公共服務設施設備保養

1. 怎樣做好物業區域內的設施設備維護與管理

1、制定詳細的工程維保管理計劃有了計劃，工作才有目標，我們首先把區域內所有設備、設施都列入維保計劃之中，需要維保的分一類需要檢查的分一類，設備按月份維保，比如一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設備必須全年覆蓋。針對運行頻率較高的設備比如生活泵房、配電房等24小時都運行的設備，我們列入季度保養。一年做四次維保。一般運行較低的設備比如潛水排污泵、假山、橋廊泵等一年維保一次，每月檢查一次。設施類我們小區重點的是排水部分和游樂設施。排水部分如果不暢通直接影響到業主的正常生活，游樂設施檢查不到位直接給業主帶來安全隱患。所以我們把排水部分定為每季度一次，游樂設施每月檢查四次。針對其他設施（公共照明、電控單元門等）每月檢查一次。我們在制定維保計劃時會根據小區的設備設施具休情況，因地制宜的制定計劃，重點的設施我們增加維保的頻率和檢查次數，具體編制的有年維保計劃、計劃實施方案、設施設備檢查記錄等等，同時我們在維保設備設施的時候，必須定好維保月份和檢查時間，比如電動伸縮門我們制定每年的七月份做維保，每月20日檢查一次。公共照明每月檢查4次（8、16、24、30日各檢查一次）。）

2、按照編制的年度計劃嚴格實施維保工作，並在日常工作中檢查其落實情況。根據我們制定的工作計劃，工程部有條不紊的對小區設施設備進行維護與管理。在工作中我們把所有的計劃表全部掛在我們的工作室牆上，以便及時提醒我們去完成工作計劃，我們的計劃定的也比較詳細，落實到每季，每月、甚至每天，並根據各類設備的技術參數制定一個實施方案。比如小區使用頻率較高的電動伸縮門在保養項目上我們制定了5點 1、各節點、機械部位做潤滑 2、手動運行和物探頭靈敏性檢查 3、各固定件和接線處螺絲緊固 4、機頭銀屏顯示、照明和前驅動檢查 5、軌道清潔再比如生活泵房我們制定了8點 ① 變頻控制櫃內一、二次線路螺絲緊固 ② 小故障排除（信號燈、按鈕、繼電器異響等） ③ 電壓和電機電流檢測 ④ 雙電源切換箱和水箱浮球閥可靠性檢查 ⑤ 管道、閥門接頭處螺絲緊固和油漆修補 ⑥ 出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢 ⑦ 櫃內和牆地面衛生 ⑧ 水箱清洗（每年二次，定於3月、9月份）並制定了具體的清洗要求。在實際的設施設備維護工作中，管理處工程主管每周進行三次以上的監督檢查和指導，管理處經理每周至少一次進行檢查，由於採取了行之有效的層層監督管理機制，從而使我們的設施設備維保工作能有效的扎扎實實開展下去。
3、完善維保檢查後的記錄我們在維保和檢查設備、設施結束後，必須詳細記錄在設備、設施維保記錄表中。在工作中，常常有的工程維修人員對維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認識，實際上工程的維保後的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕

跡，規范我們工程維保與管理工作，同時區域內的的設施設備出現問題和故障時，也能提供可靠的依據。例如：按照我們的服務標准，單元排污設備半年做一次維保，但根據小區的實際情況為了使我們的工作做的更細致，我制定的是每季度一次維保清理，工作完畢後進行詳細的記錄（時間、具體雨、污水口的編號，地點，清理污水井內異物的情況、清理人等）如果因業主使用不當，造成管道堵塞，甚至污水漫溢給業主造成的財產損失，我們拿出定期清理的記錄依據，也可規避物業公司的法律責任。
根據以上幾點去對區域內的設施設備進行維護與管理，我們的工作就有了一定的條理性，並逐漸地養成一個好的工作習慣，習慣成自然。當然在實際工作中，我們既要按制定的計劃去做，但是也不能教條，俗話說；計劃不如變化，遇到特殊的情況，特殊季節也可能增加維保和檢查的次數，同時在按照計劃正常維保中，會發現制定的計劃有些方面還不夠完善，我們會及時記錄下來，及時補充和調整，通過日常工作經驗的積累，細致、完善我們的工程設施設備維護工作。另外我們的工程人員不僅能有效的維護和管理好物業的設備，同時在實際工作中，還有開源節流，廢物利用，改革創新的意識，例如我們小區的污水處理裝置沉沙池常常會有很多異物，長時間的積淀會使化糞池堵塞，就必須請環衛部門清理，增加了小區的成本費用，我們工程人員動腦筋，想辦法，在沉沙池前面的一個瘖井口增加了過濾網，並定期對過濾網進行清理，有效的控制了沉沙池堵塞的現象，幾年來小區化糞池一直處於暢通的狀態。寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來，

經過我們不懈努力的工作，特別是在小區設施設備的維護管理工作中，在全面細致的工作計劃指導下，認真的開展工作，並有完善的記錄，加上工程維修主管及管理處經理的監督管理，使得三年多來美林東苑物業區域內的設施設備

