公共服務用地基準地價地價變化

1. 基準地價的更新調整

2014年9月房價回調之際，部分地方政府上調了基準地價。北京大幅上調了基準地價，而濟南、江西等地也計劃調高基準地價。華南某省國土資源廳一位處表示，現在明確要求「土地不能賤賣」，而且要控制土地出讓節奏。「土地出讓通常由市政府定價，國土部門只是提參考意見。」
由於資金退出二三四線，回歸抗跌性較強的一線城市，也導致了一線城市的土地受到追捧。「大家一窩蜂來一線城市，明顯感覺到競爭比13年更激烈了，大家都擔心有錢買不到地。」深圳某房企投資發展部負責人說。上述房企投資發展部負責人稱，「一線城市由於土地稀缺，開發商也不願意降價賣。」
據中國指數研究院統計，2014年1-8月，全國300個城市共推出23467宗土地，同比減少17%，而成交的土地總數為18023宗，同比減少24.75%。1-8月，全國300個城市土地出讓金總額為15332億元，同比減少12.9%。
一位業內人士說評論稱，「如果今年賣的地價格低於去年，這對中海地產的項目銷售會影響很大，因此政府不可能降地價。」

2. 基準地價公共管理與公共服務用地40年和50年的區別

曹操的心都提到嗓子眼兒了，急得汗都出來了，卻聽他父親冷笑道：「依我看攪得好，你要是修了庄園可就惹禍了。」

3. 基準地價與社會經濟發展的關系

一般來說,一個城鎮的基準地價水平與其社會經濟發展存在著一定的相關性。為此,對各個縣(市)的相關社會經濟指標進行比較。

選擇2007年(估價基準日對應年份)生產總值、全社會固定資產投資額、地方財政一般預算收入、規模以上工業總產值、社會消費品零售總額、城鄉居民儲蓄存款年末余額等6個指標進行比較(表8.2)。對每個指標各縣(市)的排名進行打分,最後綜合6項指標的位次得出如圖8.5所示的結果。

表8.2 石家莊市各縣(市)區2007年主要經濟指標表 單位:萬元

圖8.5 石家莊市各縣(市)社會經濟發展水平比較

對圖8.5中的比較結果進行分析,根據變化情況,分成5檔,第1檔包括藁城市;第2檔包括辛集市、鹿泉市、正定縣;第3檔包括晉州市、平山縣、無極縣、欒城縣、井陘縣、趙縣;第4檔包括元氏縣、行唐縣、靈壽縣;第5檔包括深澤縣、贊皇縣、高邑縣。

結合基準地價比較與上圖可知,社會經濟發展水平與基準地價水平總體上變化一致,即經濟發達的地區,城鎮基準地價水平高,但其中又不乏特殊情況。如鹿泉市的基準地價等別與價格均是17個縣(市)中最高的,但其經濟發展水平低於藁城市和辛集市;另外,晉州與新樂相比,也是類似情況。其中,平山縣與高邑縣兩個縣的情況反差最大,這主要是因為社會經濟反映的是整個縣域內的情況,平山縣與高邑縣的縣域面積相比反差很大,而基準地價反映的是城鎮范圍內土地的平均價格,所以,這兩個縣的變異也是一種特例。

社會經濟與城鎮基準地價有密不可分的必然聯系,但是其中又存在著偶然變數,應根據實際情況進行分析。

4. 基準地價分異規律

8.1.6.1 城鎮內部地價區域分異規律

從總體上看,石家莊各縣(市)城鎮區域內地價呈中心衰變特點。通過對基準地價的分析,具有如下特點:

(1)無論是商業地價、居住地價還是工業地價水平,均按一定幾何結構自中心遞減,而且3種地價衰變方向一致,但衰變級差不同。

(2)在經濟發達的一些縣(市),除1級商業地比較穩定外,2級商業中心有外移和增多的趨勢,致使一些原來地價較低的地區地價迅速升高。

8.1.6.2 基準地價區域分異規律

根據掌握的資料分析,石家莊市城鎮地價水平中間高,周圍低。如果以17個縣(市)輻射和代表區域為研究對象,將地價進行東西向和南北向比較,可以明確地將城鎮地價水平劃分為3個層次,即城鎮地價較高區、城鎮地價中等區、城鎮地價較低區。其中,城鎮地價較高區主要分布在石家莊市東、北、西3個方向,包括井陘縣、井陘礦區、鹿泉市、石家莊市、正定縣、新樂市、藁城市、晉州市、辛集市,形成統一區域,這一區域受市區經濟發展輻射影響較大;城鎮地價中等區主要分布在東南和西北兩個方向,包括平山縣、靈壽縣、欒城縣、趙縣、高邑縣;城鎮地價較低區分布在石家莊市南部及西北、東北兩側,包括行唐縣、無極縣、深澤縣、元氏縣、贊皇縣。

由於城鎮的局域性和地價區域性的特點:

第一,同一地價水平區域內地價水平並不是絕對平均的,不同等別的城鎮平均地價水平有差別,同一等別的城鎮由於不同類型和不同位置其平均地價水平也有差別,例如正定縣、辛集市。

第二,所劃分地價區之間地價水平的變化不一定是連續漸變的,但是,總的來說,中間高、周圍低的趨勢是存在的。

實際上,這種地價分布特點是很客觀的,它基本上與石家莊經濟發展程度相吻合。也充分說明了地價水平的高低主要是由一個地區的社會經濟發展程度所決定的。

8.1.6.3 基準地價的帶狀分異規律

根據石家莊市各縣市鎮商業、居住、工業的各級地地價水平,繪制了石家莊市各縣(市)商業、居住、工業用地地價水平比較圖,見圖8.2、圖8.3、圖8.4。從圖中可以看出石家莊市城鎮地價水平具有明顯的特徵線分布特點。城鎮地價水平特徵線分布特點有兩個含義:一個是同一特徵線上所分布的城鎮地價特徵較趨於一致;另一點是同一特徵線上所分布的城鎮地價水平呈某種變化規律。

