馬鞍山樓市去庫存

① 多地微調樓市政策 有地方首套房首付比例降至二成

[ 房地產金融的政策沒有調整和改變，原來也是一城一策，地方在大的方向下根據城市情況做安排，不違反大的政策要求即可，包括房地產融資政策。 ]
自疫情發生以來，已有逾20個省市發布了涉及房地產領域的相關政策，以保證房地產市場的平穩發展。其中，河南省駐馬店成為首個明確降低首付比例的地區，其首套房公積金貸款首付最低比例由30%降至20%。近期，也有銀行下發調整個人貸款的通知，稱將非限購城市首套房首付貸款最低比例調降至二成。
2月25日下午，在銀保監會媒體通氣會上，銀保監會首席風險官兼辦公廳主任、新聞發言人肖遠企表示，房地產金融政策沒有調整和改變，仍然是一城一策。
關於首套房首付貸款比例的限制，2016年2月央行及銀監會曾下發相關通知，稱在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。不過之後隨著樓市調控政策的加碼，全國大多地區和銀行執行的是首套房三成的首付比例。
如今，部分地區首套房二成首付再現，體現了房貸政策的差異化實施。具體來看，根據駐馬店日前發布的相關通知，該地區將繳存職工首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%，並將各縣繳存職工的住房公積金最高貸款額度由45萬元提高到50萬元，同時大力推廣住房公積金組合貸款業務。不過，第一財經記者了解到，當地部分金融機構還未收到這一通知。
除了駐馬店外，南寧、馬鞍山也推出了重磅措施，比如南寧地區二套房（首套房住房建築面積在120平方米以內，購買的二套房住房面積在144平方米以內）也可用公積金貸款，最高貸款額度為50萬元；馬鞍山地區購房補貼政策則再延續一年。另據不完全統計，目前已有20餘個省市發布了涉及房地產領域的相關政策，多與調整土地供應政策、予以購房補貼和契稅補貼為主。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，預計未來購房補貼和契稅補貼等會成為對沖房地產交易下滑、穩定房地產市場的重要工具。他還提到，後續類似下調首付比例、給予補貼的政策可能會陸續釋放，具有較好的去庫存和穩樓市導向。不過，「盡管當前支持政策不斷增多，但最實質性的內容還是在於降低商業銀行貸款的首付比例。」他說。
值得注意的是，日前浙商銀行下發了調整個人貸款的通知，明確根據各地限購限貸的政策，各分支機構可將非限購城市居民家庭首次購買普通住房的個人首付貸款最低比例由30%調降至20%。對於此次下調，浙商銀行方面表示，始終嚴格執行監管部門關於限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。
對此，肖遠企表示，房地產金融的政策沒有調整和改變，銀保監會也會對房地產市場融資的情況進行監測，動態掌握。但是原來也是一城一策，地方在大的方向下根據城市情況做安排，不違反大的政策要求即可，包括房地產融資政策。
嚴躍進分析，購房首付比例的調整影響較大，當前浙商銀行的政策出台具有一定示範效應，客觀上結合了復工節點，有助於活躍住房交易市場，對於銀行貸款業務市場的活躍也有積極的作用。
還有觀點稱，不排除未來有更多銀行跟進下調首付比例的可能，但要注意的是，要符合監管政策的導向，執行差別化的信貸政策。

