人，很正常。

這幾年很多人都開始指責銀行的風控怎麼那麼差，明顯的騙子都防範不了，事實上，我們再來比較銀行過去五六年，發現五六年前的銀行和現在的銀行，在風控層面上無論技術還是人員結構都沒有什麼太大的變化，但是實質的壞賬率卻是十倍之差，難道是因為風控技術變化了么？都不是，實質是天氣發生了變化，大環境在變化，導致你微觀層面無論如何怎麼動作都是無效的。

過去幾年我在一個民間高利貸班上課，我經常讓他們這幾年如果沒事就跟著我出去遊山玩水，騙吃騙喝算了，回頭看看，跟著我到處遊走的人，這幾年至少都還活著，而那些窩在家裡勤勤懇懇努力放貸款的人，基本上都趴下了，為什麼呢？跟技術毫無關系，你敢說在家勤懇放貸款的人一定比遊山玩水的人要水平低？可能么，怎麼可能，但是往往世界上有很多人很悲催的地方就在於在不該努力的時候太努力了。

過去十多年來看，往往發現一個真理是什麼呢？是趨勢比能力重要的太多，太多。我們很多技術大牛在00年的時候進了一家當時巨牛逼的技術公司，那家公司叫UT斯達康，而能力不行，而被拋棄的人去了當時一家名不見經傳的小公司，叫阿里巴巴，十年後發現世界被顛覆了，ut基本死了，所以那些技術大牛都悲催了。而那些萬般無奈去了阿里的人，現在身價都是當技術大牛無法企及的了？這種案例不可勝數，94年國企改革，大量下崗的人，轉行經商，暴富，而那些沒下崗的人都一個個現在開始下崗了。其實，能力越強，反倒越容易被趨勢給擊垮，這個是實情。我們很多人在02年出國讀書，留在國外，其實恰恰錯過的是中國發展最快的十年，雖然不能單物質來進行論述成敗得失，但是錯過的十年的確如此。

這個世界我們大多數人總是無意識的在做一件跟趨勢對抗或者順應的事情，但是我們還是希望能多抬抬頭看看，有意識的希望看的更遠點，我們的歷史如同一條大河，奔騰而去，大氣磅礴，我們如同河流里一條魚，大部分的魚都是隨波逐流，而總有個別的魚希望跳起來看看未來，希望能看的更遠，但是，大部分的魚都只看到了自己看到的方向，最終誰都無法得知正確與否，於是結果論是最好的論調了。我對自己說的總是跳起來看，對不對壓根不重要，重要的是我跳起來了，看到了更多的風景，哪怕錯了也無值得，思考是自由的最好表現，不思考給了自由和民主，也都毫無意義。

貌似有點跑題了，我只是想表達，金融這個東西吧，就是能賺錢的時候，狠狠的賺錢，不會因為你發放貸款12%就一定比36%的安全，本質都是一樣的，都不會出問題，而市場無法賺錢的時候，你其實怎麼做都是錯的，這跟風控技術關系都不是很大，金融是個極順應經濟周期的行業，所以作為個體而言，金融有做和不做的選擇。而無技術高低的區別，個別人或許有，極端牛逼或者極端傻逼，絕大部分其實是差不多的。而作為金融機構而言，金融業的競爭不是單一技術的競爭，而是綜合性競爭，某一個維度的優勢不太可能成為持續性優勢。我們看幾百年的金融行業競爭格局，一時的勝利容易，持續的勝利挺難，不斷超越的背後其實是幾代人的努力。很多盛極一時的金融機構，都消失在歷史粉塵之中。

————點金人轉載