2. 如何定義物業管理哪些公共設施的維修和更新

一、物業管理大中修及更新改造范圍的界定
1、大修工程：
（1）大修工程的定義：凡需要牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程主要適用於嚴重損壞房屋。
（2）大修工程的要求：大修後的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。大修工程一次費用在該建築物同類結構新建造價的25%以下。
2、中修工程
（1）中修工程的定義：凡需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房的規模和結構的工程為中修工程。中修工程主要適用於一般損壞房屋。
（2）中修工程的要求：中修後的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。中修工程一次的費用在該建築物同類結構新建造價的20%以下。
3、小修工程
（1）小修工程的定義：小修工程亦稱零星工程或養護工程，是為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復的預防性養護工程，這種工程具有很強的服務性，要求經常持續的進行。
（2）小修工程的要求：小修工程的綜合年均費用為所管房屋現時造價的1%以下。
二、按照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法規定》相關規定，房屋維修基金是用於公共部位和物業公共設施設備保修期滿後的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物業主體承重結構部分(包括基儲內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設施設備是指物業管理區域內、由業主共同擁有並使用的上下水管道、水箱、加壓、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。只要是公用設施，設備需要維修，就可以申請維修基金，不分大小修。

3. 在冬季物業設施設備如何管理

工作標准

維修主管在各級領導的帶領下，負責小區公共設施維修工程和業主家庭維修工作的安排和布置，同時負責對各維修人員的日常管理。根據小區和本部門的實際情況，特製定本工作標准。
一、總則
優美的環境，高檔的社區需要高素質的人員，更需要嚴格的管理措施。永大清華園的維修管理，應有嚴明、細致的管理措施與之相適應。以滿足業主的不同維修要求，提高永大清華園物業的整體水平。我們應當立足服務業主、熱情服務、體現價值這一根本宗旨。
二、職業道德
一個團隊的興衰，整體素質是關鍵。一個員工、一個部門領導，應當具有高尚的思想品德。以高度的工作熱情、積極的心態、負責任的態度來工作，工作中要戒驕戒躁，不卑不亢。在工作中找不足，在工作中總結，在思想上鞭策自己，以適用永大物業高標准、嚴要求的管理工作。好的團隊，團結是根本，要互相幫助，愛崗敬業，在工作中處處為他人著想，統一思想，統一目標。
這些都是工作中的指導思想，在具體工作中更要用上述標准來約束自己。物業維修工作雖然平凡，但是這是一個在服務中體現效益的行業，當我們面對業主的維修要求時，要有耐心和細心，為業主服好務，提高物業費的收繳率。
三、日常維修管理工作
1、熟悉物業管理的有關知識，熟悉小區住宅的房屋結構及公共設施，設備的種類、分布，掌握各類管線的分布走向、位置及維修養護方法。及時了解小區內各個系統的正常運轉情況，發現問題及時處理，確實有原因不能當場解決的，要及時上報領導。
2、合理安排維修人員的工作。原則上各負其責，但出現特殊情況（如人員忙，不能到位處理的）時，其他人員要相互幫助、共同完成。負責處理業主的維修申請，核定維修收費項目和標准，及時安排維修人員為業主提供維修服務，並按要求進行回訪，確保維修質量。