② 十一後又有兩城收緊樓市：徐州、紹興新房均價同比漲超10%

全國熱點城市調控收緊的腳步並未停止，十一國慶長假剛過，徐州、紹興也加入調控的隊伍。
10月9日，浙江省紹興市住房和城鄉建設局發布消息，為落實穩地價、穩房價、穩預期，紹興市實施《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》，紹興市區（含越城區、柯橋區、上虞區和鏡湖新區）新建商品住房備案價格實行「雙備案」制度，須經區聯席會議審議通過後提交市聯席會議審議確定。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或「地價+成本」等因素，加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。
《通知》指出，紹興進一步加強土地供應管控，建立房價、地價聯動機制，加大土地供應力度，實行差別化供地。嚴格執行「限地價、競配建」政策，嚴格控制溢價率和樓面地價。
同日，江蘇省徐州市住房和城鄉建設局中國人民銀行徐州市中心支行等五部門聯合下發下發《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》明確提出，堅持「一區一策」精準調控、商品住宅備案價格一年內不得調整、不得強制購房人進行升級裝修等八項政策。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，從近期兩個發布樓市調控政策的城市來看，其目標直指穩房價和地價，例如徐州對於新房的備案價要求一年之內不得調整，紹興也要求加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。地價層面，紹興也嚴格要求執行「限地價、競配建」政策，嚴格控制溢價率和樓面地價。
要求穩房價背後：兩城住宅成交均價同比漲幅均超10%
「房價調控作為今年調控的重要方向沒有發生改變，房價上漲過快城市將無一例外迎來調控落地，土地市場作為房地產市場的晴雨表也是調控重點，以長效化保障樓市穩定發展。」張波說道。
而根據相關監測數據，此次發布樓市收緊政策的徐州及紹興，其新建商品住宅價格同比均超過10%。
根據國家統計局數據，2020年8月，徐州新建商品住宅銷售價格同比去年同期增長11.6%，且2020年以來持續8個月保持11%以上增速。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，房價增長過快成為本次出台政策的主要原因，為穩定房價，徐州本次通過加強價格管理，本案價格1年內不得變更，強力穩定價格，預期後市徐州房價增速逐漸穩定。
而從紹興的樓市表現看，更為突出。貝殼研究院統計整理數據顯示，紹興新房成交均價同比去年同期增長13.1%，且自4月以來環比持續增長。
潘浩稱，出台針對房價的政策是形勢所需。另外，紹興僅有限售政策，並沒有限購限貸約束，且2016年鼓勵房地產市場去庫存，再加上長三角一體化發展的利好加成，市場熱度保持良好，此次調控力度的加強，穩房價是主要目標。
四季度熱點城市將繼續出台調控政策「滅火」
在業內人士看來，市場成交體量並非是調控是否落地的重要參考標尺，今年以來不少城市的一二手房紛紛創出新高，但只要房價依然穩定，市場主體是自住型需求，依然不會面臨調控從緊的壓力。相對來看，用限售的方式調控起到的作用偏小，但和金融調控相結合就會對投機性需求產生明顯影響，有利於熱度較高城市有序降溫，保持市場平穩理性。
按照貝殼研究院統計，今年7月1日至9月30日，全國共有44個省市67次推出房地產相關政策，其中，常州、沈陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都、馬鞍山、十堰、唐山、銀川共14城發布了有關規范房地產市場發展的限售、限購政策，並提高貸款和房產轉賣門檻，防範市場過熱，進一步深入打擊投資需求。
按照張波的預判，四季度樓市平穩依然是主基調，隨著熱點城市不斷出台調控政策「滅火」，全國樓市整體將呈現冷熱交替，平衡發展態勢。過熱城市的房價會得到有效控制，市場熱度會出現下滑，但成交量依然可能保持高位。隨著房企四季度業績沖刺，部分城市和區域的優惠力度可能會持續強化，拉動成交量提升，但總體來看，金九銀十之後，樓市購買力已經被快速透支，短期內很難再形成一波成交量高峰，換言之四季度樓市成交量很難超過去年同期水平。

③ 在地產中，什麼是庫存動態平衡

從目前各地數據來看，全國除東北、西北等區域的少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期，去庫存政策效果明顯。

市場庫存及需求發生變化

不過，現在就斷言「房地產去庫存即將結束」還為時尚早，目前並沒有一個非常科學的、系統的工具來評估當前精確的庫存情況。

尤其就當前不同區域的城市而言，庫存分化較為明顯，部分城市庫存有明顯增加，一些郊區或者偏遠城市庫存依然較高，而一些熱門區域，這一波房價快速上漲帶動庫存去化較快。

有研究機構統計的數據表明，2017年8月，選取的80個城市中，有17個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、惠州和珠海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到86％、57％和41％。同時，80個城市中，有61個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中杭州、九江和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為55％、48％和41％。

