A. 高速公路沿線一段的土地被我承包了，如何產生經濟效益呢
這個要綜合考慮
比如是哪條高速，來往車流多少，有沒有下路口，前後距離中途加油站有多遠，都要考慮的。
B. 「萬頃良田建設工程」中土地股份合作經濟的作用分析與對策建議
0引言
「萬頃良田建設工程」是從打破城鄉二元結構，推進城鄉統籌發展的高度，通過土地開發整理、農田規模整理、城鎮土地集約利用，實現城鄉經濟社會發展的一項系統工程。在項目的實施過程中，無論農民是否置換身份都會涉及農民的土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權，涉及農地整合和規模化生產經營。由此，農民群眾的理解、支持、配合，將關繫到「萬頃良田建設工程」能否順利實施，關繫到農村社會和諧穩定。通過對揚州市農村土地股份合作社經濟組織蓬勃發展的深入調查研究，我們認為，在「萬頃良田建設工程」中，土地股份合作經濟的建立和發展，對於進一步加強與廣大農民群眾的密切溝通和聯系，更加緊貼農民群眾的切身利益，動員組織農民群眾更加主動、自覺、積極參與工程建設，形成和諧共進局面，具有重要促進作用。本文著重在分析「萬頃良田建設工程」與土地股份合作經濟關系的基礎上，對土地股份合作經濟在「萬頃良田建設工程」中的作用進行深入論證，並提出相應的對策建議。
1「萬頃良田建設工程」與土地股份合作經濟的關系
「萬頃良田建設工程」是指依據土地利用總體規劃、城鎮規劃，按照城鄉統籌發展，加快社會主義新農村建設的要求，綜合運用土地開發整理項目、城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤、拆遷補償安置等政策，通過大規模的農地整理和農民集中居住，實現農地集中、居住集聚、用地集約、效益集顯目標的一項系統工程。
土地股份合作經濟是農民將土地承包經營權轉為股份，將一家一戶分散經營的土地交由合作經濟組織統一規劃、統一開發、統一經營，農戶按股獲得分紅收益，並依法辦理工商登記的土地股份合作經濟組織。土地股份合作在一定范圍內實現了農地規模化經營，促進農民增收，符合農業生產自身的特點和生產力發展水平，已成為我國現階段農業規模化經營的一種經濟組織形式。
「萬頃良田建設工程」作為一項綜合性系統工程，在統籌城鄉發展，促進農業規模化經營等方面，具有覆蓋面廣、統籌度高、政策性強的顯著特徵。而土地股份合作經濟作為農民以土地承包經營權入股組建的農村新型合作經濟組織形式，具有產權清晰、合作生產、規模經營的基本特徵。就發展現代農業而言，兩者在促進農業由分散經營向規模經營轉變，傳統農業向現代農業轉變，加快社會主義新農村建設等方面，在其目的、目標、基本做法等方面具有廣泛的一致性。農地規模化建設成果需通過土地股份合作經濟組織實施規模化、產業化生產經營，土地股份合作經濟需通過農地規模化實現現代化農業發展，彼此間相互聯系、相互促進。因此，在「萬頃良田建設工程」項目的實施過程中，可以從推進農地規模化經營的更廣范圍、從促進農民增收的更優途徑、從加快新農村建設的更高層面出發，通過建立或壯大工程區內土地股份合作經濟組織，把農民的眼前利益與長遠利益、工程項目實施與農地規模經營有機地結合起來，努力實現「萬頃良田建設工程」與土地股份合作經濟的互利共贏。
2「萬頃良田建設工程」中土地股份合作經濟的作用分析
黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》對穩定和完善農村基本經營制度，保持穩定土地承包關系長久不變，培育扶持農民新型合作組織等方面作出一系列重大政策決定，是今後一個時期推動農村改革發展的行動綱領。
2.1揚州市土地股份合作經濟組織的發展啟示
