⑴ 全國首個同時放鬆「兩限」城市誕生 2022年已有60餘城松綁樓市調控
衢州市人民政府4月1日消息，衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關於促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》（下稱《通知》），取消限購，松綁限售政策。
這是全國第一個限購、限售政策同時優化的城市，具有很強的信號意義。
同日，秦皇島也發布解除限購政策，自4月2日起，購買存量房（二手房）的購房人申請購房資格核驗時只提供本人有效身份證件。
3月份以來，已經有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的六城對限購限售政策進行了松綁或取消，充分說明調控放鬆進入新階段，即從此前降低首付的做法轉變為對「五限」政策的松綁。
為什麼是衢州？
《通知》指出，支持合理住房需求。非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同本市戶籍家庭執行相關購房政策。
在優化區域限售政策方面，《通知》表示，本通知發布後市區新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告里有特別約定的除外。
中梁地產金麗衢片投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，這次政策是對去年8月政策的解封。2021年7月和8月，在不到一個月時間里，衢州兩次加碼調控政策，目的是抑制投機炒房行為。
劉傑雄告訴記者，衢州市場的特點是當地居民投資比較弱，以剛需客為主。可以說，這是一座投資客和剛需客佔主導的城市。
衢州樓市最瘋狂的時候，一個公務員家庭（夫妻兩均為公務員）甚至會把房子賣掉，拆成三套房子的首付，用公積金來還月供。
一位衢州當地的中介告訴記者，當時政策出來之後，衢州城南火車站萬達板塊有一個德信眾安雲芝城裡項目，是低總價剛需盤，均價1.5萬元/平方米左右，配套和學區比較成熟。但這個項目入市之後銷量起不來，就是投資客退場導致的，直到現在還沒有售罄。
「當時開盤推了500套，半個月才去化100套。」
而一位TOP20房企衢州區域負責人告訴記者，這個項目是兩家公司的戰略首入，當初是零利潤拿的地，原來想的是走現金流，沒想到政策一出，項目就走不動了。
多位業內人士向記者指出，整個衢州從去年8月份之後開始轉冷。
中指院相關數據顯示，2021年3月，衢州市場熱度達到頂峰，單月新房網簽1313套，位居全年銷售第一；4月，市場熱度延續，新房網簽1175套，單月銷量排位全年第二；隨後市場開始回落，新房成交也隨之下行。8月新房網簽數據僅有402套，是一年之中最低的月份；12月，市場出現緩慢回升，網簽成交了746套。
這一情況在2022年一季度也未有好轉。中指數據顯示，衢州商品住宅成交面積同比降幅超7成。整個3月份，衢州新房只成交了300來套，而正常年份，一個月能走1000-1800套，年成交量在110萬平方米左右。
劉傑雄告訴記者，當下衢州市場在下行，開發商拿證、推盤節奏變緩，市場表現也更為冷淡。
「政策刺激沒到位」
不過在了解衢州市場的人看來，這項政策沒有刺激到位。
衢州當地一位中介向記者表示，這次的刺激政策不夠到位。三四線城市要釋放需求，最快的辦法就是拆遷，同時拆改結合，尤其衢州屬於投資單一化的城市，投資客退場之後，房價被遏制，部分人群購買力就會減弱，市場普遍觀望情緒濃厚。
其認為，這次並沒有將之前144平方米以下的住宅取消限售，等於是將之前中改、低改和剛需客群限售，實際的改善需求還是無法釋放。
之前的政策打壓了投資客，這次政策放鬆之後，市場依然還是不夠飽和，衢州幾個板塊全部限價，基本把房價上漲的空間遏制住了。因此，現在市場只能靠新增改善去購買。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，衢州此次放鬆力度這么大，很大程度上和衢州市場以及政策有關。
從市場看，江浙一帶城市今年房地產市場確實不好，對比去年落差很大。
從政策看，衢州近幾年政策頻頻收緊，甚至比周邊的金華還主動調控。
此前金華被約談，政策還相對溫和，而衢州連下轄的開化、江山等城市都收緊政策，足以看出政策的嚴厲，所以現在也是對一些和市場表現沖突的政策進行放鬆，與哈爾濱此前的做法有非常大的相似性。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，衢州在放鬆調控政策的同時還加強了預售管理，強化了房地產市場規范秩序，並對網路輿情提升管控力度，目的是在提升房地產市場熱度的同時，保持市場健康平穩發展。
張波表示，從目前三四線城市的調控看，取消限購已是主流方向，並且由於這類城市市場的投資性需求已幾乎消失，限購本身承擔的打擊投機性需求的任務也基本告一段落，即使取消限購，實際增加的購房人群也幾乎都是自住型的。而取消限售對市場的實際影響相對有限，但可起到提振市場信心的作用。
中指研究院指數事業部分析師孟新增也指出，面對當前仍處深度調整的市場，取消限購有利於促進剛需和改善端置業需求釋放，修復市場信心，加快市場恢復節奏。
60餘城松綁
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，2022年以來，中央多次強調支持合理住房需求釋放，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優化調整力度均有所加大。
據不完全統計，一季度60餘城發布房地產相關政策超百次，主要涉及針對性放鬆限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。
當前，在外部不穩定性不確定性因素增多及國內疫情反復背景下，我國經濟下行壓力依然較大，「穩增長」成為今年經濟工作的重中之重，不管是從穩經濟還是防範風險的角度看，今年房地產的穩定都至關重要。
像大連、衢州、秦皇島等市場信心尚未明顯恢復、短期調整壓力較大的城市，需求端政策放鬆力度加大，有利於促進合理購房需求的釋放，平穩市場預期，對購房者置業預期改善、市場企穩復甦有積極作用，預計後續或有更多城市跟進。
去年下半年以來，樓市預期整體偏弱，疊加疫情反復導致一季度市場延續低迷狀態，但後續積壓需求在政策放鬆後有望逐步得到釋放，4月市場企穩可期。