3、負責監督機電設備、消防設施及防汛設施、立體車庫的檢查檢修工作，參與重大項目的維修施工，嚴把維修質量關。每年春秋等雨季組織人員及時對設備的使用情況進行檢查，度過汛期。冬季來臨之前，對有保暖要求的設備進行全面維護，准備好保暖材料，及時保暖。及時、安全的度過汛期和寒冷期，確保設備不因人為因素而受到損害。
4、負責對維修技術人員的維修培訓及考核，做好本部門員工的思想工作。搞好團結，互相幫助，愛崗敬業，以高度的工作熱情，負責任的心態，用飽滿的熱情去完成本職工作和領導交付的其他工作。工作之餘多相互交流、學習，充實員工的理論知識。
5、負責本部門的維修用件的統計、申請、購買工作，對所用的物料，嚴把質量關、價格關，做到質優價廉。會同倉庫管理員，做好出入庫工作。
6、負責配合土建安裝施工單位、電信部門、燃氣公司、供電部門的維修檢查工作，協調好與管理處收費中心、保安、保潔、綠化、監控等部門的工作。尤其是協調好與收費中心的工作，以維修促進收費，以收費體現維修。要積極配合，以大局為重，體現出良好的團隊精神和敬業精神。
7、做好回訪工作。對於業主反映的維修問題，不能以只安排人去處理了就為結束，要及時回訪，擲地有聲方為工作的順利結束。這樣才能在業主心中樹立公司良好的形象，才能確保收費工作的順利開展。
8、檢查好各自責任區的衛生工作。做到辦公室、宿舍室內地面、桌面干凈，物品擺放整齊；公共區域的衛生間地面、洗手盆、便池光潔如新。
9、及時了解各棟樓及公共區域的維修情況，要求每棟樓內做到水電正常，單元防護門、樓梯走廊窗戶正常，路燈正常，公共設施正常。維修人員巡樓時要及時檢查統計缺失物品的情況，及時上報，以不影響正常運行。
10、做好配電室、泵房的管理工作。每天都要對配電室、泵房的值班人員進行檢查，查看衛生狀況、電壓負荷情況及水箱水位狀況，堅決杜絕因人為因素而導致小區停電、停水現象的發生。
11、做到檔案管理工作。對於每人手中的業主檔案、維修人員的派工單、配電室和泵房的值班記錄，進行認真核查，確實無誤後，進行整理歸檔。
四、做好節約工作
維修部基本天天與各種維修材料打交道，因此必須樹立節約意識，應當做到以下幾點：
1、節約用水、用電。必須做到人走燈滅，人走水斷。
2、節約維修用料。節約維修用件、用料，更換下來的配件或剩餘的用料不能隨手丟掉，要回歸倉庫，以備後用。
3、采購時要節約。采購時要貨比三家，選購質優價廉的物品。
4、及時保養公共設備設施。科學合理的養護，可以延長設備的使用壽命，延長設備的折舊期，這就是最好的節約。
5、改革創新。在日常工作中不斷總結、創新，以小改革和小創新為手段，達到以小投資換取好效果的目的。
五、應對措施
1、對於上門服務時因態度原因導致業主投訴的，第一次批評教育；第二次罰款20元；第三次通報批評並罰款50元。
2、對於上門維修服務時，因認為原因造成事故或不過關的，第一次批評教育；第二次罰款20元；第三次寫出書面檢查並罰款50元。
3、對於違反收費標準的，第一次口頭批評；第二次罰款20元；第三次寫出書面檢查並罰款50元。
4、對於電話回訪或走訪時，發現業主對維修不滿意的，第一次口頭批評；第二次罰款20元；第三次寫出書面檢查並罰款50元。
5、對於所負責的工作范圍內，因人為原因拖延或違反維修工作標準的，第一次進行警告；第二次罰款20元；第三次寫出書面檢查並罰款50元。
6、對於違反衛生標準的，第一次罰款10元；第二次罰款20元；第三次寫出書面檢查並罰款50元。
7、對於違反節約標準的，第一次罰款10元；第二次罰款20元；第三次寫出書面檢查並罰款50元。
六、奮斗目標
維修部以後要在公司各級領導的帶領下，兢兢業業工作，踏踏實實做事。在嚴格執行公司各種規章制度的前提下，把公司安排的各項任務和業主反映的各種問題，盡心盡力地按照高標准、高要求去完成，讓公司放心，讓業主滿意。同時，以維修促進收費，以收費體現維修，人人愛崗敬業，團隊和諧上進！通過本部門員工的共同努力，把本部門建設成永大物業的品牌部門，最終達到能為業主排憂解難，能為公司樹立口碑，能為各部門起到表率作用的高素質、強戰鬥力的團隊！