自2004年以來，揚州市從創新農村經營機制，理順農村生產關系入手，圍繞加快發展高效農業，壯大主導產業，推動規模經營，促進農民增收等目標，大力度推進農村土地股份合作、農民專業合作、社區股份合作。截至2008年底，全市各種形式的農民經濟合作組織已達1649個，土地流轉總面積達86.3萬畝，占土地二輪承包總面積的27.1%，其中土地股份合作社542個，入股土地總面積40.4萬畝。通過土地股份合作經濟發展，一是推進了高效規模農業發展，有60%以上的入股土地實施高效規模化生產;二是優化了生產要素配置，促進土地、資本、勞動、技術等生產要素合理流動和聯合;三是促進了農業產業化經營，通過與龍頭企業的合作，形成一批區域化、規模化、標准化的農產品產業化生產基地;四是拓寬了農民增收渠道，合股流轉土地收益是個人分散發包收益的一倍以上，土地增值分紅收入占農民人均純收入的5%～8%;五是加快了農村勞動力的轉移，入股農戶勞力有近70%轉移到第二、第三產業獲得務工收入。有效地促進了農業產業結構調整，推動了高效農業規模化，優化了土地和勞力資源配置，拓寬了農民增收渠道，極大地調動農民生產、創業的積極性和創造性。2008年12月，《中共揚州市委關於貫徹落實〈中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定〉的實施意見》中提出，到2010年全市農村土地股份合作社入股土地總面積力爭突破60萬畝，並提出積極營造農民合作經濟組織發展的良好環境，在財政專項資金安排、稅收優惠政策、金融部門資金支持、土地流轉服務體系建設、工商部門企業登記、創業培訓和社會保障等方面也提出具體政策措施，加快推進農村的改革發展。揚州市的實踐證明，農村土地集中規模化生產經營已成為農村經濟社會發展趨勢，得到廣大農民積極支持和主動參與，同時也為「萬頃良田建設工程」提供有利條件。
2.2土地股份合作經濟組織在「萬頃良田建設工程」中的作用分析
「萬頃良田建設工程」是從統籌城鄉發展，促進社會主義新農村建設的高度出發實施的一項惠民工程。特別是在大規模的農地整理，土地資源優化配置，農地規模化經營過程中，必然會涉及千家萬戶農民的切身利益。因此，在工程項目的實施過程中，不僅需要地方黨委、政府支持，各相關部門協調配合，更重要的還需得到所在地廣大農民群眾的理解、支持、參與。從揚州市土地股份合作經濟組織發展壯大的現實說明，農村土地股份合作經濟組織已成為農村基本經營制度發展的重要組織形式，已經讓農民在土地規模化經營中得到更多的實惠，愈來愈得到廣大農民的積極支持和主動參與。因此，在推進農業規模化和產業化經營，促進農民增收致富，加快新農村建設等目標一致的前提下，通過充分發揮土地股份合作經濟組織的作用，可以切實保證「萬頃良田建設工程」在更加順暢和諧的氛圍中順利實施。
2.2.1有利於保障農民土地承包權益，共享「萬頃良田建設工程」建設成果
「萬頃良田建設工程」的目標之一，就是通過對農村田、水、路、林、村進行大規模整治，建成大面積、連片的高標准農田，實行農地的規模化生產經營，這就為土地股份合作經濟組織的發展提供了有利條件和廣闊空間。在此基礎上農村集體和農民以土地承包經營權投資入股，組建土地股份合作經濟組織，經依法登記後成為法人組織和市場主體。這不僅能夠保障農民的土地承包權益，實現土地規模化生產經營，而且能夠使廣大農民長久享受「萬頃良田建設工程」的成果。
2.2.2有利於充分發揮農民的主體作用，獲得廣大農民群眾的理解和支持
社會主義新農村建設是億萬農民的事業，只有把農民最關心最直接最現實的利益問題解決好，才能得到廣大農民的理解和支持。從揚州市推進農村土地股份合作經濟組織的實踐看，廣大農民已從土地規模經營中得到實實在在的利益，土地股份合作的經濟組織形式已得到廣大農民的認知。由此表明，在堅持農民土地基本權益的基礎上，實行土地權益的合作聯合與規模經營，就能夠得廣大農民群眾廣泛支持和積極參與。因此，可以藉助於各地土地股份合作經濟的成功實踐，從土地規模經營、高效農業發展，促進農民增收等方面，引導廣大農民用更寬的視野、更廣的范圍、更高的層面，加深對「萬頃良田建設工程」的理解和支持，使廣大農民群眾自覺自願地融入「萬頃良田建設工程」。
2.2.3有利於體現依法自願有償原則，推動土地承包經營權流轉
「萬頃良田建設工程」涉及項目區內成百上千家的土地承包經營權，有的還會涉及已經依法登記的土地股份合作經濟組織。即便是自願轉變農民身份的，也會涉及土地承包經營權的流轉和生活方式的改變，這無疑將成為工程實施過程中要著力解決的最大難題。另外，對土地實行大規模整治後，一家一戶承包經營生產方式顯然已不能適應農村土地規模化生產經營發展潮流。因此，在工程實施過程中，堅持自願原則，對保留土地承包經營權的廣大農民，通過組建和擴大土地股份合作經濟組織，不僅會有效解決土地的規模化生產經營，而且會有效化解工程遇到的最大難題。
2.2.4有利於大幅降低工程建設總費用，減輕項目所在地政府的資金壓力
