馬鞍山土地基準地價

① 土地基準地價是怎麼計算

基準地價是指政府按土地級別、用地類型或區段位置評估確定的平均價格。它是政府宏觀調控地價和進一步評估標定地價、出讓底價的基礎，是徵收土地使用稅、土地增值稅、契稅和地產稅的依據，也是土地資源的優化配置和投資的決策參考

② 什麼是基準地價和標准地價

基地准價是指由政府組織的評估機構根據土地不同的區位、使用性質、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價,是土地使用權出讓價格的依據。
【標准地價】為限制土地所有權人申報地價
而確定的價格，為人民申報地價的標准。土地
管理部門依據地段相連，地價相近，或地目相
同之土地抽查其市價或收益價格劃分等級，再
就各等級內抽校之宗地單位地價，以其算術平
均數中位數或眾數定為各該等級的平均地價。
各等級的平均地價經土地管理部門報請政府核
定公告後稱標准地價。作為各該等級內土地所
有權人申報地價之依據。例如台灣省依土地法
第150條及第151條規定，地價調整應抽查二
年以內土地市價或收益價格。以為查定標准地
價之依據，依據調查結果，就地價相近及地段
相連或地目相同之土地，劃分為地價等級，並
就等級內抽查宗地的市價或收益價格，以其平
均數為各該地價等級的平均地價，再經由該主
管地區地政機關公布後即為標准地價。標准地
價雖非每宗地的真價，但為某一區段或某一等
級內一般地價的平均近似價額，土地所有權人
可依此標准地價斟酌伸縮申報自有宗地的確實
地價，以期征稅時，納稅人的負擔就大致公
平。

③ 安徽省年國土資源綜合統計分析報告

2005年全省國土資源系統在省委、省政府和國土資源部的領導下，在各市、縣黨委政府的大力支持下，緊緊圍繞國家和省重大工作部署，抓住服務經濟建設這個中心，以保持共產黨員先進性教育活動為契機，積極推進依法行政、建立保持共產黨員先進性長效機制，切實加強隊伍建設，著力提高效能建設，圓滿地完成了省政府和國土資源部下達的年度任務。

一、土地資源

堅持建設項目用地「有保有壓、區別對待」，有力地保證了省「861」行動計劃重點項目、重大利用外資項目和城市基礎設施項目用地的需求。大力盤活存量建設用地，引導目光向內，盡可能使用已有建設用地。推進土地集約節約利用，嚴格執行有關用地定額和投資強度的規定，把好供地關。嚴格執行耕地佔補平衡政策，實行按建設項目考核占補平衡。全年新增耕地9 602.97公頃（14.4萬畝），全省連續6年實現耕地佔補平衡有餘。

（一）土地資源狀況

截至2005年10月31日，全省農用地11 212 106.85公頃，建設用地1 621 771.75公頃，未利用地1 178 700.56公頃，分別占統計地類總面積的80.00%、11.60%、8.40%。在農用地中，耕地5 734 586.84公頃，園地342 070.16公頃，林地3 599 492.75公頃，牧草地28 554.59公頃，其他農用地1 507 402.51公頃，分別占農用地的51.20%、3.10%、32.10%、0.20%、13.40%。在建設用地中，居民點及獨立工礦用地1 302 398.51公頃，交通運輸用地91 982.26公頃，水利設施用地227 390.98公頃，分別占建設用地80.30%、5.70%、14.00%。在未利用土地中，未利用土地321 865.42公頃，其他土地856 835.14公頃，分別占未利用土地的27.30%、72.70%。

（二）土地利用情況

1.農用地

2005年全省年初農用地面積11 219 965.99公頃，年內減少16 422.93公頃，年內增加8 563.20公頃，年末面積11 212 106.85公頃。年內耕地減少12 956.40公頃，減少的去向主要為：各類建設佔用8 367.76公頃、農業結構調整1 272.10公頃、生態退耕728.59公頃、災毀1 252.36公頃。新增耕地9 602.97公頃，其中開發、復墾、整理增加8 223.31公頃，農業結構調整增加1 440.96公頃。

基本農田得到有效保護，保持在5 137 820.68公頃。年初面積5 152 029.06公頃，其中耕地5 059 541.25公頃，年末面積5 137 820.68公頃，其中耕地5 025 845.94公頃。2005年建設佔用耕地8 367.76公頃，新增耕地9 603公頃，耕地佔補平衡有餘。

2.建設用地

2005年審批建設用地13 281.13公頃，其中農用地9 411.82公頃，耕地7 042.42公頃。與2004年批准建設用地基本持平。新批建設用地中分批次用地7 794.06公頃，其中商服用地707.43公頃，工礦倉儲用地3 209.84公頃，公用設施用地1 527.70公頃，公共建築用地1 017.29公頃，住宅用地1 031.55公頃。與2004年相比商服用地、公用設施和公共建築用地大幅增加，住宅用地也增加較多，表明全省基礎設施建設正在加快步伐；工礦倉儲用地基本持平。單獨選址5 598.87公頃，其中交通運輸用地3 573.04公頃，水利設施用地69.80公頃。與2004年相比單獨選址建設用地增加較多。

