馬鞍山地王房價大漲

A. 高地價反向催熟 高房價 地王蘊藏巨大風險

土地市場的「火爆」程度絲毫不減當年。官方統計顯示，全國超七成的省份土地收入在增長，其中浙江、安徽、海南、廣東增幅較大。根據國土資源部近日發布的數據 顯示，今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。

今年半年間，50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。全國50個主要城市冒出200餘宗「地王」，堪稱有史以來高價地最密集涌現的半年。瘋漲的地價帶動了房價上漲。

房產租售服務平台安居客發布的全國主要城市房源數據報告指出，上海、北京、深圳三地，眼下價格達500萬元以上的房源佔比分別達到36.6%、39.7%和31.1%。而去年同期，這一數據分別是28.7%、29.9%、24.5%。

知 名房地產專家周建成在接受記者采訪時表示，正確的邏輯應該是房屋價格上漲引發土地價格上漲，但因為現在土地價格迅猛上漲，導致整個鏈條都 發生了改變，即變成土地價格上漲帶動房屋價格上漲，以至於一線城市的房價已漲到了「離譜」的程度。高價地塊並不僅僅出現在一線城市，二三線城市也頻現地 王。

中原地產研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而一則更有「深意」的數據是2016年我國最新財政收入。

數據顯示，今年上半年我國契稅2163億元，同比增長14.8%；土地增值稅2357億元，同比增長13.1%。另外，房產稅1169億元，同比增長8.5%。可見，各地對「土地財政」的依賴仍在攀升。

易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者分析，地方土地財政與今年上半年房屋銷售市場的活躍有關，房企資金到位情況不錯，而且積極補庫存的 需求也比較充足。從該角度看，土地市場的活躍是必然現象。「但在今年的資產泡沫風險中，地價過高也是一個問題。後續若要繼續保持土地收入增加，就需要在土 地出讓金支付等方面有一些新策略，進而降低房價。同時對於部分盲目高價拿地的房企，適當增加各類稅費負擔，進而抑制購地的狂熱情緒。」嚴躍進分析。

周建成也認為，現在上海、南京、合肥等地的地價已非常高昂，房企都在以未來1-2年房價增長20%－50%的預期在買地。基於此，未來房價若不同比上漲20%－50%，這些新入市的地王又將面臨去庫存的窘境。這其中就蘊含了巨大的風險。

一 直以來，「土地財政」就如同懸在地方政府頭上的達摩克利斯之劍。有關培育新的經濟增長點，發展新產業的聲音一直存在。嚴躍進認為，若要扭轉土地財政模式， 本質上還需各地產業經濟多元化發展。對於後續的新產業導入也需有新的策略。比如，可以憑借互聯網大力發展休閑經濟和消費經濟。然而也有悲觀的論調指出，在 整體經濟結構轉型過程中，新產業發展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源，地方財政收入結構依然沒有 明顯好轉。

（以上回答發布於2016-08-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 3年後房價大變樣!看了還敢炒房

有一個問題，在大家真正購房的時候，無論你是投資者還是炒房者，都是必須要面對的。

這個問題屢次強調：在買房之初必須要考慮到以後的賣房（除非你能說你一輩子就住一個地方），也就是說將來的變現。如果不能變現，再大升值都與你無關，如果不能輕易變現，你就會為找到接盤者而耗時半年乃至一年之久。

現在買進是怎樣的情況？

現在買進，相對於年初或者三個月前，應該是在高位，如果未來3年內不再上漲或者緩漲，就相當於炒到了山頂，然後在上邊站崗放哨，就如同2013年下半年沖進去的那一撥客戶一樣，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了3年崗，要不是今年下半年的房價暴漲讓他們得以解套，真不知道他們什麼時候才能解脫。

從目前的情況來看，一線城市總體來看是屬於庫存都比較短缺的；

二線城市的情況差異很大。二線城市的第四類庫存，也就是二手房庫存，普遍量都不太小。

倒是它的途庫存和未開工庫存，分化特別厲害。總體來看，二線城市同時滿足四類庫存都短缺的城市不多，大部分城市是在售庫存不足，而在途庫存和未開工庫存都不是很缺。

有些二線城市的未開工庫存非常大。從二手住房潛在供應的角度來看，二線城市的第四類庫存也都不是很少。

因此，房價比較穩定的二線城市，應該是較安全的；但是如果過去一兩年房價漲太快，這樣的二線城市，未來房價下行的壓力就會會比一線城市大；

三四線城市普遍沒有庫存短缺的情況，都是比較過剩的情況。除了在售庫存和在途庫存會因為開發商新開工量的波動（三四線城市尤其顯著），而出現短暫的階段性不足。

但總體來看，三四線城市的庫存整體都是比較充裕的，尤其是第三、第四類庫存。比如有些城市的套戶比（套戶比是評估第四類庫存最重要的指標，套戶比超過1越多，表示第四類庫存越大）超過1.4，說明這些城市的總體住房存量是嚴重過剩。如果接下來沒有大規模的人口凈流入，第四類庫存過剩的情況就很難改變。