目前有些地方的縣級人民政府特別是鄉(鎮)政府財政可用資金十分有限，再加上城鎮、鄉村基礎設施和公益事業、招商引資和投資環境改善需要投入等，地方政府面臨巨大的資金壓力。在此條件下，要由地方政府籌措上億或幾億資金實施「萬頃良田建設工程」，遇到資金問題是可想而知的。為了解決資金問題，一些地方擬通過經營性用地上市、相關稅費返還等渠道解決。但就一個縣級區域經營性用地而言，一年也就是300～400畝，按50萬元/畝凈收益計算也就是1.5億至2億元的年純收益。在工程實施過程中，如果沒有充足的資金保障，難免會造成安置保障費、搬遷安置費拖欠的狀況，給工程帶來負面影響。按照有關工程項目測算，對自願轉變農民身份的安置和保障總費用約占工程總費用30%左右，根據人數多少所佔比例會相應增減。在此情況下，如果減少農民身份轉變人數，將會降低安置保障費用支出，減輕資金壓力。由此，通過土地股份合作的形式，將留地分散生產經營的土地承包經營者組織起來，實行土地規模化生產經營，對於減少工程總投資，實現土地集約利用，緩解資金、就業壓力等都會起到積極作用。
2.2.5有利於充分利用現有政策資源，為「萬頃良田建設工程」營造更加寬松的建設環境
黨的十七屆三中全會《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》指出:「以家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制、符合農業生產特點的農村基本經營制度，是黨的農村政策的基石，必須毫不動搖地堅持」。以揚州市為例，為了支持和鼓勵農村土地股份合作經濟組織發展，2004年開始，市委、市政府連續多年出台一系列政策措施，在組織領導、部門配合、財政扶持、工商登記、金融支持、社會化服務等方面已經形成較為完善的政策體系。在「萬頃良田建設工程」實施過程中，通過發展和壯大以農民土地承包經營權為基礎的土地股份合作經濟，有利於吸納更多的政策資源，凝聚各方面的力量，營造更加寬松的投資建設環境。
3關於在「萬頃良田建設工程」中發揮土地股份合作經濟組織作用的對策建議
通過以上分析可以看出，在「萬頃良田建設工程」中發展和壯大土地股份合作經濟組織，對於解決農民身份置換和土地承包經營權置換等難題，減輕工程資金壓力，調動農民積極性，確保工程更加順暢和諧實施的作用是十分明顯的。為了充分發揮土地股份合作經濟在「萬頃良田建設工程」中的作用，現提出5點對策建議。
3.1緊貼農民思想認識實際，有針對性地開展宣傳教育工作
「萬頃良田建設工程」是統籌城鄉發展的一項創新舉措，也是踐行科學發展觀的一項嶄新事業。由於涉及廣大農民群眾的切身利益，在工程試點階段，做好農民的宣傳教育工作，使廣大農民充分認識到「萬頃良田建設工程」，對促進農業增產、農民增收、農村繁榮的作用和意義尤為重要。一是要從工程實施的具體項目入手，由淺入深、由近及遠，從現實和未來兩個方面，加深農民對工程的理解、認知、參與。要從土地綜合整治到規模經營，從零散村落撤並到土地集約利用，從眼前生產和生活現狀到工程建成後前景等方面的針對性、引導性宣傳教育，啟發和激發農民參與的熱情;二是運用典型實例教育和引導農民群眾，讓農民從自身利益角度認識到工程建設帶來的利益和好處。從揚州市農村經濟的發展現狀看，農民專業合作、土地股份合作、社區股份合作形式的「三大合作」經濟正在全市蓬勃發展，各縣、市、區及各鄉、鎮、村都有成功實踐土地規模化生產和產業化經營的典型。在推進農業規模化生產方面，「萬頃良田建設工程」在其數量規模、質量產能、保障措施等方面都為農村合作經濟的發展提供有利條件，開辟更加廣闊的空間，必將為農民帶來更多、更大利益。通過典型實例的對照宣傳，教育引導，能夠讓農民把工程建設看作自己的事，真正感到政府是在辦一件自己想干而幹不了的大好事，使工程得到廣大農民真心實意的理解和支持。
3.2通過建立和壯大農村土地股份合作經濟組織，充分發揮廣大農民的主體作用和創業熱情
