收益法收益年限

⑴ 租金收益法評估公式

具體如下。
被徵收房屋為商業用途時應當採用收益法，其技術路線是通過市場法測算被徵收房屋的租金，進而確定被徵收房屋當前的凈收益並預測其未來的凈收益，然後將其折現來求取被徵收房屋市場價值。
收益法 （1）收益期限確定錯誤。（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。（3）對於客觀收益沒有考慮到未來的變化。 4）收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯誤；收益計算中有關面積套錯了。

⑵ 如何用收益法評估房屋租金

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
公式

凈收益每年不變收益為有限年期的公式

V：房地產價格
a：房地產年凈收益
r：折現率
n：剩餘收益年期

收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取捨，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。

⑶ 收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式不可用於( )。

正確答案:C
解析：收益年限有限年且其他因素不變的收益法公式主要專有以下用途：(1)直接屬
用於計算價格；(2)市場法中因期限不同進行的價格調整；(3)不同類型房地產不同年限價格之
間的換算；(4)相同類型房地產比較不同年限價格的高低。

⑷ 房地產估價收益法

B、收益法：預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。V＝ 式中：V—收益價格（元，元/M2） Ai—年凈收益（元，元/M2）R—報酬率（%）n—房地產的收益期限（年）Ⅱ、測算過程1、估算年總收益 年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。凈收益＝有效毛收入－運營費用有效毛收入＝潛在毛收入×（1－收入損失率）（1）潛在毛收入潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6並結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：表6 對比資料物業名稱A：萬達商業廣場2樓B：民眾樂園3樓C：佳麗廣場2樓估價對象租金最終確定方法位置江漢區中山大道與民生路交界處江漢區中山大道608號江漢區中山大道888號江漢區江漢四路取算術平均值租金水平182168177 樓層修正1/1.041/1.021/1.041修正後租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失後得到的即為有效毛收入。根據估價對象的實地勘察和調查情況，綜合確定其空置率和租金損失率合計為6%。則年有效毛收入為：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、確定年總費用為維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬於其他資本或運營的收入，即為運營費用。具體計算如下：（1）物業服務費用 如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用。按有效毛收入的6%計算。則管理費為：10197566.69×6%＝611854（元）（2）維修費指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。按估價建築物重置價的2%計算。根據《武漢市物價局、房產管理局關於印發武漢市房屋重置價格標準的通知》（武價房字[2004]74號），估價對象為鋼混一等結構，重置價為1150元/平方米。則維修費為：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。如投保房屋火災險等的保險費。按估價對象建築物現值的2‰計算。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年。則保險費為：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地產稅 如土地使用稅、房產稅等。①土地使用稅 根據市地稅局武地稅發（2000）212號文的有關規定，土地使用稅的徵收標准內資企業為10元/（M2·年）×實際佔用土地面積；外資企業為20元/（M2.年）向市房地局繳納場地使用費。估價對象土地使用稅計為10元/（M2·年）。則土地使用稅為：10×208.48＝2084.8（元）②房產稅根據國發（1998）90號文的有關規定，房產稅的徵收標准按房產租金收入的12%。則房產稅為：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租賃稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費等。確定為租金收入的5.85%，詳見表7：表7 房地產稅費一覽表序號項目名稱文件依據收費標准1營業稅武房市（93）64號財稅字（1999）210號租賃收入的5%2城市維護建設稅營業稅額的7%3教育費附加營業稅額的3%4堤防工程修建維護管理費營業稅額的2%5地方教育發展費租賃收入的1‰6平抑副食品價格基金租賃收入的1‰7印花稅財政部（88）財稅字第255號租賃收入的5‰合 計 租賃收入的5.85%則租賃稅費為：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）費用合計年總費用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、確定房地產年凈收益房地產年凈收益＝年總收益－年總費用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、確定報酬率報酬率即折現率，為投資回報與所投入資本的比率。採用累加法：公式：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優惠無風險報酬率取中國人民銀行2008年11月27日公布的現行國家一年期存款利率2.25%，估價對象為商業用途物業，確定的客觀租金符合當前水平，系統風險一般，投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優惠合計為5.0%。商業用房報酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、確定房地產的收益期限n根據《房地產估價規范》，「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限長於或等於土地使用權年限時，應根據土地使用年限確定房地產的收益期限」；「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限短於土地使用權年限時，先根據建築物耐用年限確定房地產的收益期限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷；然後再加上土地使用權年超出建築物耐用年限的土地剩餘使用年限價值的折現值」。估價對象建成於2002年，現狀成新率為九成新。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年，則剩餘耐用年限為54年。另外，根據該公司的《國有土地使用證》，估價對象的土地使用權類型為劃撥，土地無使用年期限制，建築物剩餘耐用年限為54年，故：房地產的收益期限n＝54年6、計算出讓狀態下的房地產收益價格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出讓狀態下的單價為102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）

⑸ 土地年收益乘於使用年限的值為何會大於收益法計算後的值

咨詢記錄 · 回答於2021-11-05

⑹ 收益法的基本原理

收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。二、理論依據預期原理：不動產的價值通常不是基於歷史價格、投入的成本或過去的市場狀況，而是基於市場參與者對其未來所能獲取的收益或得到的滿足、樂趣等的預期。收益法原理：將估價時點視為現在，那麼，在現在購買有一定年限收益的不動產，預示著在其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取收益，如果現在有一貨幣額與這未來源源不斷的凈收益的現值之和等值，則這一貨幣額就是該不動產的價格。 2、條件：不動產的收益和風險都易於量化。四、操作步驟1、適用對象是有收益或有潛在收益的不動產，如商業、旅館、餐飲、寫字樓、農地等。三、適用對象和條件1.搜集有關不動產收入和費用的資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運營費用；5.估算凈收益；6.選用適當的資本化率或折現率；7.選用適宜的計算公式求出收益價格。

⑺ 老師關於收益法中的收益年限和建築物的折舊年限我老是要搞混在一起希望老師能夠給個思路！

收益年限是價值時點後開始算起的，土地使用權剩餘壽命跟建築物結束年限兩者取短。
建築物的折舊年限也是建築物的經濟壽命＝有效經過年限+剩餘經濟壽命。

⑻ 用收益法評估住宅房地產是按土地還是建築物計算收益年限，有據可依嗎

房地分估就不會用收益法了，人家出的是房地產價格 肯定會包含分攤的土地使用權內價值的，用於抵押你容單獨的房屋建築物銀行怎麼可能要嘛，房屋建築物和土地合在一起就叫房地產，分開就是房屋建築物、土地使用權。 一般用收益法算的都是收益性比較強的房地產。門面、商鋪之類的。

⑼ 如何用收益法評估房屋租金

收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。

收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。這個就以基準日的周邊市場同類型房地產的平均租金為基礎，測算委估房地產示來收益年限中的年收益狀況，可以為一個固定的年收益額度，也可以為一個以適當比例遞增或遞減，最終測算評估結果。

定義

收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。

⑽ 房產評估,收益法中測算收益年限,不知道土地終止日期怎麼辦

用證載終止日期減去估價基準日就是剩餘使用年限。
如果房地產估價中，涉及回到土地剩答余使用年限短於房屋使用年限，那麼可收益年限只能按照土地剩餘年限來算了。

如果土地證登記使用年限短於或等於法定最高出讓年限，其剩餘使用年限等於出讓年限扣減評估基準日已使用年限。如果土地登記使用年限超過了法定最高出讓年限，則其剩餘使用年限等於法定最高出讓年限扣減評估基準日已使用年限。當土地剩餘使用年限短於建築物剩餘可使用年限時，則收益年限按照土地使用年限計算。