作為此次去庫存的主要目標，大部分三四線城市的去庫存周期已經明顯收窄，即存銷比較小。如果以12個月作為分界線，至少有30個三四線城市存銷比是低於或等於12個月，這30個城市也是需要供地和補庫存的城市。

④ 35城存銷比創新低 熱點城市應增加供應

嚴躍進對《第一財經日報》分析，2015年為去庫存元年，包括一系列降准降息政策的出台、購房層面刺激政策的出台等，都利好去庫存目標的實現。展望2016年，他認為將繼續堅持去庫存的導向，但在供給側結構性改革的精神指導下，去庫存也應該關注結構問題。

在樓市大力去庫存的情況下，目前主要城市的庫存如何呢？

35城住宅庫存報告顯示，截至2015年12月底，監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。

這35個城市包括，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、馬鞍山、濟寧、煙台、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

報告指出，去年9月份，35城庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。而第四季度則呈現了逐月下滑的態勢。同時，在庫存同比增幅保持連續53個月正增長態勢的情況下，8月份首次出現負增長。9-12月份延續這樣一個趨勢。換而言之，目前已經出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

2015年12月，35個城市中，有13個城市庫存出現了同比增長現象。其中茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.3%、45.3%和37.9%。同時，35個城市中，有22個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中蘇州同比跌幅最大，為39.6%，較11月份33.4%的跌幅繼續擴大，這也對應了2015年下半年蘇州房價上漲明顯的態勢。

分城市來看，截至2015年12月底，35個城市中，一、二、三線新建商品住宅庫存總量分別為3396萬、18444萬和4250萬平方米，環比增幅分別為-4.6%、-0.5%和-0.2%，其中，一線城市在10-12月份則出現環比和同比雙下滑的態勢。對於一線城市來說，後續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。而三線城市的庫存壓力仍然很大，去庫存任務依然需要加快完成。

從衡量樓市去庫存壓力的存銷比來看，2015年12月份，35個城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比11月份12.3個月收窄了0.5個月的水平。

報告指出，目前35城存銷比為近28個月新低，大體相當於2013年8月份的水平。同時，這也是28個月以來存銷比數值首次低於12個月。存銷比處於歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。從全年看，2015年存銷比總體上持續收窄，說明去庫存壓力在積極有效地釋放，相對應的就是房價跌幅持續收窄，進而轉跌為漲。

不過盡管如此，不同城市尤其是一二線城市和三四線城市之間的分化繼續加劇。 從35個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為34個月。另外，類似煙台、淮南的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過2年的水平。相比而言，蘇州、南京、合肥、南昌、深圳、上海的存銷比較小，這些城市均為一二線城市，此類城市近期房價上漲總體比較明顯。

報告顯示，2015年12月份，35個城市中，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為8.8、11.6和19.0個月。相比11月份9.8、11.9和19.3個月的數值而言，三類城市的去化速度都有所加快。

一線城市12月份市場總體活躍，已經連續12個月存銷比數值低於12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。二線城市存銷比也連續兩個月低於12個月。相比來看，三線城市的存銷比較高，超過兩年的水平。

嚴躍進對《第一財經日報》分析，2015年為去庫存元年，包括一系列降准降息政策的出台、購房層面刺激政策的出台等，都利好去庫存目標的實現。

展望2016年，他認為將繼續堅持去庫存的導向，但在供給側結構性改革的精神指導下，去庫存也應該關注結構問題。比如一二線城市的庫存壓力其實並不大，尤其對於一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低於12個月的水平，後續房價看漲預期會繼續強化，這些地方應該在土地市場上加大供應力度。而對三四線城市來說，目前庫存壓力仍然高懸，目前的主要任務仍然是去庫存。