二○○七年一月七日

維修部工作標准

維修部在部門主管的領導下，對小區的房屋、水、電、公共設施進行維修、養護和管理，並向業主提供維修服務，具體工作標准如下：
一、總則
模範遵守公司及管理處的各項規章制度，熟悉管理目標及各項考核標准，掌握物業管理的有關知識，樹立為業主服務的思想。熟悉小區房屋結構，公共配套設施種類，各種管線的分布及養護措施。
二、巡視檢查制度
1、每天上午上班後，共同巡視小區的公共照明、開關、電梯、供水、消防設施、立體車庫、監控設施、車庫照明、中水處理等的運轉情況，照明應無長明燈（特例除外）。電梯正常運轉、運行無噪音，上下水正常，消防設施正常，門窗無缺少配件，立體車庫升降正常，監控設施外部無損壞，車庫照明按時開關，中水處理正常運轉。路燈每周檢查一次，發現問題及時維修或更換。
2、巡視完畢後，發現的問題及時維修。根據前一天的工作日未完成的工作和夜班記錄情況，安排當天的工作任務。
3、巡視檢查裝修工地是否違章，如有違章的及時制止，並提出整改意見，對不聽從勸阻的進行經濟處罰。
4、陪同業主檢查交房房屋的情況時，發現有漏雨、裂紋的，認真填寫在維修單中，並合理安排，約定維修時間。然後聯系施工方，讓其及時來修復；因為種種原因不能來維修的，要配合本單位房屋維修人員及時修理。
5、在陪同業主驗收裝修完畢的房屋時，要有業主、施工方、維修員三方在場，認真填寫驗房記錄，對於改動的地方要記錄在案，完畢後，三方簽字。
三、上門維修服務流程
接到任務後，要及時登門，如確有其他原因去不了的，要電話解釋，上門服務之前要攜帶《永大清華園業主服務記錄》，和必要的配件，以及鞋套、墊布等。進門前，先敲門，經業主同意後，穿好鞋套進入，然後詢問維修的內容。在整個過程中，要干凈利索，當時解決不了的，要詳細解釋並說明情況，給業主個承諾。維修完畢後，如實填寫在業主維修檔案中，並請業主簽字。完畢後，要禮貌退出。具體流程如下：
接到維修通知→敲門→業主同意進入→穿鞋套→語言交流→准備工作→鋪好墊布、蓋好傢具→正常工作→工作完畢→清理現場→填寫維修記錄→業主在維修單上簽字→告別
四、維修收費標准
1、對於維修部提供用件時維修收費，要根據交房的時間和其他原因，按規定收取不等的配件費。
2、對於業主提供配件的維修，要收取不等的服務費。
3、所有的收費，必須由財務或倉庫開具收據，然後將錢交上。
4、配件費和服務費的收取，按照《永大清華園用件費用和服務費用標准》收取。
五、電話回訪和走訪制度
為監督和落實維修質量，必須實行回訪。對於維修派工單上的維修記錄，每月抽出80%進行回訪。回訪的派工單中，電話回訪70%，走訪的30%。通過回訪，提高個人工作能力，達到提高業主滿意率和維修部的整體運做能力的目的。
六、查抄水電表
每季度和收費員登門查抄水電表，如實填寫收費單，並做好單據上水電費、物業費的數額、標准等解釋工作，督促業主准時交費，提高收繳率。
七、衛生標准
1、辦公區衛生。按照管理處制定的衛生標准和值日表，分別打掃好辦公室、衛生間的衛生。值日人員應當按照要求嚴格履行值日的義務，每天擦拭桌面，清掃並拖干凈地面，個人承包的衛生區也應當按照要求清理好。衛生間應當做到地面、便池、洗手盆光潔如新，無明顯污漬，手紙簍干凈無污。
2、宿舍衛生。由舍長安排好值日，每天清掃並拖干凈地面，垃圾簍干凈無污。按照準軍事化標准疊放好被子，並一律放在床北頭，被子朝外，枕頭朝內。床下物品擺放整齊有序。
八、公共設施的檢修維護標准
1、路燈應每周檢查一次，如有損壞及時修理。
2、綠化用水管道每周檢查一次，如有跑、冒、滴、漏現象應及時修理。冬季來臨之前應當放水，確保管道不被凍裂。
3、每周檢查一次車庫照明，如有損壞，馬上更換。
4、每季度檢查一次車庫內的排水泵和樓宇上下水管道，查看有無損壞。特別是樓頂落水管入口，是否有雜物堵塞，夏季汛期應當每周檢查一次。
5、立體車庫的保養。每天巡視一次，每月檢查一次。每季度大檢查一次，查看鏈條是否缺油，升降、左右移動電機有無噪音，蜂鳴器和安全線是否正常，操作盤有無損壞，配電盤內器件是否牢固安全。並按照標準定期保養。
6、每年春、秋兩季對於消防栓和消防管道閥門加油保養一次；每年對管道井蓋刷一次油漆。
7、每年抽洗一次各樓前的化糞池。
8、每季度檢查一次健身器材。查看是否有損壞或者松動、脫落情況，保證其安全性。
九、其他工作
其他單位如需要幫助，在完成好本職工作的前提下，完成領導交辦的其他任務。
十、應對措施
1、上述工作標准中，屬於維修工工作范疇不達標者，維修工應當負主要責任，並處以50元的罰款；主管負領導責任，並處以30元的罰款。
2、上述工作標准中，屬於主管工作范疇不達標者，主管應當負主要責任，並處以50元的罰款。
3、對於上述工作標准，屬於維修工工作范疇的，不達標達到兩次者，維修工除了應當負主要責任外，還要處以100元的罰款；主管應當負領導責任，並處以60元的罰款。
4、上述工作標准中，屬於主管工作范疇不達標者兩次的，主管應當負主要責任，並處以100元的罰款。
5、上述工作標准中，無論屬於維修工還是主管工作范疇，不達標達三次的，應當自動離職。