徵收農民集體土地13 176.22公頃，其中農用地9 377.88公頃，耕地7 029.34公頃，征地總費用446 648.31萬元，安置農業人口119 900人；與2004年相比多徵用2 000多公頃。合肥、蕪湖、銅陵、馬鞍山、黃山市徵用土地量都在500公頃以上，佔全省徵用土地的32%。上述地區區域經濟發展較快，用地量增加較多。

3.土地整理、復墾和開發情況

2005年土地開發、整理和復墾工作取得了明顯成效。全省共完成土地開發整理項目1 888個，其中，國家級項目2個，省級項目38個，市級項目720個，縣級項目1 128個，總投資額為57 345.01萬元；基本與2004年持平。增加農用地總面積14 885.34公頃，其中耕地13 138.89公頃；與2004年相比略有增加。

土地開發投資額24 701.27萬元，增加農用地6 976.22公頃，耕地6 532.82公頃；比2004年有所增加；土地整理投資額10 531.89萬元，增加農用地1 884.50公頃，耕地1 816.12公頃；與 2004年基本持平；土地復墾投資額 22 111.85萬元，增加農用地6 024.62公頃，耕地4 789.95公頃，比2004年有所增加。

全省土地整理、復墾和開發的特點是以開發和復墾為主，開發和復墾增加的農用地13 000.84公頃，占總增加農用地的87.34%；投資比重占總投資的81.63%。

二、礦產資源

（一）礦產資源現狀

截至2005年底，全省發現礦產138種，被列入《安徽省礦產資源儲量表》的有76種（石油、鈾礦、地熱、礦泉水、地下水未列入）。礦產地4 582處（含共伴生礦產和小礦）。

在探明資源儲量中，煤、鐵、銅、硫鐵礦、石灰岩、石膏礦等6種資源構成了全省礦產資源主體，用潛在價值衡量，約佔比重的85%；凹凸棒石粘土、膨潤土、方解石、明礬石構成了全省特色礦種。

探明資源儲量在全國居前3位的主要礦種有：硫鐵礦、方解石、明礬石、凹凸棒石粘土。

探明資源儲量在全國排第4～10位的主要礦種有：煤、鐵、銅、石膏、膨潤土、水泥用灰岩、芒硝、長石、陶瓷土等。

全省2005年度資源儲量總量與2004年相比，有一定幅度的增加，主要原因是兩個：①非金屬礦產資源儲量增長較快；②統計口徑發生了變化，除統計上表礦區外，還涵蓋了全部持證小礦山。

（二）地質勘查投入與勘查成果

2005年全省地質勘查投入51 523.89萬元，較2004年增加1.2億元。其中，中央財政撥款937.50萬元，地方財政撥款6 094.32萬元，企事業資金44 492.07萬元；主要以企事業資金為主。

資金投向主要是煤、銅、鐵、金和多金屬。按礦產種類依次分為：能源礦產32 684.50萬元，占投入總額的63%；金屬礦產2 554.50萬元，佔7%；非金屬礦產佔1%；工程地質、水文地質、地質科研佔4.8%；非金屬礦產大幅下降。表明公益性、基礎性地質工作在不斷加強。

新查明一批礦產資源。主要有水泥用灰岩、溶劑用灰岩、鋅、金和鐵。

提交地質資料399份。其中，區域地質調查3份，固體礦產勘查336份，水文工程8份，環境6份，地質科研35份。提供查閱人次1 074人次，查閱1 791份次。較2004年略有增加。

（三）礦產資源開發利用基本情況

1.頒發勘查許可證和采礦許可證情況

2005年頒發有效勘查許可證655個，全部為國有企業。

2005年有效采礦許可證3 412個。按經濟類型分依次為私營企業2 161個，集體企業848個，國有企業64個，有限責任公司123個。這4種經濟性質的企業佔了全部企業數的93%，其他經濟類型只佔7%。私營和集體企業佔了88%的份額，已經成為礦產開採的主要力量。

2.礦產資源開發利用基本情況

2005年底已開發利用礦種92種（含亞種），各種經濟類型礦山6 624個，礦業從業人員45.52萬人，年產礦石量2.96億噸，礦業總產值364.2億元，礦產品年銷售收入354.17億元，礦業利潤43.13億元。礦石產量、產值、利潤繼續保持增長態勢，其中主要是煤炭行業有較大的增長，2005年煤炭產量達到7 794.25萬噸，比2004年增長389.88萬噸。