（以上回答發布於2016-01-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 「限跌令」時隔1年多再現樓市：部分城市高庫存難題待解

「限跌令」時隔1年多再現樓市：部分城市高庫存難題待解

時隔一年多後，樓市再現「限跌令」。

日前，湖南嶽陽出台樓市新規，要求中心城區新房銷售的實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%，否則將無法進行網上簽約備案。

無獨有偶，由於近段時間以來昆明樓市多盤出現「大跳水」，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大型經紀公司召開「穩房價、穩地價、穩預期」工作要求座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網簽。

「此類降價現象管控，其實質在於去庫存壓力大，結果導致房企營銷出現亂象，紛紛打價格戰，結果導致了各類交易秩序的混亂。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，兩者皆是為了嚴打各類價格戰現象，但如何積極去庫存和確保營銷市場平穩健康發展，仍是後期各地需要做的。

昆明有樓盤價格「跳水」

「促銷已經結束，沒什麼優惠了，洋房均價在17000元/平方米左右。」日前，《每日經濟新聞》記者以購房者名義咨詢位於昆明滇池邊的陽光城·滇池半山項目時，一置業顧問如是告訴記者。

「這個月初，滇池半山確實推出過一批以工程抵款房名義進行優惠促銷的房源，優惠下來價格在10000~11000元/平方米，建築面積98~143平方米的洋房最低價9980元/平方米，當時我們門店中介基本都有帶客戶去看過。」昆明德祐一門店中介湯明向記者透露，不過這個價格僅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均價約16000元/平方米，部分高價房源達到19000元/平方米。

如此大幅度的降價，也引來了前期購房者的維權。據雲南房網，8月1日，即陽光城·滇池半山特價活動當天，老業主集體到售樓部向開發商討說法，甚至要求「集體退房」。

記者注意到，進入今年下半年，昆明多個項目出現了「大跳水」。如位於呈貢斗南片區的綠地海之城，高層住宅正常售價為12000元/平方米，按照目前優惠價，交3萬元可享一口價優惠，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000~3500元；同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項目，高層售價為12000元/平方米，部分可觀滇房源價格15000元/平方米，但最近推出的特價房卻低至9000多元/平方米。

「受今年滇池環保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市表現不理想，房企資金壓力普遍比較大。」一頭部房企雲南區域相關負責人告訴記者，受這一系列因素影響，為完成全年業績，目前昆明很多房企已從第三季度開始沖刺，「預計此後還會有更多項目推出優惠措施」。

昆明銳理認為，目前，昆明樓市的促銷主要分為兩種類型：一是房企自身資金緊張，借年中搶收關鍵節點，通過各種各樣的促銷優惠「以價換量」爭搶市場，快速回款；另一種是房企自身資金並不緊張，但對後市趨勢不看好，從而選擇將非優資質的資產先處理掉。

昆明去化周期近14個月

昆明樓市多盤價格「大跳水」現象，也引來昆明市房協的注意。

昆明某房企相關人士向《每日經濟新聞》記者透露，8月11日昆明市房協組織TOP30房企及大型經紀公司召開「穩房價、穩地價、穩預期」工作要求座談會提出，將加強市場監管及監督，發現擾亂市場現象，尤其惡意降價行為及時舉報。相關部門首先約談相關樓盤項目，如不整改，情節嚴重者將停止項目網簽。

今年上半年，昆明房地產投資總額下滑10%，出現一定萎縮。進入下半年以來，昆明房地產市場整體形勢有持續向下趨勢。國家統計局數據顯示，6月昆明新建商品住宅價格環比下跌0.8%，跌幅全國第一；二手房價格環比下跌0.6%，降幅僅次於牡丹江，居全國第二位。7月昆明新房價格繼續保持下跌趨勢，環比下降0.5%，跌幅全國第三，成為西南4個省會城市中唯一下跌的城市。

此外，克而瑞發布的《昆明房地產市場6月月報》顯示，6月主城商品住宅成交均價15581元/平方米，環比降1.38%；成交面積同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26萬平方米，環比降13.03%，同比降42.30%。