倉庫保管員工作標准
一、職業道德
倉庫保管員應當具備愛崗敬業、吃苦耐勞的精神，不徇私情，對於所管理的物品必須嚴格把關，認真仔細地做好出庫、入庫手續，在公司規定的時間內向財務部報表，並做好物料的保管、發放工作。
二、總則
1、管理處各類物資統一由公司專人負責保管、供應和處理。所有購回物資需在倉庫入庫登賬，方可領用。
2、采購人員應當根據各部門編制的采購計劃組織采購，保證物資的正常供應。
3、倉庫管理員應根據物資管理的有關規定做好物資的入庫、登賬、保管、發放工作。
4、倉庫管理員應根據月立物資庫存台賬，做好每月的盤點、報表，做到賬物相符。倉庫物品要碼放整齊有序，並掛有明顯的標簽，以便於發放工作。
5、維修及工程用物資計劃由負責或承接該項任務的部門負責編制。
6、廢舊物資由辦公室統一處理，回收款一律上繳財務部，任何人或部門均不得擅自變賣或變相變賣舊物資。
7、在日常工作中，講普通話，提高溝通效率。
三、工作細則
1、除正常工作外，下班後把倉庫鑰匙給當日值班人員，以備出現意外情況時拿取工具、配件等及時搶修。在休班時把倉庫鑰匙留給主管，領、借東西做好記錄，以免出現差錯。
2、每月盤點後報表呈送財務部，並掌握庫存量，配合主任、主管做好采購計劃，盡量減少庫存。
3、維修人員領料、配件應及時填寫出庫單，並註明配件的使用去向、數量、用途、地點等。嚴格把住出庫這一關鍵環節，掌握維修是否收費，應收費的必須收費，以減少維修成本。維修收費的，開具收款收據，填寫清楚配件用途、名稱、數量和金額送交業主，月末上交財務。
4、熱情對待每一位業主，對於在日常生活中借用小工具（如鉗子、扳手、錘子等）的業主，在不影響正常維修工作的情況下，請示主管同意後，借給業主，並做好登記與催收，以此加強與業主的溝通，加強友好聯系，為下一步的收費工作奠定一定的基礎。
5、每天上班前打掃好倉庫的環境衛生，要求地面光潔無污物，貨架物資擺放整齊、干凈、無塵土，鐵櫥整齊、表層無塵土。每周進行一次大掃除，以保證物資在良好的環境中保存，做到用的時候不出問題。
四、物資計劃
1、使用部門按照管理處提供的年度物資庫存、使用情況，結合計劃任務。編制本部門日常維修常用物資計劃，會同有關部門核定後，由計劃采購負責人每月按計劃備齊用料，經部門主管簽字後送采購負責人備料。
2、設備、工具的編制計劃，總值不超過500元者，由部門主管簽字，總值超過500元的，需公司經理審批後方能采購。
3、勞保用品按管理處制定發放標准由辦公室負責編制計劃。
4、辦公用品、用具由使用部門編制計劃，管理處主任審批後送交經理處。
5、材料計劃采購員應將各項物資計劃采購進行綜合平衡，發現問題調查了解並及時與有關人員聯系或向負責人匯報。
五、物資入庫
1、一切采購物資，均需由計劃采購人員填寫入庫單，經簽字後在倉庫辦理入庫手續。未辦理入庫手續的物資，除緊急外一律不得領用。
2、保管員應根據入庫單和采購計劃認真核對入庫物資的型號、規格、數量及外觀質量情況，設備等貴重物品還需查對技術文件是否齊全，發現問題應及時提出，然後方可在入庫單上簽字，經保管員簽字入庫的物資，其責任由保管員負責。
3、未經保管員在入庫單上簽字的物資收據或發票，財務不予報銷。
4、已辦理入庫的物資，保管員應及時登賬，並做好保管工作。
六、物資領用
1、日常維修用料，憑維修通知單由領用人填寫領料單，經部門主管簽字領用。
2、自建及大中修理工程用料，憑單項工程用料計劃由領用人填寫領料單，經部門主管簽字領用。保管員應在單上註明領用數，以便核查。
3、設備、貴重物品憑批準的計劃由部門主管填寫領料單，經部門主管簽字領用，領用人需在設備登記卡上簽字。
4、工具的領用：
（1）各工種個人必須配備的常用小工具由使用人按規定品種數量填寫領料單，經部門主管簽字領用。
（2）各部門常用的工具由部門主管填寫領料單，經部門主管簽字領用。
（3）其他工具由倉庫統一保管，重要工具如電鑽、手槍鑽、疏通機等用完後，由使用人擦拭乾凈後及時歸還；如若沒有擦拭乾凈，倉庫不予接受，責任由使用人自負。
（4）工具丟失或損壞需按規定辦理報失，報廢或賠償手續，未辦清手續者不得補發。
5、勞保用品的領用：
（1）個人勞保用品按規定品種、數量及使用年限發放，由個人填寫領料單經部門主管簽字，並在個人勞保用品上登記簽字。
（2）部門公用勞保用品由部門主管填寫領料單經部門主管簽字領用，並需在公用勞保用品登記本上簽字。
（3）普遍發放的福利性勞保用品由辦公室統一領出，按人登記發放。
6、辦公用品用具憑原報批計劃由部門主管填寫領料單經領導簽字後領用，保管員需在計劃單上簽字。
7、搶修等急需物資由使用人填寫領料單經搶修負責人簽字領用。緊急情況下，搶修人員可留條領用，事後按上述各有關規定補辦手續。發現虛報冒領的，追究領用人責任。
8、一切物資不得自批、自領、自用，對自批、自領的領料單，保管員有權拒絕發料。
七、物料退庫
1、下列物資應辦理退庫：
（1）已經出庫但因情況變化而未使用的物資；
（2）已經出庫但在使用中節余的物料，其中成件或整材如燈泡、插座、閥門、整張的板材等應辦理退庫。
（3）退庫物資應由退庫人用紅筆填寫退庫單，經保管員驗收簽字，保管員應核減原領出數並予登賬。
八、節約工作
1、用剩的零星輔料、輔件及不完整的余料應當由領用部門的主管交回倉庫。
2、維修時回收的舊料，包括部件等由各部門主管交回倉庫，並在維修中盡量予以修復和利用，大宗舊料也應當交回倉庫，另行列賬登記。
九、應對措施
1、上述工作標准中，屬於保管員工作范疇不達標者，值班員應當負主要責任，並處以50元的罰款；主管負領導責任，並處以30元的罰款。
2、對於上述工作標准，屬於保管員工作范疇的，不達標達到兩次者，監控員除了應當負主要責任外，還要處以100元的罰款；主管應當負領導責任，並處以60元的罰款。
3、上述工作標准中，屬於保管員工作范疇，不達標達三次的，應當自動離職。
十、最終目標
通過公司的正確指導和嚴格執行本工作準則，把倉庫管理的物料擺放整齊，物料進出平衡，賬目清晰明了，各種進出庫手續齊全。真正為公司把好關，為各部門服好務，全心全意為管理處各項工作的順利開展而做好鋪墊工作，讓公司放心、讓業主滿意。

