A. 漲知識：買二手房怎麼才能查到真實房齡
二手房真實房齡有多重要，其實我們大家都清楚。二手房房齡和貸款額度、升值空間、居住成本、剩餘土地使用年限都息息相關。所以我們在選二手房時一定要弄清二手房的真實房齡。
那麼我們可以通過哪些渠道來弄清二手房的真實房齡呢？
實際上，對於二手房的房齡，我們不能只看現任房主的房本，房本只能看到房主持有這套房源的時間。要查清楚真實房齡，我們應該通過多種手段共同來判斷，主要有以下幾種方式，建委查詢房屋檔案、查看房屋使用狀況、問詢小區其他居民。
第一點、 去建委查詢房屋檔案
這種方式是查詢房齡最穩妥的方式。現在有的地方已經建立了不動產登記中心，也可以去那查詢。這種方式雖然最精確，但需要房主的配套，詳細點就是房主必須持房本和身份證明等資料現場查詢。問題就來了，很多房主不願意費這功夫，如果沒有達成購房協議，基本上沒有房主願意配合買家來查詢真實房齡的。風險也是這樣產生的，很多業主簽完合同甚至在整個交易流程完成後才發現房齡存在問題。
第二點、 房產證
房產證雖然不能判斷真實房齡，但也能夠通過它來推測。對於第一次在二手房市場銷售的房子來說，房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右。如果購房者知道房子已經被轉手不止一次，則可以查看房屋建成時間，有些產權證上面會寫明建成時間、有些則有測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。
第三點、 房屋使用狀況
房屋使用狀況也能透露告訴我們房屋的建築年代。比如二手房牆面很新，通常就是重新粉刷過，對外出售的二手房經過長時間居住，牆面很容易看出時間的痕跡。如果很新，則有可能為了賣房而重新粉刷的。
如果你無法根據牆面判斷房齡，還可以通過一些難以更換的物件來判斷房齡。下水管道、、地板或地磚磨損程度、衛生間地漏、馬桶這些很少更換的，也能判斷出房屋的真實房齡。如果你對建築風格的年代變化有足夠了解，也可以通過裝修風格來判斷建築年代。
第四點、 問詢小區其他業主、物業或中介
別不好意思，這是在為自己規避風險。每個小區都會有很多家中介，他們為了達成交易也願意向購房者提供房屋的真實房齡，除非業主在掛牌轉讓時隱瞞了真實房齡。如果你對業主提供的真實房齡有所懷疑，也可以咨詢小區其他業主或物業工作人員。從外圍入手，得到的結果往往真實性很高。
當然為了規避因為房齡而產生的貸款問題，購房者買房時也應該在購房合同中寫明相關的風險條款，維權也有保障。
（以上回答發布於2016-12-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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B. 二手房房齡長短有啥影響怎麼查詢真實房齡
二手房房齡與稅費、貸款額度、貸款年限以及價值增長空間等問題掛鉤，在我們買二手房的時候，一定要重視房屋的房齡。下面主要從什麼是房齡、房齡長短的重要性，以及怎麼查詢真實房齡等三個方面，進行了具體的講解。
一、什麼是房齡？
房齡與房屋使用年限不同。
房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。
房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。
比如，開發商2010年拿地，70年使用權，該土地使用期限為2010至2080年；開發商在該土地建的房子，2012年交付使用。
到了2016年，土地使用年限剩餘64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。
二、房齡長短，有何影響
1、房齡高的老房子，其同周邊的小區相比，價格一般比較低廉。越老越不易出售，時間長了，甚至會貶值。
2、房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。
3、房齡越老，剩餘的土地使用年限就越短，維修費用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。
4、房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不願意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。
比如一套老房子，售價100萬，銀行評估價80萬，按照首付3成來算，銀行可以給你發放的貸款最多為56萬（80-80*0.3），然而，售價100萬減去貸款的56萬，就是44萬，意味著首付你要支付44萬才行。
三、怎麼查詢真實房齡？
通常我們喜歡看房產證，來查詢這個房齡，但這種方式並不靠譜。房產證上的房齡不夠准確，正常情況下房齡通常比房產證登記時間要長兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉手，就不能查詢到其真實房齡，因為房產證上顯示的是最新的拿證時間。可以通過以下方式，查詢二手房房齡。
1、到房產管理部門查檔，是判斷房齡較穩妥的查詢方式，可以查到准確的房齡信息。這個需要房主配合，帶上房本和身份證等相關資料進行查詢。
2、多問問該小區的業主、物業工作人員或者附近的老住戶，得到的結果往往更真實准確。
3、從房屋結構上判斷，上世紀80年代的房屋，比較明顯的特徵是廳小；上世紀90年代的房屋，在戶型設計上開始出現「廳」的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究「大客廳」，客廳在14至15平方米。