昆明銳理數據顯示，7月，昆明商品住宅成交均價14702元/平方米，創過去一年來新低。其中呈貢、官南、滇池跌幅最大，其他片區降幅不明顯。庫存量持續走高，商品房住宅庫存從2017年的約476.22萬平方米，增加至約962.01萬平方米，庫存翻倍，去化周期也由6.87個月增至13.92個月。

「限跌令」再現樓市

日前，岳陽發布《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，要求對岳陽市中心城區新建商品住房銷售實施價格備案。備案後商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商品房網上簽約買賣合同。備案後開發企業確需重新調整備案價格，6個月後方可申請調整。

至於為何出台該項政策？據《華夏時報》消息，岳陽市住建局相關工作人員表示，今年5、6月，某開發商為了回籠資金，將旗下三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起降價前買房市民的心理不平衡。另外，該開發商的降價行為也影響了岳陽市其他樓盤的銷售，「住建局還是希望樓市平穩健康地發展，不能只限高，也要限低」。

而在國家統計局發布的最新70城房價指數中，7月份岳陽的新房價格環比下跌0.7%，跌幅為全國第一。而在此前的6月份，岳陽的新房價格環比也下降了0.4%，開發企業的銷售壓力陡增。克而瑞數據則顯示，自今年6月開始，岳陽新房價格出現了大幅下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續下滑至6492元/平方米。

事實上，房價「限跌令」早已有之。早在2017年，廣東省中山市就明確，實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，無法網上簽約；2019年，安徽省馬鞍山市規定新房售價不得低於備案價格10%，低於10%的不予辦理商品住房買賣合同網上備案；2019年，遼寧省大連市要求，首次申請預售許可證的新項目，實際網簽備案價格不得高於申報價格，且價格下浮不得超過5%。

最近一次的「限跌令」由發生在2020年3月，東莞住建局通知要求，在取得商品住房項目的預售許可證或現售備案證書後，應在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋申報價格，嚴格按照明碼標價格式要求對外銷售，實際成交價格不得高於申報價格，也不得低於申報價格的90%。

「此類政策使得大家對於全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。」嚴躍進認為，此次岳陽政策管控是為了嚴打各類價格戰現象，說明房地產市場調控後續需要關注一些非熱點的三四線城市，如何積極去庫存和確保營銷市場平穩健康發展，也是後續所需要做的。這和目前很多城市嚴管房價過快上漲的做法是有差異的，為了促進房地產市場的平穩健康發展，房價不管是大漲還是大跌，都將面臨管控。