二○○七年一月十五日

配電室工作標准

一、交接班制度
1、接班人員應提前10分鍾到崗，正點接班，交接完畢，雙方在值班日誌上簽字。接班後負責人對變電室內的設備進行全面檢查。
2、交接班的內容
（1） 設備運行狀態。模擬圖是否與運行狀況相符。
（2） 設備異常現象或缺陷，事故處理情況。
（3） 儀表、繼電保護和直流電源運行和更動情況。
（4）本班是否辦理停電情況及執行的倒閘操作，設備檢修，試驗情況。
（5）安全用具、防護用品及工具的清點、交接。
（6）領布布置的工作及對外聯系情況。
3、在處理事故或倒閘操作時，不得進行交接。交接班發生事故時，應暫停交接，共同處理事故完畢後繼續交接。
4、接班未辦完交接手續單，交班者不能離開，如發現接班者飲酒，應拒絕交班，並報告有關負責人。
二、崗位責任制度
1、配電室崗位職責
（1）負責配電室高、低壓變電設備的運行維護，檢查清掃，處理故障，清除缺陷，定期檢驗。
（2）負責配電室高、低壓供電系統的刀閘操作及辦理停電手續。
（3）負責配電室儀表的抄算及運行日誌的填寫。
（4）負責配電室、變配電設備用品、備件、工具、材料、安全防護用品的管理。
（5）負責配電室及周圍的衛生清潔。
（6）負責對供電公司的停送電聯系及報告負荷。
2、配電人員必須具備的技術和條件
（1） 經過專門訓練，持證上崗。
（2） 達到三熟、三能，即：
熟悉設備狀況、運行方式和主接線；熟悉操作方法和事故處理；熟悉本崗位規章制度。
能分析運行狀況；能及時發現設備缺陷及事故隱患；能掌握一般維修技能。
3、配電室人員必須嚴格遵守勞動紀律，認真執行各項操作規程、制度，不準擅離工作崗位，班前及班上嚴禁飲酒。
三、巡迴檢查制度
1、值班人員必須按規定時間、線路，巡視所管轄設備，發現異常現象或缺陷要及時處理，做好記錄並報告有關負責人。
2、配電室內設備，每兩小時巡視一次，並將巡視情況記錄在案，巡視線路：
變壓器→低壓開關室→高壓開關
3、遇到下列情況，應增加巡視次數：
（1） 雷雨、風雪等惡劣天氣。
（2） 新裝、該裝、修後或長期停用新投入運行的設備。
（3） 設備有缺陷或異常現象時。
（4）入戶電纜，即下戶處（自墜開關、隔離開關）每天早班接班後巡視一次。
四、泵房的管理
1、參與小區水泵房二次加壓的操作、管理。
2、每天每兩小時巡視一次泵房，填寫運行記錄。
3、及時發現隱患或事故，並處理或上報。
4、負責泵房設備的檢修工作。
5、負責泵房內部及周圍的衛生清潔，每半年清洗一次水箱，並且進行消毒。
五、噴泉和路燈的管理
1、參與小區噴泉和路燈的檢修、管理等工作。
2、負責小區內噴泉的定時開關，並定期檢查設備的運行狀況。
3、負責小區路燈的定時開關，並定期檢查路燈的照明情況，發現問題及時維修。
4、負責參與小區內噴泉設備和路燈設備的事故修理情況。
六、應對措施
1、上述工作標准中，屬於值班員工作范疇不達標者，值班員應當負主要責任，並處以50元的罰款；主管負領導責任，並處以30元的罰款。
2、對於上述工作標准，屬於值班員工作范疇的，不達標達到兩次者，值班員除了應當負主要責任外，還要處以100元的罰款；主管應當負領導責任，並處以60元的罰款。
3、上述工作標准中，屬於值班員工作范疇，不達標達三次的，應當自動離職。