在第四類庫存已經嚴重過剩的情況下，前三類庫存都應該控制在非常低的水平，但即使某一類庫存比較低，也不能解決三四線城市的第四類庫存過大的問題。

三四線城市另一種更普遍情況是，第一類和第二類庫存相對少，第三類庫存卻很大，過去五到六年出讓土地很多，但遲早要開工，一旦開工就會變成新的供應和庫存。

在市場瘋狂的時候，有一類人更加瘋狂，指的就是散戶，我身邊現在殺進去的房投大佬幾乎很少再見了，相反，那些前些年一直觀望的剛需客戶則信心滿滿殺了進去。

這個時候，任何利好都會被無限放大，如地王、如供求、如自貿區等等，但這些在市場不好的時候，則如空氣一樣輕飄，不會被人重視，因此，現在的任何利好引起的房價暴漲都可能在將來的某一天消退，到那時，路歸路、橋歸橋，一切水落石出，我們還會覺得現在的種種利好是真的利好嗎？

三十城房價下跌預警

（以上回答發布於2017-02-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 很多城市再起地王，房價真的會止跌反彈嗎

房價要跌？這個消息自打出現以來就不切實際，每每這樣說不漲都算是謝天謝地了。對於房價來說真的很難把控，需求高不會降下來。沒錢的抓不住時間，有錢的都買房子理財了。房子確實是國民問題，止跌反彈的幾率也是有可能的。

總得來說房價不會輕易的進行反彈，畢竟這些經濟因素都有把控。政府因素和投資效果都會預測，通過因地制宜的政策，中國市場的房價問題也是會得到控制。如何健康發展房價市場，還是得看看經濟發展效果和政策趨勢。

D. 房價為什麼只漲不跌我給大家一針見血指出來吧

1、房子存量是有限的，把全國住房面積增加一倍，需要50年的時間2、房子不是股票，更不是鬱金香，他有他的實際使用價值。(我知道很多農民工和傻空自欺欺人說說租房好，那就沒房價高的問題了，不要不承認這一點)有房子找老婆比沒房子的有優勢，這是現實，傻空你不要不承認，你問你女朋友你准備一輩子租房，打死不買房你看人家嫁給你沒?在一個城市有房子，那個穩定和歸屬感是租房比不了的，傻空總是說我家鄉比北京，上海好，我才不稀罕，那你就回你老家去啊，那還有什麼高房價問題?3、需求是相對住房總量來說至少十倍。為什麼這樣說呢?在城市，從農民工到一個月三四千的打工仔那個不想買房，只是現在買不起。所以剛需在中國未來三十年內都存在，只是買不買得起的問題。大家都是房價泡沫，肯定崩盤。那是傻空自己想買房，房價好跌倒自己買得起的范圍。大家都知道傻空一般都是沒什麼經濟頭腦的人，只知道「我要買房，我買不起就是泡沫，肯定崩盤」。目前中國不缺什麼?不缺人和錢。中國窮人是多，但是有錢人也多。例如溫州，單單一個城市閑錢就6000億人民幣，一套房三百萬，不要貸款，就可以消滅北京20萬套住房。加上煤老闆，各地暴發戶，手裡有幾百萬閑錢簡直多入牛毛。傻空又說了，有閑錢難道就一定要買房，不能捐出來，或者送給我啊，否則我們要打土豪，分田地。(這就是為什麼傻空們都懷念毛某某的原因)大家都自己資本是買漲不買跌，有閑錢的一般大都是做生意或者相關行業的，他們這幾年的感受是什麼?那就是錢變多了，腦殘都知道錢多，肯定通貨膨脹，東西不值錢。事實是什麼?事實是超發了43萬億人民幣的鈔票，目前流通的鈔票是GDP的三倍，就是按照最基本的常識，一塊錢的東西現在要賣三塊錢。2004年以來，青菜、油、房價都印證了這一點。傻空們肯定又要說了，都漲到位了，房價該跌了吧?是漲到位了，房價最多橫盤整理，怎麼會跌呢?除非GOV把錢收回去，你認為可能嗎?這幾年四大國有銀行上市(呆賬抵消)，加上奧運會，世博會。。。。，你說收的回沒?那房價未來還會漲沒?還會漲，因為鈔票貶值是大勢所趨，美聯儲又印了6000億美金鈔票，人民幣不想升值，肯定要印鈔票，反正就比誰印鈔票速度了快了。空軍們看完肯定又說：1、我們的救星牛刀同志說了房價會像日本那樣崩盤2、GOV說了要實現人人有房住的，要管住房價的3、窮人都買不起房，房價怎麼不崩盤(是啊，富人都買不起房，房價都要靠窮人來撐)1、傻空：閑置房屋怎麼多，房價肯定崩盤!答：閑置在多，也不是你的，除非來一再來一次打土豪分田地。按照這個邏輯，我們是不是說巴菲特，你限制怎麼多錢，是不是要拿出來啊?我們是不是說，加拿大你們閑置怎麼多土地，應該分一半給我們的。2、傻空：牛刀說了房價肯定崩盤。答：牛刀是什麼東西啊? 總理都沒辦法，就一個無權無錢的傢伙說跌就跌?我還說全國美女都要嫁給我，否則世界末日呢。

