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灤南縣人民政府
關於印發《灤南縣城中村「平改樓」暫行規定》的
通 知
各鎮人民政府，街道辦事處，嘴東管委會，縣政府各部門：
《灤南縣城中村「平改樓」暫行規定》已經縣政府第十七次常務會議研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
二○○七年五月十六日
灤南縣城中村「平改樓」暫行規定
第一章 總則
第一條 為加快城市化進程，改善城區村（居）民的居住條件，集約利用土地，美化城市容貌，依據有關法律、法規的規定，結合我縣實際，制定本暫行規定。
第二條 本暫行規定所稱「平改樓」，是通過引進房地產開發企業，將以平房為主的低層住宅改建為多層及高層住宅，改建後除安置改造區域內村（居）民以及為村集體經濟組織提供門店或其他設施外，其餘部分向社會出售的行為。
平改樓不允許建造三層及三層以下的住宅，更不準建造別墅式住宅。
第三條 本暫行規定適用於城市規劃區內的村莊改造以及在村莊改造范圍內國有土地上的建築物的改造。
第四條 平改樓堅持依法有序、公開透明、規范運作的原則，採取統一規劃，成片改造，綜合開發，分步實施的辦法，充分調動各方面的積極性，依法保護村集體經濟組織和村（居）民的合法權益，統籌兼顧國家、集體、個人及開發企業的利益。
第五條 縣政府統一領導平改樓工作。縣建設、國土資源、發展改革、財政、城管、環保、公安、人防等部門和有關鎮政府、街道辦事處，要在各自職責范圍內做好平改樓的相關工作。
第二章 平改樓的條件和程序
第六條 平改樓必須具備以下基本條件：
一 符合《灤南縣城總體規劃》和詳細規劃。
二在現有建設用地上實施改造，不能佔用耕地。改造范圍可以是整個村址，也可以是部分村址。一次改造規模一般應在3公頃以上。
三改造范圍內同意平改樓的戶數達到總戶數的三分之二以上。
四村級領導班子堅強，能保證平改樓的正常進行。
第七條 平改樓的工作程序
一申報
1、村委會召開村班子、村民代表等多種形式的會議，形成平改樓的申請；
2、報鎮政府審核；
3、鎮政府審核同意後，報縣政府審批；
4、縣政府批轉有關部門提出意見；
5、有關部門提出意見後，縣政府召開專門會議，確定年度平改樓計劃，批准有關村的申請。
二招商
1、在鎮政府領導下，村委會組織招商。在滿足村委會最低條件的前提下，由多個（至少一個）房地產開發單位分別制定《平改樓拆遷補償安置方案》；
2、將房地產開發單位所作的平改樓平面規劃圖及相關技術指標提交縣建設規劃部門進行審查;
3、通過建設規劃部門審查的房地產開發單位，將《平改樓拆遷補償安置方案》提交村（居）民進行選擇。選擇由村民委員會組織進行。村（居）民對最佳方案的同意率要達到本暫行規定第六條第（三）款規定的標准；
改造范圍內有街道辦事處所轄的城鎮居民時，街道辦和居委會予以有效配合。
三審批
由村委會綜合整理形成平改樓方案，主要內容包括平改樓的各項規劃指標，建築總面積，村民自住房總面積，商品開發房總面積，資金來源，實施步驟，完成時間等。經鎮政府審核後報縣政府，由縣政府批准平改樓項目的實施。
四征地(或國有土地使用權收回)
1、平改樓項目經縣政府批准後，由縣國土資源局依法將集體土地徵收為國有土地。無論是建造村(居)民自住房還是商品開發房，或者是其他用房，所用土地一律國有化。
徵收土地的補償安置方案，由縣國土資源局制定。總的原則是：
⑴征地補償安置費按標准付給相關村集體經濟組織，然後由中標的房地產開發單位在本暫行規定第十二條第二款的規定之外另行負擔。但本暫行規定第九條所列情況除外。
⑵地上附著物的補償辦法，依照改造范圍內三分之二以上村（居）民同意的平改樓方案制定。
2、平改樓區域內涉及國有土地上的居民戶的，由縣國土資源局依照《中華人民共和國土地管理法》第五十八條和《河北省土地管理條例》第四十六條的有關規定，收回國有土地使用權，土地使用權及地上附著物的補償依照國務院關於《城市房屋拆遷管理條例》的規定執行。
五土地出讓
1、經縣政府批准，縣國土資源局對改造區域包括安置村（居）民用地在內的全部國有土地使用權、拆遷補償安置等，以招標、拍賣或掛牌方式進行捆綁式公開出讓。出讓時首先按照空白地進行競價，然後依照本暫行規定第十二條的規定予以政策優惠。
2、為中標者辦理土地出讓手續。
六房屋拆遷
1、集體土地上的房屋拆遷
同意《平改樓拆遷補償安置方案》的村民戶，和房地產開發單位簽訂拆遷補償安置協議。對不同意《平改樓拆遷補償安置方案》、與房地產開發單位達不成協議或者達成協議後又反悔的村民戶，要嚴格按照土地管理法律、法規的規定執行，由縣國土資源局依法責令交出土地，限期拆除房屋等地上附著物。拒不交出土地的，由縣國土資源局依法申請人民法院強制執行。
2、城鎮國有土地上的房屋拆遷
使用國有土地的居民戶的房屋拆遷，按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》及其他有關法律、法規的規定執行。
七建設、施工、驗收
