① 請問:租賃合同有效期在法律規定最長不得超過多少年
根據我國現行法律規定，租賃合同最長期限不得超過20年，如果簽訂了超過20年的租賃合同，超出的租賃時間約定視為約定無效。
參見《中華人民共和國合同法》
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
② 1996年前合同法房屋租憑期是幾年
1996年前的《中華人民共和國經濟合同法》沒有對房租租賃的期限做出明確規定，故適用於1999年10月1日實施的《中華人民共和國合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
你在1996年前所簽訂房屋租賃合同應當使用《中華人民共和國經濟合同法》但是依據法律的規定《中華人民共和國合同法》1999年10月1日起施行，依據合同法的規定租賃期限不得超過二十年，在合同法實施的同時《經濟合同法》被廢止。固根據《合同法解釋一》第二條「合同成立於合同法實施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實施之日或者履行期限在合同法實施之後，因履行合同發生的糾紛，適用合同法第四章的有關規定。」該合同要是在1999年10月1日以後因合同履行發生糾紛的，適用合同法的相關規定處理。
《合同法》第二百一十四條第二款規定，租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
③ 租賃期限到底指的是什麼
租賃到期來是指在約定的期間內，自出租人將資產使用權讓與承租人以獲取租金的行為。租賃存在的主要原因有以下方面：節稅；降低交易成本；減少不確定性。
租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利。
④ 為什麼合同法規定租賃合同期限不得超過二十年
第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
【釋義】本條是關於租賃期限的最高限制的規定。
租賃是轉讓租賃物的使用權，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經營的需要的。承租人並不想長期佔用租賃物，因為這種使用權是以支付租金為代價的，當承租人達到使用收益的目的後，需要將租賃物返還出租人。這里就有個租賃期限的問題。租賃期限的長短由當事人根據其使用租賃物的目的和租賃物的性質自主決定。應當說租賃期太長並不利於當事人權利的實現。因為客觀情況總是在不斷變化的，特別是不動產，其價格可能會因一個國家的經濟形勢變化而大起大落。
很多國家的法律都對租賃合同的最長期限作出限制。例如，日本民法規定，租賃契約的存續期間不得超過20年，如果所訂租賃契約比這個期間長的，要縮短為20年。義大利民法典規定，租賃不得超過30年，如果約定期間超過30年或者永久的，則將被減至30年。德國也規定30年。我國台灣地區「民法」規定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。我國合同法借鑒了這些規定，考慮到我國正處在一個市場經濟的建立過程中，經濟發展很快，變化也很快，為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權益，對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規定。
通常情況下，當事人在確定租賃期限長短時，總是要根據租賃物的性質和承租人的使用目的來確定的。在動產租賃中，租賃期限是比較短的，一般都是臨時使用。例如，租賃汽車，按照國家有關規定，汽車的使用壽命是10年，雙方當事人不可能約定一個租賃期為20年的租賃合同。租賃期限較長的是不動產租賃即房屋租賃。在房屋租賃中，用於承租人居住需要和用於商業性租賃是不一樣的。一般講用於居住租賃的承租人希望租期長一些，使這種租賃關系相對穩定一些。商業租賃中、在訂立合同時房屋的租價比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂的長一些，租金固定下來；在房屋的租價偏高的時候，出租人就希望租期訂得長一些，這樣就能保證其得到更多的租金。當雙方當事人不能自己尋找一個公平的交叉點時，法律總是要在利益雙方中找出平衡點的。這也是規定最高租賃期限的一個目的。
20年實際上並不是一個絕對的最高限，因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關系，可以採取兩個辦法：一是並不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時法律規定視為原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，即雙方當事人又形成了一個不定期租賃的關系，如果一方當事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的「法定更新」。二是雙方當事人根據原合同確定的內容再續簽。一個租賃合同，如果需要較長的租期，當事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為「約定更新」。
⑤ 合同法規定的租賃合同的最長期限
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。