⑥ 樓市定調釋放8大信號 更好解決群眾住房問題

作為國家經濟環節中的重要一環，房地產業的未來走勢備受關注。經過2018年密集的調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒，並步入理性發展軌道。
3月5日上午，國務院總理李克強在十三屆全國人大二次會議上作政府工作報告。報告通過「房地產稅」「新型城鎮化」「棚戶區改造」「群眾住房問題」等關鍵詞，勾勒出2019年及未來房地產市場的發展趨勢。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁分析認為，今年的政府工作報告對民生領域較為關注，提及要更好解決群眾住房問題、落實城市主體責任、改革完善住房市場體系和保障體系、促進房地產市場平穩健康發展、繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、保障困難群體基本居住需求等。從政策層面看，房地產政策不會那麼嚴格，將以因城施策為主。
深入推進新型城鎮化
今年政府工作報告中提到，「深入推進新型城鎮化」。
對此，全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，原來的城鎮化基本上是蓋新房，或者說是開發商在推動中國城鎮化的過程當中起到很重要的作用，從新城鎮、新建築這個角度介入的比較多，例如望京新城、回龍觀、天通苑等，操作方式是先把房子基礎設施這塊干好了，然後人才住進去，是一個先有物再有人的過程，一些衛星城和國外也有過這樣的操作。實際上就是不斷圈地，不斷地從版圖上擴大的過程。
報告中提到的發展是城市內涵性的一個增長，所以它叫新型城鎮化。新型城鎮化並不是版圖的擴張，而是城市的更新，包括老城市老舊小區的升級，實際上它是給城鎮化賦予一個新的內容，更多從人的角度來考慮城鎮化。
中原地產首席分析師張大偉表示，2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。已經非常接近《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮化率達到60%左右、戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。未來兩年，中國城鎮化速度依然會加快。
以中心城市引領城市群發展
政府工作報告明確指出，「堅持以中心城市引領城市群發展」。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這有兩個含義：第一，中心城市和城市群發展就類似「內核和圈層」的概念，後續預計中心城市的發展會有較多的機會，尤其是一些中西部的中心城市，會有較好的發展導向，這樣也會發揮更好的輻射效應；第二，預計後續一些城市群中的中小城市會有較好的發展機會，這是樓市發展的一個重要方向，尤其是類似武漢、鄭州、西安、沈陽等城市，周邊的中小城市發展機會將明顯上升。
張大偉分析認為，經濟發展與城市發展的趨勢必然是大城市圈發展。從房地產角度看，過去的三年，這些區域都已經建立了初步的房地產調控協同機制，最典型的北京與周圍的環京，基本實現了房地產調控的協同。未來房地產市場發展的核心區域也必然是這些熱點城市，另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經濟發展、人口流入的核心區域。
同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，從房地產角度來講，一些資源配套、人口、教育、產業也會在中心城市集聚，開發企業還是會把主要精力放在國家中心城市和區域中心城市，才能為企業創造更多的業績；另一方面，一旦核心城市有了布局並且地位得到確認之後，比如上海、南京，上海周邊的崑山、嘉善，南京周邊的馬鞍山、滁州等，這些城市的基礎設施配套和產業資源也會產生聯動。
繼續強調落戶政策
政府工作報告明確指出，「抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。」
嚴躍進認為，關於人才引入和落戶政策，是這兩年政策調控中爭議較多的內容。此次政策中提到了要抓好農業轉移人口落戶政策，這其實也是為了更好實現2020年的城鎮化的發展目標。實際上近期各地都在抓這個工作，這有助於人口導入的門檻降低和市民化的進程加快。類似落戶政策預計會形成一波新的紅利，預計2019年通過落戶政策而帶動的購房消費需求會繼續上升。未來兩年，中國城鎮化速度依然會加快。
張大偉表示，戶籍制度改革全面落地，31個省（區、市）及新疆生產建設兵團已全部出台戶籍制度改革方案或意見，大多數城市已經放開放寬落戶限制，許多中小城市基本實現落戶零門檻，農業轉移人口市民化制度性通道全面打通。」
更好解決群眾住房問題
政府工作報告指出，「更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。」
嚴躍進認為，這和2018年的兩會精神是一致的，而今年兩會繼續強調群眾住房問題的解決。從政策上看，這和此前中央經濟工作會議的精神是一致的，主要是3個要點，即落實城市主體責任、完善住房體系、推進棚改工程。類似表述中，最主要是要關注落實城市主體責任的概念，預計今年會不斷推進對各地樓市調控的考核，這里雖然沒有提「一城一策」，但估計接下來會有陸續細分政策出台。尤其是在住房規劃、住房政策調整、住房金融政策完善等方面有創新。
新城控股高級總裁歐陽捷指出，雖然報告提出「落實城市主體責任，改革完善住房體系和保障體系」，但除了因城施策、一城一策、落實責任之外，預計不會有更大力度的改革新舉措，也不會有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地產市場平穩健康發展是未來的市場走勢。
推進保障房建設和棚改
政府工作報告明確，「繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。」
張大偉認為，從全國庫存看，房地產市場已經基本告別庫存積壓時代，當前房地產去庫存任務初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個月以下。必須明確的是，棚改的數量將減少，這已經是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢。但一刀切的可能性不存在。
張宏偉認為，房地產調控基調基本不會變，在此基礎上做好民生類的工作，解決低收入家庭的居住問題。
存量市場受到高度重視
政府工作報告明確指出，「城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。」
嚴躍進認為，這和過去的棚改的做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產業，包括水電路氣配套設施、加裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細分領域，這是很多涉及城市運營的開發商可以積極關注的。
聶梅生表示，老舊小區的改造提升，更多的是增加服務業的活力，增加就業，增加商業的活力，使人在其中發揮更大的作用。
集體經營性建設用地入市
政府工作報告中提到，「推廣農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果」。
嚴躍進表示，從房地產發展的角度看，集體經營性建設用地入市是焦點，這和當前發展租賃市場的改革導向有關。從此次政策來看，強調了「推廣」的概念，意味著此前全國18個城市試點工作會推廣。所以預計包括蘇州、東莞、重慶、濟南等城市後續在集體建設用地配建租賃住房等方面，會有較多的動作和政策導向。
張大偉則認為，從趨勢看，農村土地的價值將提高，但目前依然是使用權的變化，短期看，產權發生改變的可能性不大。
穩步推進房地產稅立法
政府工作報告明確，「穩步推進房地產稅立法」。
聶梅生指出，2019年仍將是房地產稅落地的准備之年，繼續完善諸如調查研究之類的前期准備工作。
張大偉認為，房產稅立法過程較長，目前在積極准備草案階段，短期出台可能性不大。