E. 幾大信號預示樓市即將巨變 下半年房價難跌

相信很多購房者都有現在是否出手買房的困惑。早知現如今房價那麼高，前幾年買房不就行了，但是你還是不是抱著房價會跌的想法?那你就錯了。在一系列寬松政策力挺樓市後，中國樓市已顯現出巨變信號。

信號一：個人房貸首次破萬億

據中國人民銀行7月22日發布了《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》，數據顯示，今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比(比上年同期)多增1767億元，這也是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。

截至今年6月末，個人房貸余額12.64萬億元，同比增長17.8%，增速比上季末高0.2 個百分點，比各項貸款增速4.4個百分點。

信號三：房價數據回暖，房企庫存下降

據國家統計局18日發布的6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數據顯示，70個大中城市新建商品住宅價格上漲的城市達到了27個，比上月增加了7個。27個城市中，有20個城市漲幅比上月擴大，漲幅在0.5%以上的城市有6個。

另外，據統計局數據顯示，住宅銷售面積增長4.5%，商業營業用房銷售面積增長3.5%。商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個百分點。其中，住宅銷售額增長12.9%。這是自2014年1月份至今首次出現正增長。

業內人士分析認為，2015年上半年，房地產市場政策環境在去年逐步寬松的基礎上進一步寬松。隨著財稅、信貸、公積金等相關政策的陸續出台，上半年房地產市場銷售情況逐步好轉，量價齊升局面再現。

信號四：股市資金撤出流向樓市?

據專業媒體報道，7月22日，2015年第二季度中國家庭資產報告發布。中國家庭金融調查與研究中心在對全國約5000戶家庭進行調查後，得出了在2015年股市呈現大幅度變化的背景下，中國家庭的資產變動情況。

業內人士表示，在二季度末的A股暴跌過程中，其團隊的調查數據發現，A股投資者的購房比例明顯增高，「總體來看，股市資金撤出流向房市的跡象已經顯現，或將成為助推房市發展的又一動力」。

同時，知名業內人士對該炒股還是該買房問題表示「我不討論股市。在短期內，買房的收益少於炒股不是不可能，但是買股票你要拿出100%的資金，買房你用20%—30%的投入就可以撬動100%的資金。賬要看怎麼算。」

信號五:土地供應下降，房價將漲?

國土部:上半年全國房地產用地供應同比下降38.2%

據新華網報道，7月23日，國土資源部發布2015年上半年國土資源主要統計數據。其中，上半年房地產用地供應同比下降38.2%，城市住宅地價為5359元/平方米，環比增長1.0%。

全國各地「地王」頻頻出現

其實土地市場與樓市之間的相關性無法說明誰是因誰是果，相互影響相互推進。2015年下半年土地市場也會在開發商信心十足地情況下加快拿地策略，甚至製造多個「地王」。

（以上回答發布於2015-07-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 房地產出現暴漲，從什麼時候開始的

近年來的話是 從1999年開始快速發展，2001年出現投資投機狂潮，後面就開始熱了。03年地王頻出，04年房價大漲。05年短暫低迷，06年繼續上漲，後面幾年就開始暴漲，至到11 年的大力調控。