4、查看外立面，通過外牆使用材料推測。紅磚外牆，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀八十年代至九十年代初期的建築；水泥外粉牆面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建築；牆面塗了外牆漆的住宅樓和外貼牆面磚的住宅，應該是九十年代中後期以後的建築。看到新近粉飾的牆面，可從周圍居民或房管部門那裡進行確認。
5、看廚衛裝修程度。根據一些難以更換的物件（下水管道、衛生間地漏等）來判斷房齡；廚衛的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。
6、在二手房交易網上備案的情況下，可以網上掛牌後，輸入產權證號，查詢相關信息。但一般只有擁有掛牌權的中介公司才能查詢。因此，要找正規的中介公司，減少購房者在買房時遇到的風險。
7、樓層高度。樓層數在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建築；樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建築；10層以上小高層並配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建築。
在我們買二手房時，一定要重視房齡，為了規避因為房齡而產生的貸款問題以及各種風險，購房者在買房時，應在購房合同中寫明相關的風險條款，即使維權，也有保障。
（以上回答發布於2017-01-11，當前相關購房政策請以實際為准）
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C. 二手房的房齡是什麼為什麼要注意房齡問題怎樣才能確定房齡
房屋產權證上一般會有三個時間，竣工時間，批地時間，購買時間。
房屋是否滿兩年是根回據其購買時間答計算。竣工時間一般是指房屋的建成年代。土地使用年限一般是從批地時間計算。房齡=當前年份-批地時間。（每個銀行關於房齡的認定往往也不一樣，有的銀行認定的時間是批地時間，有的銀行認定的時間是竣工時間）房齡問題會影響到客戶未來貸款的上限。
銀行關於貸款年限的確定：
貸款年限計算：房齡+貸齡<50（房齡從竣工時間/批地時間計算，根據銀行的具體規定）
年齡要求：年齡+貸齡<70（不分男女）
D. 怎麼查二手房的產權年限
通常講二手房產權年限，指的是該套二手房所在土地的剩餘使用年限。目前市場上主流的房子有商品房、經濟適用房、兩限房、老公房。
在這幾類房子中，商品房、經適房和兩限房的產權年限是從開發商拿地之日算起的，而老公房的產權是從交第一筆土地收益金開始計算的。那麼這些房子在二手房市場出售後，該怎麼算剩餘產權年限呢？
房屋的產權分為房屋所有權和土地使用權，其中房屋所有權是永久的，只要房子不倒，你就一直擁有它；土地使用權是有時間限制的，這跟土地的性質直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產權年限也是指房子的土地使用年限。
一套房子的產權年限怎麼計算的？
不同的房子，產權年限有不同。
1、商品房、經適房和兩限房的產權年限是從開發商拿地之日算起，准確地說，是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子，開發商2005年拿地，購房者2010年入手，那麼購房者入手這套房子時，剩餘土地使用權也就65年了，土地使用權到期時間是2005+70=2075年。
2、老公房的產權年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從第一筆土地收益金開始計算。老房子由於土地使用性質不同，一般上市時要補交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟第一套房上市之日算起的。
舉個例子，一個建成於1980年的老公房小區，某棟樓在2000年第一次出現了二手房交易，那麼這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起，到期時間是2070年。
雖然經適房和兩限房在上市的時候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計算方式不同，前兩種房子是從開發商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓第一套房成交之日算起。
怎麼查房屋產權年限呢？
住宅的產權年限可以查看自己的產權證，而土地證則可以看出土地剩餘使用年限，有些城市已經將房產證和土地證合二為一了，統稱為《房地產權證》，這張證書能同時看到房屋產權和土地剩餘使用年限。未來不動產統一登記完成後，將統一為《不動產權證書》。
一些商用或者公用的房子，不能辦理產權證，只有買賣合同。查詢產權年限，需要查看開發商的土地使用性質相關文件。
E. 二手房真實房齡原來要這么查 你知道嗎
說起「房齡」相信大家都是很清楚的，自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。簡單來說就跟人的年齡一樣，房齡說的就是房子的年齡。而二手房房齡是指一手房主轉讓的房屋，二手房是不如新房「新」，但是二手房一般是要比新房便宜很多的，不過，很多人在糾結二手房的房齡。爭議比較大的是房齡大於20年的老房子，行家表示，房齡超過20年不僅要貶值，還會出現很多風險。但是很多人也會忽悠購買二手房的購房者，造假「真實房齡」。