廣大農民是社會主義新農村建設主體。土地股份合作經濟組織及其他專業化合作經濟組織是以農民為主體，依法建立的經濟組織形式，在農民群眾中具有很大的影響力和號召力。在「萬頃良田建設工程」中，要重視發揮土地股份合作組織作用，對自願保留土地承包經營權的農戶，應通過土地股份合作的形式將農民組織起來，參與土地規模化生產經營。據調查，在「萬頃良田建設工程」區內，已有相當一部分村組已依法成立土地股份合作經濟組織，並進行生產經營。對此可以以村或組為單元，通過增股、擴股等形式壯大土地股份合作組織，在有條件的地方也可以鄉鎮區域為單元，組織和動員村、組農民聯合組建大型土地股份合作公司或企業集團，實行更廣范圍、更大規模的土地規模化生產和產業化經營，更好地激發廣大農民的主動參與和自主創業熱情。
3.3十分重視堅持「自願」的原則，尊重農民群眾自主選擇權
堅持以人為本，尊重農民意願，保障農民權益是黨的十七屆三中全會《決定》確立的重要指導思想和重大原則。在工程項目實施過程中，無論是實行土地換社保，還是留地保身份，由於事關農民個人現時和未來的切身利益，都應當向廣大農民講清兩種安置方法的具體內容、操作方法、生活保障辦法，讓農民自主選擇、自主決定，切不可簡單從事、輕易對待。這不僅是眼前工作的需要，更是從農民的未來作出的思考。
3.4加強土地承包經營權流轉管理和服務，促進土地承包經營權依法規范流轉
按照「萬頃良田建設工程」試點方案的要求和土地規模化生產經營的發展趨勢，無論是農民以土地承包經營權換社保，還是保留土地承包經營權入股合作，都涉及土地承包經營權流轉。國土資源管理部門在嚴格規范農村土地管理制度的同時，認真搞好農村土地確權、登記、頒證工作，依法保護農民集體土地所有權益。同時要積極配合土地承包經營權流轉的主管部門，維護和保障農民的土地承包權益。
3.5加強政府統籌和部門協調，充分整合涉農政策資源，確保萬頃良田建設工程」順利實施
從「萬頃良田建設工程」實施的工作內容看，涉及市、縣、鄉級黨委政府眾多職能部門，而各職能部門從其管理的職責出發均相應制定出台一系列支農、惠農政策規定和扶持措施。因此，要在各級黨委、政府的領導下，根據「萬頃良田建設工程」的各方面實施要求，對相關扶持政策措施進行充分整合，形成各具特色、統一、完整的政策體系，為「萬頃良田建設工程」順利實施提供有力的政策支持。
C. 土地流轉經濟效益包括哪些方面
土地流轉經濟效益模式有以下幾種：
第一種模式：土地股份合作社
案例：崇州市怡順土地承包經營股份合作社
第二種模式：土地股份公司
案例：邛崍市湯營農業有限公司
第三種模式：「土地銀行」
案例：彭州市磁峰鎮皇城農業資源經營合作社
第四種模式：業主租賃經營
案例：成都市龍泉惠民草莓合作社
第五種模式：「大園區+小業主」
案例：新津柳江蔬菜產業示範園
第六種模式：「生態高效設施農業示範項目」
案例：新建河北景縣生態高效設施農業示範基地
參考資料網路：土地流轉
D. 土地整治帶來的經濟效益有哪些
1、整治後的地塊集中成片，便於規模化機械化作業，能夠產生規模效益；
2、對於農村居民點的整治有效地解決了空心村問題，節約出大量的土地；
3、農村土地綜合整治出來的土地可以跟城市徵收的土地相抵消，實現耕地的動態平衡，既能解
決農村大量土地閑置問題，也能緩和城市擴張的壓力，實現城鄉雙贏；
4、綜合整治後的土地更有利於土地的流轉；
5、從國民經濟的大方向來看，土地綜合整治是縮小城鄉二元差距，促進我國城市化進程不可或
缺的手段。
E. 土地利用經濟效益的本質是什麼
市場經濟（又稱為自由市場經濟或自由企業經濟）是一種經濟體系，在這種體系下產品和服務的生產及銷售完全由自由市場的自由價格機制所引導，而不是像計劃經濟一般由國家所引導。市場經濟也被用作資本主義的同義詞。在市場經濟里並沒有一個中央協調的體制來指引其運作，但是在理論上，市場將會透過產品和服務的供給和需求產生復雜的相互作用，進而達成自我組織的效果。市場經濟的支持者通常主張，人們所追求的私利其實是一個社會最好的利益。市場經濟是「以維護產權，促進平等和保護自由的市場制度為基礎，以自由選擇、自願交換、自願合作為前提，以分散決策、自發形成、自由競爭為特點，以市場機制導向社會資源配置的經濟形態」。市場經濟的本質並不在於「市場」和它的「機制」與「功能」，而是與「私有」、「契約」、「獨立」相對應的「產權」、「平等」、「自由」等具有鮮明價值判斷特性的行為規范性質的制度，是建立一種通向文明的人與人之間的關系的主張和追求。市場經濟是自由的經濟、平等的經濟、產權明晰的文明經濟，是市場交換規則普遍化的經濟形態。
F. 土地利用經濟效益的本質