G. 近期房企布局二線城市地王頻現 為何要布局二線城市，房價要大漲嗎

地價高企，地王頻現，樓面價常常超過在售房價，一線城市風險隱現，而三四線城市又面臨高庫存壓力，在此情況下，二線城市正成為不少開發商布局的重點。
重點布局二線
1月13日，經過兩個多小時47輪競價，佛山禪港路西側、橫三路兩側商住地最終由深圳市創潤房地產有限公司（下稱「創潤房產」）以9.61億元獲得，樓面價4768元/平方米。創潤房產為融創(深圳)房地產有限公司全資子公司，這也是融創首進佛山。
融創中國董事長孫宏斌在1月初的媒體會上說，目前融創將二線城市作為戰略布局的重點。2015年，除了繼續聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創又進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。
2016年，在華南區域，融創將重點進入廣州及其周邊的6個城市，如珠海、中山、佛山、東莞。融創在布局華南區域的時候，近日就把佛山作為第一站，選擇了禪西綠島湖片區。
同樣聚焦二線城市的還有正榮集團。正榮集團總裁助理兼投資發展部總經理肖春和日前表示，希望參與長三角各個城市的土地拍賣，並伺機進入合肥、廈門等城市。正榮集團去年底先後在蘇州、福州拿地。
為何房企要重點布局二線城市？這是因為三四線城市面臨巨大庫存壓力，開發商紛紛回歸一二線，而一線城市雖然市場很大，但無奈在各大開發商激烈競爭之下，地王頻出，樓面價超過在售房價，已經暗藏不小的風險。
「一線城市現在是市場沒風險，拿地有風險。」中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，房地產涉及的領域主要是兩大部分，即拿地和賣樓。「賣樓這一端的話是一二線沒有風險，而拿地的話是一線城市有風險，因此只能重點布局二線城市。」
孫宏斌稱：「如果北京、上海地價跌下來了，我們就在北京和上海繼續拿地，如果地價繼續漲，就會快速完成二線核心城市的布局。」他還說，「過去我看北京和上海，是什麼地都可以買，現在我看北京和上海，是什麼地都不能買，地價漲得太快。」
哪些二線城市機會多？
從區域經濟和城市化發展的角度，二線城市也將成為我國城市化的重點區域。北、上、廣、深等超大城市已經到了嚴控城市人口規模的階段，目前我國正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。
例如上海「十三五」規劃建議提出，上海要嚴格控制特大城市人口規模。綜合各方面研究成果，上海把常住人口不超過2500萬作為長期調控目標。截至2014年底，上海常住人口總數已達到2425.68萬人。在用地方面，將在「十三五」逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。
一方面是超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，另一方面是三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由於產業發展、公共資源的欠缺，難以吸引移民進入。相比之下，二線城市將有比較大的發展空間。
中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞告訴《第一財經日報》，北京和上海的城市人口已經達到2000萬左右，確實出現了很多「城市病」。而很多二線城市的人口大約五六百萬，離北京、上海的差距還非常大，還有很大的增長空間，「中國一個省區的幅員和人口就相當於一個歐洲大國，所以如果擁有一個500萬~1000萬人口的省會也很正常。」
盡管二線城市存在著較多機會，但分化也相當明顯。其中，由於經濟疲軟，東北和西北的一些二線城市的房屋銷售仍面臨著巨大壓力。另外，一些二線城市盡管經濟發展不錯，但由於過去幾年土地供應實在過多，也面臨著不小的風險。
上海易居房地產研究院發布的《中國50城住宅庫存報告》顯示，截至去年11月，蘇州、南京、合肥、南昌和深圳的存銷比較小。蘇州、南京、合肥這三個二線城市的去化周期僅為5個月。另外，珠海、南昌、鄭州、武漢、濟南、廈門的去化周期也在10個月以下。而呼和浩特、烏魯木齊、長沙、蘭州、西安、沈陽等部分中西部、東北省份的省會城市庫存去化壓力仍比較大。
因此，目前開發投資機會較大的除了東部沿海發達地區的蘇州、南京、廈門、杭州、濟南、福州、青島等人口流入較多的二線城市外，中西部人口大省的省會如鄭州、合肥、武漢、成都等城市也比較被看好。
以人口大省河南為例，該省戶籍人口超過1億，但城市化率仍比較低，城市化還有很大的空間。雖然該省有1000多萬人口流向沿海發達地區，但大部分農民還是要在河南本地實現城市化。在這個過程中，鄭州作為河南省會和省內的單極核心城市，人口的流入必將加快。目前鄭州市區人口只有400多萬，潛力頗大。
不過，張大偉也提醒，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經很火，地王頻出，價格接近一線城市，對開發商來說也存在一定的風險。「去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價格。因為即使有市場，但土地價格太高就存在很大風險。」

