公共服務項目用地還原率

A. 資產評估的問題，土地還原率在這題裡面是不是無用的條件，跟年限修正系數有沒有關系，該怎麼算

是有用的，用市場法評估土地在進行使用年期修正時需要用到，修正系數=1-1/（1+r）^待估宗地剩餘使用年限/1-1/（1+r）^比較案例使用年限

B. 公共服務設施用地是指什麼

公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建築基底佔地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

根據國家《城市用地分類與規劃建設用地標准GBJ 137—90》，公共服務設施用地分為兩大類：一類為居住小區及小區級別以下的公共服務設施用地（歸屬為居住用地R),如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地。

一類為居住區及其以上的行政、經濟、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地（歸屬為公共服務設施用地A)。

(2)公共服務項目用地還原率擴展閱讀：

最新公共管理與公共服務用地分類標准和舊的用地分類標准對比分析如下：

「公共管理與公共服務用地」指行政、文化、教育、衛生、體育等機構和設施的用地，不包括居住用地中的服務設施用地，其核心內涵在於必須控制以保障滿足民生需求的公共服務設施，分為 9 個種類：

1、「行政辦公用地」將原國標「行政辦公用地」縮小范圍，僅包括黨政機關、社會團體、事業單位、群眾自治組織等非營利性設施用地，市場經濟體制下轉軌為商務辦公的設施用地則歸入本標准分類的「商務設施用地」中。

2、「文化設施用地」將原國標「文化娛樂用地」縮小范圍，僅包括圖書、展覽等公益性文化活動設施用地。原標准「新聞出版用地」、「文化藝術團體用地」、「廣播電視用地」的報社、出版社、廣播電台、電視台等。