房齡和房屋使用年限及房產證日期
很多人分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發商獲得地皮之日開始計算的年限；
房房產證日期，則反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，它和真實房齡不是絕對相同的，因為開發商的房子可能並非建成就賣出去了，一般而言，房產證日期和建成時間之間有個時間差，業主拿到房產證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯後性。
怎樣獲得真實的房齡
正因為房齡的影響很多，所以出於利益驅使，很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，發生逆向選擇和道德風險，賣方或者中介會虛報房齡，裝嫩以博得買房的青睞，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。
1.最可靠穩妥的方式——到房產管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產權證等相關證件到房產交易中心或房管局等部門進行相應查詢才可以。
2.看房產證+小區走訪旁敲側擊。因為房產證日期和出售日期並不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據房產證日期，再結合周邊鄰居的回答猜測。
3.看外立面、廚房等情況+房產專家咨詢。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以後修建的房屋在戶型設計上開始出現「廳」的概念等，但非專業人士一般對這些了解相對較少，所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房衛生間情況告知房產專家進行咨詢。
二手房房齡過長的風險
1.房齡會影響房子的硬體設施。房齡愈高，一般而言，其資產貶值就愈發嚴重，不管是房子的硬體環境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來系列的安全隱患。
2.房齡和剩餘土地使用年限之間有關聯。房齡愈高，意味著剩餘土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3.房齡和貸款有關聯。房齡影響貸款年限，一些商業銀行規定，譬如興業銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數，公積金貸款成數與房齡關聯密切，房齡10年以內房屋，貸款成數為6成，10-15年以內房屋，貸款成數為5成，15-20年以內房屋，貸款成數為4成；20-30年內房屋，貸款成數為3成，而且商業貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數就愈低，甚至對一些高齡房產，銀行是拒接放貸的。
所以當我們有意欲購買二手房的時候，必須要自己了解，這個房子的真實房齡是多少，上述方式都是可以查詢到房齡的，但是還不是最為保險的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中，註明賣方堅持出具(承諾)房齡，強調若信息有誤，由賣方承擔責任。城市套路深，所以購買二手房還是應該注重細節問題！
F. 請教各位怎麼查公房的真實房齡
房產證和土地使用權證都無法准確反映房屋的建造年限
1、房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，可能已經轉手了兩至三次，房證體現的是最後下房證的時間，最後看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。
2、土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷出該房屋是於1990年5月20日取得土地使用權的，但建樓和拿地並非同一時期，開發商拿到地後並不能立刻開工，加上工期和銷售，拿地的時間和房子建成的時間最多可以相差10年。
二手房的真實年限該怎樣進行判斷？
（一）到房產管理部門查檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產權部門登記，那是最准確的房齡；還有一個較為簡單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較於看房證和土地證，這個辦法要有效得多；
（二）屋內如果新近裝飾過，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由於地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊；
（三）查看產權證，產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，最少前推兩三年時間。此點適用於轉手的二手房。
當然，如果你認為上述還不夠保險的話，你在進行二手房交易簽合同時就把房齡相關的違約內容寫入，比如你可以這樣寫「房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，房東應承擔違約責任。」當然具體的可以協商決定，這樣萬一出現房齡不符，你起碼有個保障。