4. 怎樣做好物業區域內的設施設備維護與管理

確保設施設備及場所處於良好的狀態，以提高優質服務的需要。你按以下方案去做，基本就八九不離十了。
（一）、設備設施分類根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C三類 如：
A類：監視系統設備，配電房各屏櫃，生活泵、消防水泵，消防報警系統，電梯及其它。
B類：排風設備，水箱（池），滅火器材，排污泵及其它。
C類：房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、道路及其它。
（二）、設備的運行管理
1、對A類設備，根據業主委員會的要求、物業服務方案，項目電工人員巡迴方式對設備進行管理。
2、項目電工人員必須經過專業培訓，熟悉所管理的性能、特點和操作規程，考核合格後上崗操作。
3、項目電工按崗位職責及運行操作規程，對設備進行操作和檢查，認真作好運行記錄。
4、項目電工人員根據運行管理有關制度，每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行情況，檢查設備運行狀態，注意設備運行安全性、合理性、經濟性，檢查運行、維護保養記錄、檢查後在有關記錄上簽字，發現問題及時糾正，對發現的設備問題應詳細填表報告，工程主管監督整改情況。
（三）、設備設施的維修保養
1、電工人員負責所管轄設備設施的維修保養，項目主任協調工程主管負責組織本項目維修保養工作。
2、設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。
（1）日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容；年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。
（2）日常維護保養通常由設備運行操作，當班電工負責，定期維護保養由主管負責操作安排，當班電工人員進行配合，某些設備外聘專業公司進行。
（3）維護保養工作的項目由各類設備具體規定，各設備主觀根據規程並結合設備具體技術狀況，做出年度、月維護保養計劃，經公司領導批准後實施。
（4）設備年檢維護保養，由委託年檢單位實施。維護保養結束後以書面形式報告公司。
（四）、設備設施維修
1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類
（1）計劃維修是自在設備設施沒有發生問題之前，對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理；
（2）故障維修是對設備設施受損設備故障後其失效、損壞部件進行針對性維修。
2、設備設施維修採用委託維修和派工維修兩種形式
（1）委託維修主要用在故障維修。管理處設值班調度室，實行24小時待命值班，配置公司集團電話短號，隨時接受住戶、公司管理人員的維修申報和故障報告，接報後，迅速在規定時間內修復。
（2）派工維修主要用在計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程主管根據設備定期保養計劃，當前對設備定期保養計劃，當前設備運行狀況的分析調查結果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委託維修規定進行。
（五）、設備故障及事故
1、凡因為操作規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的，稱為設備事故。
2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。
3、無論發生何種設備故障和事故，工程主管必須立即組織力量迅速處理。若較重大事件，必須及時報告管理處主任以書面形式報公司協調處理。
4、無論發生何種設備故障和事故，管理處主任、工程主管、電工人員必須詳細記錄，不得疏漏和隱瞞。
（六）、設備的大修、更新
1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造，使之更加安全、有效、經濟、可行。
2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用，需從維修資金中支出的。經業主委員會審核、同意簽字後報公司簽字進行修理、改造。
3、大修改造的項目由各項目主任提出申請、工程主管簽字，經公司討論形成《年度維修計劃申請報告》，報經業主委員會批准後方可實施，項目實施按照：誰主管，誰負責「的原則，在工程主管指導下進行。
（七）、設備的報廢
1、設備有下列情況下考慮報廢：
（1）已經超過使用年限，主要結構及部件磨損破壞，設備效能達不到要求且不能修復。
（2）設備技術陳舊落後，無形磨損嚴重，經濟效果差，經濟上分析結論更新勝於大修。
（3）因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用，建築物改建不能拆裝的。
（4）嚴重影響安全，繼續使用將會引起危險事故的。
（5）設備耗能大、污染環境嚴重，國家管理部門規定應予淘汰的產品。
2、設備報廢由項目主任提出申請，並填寫《設備報廢申請單》，工程主管組織有關人員進行鑒定後報公司批准，其中產權是屬於業主的設備，需報廢的還須報請業主委員會批准。
3、設備報廢後，報廢設備由（公司庫房或業委會）進行利用和處理，殘值回收憑據報財務部注銷設備資。產，同時注銷台賬和卡片
（八）、房屋外觀和圍牆護欄
1、房屋外牆不得安裝任何使用或觀瞻飾物。
2、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強日常管理。治安巡邏人員每天將房屋圍牆和圍欄列入檢查項目，並進行簽到資料形式存檔。
3、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝，管理處派人及時進行勸阻；對已經造成的事實，管理處派人上門與住戶協商，勸其整改，住戶整改有困難的，管理處免費提供整改服務。
（九）、記錄
1、設備台賬；【包括：序號、級別、品名、型號、功率、編號、出產地、廠家電話、質保年限、備注】。
2、設備標識卡；
3、設備運行記錄；
【高壓室運行記錄、低壓室運行記錄、（發電機發電運行記錄）（水泵房一次供水運行記錄、水泵房二次供水記錄）、電梯機房運行記錄、公共區域巡檢記錄、公共去雲健身器材巡檢記錄】。
4、設備日常巡視保養項目及記錄；
【高壓室設備保養記錄、低壓室設備保養記錄、（發電機設備保養記錄）（水泵房一次供水設備保養記錄、水泵房二次供水設備保養記錄）、電梯機房設備保養記錄、公共區域設備保養記錄、公共區域健身器材設備保養記錄】。
5、設備定期維護保養項目及記錄；
6、事故故障報告單；
7、設備報廢申請表；
8、設備大修改造申報表；
9、設備大修匯總表。
10、安全部圍牆設施設備巡視簽到表
11、公共區域設備設施巡檢記錄表
12、公共區域設備設施維修申請表
(十)、公共設備設施維修、保養程序：
（1）各項目主任每天安排電工人員對區域內的設備設施進行巡查，不論設備設施運行狀況如何都要作出詳細的公共區域設備設施巡檢記錄表；
（2）如果在檢查中發現有故障或損壞的，應向項目主任提出修理申請交公司批准，並填寫公共區域設備設施維修申請表；
（3）經工程主管認定後，將工作交給項目電工，其完成安排和修復工作；
（4）公司指定專人到現場進行協調維修指導；
（5）如果項目電工人員根本無法進行維修的，根據維修材料和人工費用等認真核算大致維修費用，報公司領導審核後派遣主管安排；
（6）所有維修工作結束後，進行試運行合格，作好維修記錄並存檔。