⑦ 多地樓市調控松動，從公積金買房開始

2022年各地房貸政策的調整動作，自開年便漸漸有了聲響。

下調公積金貸款最低首付比例，實行「只認貸不認房」的認定標准，提高公積金貸款最高額度……搶在商業銀行貸款調整之前的，是多地公積金貸款政策的松動。

廣西北海：降低公積金貸款首付比例

1月12日，北海市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，北海也成為今年全國首個降低首付比例的城市。

《通知》中最核心的內容是，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

「此類降低首付的政策，比貸款額度提高、利率下降或者說放款節奏放快更為有效。因為首付比例下調，客觀上使得購房者的購房壓力明顯下降。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

北海此番直接「上猛葯」，也是因為其樓市正處於非常需要鼓勵交易的狀態。廣西壯族自治區統計局發布的數據顯示，北海2021年1-12月累計商品房銷售面積279.27萬㎡，同比增長3.9%，累計銷售額166.92億元，同比下降4%。

易居研究院中國百城庫存報告數據也顯示，北海樓市2021年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處於庫存去化相對困難的城市。

下行的房地產市場行情呼籲著政策，嚴躍進認為，預計後續全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現。

四川自貢：取消「認房又認貸」

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行「只認貸不認房」的認定標准。

通知明確，既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行。

此前，自貢對公積金貸款首套房的認定標准為「認房又認貸」：房屋登記信息系統中無成套住房，徵信報告中既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款。

「換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。」嚴躍進解釋稱，類似規定顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，自貢實行「認貸不認房」的政策，實際就是調控的放鬆，住房套數的認定由「雙標尺」減為「單標尺」，對於提升市場成交有一定幫助。

自貢市公積金中心曾在《自貢市住房公積金2020年年度報告》中披露，2016年至2018年，由於政策性因素，該市公積金存繳增速保持在10%以上；2019、2020年增速回落至3%左右，增長放緩。公積金繳存擴面增長乏力的現象已經出現。

「這一政策對改善人群有一定利好，如前期未使用公積金貸款，換房過程中按首套房來執行，首付條件和貸款利率都會更為有利。」張波表示。

提振市場信心，促進合理住房需求釋放

除了上述兩地，近期還有南寧、青島、濟南、馬鞍山、寧波等多個城市調整了公積金細則，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

早在2021年四季度，多地已經開始進行公積金政策的調整。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，2021年底公積金政策調整多對針對人才、新市民等群體。