1、有關部門為中標的房地產開發單位辦理開工前的手續。
2、開工建設。房地產開發單位、村委會要按照規劃要求精心組織工程的實施。縣建設、國土資源等部門及鎮政府要對規劃要求、施工進度、工程質量、資金使用、完成時限等實施有效監督，保障平改樓項目順利實施。
3、驗收
平改樓項目全部結束後，縣政府組織有關部門和單位進行驗收。驗收標準是:
⑴村（居）民按計劃全部安置；
⑵原有建築按規劃全部拆除，按批準的規劃要求進行建設；
⑶享受的優惠政策全部落實，應繳納的費用全部到位；
⑷各項公用設施相應建成，居民生活設施已經配套。
第三章 公共服務設施及城市基礎設施的建設與管理
第八條 公共服務設施和城市基礎設施必須與平改樓改造項目同步規劃、同步建設，保證按時投入使用。具體建設項目由建設規劃部門依據城市總體規劃和《城市居住區規劃設計規范》在開發單位報批項目時確定。
第九條 被改造區域涉及城市道路用地時，道路用地地面上的各類附著物的補償(若是國有出讓土地，則含土地補償)，由房地產開發單位承擔補償安置費用，城市道路的征地費、道路建設（包括市政管線、照明、綠化等）費由財政負擔。
第十條 公共服務設施中，除因設置義務教育階段的學校發生的費用由財政負擔外，其餘均由房地產開發單位負擔。
第十一條 直接由業主使用或專門為業主提供服務的居委會、物業管理、文體活動中心以及其他非經營性公共服務設施，產權歸全體業主所有；經營性公共服務設施，按國家規定確定權屬，權屬歸房地產開發單位的，可以轉讓。
第四章 平改樓優惠政策
第十二條 按照本暫行規定進行平改樓的，房地產開發單位可以享受以下優惠政策：
一城市基礎設施配套費
⑴村（居）民自住房、為村（居）民置換的門店用房、為村（居）民自住房配套的公共服務設施，免收城市基礎設施配套費；
⑵村集體經濟組織的門店或其他用房，城市基礎設施配套費按50%收取；
⑶村（居）民自住房以外的住宅房屋，城市基礎設施配套費按70%收取；
⑷用於銷售的門店及其他非公益性設施，城市基礎設施配套費按100%收取，不予優惠；
二土地出讓金
以公開競價時的底價為基數，收取7%，超過底價的部分收取100%。收取范圍為改造區域的全部土地。
三人防費
在全部改造范圍內的新建房屋中，相當於村（居）民被拆遷房屋主房總面積的部分，可以免收人防費；超過被拆遷主房總面積的部分，人防費按規定收取。
此規定只適用於當地不宜做人防工程而繳費的平改樓項目。
第十三條 屬於本村集體經濟組織所有的企業用地，納入平改樓范圍的，可享受平改樓優惠政策。
第五章 其他
第十四條 平改樓項目進入「申報」 程序並報縣政府後，擬改造區域內暫停辦理以下事項：
一新建、改建或擴建房屋的審批；
二新批農村宅基地或其他建設用地；
三核發營業執照；
四房屋、土地的租賃或續期；
五改變房屋、土地的用途。
第十五條 平改樓中安置村民的回遷用地，應考慮未來缺房戶建房用地的需要。對於已經具備批房條件的，要納入平改樓統一安排，建樓費用的收取由村委會決定或商開發單位決定。
第十六條 參與平改樓的集體土地上的村民，一般不得選擇貨幣補償，個別選擇的，不得申請農村宅基地；用舊房置換新樓的村民，不得因為新樓佔地是國有土地，再去申請集體性質的農村宅基地；村民將新樓賣掉的，不得再申請農村宅基地。
第十七條 房地產開發單位在參加招標、拍賣或掛牌報名時，應將一定數量的拆遷保證金存入縣建設局指定的銀行。保證金按被拆遷房屋重置價總值的100％掌握，具體數額由國土資源和建設部門商鎮政府、村委會後確定。保證金返還開發單位的時間及數額，在土地出讓須知中規定。
第十八條 城中村平改樓范圍內，若有佔用國有非出讓土地的機關、團體、企事業單位及其他單位時，該單位所佔土地的出讓金收取標准，不受7%的限制，應按照公開出讓的價格收取。
第十九條 包括安置村（居）民在內的所有新建房屋用地，均為國有出讓土地，房地產開發單位應為村（居）民自住房及村集體經濟組織的房屋辦理國有土地使用權轉讓手續和房屋產權手續。改造前村（居）民的《土地使用證》和《房屋所有權證》隨集體土地徵收或國有土地使用權收回同時廢止。
第二十條 房地產開發單位要嚴格按照平改樓協議確定的土地或房屋的比例，優先建設村（居）民自住房，不準為了預售籌資，只搞或先搞商品房開發。更不準把新建村（居）民自住房或應拆未拆房出售、轉讓、出租、抵押。否則取消平改樓優惠政策，除按規定補交有關稅費外，由建設部門依法進行處罰。
第二十一條 非本村村民，購買了改造范圍內集體土地上的房屋並辦理了國有土地出讓手續的，按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定的拆遷補償安置辦法執行；仍為集體土地的，由村委會處理或與房地產開發單位協商處理。
第二十二條 參與平改樓的房地產開發企業，資質等級必須符合國家要求。
第六章 附則
第二十三條 縣城規劃區內國有土地上的居民區平房改造，可參照本暫行規定執行。
其他城鎮規劃區內的平改樓可參照本暫行規定執行。
第二十四條 本暫行規定由縣建設局牽頭，國土資源及其他有關部門配合負責解釋。
第二十五條 本暫行規定自印發之日起施行。