三、國土資源市場

（一）土地市場

1.土地市場建設

國有土地市場在治理整頓中進一步規范和發展，與省監察廳聯合出台了《關於違反經營性國有土地使用權出讓規定行為行政處分辦法》，開展了經營性用地招拍掛出讓情況專項檢查，重點防範假招標、假掛牌。國有土地配置逐步納入市場經濟軌道，經營性用地招拍掛出讓、政府土地收購儲備、基準地價定期更新等制度進一步完善；土地市場繼續保持快速增長的良好勢頭。2005年全省土地出讓金達217.66億元，與2004年基本持平，其中通過招標拍賣掛牌方式出讓收入176.60億元，比2004年略有增加，為城市建設提供了有力的資金支持。集體建設用地使用權流轉試點和立法試驗工作穩步推進。

土地市場治理整頓繼續深化，對土地市場治理整頓中清理出來的問題迅速整改，及時處理了國土資源部13件重點督辦件，確保了全省農用地轉用審批及時恢復；會同省發改委對擬保留的省級以下開發區做好進一步整改工作，順利通過了國土資源部審查；劃定了已公告的4個國家級園區界址。

2.土地一級市場

國有土地以出讓方式供應面積5 671.14公頃，成交價款2 176 610.06萬元，與2004年基本持平。其中招標出讓面積114.81公頃，成交價款89 883.41萬元；拍賣出讓273.90公頃，成交價款217 924.49萬元；掛牌出讓2 375.71公頃，成交價款1 458 228.61萬元；協議出讓2 906.72公頃，成交價款410 573.55萬元。租賃面積348.67公頃，租金709.18萬元。劃撥方式供應3 406.30公頃，較2004年度大幅增加。土地供應主要以掛牌、協議、劃撥為主。土地供應按用途構成依次為工礦倉儲用地2 479.23公頃，住宅用地2 105.32公頃，商服用地856.30公頃，此三項用地佔供地總量的95%。用途構成發生了一些變化，由2004年的以商服用地為主變為以工礦倉儲和住宅用地為主。

3.土地二級市場

土地二級市場發生土地使用權轉讓 41 027宗，面積 6 083.56公頃，轉讓金額447 751.58萬元，與2004年比較宗數和面積都有大幅增加，轉讓金額卻沒有增加。

出租7 312宗，出租面積126.78公頃，租金8 260.20萬元。與2004年相比宗數和面積沒有增加，租金卻大幅度增加。

抵押6865宗，面積28871.55公頃，抵押價款2675321.86萬元；貸款金額1254701.76萬元。與2004年相比面積和金額都有成倍的增長。

轉讓土地的用途依次為工礦倉儲用地4 829.81公頃，商服用地733.97公頃，住宅用地505.12公頃，三項占轉讓總數的99.70%。

出租用途主要是商服用地。

抵押用途依次為住宅用地15 641.79公頃，商服用地7 558.11公頃，工礦倉儲用地5 580.07公頃。

（二）探礦權采礦權市場

1.探礦權采礦權市場建設

國土資源部兩權招拍掛暫行辦法出台後，及時組織了一次全省范圍的礦業權市場建設情況調研。在深入調研的基礎上，制定出台了《關於進一步規范礦業權市場建設的若干規定》，明確了礦業權市場出讓范圍，有力地推進了礦業權市場建設，制定了國家出資勘查形成的礦產地招拍掛出讓計劃並公布實施。2004年省級財政收回礦業權價款3.72億元，顯化資源性資產近70億，維護了國家權益，促進了礦業集約經營和招商引資。淮北、宣城、池州、巢湖等地積極推進礦業權的招拍掛出讓，礦業權市場較為活躍。

2005年全省共有償出讓礦業權2 026宗，價款7.19億元。市場化配置礦產資源，既強化了礦產資源國家所有和有償使用意識，顯化了資源性資產，又促進了資源的規模化、集約化經營和招商引資。

2.探礦權采礦權一級市場

2005年探礦權出讓12宗。其中，申請審批8宗，拍賣1宗，掛牌3宗。出讓交易金額22 432.10萬元，較2004年大幅下降；出讓的礦種達到8種，出讓的主要礦種是鐵礦5宗，出讓金額19 839.00萬元；其次是鉬礦1宗，出讓金額1 820.00萬元；煤礦1宗，出讓金額613.00萬元，銅礦1宗，出讓金額77.00萬元。這四種礦產的出讓金額占總金額的99.60%。

采礦權出讓2 014宗。其中，行政審批1 578宗，招標13宗，拍賣26宗，掛牌397宗。出讓金額49 529.58萬元，由於2004年數據不全，因此變化較大。出讓礦種達到46種之多，出讓的主要礦種是建築石料用灰岩621宗，磚瓦粘土537宗，煤167宗，水泥用灰岩147宗等。