5. 物業小區樓棟水電設施及公共場所的維護程序是什麼

物業共用部位及設備設施的運行、維修、養護和管理

1、房屋共用部位的維護和管理

共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

制定嚴格的裝修管理規定，保證房屋主體結構安全，保證房屋外立面整潔、美觀、統一。定期對房屋共用部位進行巡視檢查。

2、房屋共用設施設備的維護和管理

共用設施設備指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

建立明細的設備台賬，制定詳細的「設備檢查保養計劃表」；維修人員按計劃進行日常檢查、維護、保養工作；所有設施設備有統一的編號；對設施設備存在的故障或隱患及時排除，保障設施設備正常運行。

3、智能化設施設備管理

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬頻數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合小區的智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，並以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能。

（二）設備故障處理規程

1．故障分類

設備在運行中，凡由於人為或非人為因素造成不能提供正常情況均為故障，凡故障發生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

重大故障包括：人身傷亡事故；設備故障導致經濟損失達人民幣幾萬元以上；因故障引起整個住宅區停水、停電、停氣；發生火災等。

除上述重大故障外，其它為一般故障。

2．重大故障處理職責

凡發生重大故障，由值班人員立刻報告所在物業服務中心主任並按相關應急處理程序採取措施，物業服務中心主任接報告後應立即到現場指揮故障處理。

對於一般故障，物業服務中心主任可授權值班負責人處理。

3．故障處理通則

（1）發生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報後處理，事後作好記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理的應盡快報告陽光花園三期物業服務中心主任。

（2）根據表計的指示和設備的外部徵象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。

（3）最迅速地恢復設備（設施）至正常運行狀態。

（4）處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮靜。不得違反安全規程。

（5）物業服務中心主任是處理故障的全面領導人，負責調動、安排有關人員採取相關措施。

（6）對於需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部分和性質後在工程技術人員到達之前，把工作現場安全措施作好。

（7）發生故障應仔細注意表計和信號的指示，並記錄操作的時間和故障現象。

供電電源停電故障處理規程

電源故障分以下幾種情況處理：

1、在接到供電部門發出的停電通知後，物業服務中心應在一小時內通知各單位。

2、正常情況下的倒閘操作，物業服務中心接到通知後，提前一天發出停電通知。

3、若供電系統全部停電，啟動發電機組，保證供電需要。

4、如因住宅區內故障引起供電迴路停電，應在排除故障後恢復送電。

5、如設備或線路的電氣聯絡部分發熱、發紅，不能繼續運行時，應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷，並繼續觀察，採取相應措施。

6、低壓配電盤母線、及其引出線故障時，應將故障段母線隔離，然後設法對未受影響的部分恢復送電。

（五）停水及故障處理規程

1、接到自來水公司發出的停水通知後，物業服務中心應在一小時內通知各單位。

2、若安排水池清洗，物業服務中心應提前三天以書面形式發出通告，通告內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

3、給排水設備故障一般處理程序

4、供水泵出現故障時，值班人員應馬上啟動備用泵，然後及時對故障泵進行維修。

5、排污泵出現故障時，應迅速搶修，若一時不能修復，應准備臨時借用設備。

6、若供水管網出現故障、發生泄漏等影響正常供水，值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及時通知有關人員搶修。

7、排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。

8、機電設備管理工作流程與質量標准【詳見附件】

物業共用部位及設施設備的運行、維護、養護和管理目標：

公共設施設備完好率96%以上，零修、急修及時率100%，維修工程一次合格率92%以上，有效投訴辦結率96%以上，回訪率100%，物業使用人滿意率78%以上。