H. 買房這樣挑選就可坐等升值

（柳州搜狐焦點網）買房你考慮最多的是什麼？當然是地段，地段，還是地段！地段好的房子，配套設施完善，包括交通、郵局、銀行、超市、學校、醫院等，不僅會給業主的生活帶來很大的便利，更重要的是，將大大影響房子是保值還是貶值。

挑地段：避開消費能力差的區域

能否升值，與房子的地段有很大關系。好的地段方便業主的生活，例如繁華的市中心、商業街區，有些樓盤選址荒涼偏僻，宣傳時號稱此處正在開發，將發展成繁華街區，然而，需要慎重的是，商業街區的建設不僅需要綜合測評該區域的消費能力，也需要較長時間。

「睡城」、「空城」這些字眼在我國城鎮化過程中並不少見，不少片區歷經數年都難以發展良好，片區內的樓盤價格一跌再跌，那些早早入手的購房者只能叫苦連天。

除此之外，物業、配套設施也會影響房產價值的變化。好的物業不僅能夠使居住者身心愉悅，更能提高小區房源在市場上的競爭力，口口相傳，吸引越來越多的購房者。而良好的配套設施包括交通、郵局、銀行、超市、學校、醫院、休閑娛樂場所、餐飲等，這些都會對房子是否保值甚至貶值產生影響。

看污染源：工廠、加油站附近不利

置業買房是為了更好地生活，如果樓盤附近存在嚴重污染源，居住質量必然下降，此時，房屋也易貶值。在購房置業中必須注意避開這些接近污染源的樓盤。

比如高壓電塔、工廠以及加油站等附近的樓盤。專家建議，選擇房產時盡量避開電磁波輻射嚴重的地區。

少數人為了上班方便，在工廠附近購房置業，其實這是錯誤的選擇，工廠會產生諸多的廢氣廢品廢水，污染較為嚴重，長期在工廠附近生活不利身體健康，所以購房置業時應盡量遠離工廠。

現在，隨著城市的發展，汽車越來越多，不僅停車難，加油也難，有時需排上許久的隊。為方便加油，有些市民乾脆在加油站旁邊買房。其實，這也是個錯誤的決定，汽油中含有大量的有害物體，居住在加油站旁，空氣勢必受影響，另外加油站旁常有車輛停泊，噪音也比較大，影響生活質量。

遠離噪音：避開交通「中心」得清靜

結束疲憊的一天，下班後，市民都希望回到安靜的家中好好放鬆一下。然而，有些地方的家一直都不安靜，例如鐵路旁、高速路旁、立交橋旁，專家建議，買房時應盡量避免這些區域。

調查顯示，家在鐵路旁的居民聽力功能較弱，有些人時常出現耳鳴甚至耳聾，身體狀況較差。

除此之外，高速路旁、立交橋下也不宜長期居住。專家介紹，家住立交橋旁交通不便，而且高速通行的車輛會造成噪音和螺旋氣流，對身心健康會產生不利影響。而十字交叉路口的房子很容易形成死角，如果長期住在這個位置上，易受噪音、灰塵、尾氣等污染問題影響，對人身心健康極其不易。

謹防炒作：性價比太差的房子慎買

部分房子質量雖好，配套設施也不錯，然而專家仍不建議購買，這是為何？性價比太差。

比如高房價時期的高層、地王身邊的成品房以及投資性公寓。在房價大漲時期，房子的投資功能被無限誇大，其品質內涵和其他與升值相關的因素多被購房者忽略，而到了房價普跌時期，這些房子面臨出售難而宜居性差，出手完全受制於價格因素等不利方面，從而導致這類房子易出現貶值或相對貶值。

另外，地王身邊的房子往往會因為地王的緣故，價格節節攀升。但這並不意味著房子品質的提高。受利益左右，毗鄰樓盤會將地王產生的諸多背景轉化為漲價因素，其成品房的裝修標准也隨之水漲船高。而這些地王身旁的成品房也因此往往更易貶值。

（以上回答發布於2016-03-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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