「今年以來，部分城市調整認貸不認房的認定標准、下調最低首付比率等，公積金調整的力度不斷加強，覆蓋范圍亦在進一步擴大。」陳文靜認為，公積金政策的調整一定程度上有利於提振市場信心，促進合理需求的積極釋放。

中央經濟工作會議提出「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」。何為合理住房需求？銀保監會此前表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。即合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。

陳文靜認為，短期看，預計房地產信貸環境將持續改善，接下來將有更多城市跟進調整公積金政策，但公積金限貸認定標準的放寬或更多的在中小城市推進，大城市調整預期較小。

⑧ 樓市出現低調「限跌令」是為了什麼

第一，其實房子出台限跌令，在中國很多城市不是什麼新鮮事兒，有很多人會講了房子不能漲也不能跌嗎？房子是一種特殊的商品，為什麼說不能跌呢？您想想買了房以後，今天五千買的明天變成4800 後天變成4700，那之前買的這些人心裡是一個什麼感受？我們多次或者說在很多渠道看到過類似於這樣的新聞，很多的業主對某樓盤沙盤進行打砸，或者說在售樓處討說法，也就是這個樓盤降價銷售了，那降價銷售就會導致之前買房的這些業主心裡不平衡，因為房子居住屬性、金融屬性，還有他一些其他特殊的一些功能，承載了我們一生，目前來講中國人對這個不動產的最高的期望值。

第二，我所說的房價，它實際上就像食鹽一樣，就是我們日常吃的鹽，這個鹽你看看我們每個人是定量的，定量就恆定的，基本上吃多了嗓子都痛，吃少了但沒有這個味道，所以你吃的量是適中的，政府實際上對於目前中國的房地產就兩種方法，哪個城市成交火熱，哪個城市控制不好，要對當地政府要問責的。還有你房價過快成交的過熱交易的頻繁怎麼辦呢？出台政策抑制，我一直在很多期話題裡面談過，實際上房價平穩有序，就是讓他從熱變成冷，這個是一個觀點，不是真的說這房價今天1萬 ，明天讓他變8000 ，後天變5000 ，這絕對不是這樣的，你想一想這買房人大部分都是貸款既然貸款，那房子是誰的？房子是銀行的，不是你個人的，那既然是銀行，如果房子真的貶值到一定程度，誰受損，國家受損唄。所以這個其實是一個觀點。

第三，房價如果控制它下降，下降是有紅線的，而且目前限跌令都出台了，出台在這些新盤就控制你新盤的一個銷售價格你拿出一些房子來做特價銷售可以，但是你肯定是有一定尺度的，你備案價是6000 ，你現在賣賣5000 ，我相信肯定是不允許的。為什麼很多地區的建委或者房地產局對有關的樓盤要進行查處，你這種屬於叫惡性競爭，為什麼要惡性競爭？一降價銷售了，而且觸及到了底線了。這個限跌令在中國絕對不是一個新聞了，維穩老百姓的一個心態是關鍵，限跌也好，限漲也好，都是為了控制一個地方區的房子的穩定，持續健康的發展是關鍵，當然最終還是落到房子是住的，不是來炒的。

⑨ 房地產去庫存是什麼意思

狹義去庫存化僅指降低產品庫存水平，比如現在房地產行業出現蓋了大量房子，沒有人買/住，去庫存就是想辦法把這些現有的房子賣出去，去掉這些大量的存量。

廣義去庫存化，即消化過剩產能的過程不會很快結束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。這是一個漫長的過程，需要通過時間與實踐，使得產能與消耗達到一個動態平衡。

(9)馬鞍山樓市去庫存擴展閱讀

去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義。

我國商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。地方政府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。

根據我國房地產高庫存的分布結構，一、二線城市基本無庫存壓力，甚至需要限購及增加供給來抑制房價過快上漲。我國當前樓市庫存的絕大部分主要分布在投資下滑嚴重的三四線城市，三四線城市是真正需要化解庫存的重點地區。因此，去庫存還需要城市根據中央的六條舉措，實施適合本城市的更微觀、細致的政策。