整體上看,石家莊地區地價水平比較明顯的分布特徵線有3部分:第一部分主要包括有井陘縣、鹿泉市、藁城市、晉州市、辛集市、正定縣、新樂市等城市,成倒「T」形分布,這些縣(市)的地價具有相同的特點,一方面是由於受東西向的石太—石黃高速公路、石太—石德鐵路,南北向的京廣鐵路、京港澳高速公路的影響,地價水平明顯高於鄰近它們的內地同類城市,另一個特點是地價的增長速度比較接近。這些城市的地價同樣遵循著中間高、周邊低的變化趨勢,最高點在鹿泉市,井陘縣地價最低。這條特徵線代表了交通發達地區地產市場發育較快、地價相對較高的特點。

圖8.2 石家莊市各縣(市)商業用地地價水平比較

圖8.3 石家莊市各縣(市)居住用地地價水平比較

圖8.4 石家莊市各縣(市)工業用地地價水平比較

而像平山縣、靈壽縣、欒城縣、趙縣等縣,分布於石家莊市中心的西北、東南兩個方向,處於第二地價階梯,主要是由於遠離石家莊市中心,受到市中心經濟發展輻射較小,而其本身經濟發展並不是很快,因此地價相對較低,但是隨著石家莊「1+3」組團發展戰略(即按照石家莊市500萬人口大都市規劃,都市區形成「1+3」的城市發展新體系,形成以老城區+正定為核心,以藁城市、欒城縣、鹿泉市為組團,以機場空港產業園、裝備製造業基地等產業特色片區為補充的都市區空間布局結構)的提出,欒城縣以承接產業轉移及用地需求方面受到的影響是很大的,地價水平將會有明顯的提升,有可能會躍居到第1地價階梯。平山縣也會因「大西柏坡」的建設而快速發展,而另外的幾個縣,將會平穩發展,地價按照現有的位置呈現規律性的增長,不會出現突變現象。

第三部分主要有行唐縣、無極縣、深澤縣、元氏縣、贊皇縣、高邑縣等縣,成以石家莊市中心為交點的「Y」字形分布,這些地區相對來講無明顯的特色產業,經濟發展較慢。隨著京昆高速開通、石武高鐵即將運行、石港高速就要開工,這一部分縣經濟將會有進一步的發展,地價也會隨之穩中有升。

8.1.6.4 基準地價峰值分異規律

石家莊市地價分布具有地域特徵點的特點。就一般而言,在一定地域內,地價水平具有分層控制的特點。從全市的情況看,可以從宏觀上將地價水平分成3個特徵層面。

第一層面由地區性特徵點構成,主要有鹿泉市、辛集市、正定縣、藁城市,這4個縣(市)的地價為全市最高水平,如其最高級別商業基準地價在1000元/米2以上。這一層面特徵點的城鎮經濟上的輻射范圍廣,影響力大,活力強。

第二層面為縣域性特徵點構成。新樂市、井陘縣、晉州市、高邑縣、平山縣、靈壽縣、欒城縣、趙縣等8個縣(市),商業地價在800~1000元/米2之間,經濟輻射全縣域。

第三層面一般為城鄉鎮特徵點構成,如行唐縣、無極縣、深澤縣、元氏縣、贊皇縣,地價水平較低,商業地價在600~800元/米2之間。經濟輻射范圍很小,活力較小。

8.1.6.5 基準地價與等別的分異性

由各縣(市)商業、居住、工業用地地價水平比較的圖及數據中可以看出,基準地價的水平與其所在的等別一致,但又存在個別的分異性。主要體現在:

(1)位於9等的鹿泉市與位於10等的正定相比,鹿泉市的商業、居住均比正定高出一個層次,然而正定縣的各級工業用地價卻都高出鹿泉市。

(2)井陘縣與新樂市相比,新樂市的等別比井陘縣高,然而其各用途的地價均低於井陘縣。

(3)同樣,12等的欒城縣與13等的靈壽縣、趙縣相比,也存在等別與地價不成正比的現象。

(4)而13等的深澤縣與14等的贊皇縣、平山縣相比,地價也不完全與等別一致。

由此可見,等別並不是確定基準地價的唯一因素,同等別的城鎮基準地價受到經濟、區位及自然因素等多重影響,也有較大的差異,而低等別的城鎮基準地價也有可能比高等別的城鎮基準地價高,反之亦然。

5. 基準地價修正法的基本公式

基本公式：利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地價格
V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki：宗地地價修正系數
Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數
基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區域土地的平均價格。它包括城鎮用地基準地價和農用地基準地價。
運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：搜集有關基準地價的資料；確定估價對象所處地段的基準地價；進行交易日期修正；進行區域因素修正；進行個別因素修正；求出估價對象宗地價格。

6. 劃撥權益的公共管理與公共服務用地/科研用地的基準地價怎麼取值

是人家國土資源局管理部門，進行相關的評估，才能確定它的價格。
因為地段、位置、環境等因素，是需要進行調查，才能根據它周邊現在及未來的情況，確定價格。是比較復雜的過程

7. 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系

1、基本估價法

由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法和成本逼近法

2、應用估價法

又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，該類方法的關鍵在於建立評估標准，多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標准宗地估價法、基準地價系數修正法等。

土地的評估價格是可以低於基準地價的

1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。

2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。

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一、基礎地價的主要作用

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

二、影響土地價格的因素

1、一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

2、區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

3、個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

8. 基準地價如何制定及公布

基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。

9. 城鎮基準地價更新的目的與意義

為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。