積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建築面積÷總用地面積當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。一、容積率的內涵及其特性容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：(一)容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。(二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。(三)容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率因此，樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低。(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。二、容積率對地價的影響規律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨於復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面：(—)遵循「報酬遞增遞減規律」。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等於單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩餘部分即為地價。當容積率等於M時，單方造價等於單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建築物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高於其它區域，特別是城市邊緣區，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。
G. 衡量土地集約利用的經濟效益指標，社會效益指標，生態效益指標分別有哪些
積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。 計算公式： 容積率=總建築面積÷總用地面積 當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。 一、容積率的內涵及其特性 容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性： (一)容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。 (三)容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。 房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費 樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率 因此，樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低。 (四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 二、容積率對地價的影響規律 影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨於復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面： (—)遵循「報酬遞增遞減規律」。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等於單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩餘部分即為地價。當容積率等於M時，單方造價等於單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 (二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建築物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。 (三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高於其它區域，特別是城市邊緣區，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。 (四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。
H. 土地對經濟效益的影響是什麼
土地資源的重要性、有限性與其供給上的稀缺性，客觀地要求人們經濟地使用土地，努力提高土地資源的利用效率與其創造的效益。在我國的實踐表明，土地政策與管理體制的合理性對土地利用的效率與效益有著至關重要的作用。因此，從資源科學的角度，運用法學與經濟學的原理，研究土地政策對土地利用效率與效益產生的影響，對未來制定合理的土地開發政策、保障土地資源開發利用的高效率與效益，珍惜並合理利用每一寸土地資源，有著極為重要的意義。
作為我國改革開放的先鋒城市，深圳經濟特區的土地政策改革在全國范圍內具有領先性與典型性。為此，本文選擇深圳經濟特區土地政策（1980－2002年）作為研究對象，運用理論分析、實證分析與統計模型分析等手段，研究了特區土地政策變化對土地經濟效益與利用效率產生的影響並分析了其中的影響機制。
文章首先系統回顧了特區產權制度與地租、地價體系的沿革過程及其階段性特點。在土地產權制度改革的過程中，特區逐步推行了土地有償使用制度與土地有償轉讓制度，實現了土地使用權的依法自由流轉，使用權的流轉方式逐步變化為劃撥、出讓、轉讓、抵押等四種，流轉的手段逐步變化為協議出讓、公開招標、拍賣、掛牌（以上四種為出讓的手段）、買賣、交換、贈與（以上三種為轉讓的手段）等七種。土地產權得到明晰，土地使用權可以依法自由轉讓且途徑多樣，為市場在土地資源的配置中發揮作用奠定了基礎。
特區的地租體系經歷了「土地使用費」的雛形階段、土地批租階段與年租和批租混合階段。通過地租體系的改革，特區進一步明晰了土地產權，國家作為土地所有者的經濟利益也得到充分實現。批租地價經過不斷改革，最終取消了非市場化的協議地價，實現了批租地價的全面市場化，促進了土地產權交易過程中市場的作用。
在此基礎上，文章對特區土地經濟效益與利用效率進行了分析。結果表明，土地經濟效益的階段性提高與土地政策改革在時間上具有一致性。C-D生產函數的分析表明，土地政策改革的三個階段中（1980-1987年，1988-1994年，1995-2002年），土地資源投入量對經濟增長的彈性得到了提高，其值分別為0.004，0.011，0.036。在此基礎上，文章分析了特區土地邊際產出的變化，結果表明單位土地資源投入量所帶來的收益是增加的，土地利用效率得到了提高。
文章最後從土地流轉的角度入手，圍繞建立高效與合理的土地流轉機制的目標分析了土地政策對土地流轉造成的影響。運用工具變數法，將政策對土地流轉的影響分解成產權制度明晰程度、產權是否可以自由流轉、土地一級市場的流轉方式、土地二三級市場的流轉方式等四類要素，評價了土地政策對土地流轉與市場作用的有益性，並與土地經濟效益與利用效率進行了回歸分析。結果表明，土地政策變化對土地經濟效益與利用效率的影響是顯著的，回歸系數分別為0.879和0.715。
在上述分析的基礎之上，文章認為，目前城市土地政策改革的重點仍然是明晰土地產權制度、改革地租與地價體系。
I. 土地整理方面（土地一級開發）帶來的經濟效益、社會效益和生態效益是什麼，謝謝！
按我的理解：
一級開發包括：調研、規劃、調整或重新開發幾個過程。
土地整理目的在於什麼取決與於其用途
用途上包括：工用地/商用地/公用地/農用地/未開發土地；
從屬上有城鎮及鄉村規劃之分
另有交通，住宅，工業，商業，農業，公共事業等事業性劃分
根據用途對土地進行合理規劃要建立在對現有土地的社會性理解上
並對其過去、現狀和將來進行調研方能做作出決策
最終取得經濟社會生態效益之間的可持續發展為目地的
可在幾個效益之間考慮哪些是優先考慮的因素
分層次整理思路即可獲解~
加油！