3.采礦權二級市場

采礦權轉讓89宗，轉讓價款7 787.45萬元。其中，出售82宗，價款6 850.75萬元；作價出資1宗，價款660.00萬元。轉讓礦種達18種，主要礦種是煤、鐵、銅等。

四、國土資源違法案件查處情況

1.土地違法案件查處情況

2005年發現違法案件3 596件，其中歷年隱漏357件，本年發生3 239件。涉及土地面積1 033.69公頃，其中耕地702.94公頃。涉案主體是企事業單位和個人，分別為419件和3 049件，涉及土地面積分別為709.53公頃和193.00公頃，分別占涉及土地面積總數的68%和18%，反映了違法案件的廣泛性和普遍性。

2005年立案2 134件，其中歷年隱漏323件，本年發生1 811件。涉及土地面積655.61公頃，耕地381.99公頃。其中未經批准佔地1 339件，涉及土地面積349.41公頃，占立案總數的62%。本年結案2 399件，處理歷年隱漏案291件，涉及土地面積128.5公頃，耕地48.37公頃；處理本年發生案1 668件，涉及土地面積486.82公頃，耕地311.68公頃。通過依法處理收回土地118.69公頃，耕地14.08公頃，拆除構建物2 694.59百平方米，沒收構建物1 844.41百平方米，罰沒款2 605.55萬元。

2.地礦違法案件查處情況

2005年發現違法立案查處266件，全都是礦山企業的違法行為，其中違法開采259件。違法開采主要是無證開采和越界開采，分別是214件和38件。本年結案255件，其中處理無證開采194件，越界開采37件；未結案34件，共罰沒款506.22萬元。

五、國土資源行政復議情況

在行政復議方面，全省共有行政復議申請53件，2005年受理53件，審結52件。在審結案件中維持38件，變更1件，撤銷6件，撤回申請7件。與2004年相比行政復議申請數有所增加。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

由於市、縣級國土資源機構改革趨於完成，只有少數幾個縣正在改革之中，機構人員總數基本穩定。全省國土資源管理人員4 430人，比2004年有所減少。其中行政編制人員1 999人，比2004年減少16人。知識結構進一步優化，其中研究生76人，大學本科及大專3 008人，高中及中專1 258人，初中及以下88人。年末平均從業人數4 438人。經費收入81 275.65萬元，其中地方財政撥款62 654.26萬元，其他收入18 621.39萬元；完成基本建設投資4 100萬元，其中國家資金490萬元。

各級國土資源主管部門直屬機構515個，職工數6 745人，機構和人員都較2004年下降。鄉級土地所1 411個，人員6 632人，基本與2004年一致。

2005年全省參加各種培訓人數達147人次，其中參加黨校學習25人次，行政學院學習43人次，參加其他院校培訓79人次。學歷教育51人，其中，碩士1人，大學本科18人，大專32人。

④ 樓面地價的基準地價

基準地價既土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。

⑤ 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系

1、基本估價法

由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法和成本逼近法

2、應用估價法

又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標准，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標准宗地估價法、基準地價系數修正法等。

土地的評估價格是可以低於基準地價的

1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。

2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。

(5)馬鞍山土地基準地價擴展閱讀：

一、基礎地價的主要作用

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

二、影響土地價格的因素

1、一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

2、區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

3、個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

⑥ 基準地價如何制定及公布

基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。

⑦ 什麼是土地基準地價

土地基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。

(7)馬鞍山土地基準地價擴展閱讀：

土地基準地價的評估的要求：

國土資源部辦公廳近日發出通知，就2014年12月1日起實施的《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》做出相關政策說明。通知要求，基準地價每3年應全面更新一次。

已出讓土地因調整容積率需評估補繳地價款的，若調整前原容積率低於1，可按新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價乘以新增建築面積確定應補繳的地價款。

嚴格執行出讓地價評估有關規定。在國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當按照規程和《關於發布〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）〉的通知》有關要求，組織對擬出讓宗地的地價進行評估，出具土地估價報告。

出具的土地估價報告應當在「估價結果」部分有明確底價決策建議及理由；涉及協議出讓最低價標准、工業用地出讓最低價標准等最低限價的，還應同時列出相應的最低限價標准。

⑧ 有沒有那個文件規定出讓價不能低於基準地價

這個問題很簡單,我雲南的,雲南的政策是土地出讓價不低於基準價的40%,昆政發2010 68號 文,上面明確規定了。同理保證金 也有規定。

⑨ 土地出讓金是基準地價*土地面積，還是基準地價*總建築面積

是土地面積，出讓合同上規定土地出讓金總額=土地出讓單價×土地面積，總建築面積直接和土地容積率相關，容積率越高，建築面積越高

⑩ 土地的評估價格能低於基準地價嗎法律依據是什麼

土地的評估價格是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(1)基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數
∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和
K2——年期修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。