『壹』 剛需購房「摳面積」五大錦囊
合理選擇講究技巧
在目前市場階段，購房者可以從得房率、贈送面積、房間內部空間分割等多個方面來進行選擇，力求選擇到面積合適、總價合理的住宅。
技巧一、公攤面積上下功夫
購房看得房率，這是一個最起碼的常識，但如何看出個中變化卻大有講究。
得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。也就是說，針對面積相同的住宅，得房率越高，套內建築面積越大，可供住戶使用的面積也就越多。所以，想要獲得更多的使用面積，則盡量選擇得房率高的住宅。
得房率的大小，跟公攤面積的多寡有著密切聯系，因此購房者在買房時，其實要考察整個小區內，能夠形成公攤的設施有多少，而不僅僅只是看開發商提供的數據。據了解，形成公攤的設施包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。因此，如果發現小區內有豪華氣派但不適用的公共門廳、樓梯間寬大異常、修建復雜的過道等情形，公攤面積顯然不會少。但也有些樓盤在降低公攤面積方面花了一些心思，如上海盛世御瓏灣採用1.9×2.1米的電梯井，較常規尺寸2.4×2.4米要節約30%的面積；此外入戶大堂、架空層也不計入分攤，以及減少管弄井（強電、弱電、水井）面積，這些舉措都能有效降低公攤面積。
技巧二、贈送面積得實惠
買房送面積，雖然很多人會認為這只是噱頭，但實際上如果操作得到，其實完全能夠辦得到。
開發商如何做到「送面積」呢？其實主要跟戶型設計有關系。有些樓盤在戶型設計上，將陽台、花園、飄窗等計一半面積的剩餘部分作為贈送面積，經過改造後，基本能實現兩房變三房，三房變四房，使用率得到了改善，贈送面積普遍在原戶型面積的5%～10%。不過有部分樓盤更高，如盛世御瓏灣80平方米的兩房，贈送面積約16.5平方米，約占原戶型的20%左右。
當然，購房獲得贈送面積，雖然能夠獲得不小的實惠，但購房者必須要當心的是，一定要事先考察清楚，贈送的面積是否適用。對於部分房型設計不甚合理的情形，即使贈送面積，可能會形同雞肋，比如過於狹長，或者面積太小，可利用程度低；或者有些開發商因刻意「偷面積」，反而影響到整個房間的採光和通風。
技巧三、「流線」合理很劃算
就普通購房者而言，對流線概念可能還不是很熟悉，這其實是房型設計中經常要用到的一個基本概念。流線俗稱動線，是指人們在居家過程中活動的路線。在房型設計過程中，通過流線設計來分割空間，從而達到劃分不同功能區域的目的。一般說來，流線可以分為家務流線、家人流線和訪客流線，按照房型設計的基本原則，這三條流線不能交叉。如果出現交叉情況，則極有可能會導致有限空間被零散分割，出現居住面積浪費的情形。因此購房者在考察過程中，一定要根據房型的格局來重點研究流線分布是否合理。
那麼，怎樣的動線布局是合理的？一般而言，如果房型圖一目瞭然，私密區、公共區和後勤服務區應各自相對集中，但如果看了半天還沒看懂，這類的房型多半不會是好的房型設計，流線設計肯定也不合理。
技巧四、收納空間可關注
房間面積不大，但如果巧妙設置收納空間，其實也能有效節省面積，從而使得房間面積的使用得到改善。
重視收納功能區的設計已經成為一種趨勢，尤其是部分精裝修樓盤，更是提前了一步。如萬科金色領域精裝修房，就在收納功能區方面做了精心設計，比如在入戶處、餐廳、廚房、浴室等空間合理布置收納功能區，此外還設立獨立的儲藏空間收納系統，讓空間得到有效利用，同時又不佔用居室面積。
收納空間功能區如何設計才合理？中國香港地區的戶型面積都比較小，40平方米可以打造成為兩房一廳、60平方米的空間可以改造成為三房兩廳，這其實是極度重視收納空間設計的典範，其做法可供參考。香港設計師通常的做法是做到在夾縫中求生存，即利用過道拐角等處，做出收納櫃或者隔板，以增加收納空間；同時力求做到立體化收納，盡量拓展垂直空間。此外，還可通過向牆體要空間等手段，來達到增加收納空間的目的。
技巧五、靈活多變得便利
購買易於改動的房型的好處在於，即使日後家中添丁，也只需通過適當調整房型，便可滿足新的需要，而無需換購更大面積的住宅。
據了解，目前已有開發商注意到了這種市場需求，專門推出一種「善變」的房型。早在三年前，瑞安地產就在其開發的樓盤瑞虹新城中推出「定製公寓」，消費者可以根據自身的實際需求定製個性化的生活空間。
怎樣的房型才算靈活多變的房型呢？專業人士表示，通過改造之後並不會對原有格局產生很大的影響，同時還能增加有效使用空間，這便是多變戶型。一般而言，進深較大的房型便於改變，而面寬較大的房型改造起來難度要大得多。
（以上回答發布於2017-03-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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『貳』 盛世御瓏灣屬於哪個板塊
您好，盛世御瓏灣位於新江灣、五角場、中原三大板塊的核心區域，周邊2.7公里自然生態景觀。
小區由10幢ART DECO建築，結合高層低密度的手法，使每座建築呈階梯形大尺度錯落布置。外立面深色基調，2.7公里生態走廊，特邀外籍景觀設計師，打造歐式自然主義生態園林。
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空中別墅設計，附超大面積空中花園及露天泳池，局部覆土1.5m實現空中園林景觀。
望採納謝謝
『叄』 上海盛世御瓏灣周邊有什麼學校
盛世御瓏灣周邊學校有民京路幼稚園，上體附中附屬小學，上海楊浦區民辦愛綠幼兒園，上海楊浦五角場鎮閘殷村後路道口，AKA幼兒園等。
『肆』 盛世御瓏灣為什麼一直沒有賣出去
你好，盛世御瓏灣參考均價: 45131元/平。盛世御瓏灣交房不到一年天花裂開牆體滲水 ，房子質量問題嚴重。
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