除了事業單位的辦公設施用地以外，納入本方案「藝術傳媒產業用地」，原標准「廣播電視用地」的轉播台、差轉台等用地納入本方案「廣播電視設施用地」。

C. 土地還原率的概念

土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。

D. 「公共管理與公共服務用地」是什麼意思

包括行政辦公用地、 文化設施用地 、教育科研用地 、體育用地 、醫療衛生內用地 、社會容福利設施用地 、文物古跡用地 、外事用地 、宗教設施用地。

E. 什麼是土地還原率

資本化率又稱還原利率,據我所知,資本化率是指一個國家的資本市場規模占整個國家GDP的比率還原利率=安全利率+行業平均風險系數*個別風險附加值資本化率(又稱還原利率)的確定是一個值得探討的問題。資本化率很難確定其是否准確、是否科學。我的處理方法是看別人的報告，估價對象、估價標的，了解它是怎樣一個物業，然後看結果。結果是否正確是我要判斷的。結果正確了，技術測算過程可看可不看，許多技術測算報告存在錯誤，但結果是沒問題的。反之，技術測算報告的結果出現問題，那麼技術測算的過程肯定存在問題。在實踐過程中，我們看了很多房子，估價師要現場查勘某一物業後初步判斷這物業到底值多少錢。然後是收集資料進行測算。我們碰到很多商業性房地產的物業，有很大一部分進行數據處理，無論是還原利率、純收益、經營成本費用，表面上隨意性很大，但它內在的東西是不變的。我們對某些數據判斷確定其是否正確，也就是要看對一個數據增減一個百分點是不是有一定的理由。首先，價位在市場中能否站得住腳；其次，某一數據的採用和處理是否有相應的理論問題。收益還原法在資本化率的確定時，按照我們的估價規范，是有幾種方法： 1、市場抽取法 這個方法，我們需要知道物業的市場價位，然後要知道它的租金，它實際每一年的純收益。租金不代表它的純收益，所以很難了解。這是一種很好的確定資本化率的方法，但在實踐上有很大的難度。有人提出「如果我手裡有那麼多的市場交易案例，我何必再用收益還原法呢？直接用市場比較法不就行了。」即使有許多的交易案例，如果報告要做得漂亮，還是要用幾種方法，特別是對大的項目。對一個大型項目來說，在有條件的時候，一份報告應該是一本書，它有很充實、強勁的理論與現實問題的綜合分析，運用幾種方法來論證一個價位，這是很不簡單的。從市場抽取法來說，從它的本源來說，租金是決定收益價格的，這是根本性的問題。租售比在一定的程度上有它的道理。 2、投資組合法 特殊情況、特殊要求下我才會使用。因為有兩個變數是沒法確定的。比如說個人自有資金的期望報酬率、個人自有資金的期望投資收益率，不是社會性的，沒有可信性。第二個是貸款比例的問題，這個房子100萬，你貸60、70萬，銀行放貸70%，還是50%，這個方法是加權平均法，在操作上是很簡單，兩個數字加權平均乘一乘加起來，還原利率就確定了。一般情況下不太會採用。 3、租售比確定法 即物業租金和售價的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是凈收益。在《房地產估價基本理論與方法》中，怎樣評定租金？最好的方法是市場比較法，用同類的樓房市場租金。沒有案例可比，要計算租金價格，用成本法。簡單的道理，土地的價格*還原利率(投資收益率)+建築物價格*投資收益率+稅金+合理的營運費用，結果得出這個房子的合理年租金。任何一個商業性房地產只要經租的，就有租金資料。這一租金要甄別是客觀租金還是個別租金。用反算的方法確定租售比問題可以參考，前提要把握商業性房地產在市場中的正常合理價位，這是一個綜合性的素質的問題。做房地產估價師要對從上海市東北到大楊浦、西北到莘閔地區、北面到顧村，南面越過黃浦江到康橋，這么大范圍內各種不同類型、各種不同檔次的房地產，要了解，對市場要熟悉。在這過程中，如價格無法把握，結果自己也沒有把握。 二、安全利率調整法的具體運用資本化率=安全利率+風險系數

F. 收益還原法的土地還原率是怎麼確定的

土地還原率不太好確定,現一般採取安全利率加風險調整值法來確定。安全利率選用同一時期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風險調整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償以及其他影響因素等。一般土地還原率取5%-7%的多。

G. 土地還原率的分類

還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建築物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運用收益還原法評估的是土地及建築物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建築物合為一體所產生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是土地及建築物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建築物還原率：是求取單純建築物價格時，所使用的還原率。這時所對應的純收益是建築物本身所產生的純收益，不包括土地產生的純收益，因此選用的還原率，也應是建築物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建築物還原率低2～3個百分點。
綜合還原率、建築物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區分，但又是相互聯系的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B)
公式2：r=[r1L十(r2+d)B]/(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建築物還原率；
L——地價；
B——建築物價格；
d——建築物折舊率。
上述第一個公式適用於建築物折舊後的純收益的情況；第二個公式適用於建築物折舊前的純收益的情況。
土地還原率取當年中國人民銀行存款利率值加上估價師認為在估價時點所需的附加值。個人一般取6%-10%

H. 什麼是土地還原率！

土地還原率=土地年純收益/土地價格。可以通過市場比較或同期銀行利率比較確定土地還原率。對於土地出租者來說，只有當他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，至少能夠帶來和原來地租收入一樣多時，他才願意出賣土地。

I. 什麼是土地還原率

土地還原利率大概有三種方法：
（1）安全利率加風險調整值法：還原利率=無風險利率（通常採取銀行存款利率或者國債利率）+風險調整值（該項目對應於你採取的存款利率或者國債利率的風險報酬，具體計算中=貝他系數*（市場平均風險報酬率-無風險利率）

（2）市場提取法

（3）投資風險、報酬排序插入法

在實際的工作中，土地還原利率現在通常取值為5.5%---10%，具體根據你在評估時的具體項目決定，比如是何種性質的土地、你採用的收益的方法、是單純的土地還是房地結合、房屋的具體情況等等。