房地產兩大發明

1. 中國四大房地產公司都是哪些

恆大地產集團有限公司：

恆大集團是集民生住宅、文化旅遊、快消、農業、乳業、畜牧業及體育產業為一體的企業集團。總資產4600億，員工8萬人。2013年銷售額1004億；2014年前八個月銷售900億，納稅119億；2015年有望躋身世界500強。

萬科企業股份有限公司：

萬科企業股份有限公司成立於1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市裡的代表性地產藍籌股。總部設在廣東深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。

(1)房地產兩大發明擴展閱讀：

經營對象的不可移動性：

不管是房地產開發公司、中介服務公司還是物業管理公司，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產公司在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。

因為一般商品屬於動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的。

公司要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環境發生變化會對這類公司產生直接的影響。而對於房地產公司來說，不動產不具有實體的流動性，房地產公司提供的產品不可能移動，相關的房地產服務也附著於固定的房地產上面。

2. 房地產發展的歷史

中國房地產市場發展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年） 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003年以來）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。

(2)房地產兩大發明擴展閱讀：

2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。

3. 房子是誰發明的

傳說他出生在九嶷山以南的蒼梧，曾經游過仙山，得仙人指點而有了超專人的智慧。他受屬鳥類在樹上築巢的啟發，最先發明了「巢居」。他指導人們用樹枝和藤條在高大的樹幹上建造房屋，房屋的四壁和屋頂都用樹枝遮擋得嚴嚴實實，即擋風避雨，又可防止禽獸的攻擊，人們從此不再過那種擔驚受怕的日子。人們非常感激這位發明巢居的人，便推選他為當地的部落酋長，尊稱他為有巢氏。

4. 房地產歷史上的重大事件有哪些

中國房地產市場發展的歷史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年 至今已經走過了30年歷史

5. 房地產行業僅有兩個的中國馳名商標

萬科和碧桂園，萬科排名老大．
連接http://www.21sb.com/sbsjk/typesview.asp?id=36

6. 房地產市場預期是什麼意思

一、房地產市場預期是指在房地產市場調查的基礎上，利用已獲取的各種信息，運用科學的方法和手段，對房地產市場供求關系及其發展趨勢和相聯系的各種因素加以分析和判斷，為房地產開發和經營決策提供依據。
二、內容包括
1．國民經濟發展趨勢預測
這是房地產市場預測的首要內容。房地產市場幾年來的上下波折使人們懂得了房地產市場不是孤立存在的，它受國民經濟發展趨勢大氣候的直接影響。這一預測包括國家總的經濟狀況的變化、貨幣投放狀況、物價變化、國民收入狀況、市場消費結構及發展趨向。
2．國家方針政策所帶來影響的預測
國家關於房地產產業政策調整對房地產市場的影響，當地政府政策導向及房地產產業政策會對市場帶來什麼影響。國家和當地政府的政策對房地產市場商品總的供求趨勢，對房地產企業生產會帶來哪些影響。
3．房地產市場需求量預測
進行市場需求量的預測，一方面要了解某產品的社會擁有量，另一方面要了解某產品的社會飽和點，兩者之差則為市場需求量。要搞清楚房地產市場需求量預測，還必須研究影響市場潛量的各種因素，如人口、分配政策、購買心理等許多不可控制的因素。同時還要研究企業可控因素，如產品、定位、分銷促銷政策變化對市場需求的影響。
4．技術發展預測
技術發展對房地產產品發展有著決定性的影響，建築和裝修的新材料、新技術和新工藝及其在房地產產品上的應用，都會改變用戶對房地產產品的需求，從而對房地產市場發生重大影響。
技術發展預測的主要內容是：對新技術、新材料、新工藝、新發明、新設備所具有的特點、性能、應用領域、應用范圍、應用速度、經濟效益，以及它們對房地產產品生命周期的影響進行預測。
5．銷售前景預測
這是對今後一段時間內最接近的房地產銷售水平的預測。它包括銷售量、品種、規格、地域、價格等變化情況。當企業的市場潛量和銷售潛量確定後，就可以進行這種銷售前景的預測。銷售潛量是指某一產品在市場上的銷售可能性，但由於設備、資金、價格、競爭力等條件限制，企業還不可能實現全部銷售量的預測。
6．產品生命周期預測
企業擬開發的新產品以及正在生產的老產品，通過市場預測手段，可使企業掌握其所處於產品市場周期的哪個階段。據此，企業就可以有的放矢地控制不同產品的不同市場策略和生產策略。
7．供給能力預測供
給能力預測包括如下：
(1)全行業供給能力預測
包括從事房地產同類產品生產廠家有多少，生產規模有多大，成本高低，管理水平及技術狀況如何等。
(2)本企業發展能力預測
包括房地產企業生產規模、技術條件、資源及能源供給、運輸、人才、資金來源等方面發展趨向的預測。
(3)服務能力預測
包括客戶對服務的需求及房地產企業所能提供的售前、售中、售後服務的預測。
8．市場價格走向的預測
9．市場競爭情況的預測

7. 房地產的兩書是什麼

房地產的兩書指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（註明承重結構的位置）和不能佔有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。

(7)房地產兩大發明擴展閱讀：

房地產五證兩書是開發商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書一表。房地產五證包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售（銷售）許可證》。

房地產開發企業要結合《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的實行，建立和完善企業內部的質量管理制度，加強對施工及材料、構配件和設備采購的管理，使用優質產品，並明確與設計、施工、監理、材料、構配件、設備供應等相關單位的質量責任。

8. 中國十大房地產公司排名

導語：房地產產業一直在我國長盛不衰，這使得房地產產業成為一個熱度比較高，競爭頗為激烈的產業。在我國，龐大的房地產公司林立，但是，有哪些房地產公司能夠成為中國房地產業的「龍頭老大」呢?這樣的公司還是不多的。下面的這篇文章來為大家揭曉中國十大房地產公司的排名。

根據2015年最新的房地產產業的銷售額以及過去數年裡這些公司的實力對比，我們來做一個綜合排名，排出現在最強盛的十大房地產公司。

首先，排在第一位的是萬科地產。萬科地產是目前最大的專業住宅開發企業之一。經過二十多年的發展，萬科集團的業務已經擴大到長三角、珠三角、環渤海三大城市群和中西部53座大中城市，覆蓋區域極廣，年銷售住宅面積平均在6萬套以上，是中國房地產產業當之無愧的龍頭老大。

緊跟萬科地產之後的便是赫赫有名的恆大地產。恆大集團在我國可是鼎鼎大名的集團，它的業務范圍覆蓋民生住宅、文化旅遊、乳業等各大領域，總資產達到4660億，距離世界五百強企業僅有一線之差。而恆大地產則覆蓋全國各大中城市，規模宏大，實力雄厚。

排在第三位的是綠地集團。綠地集團是當今中國唯一一家以房地產產業為主、躋身世界五百強企業的公司。根據2014年的《財富》排行榜，綠地集團目前處於世界五百強企業的第269位，它已經覆蓋了全國各地的主要省市區，是一個規模巨大的全國性大集團。

第四名，保利地產。保利地產是中國大型的國有房地產企業，成立於1992年。總資產達到2000億，品牌價值達到100億元，成為我國房地產業的領導品牌。

第五名，中海地產。中海地產是香港中國海外集團有限公司的下屬公司，總資產達到1800億元，在北方各大城市、南方大多數城市皆有開發。規模較大，實力非常雄厚。

第六名，萬達集團。大連萬達集團股份有限公司成立於1988年，經過數十年的打拚，已經形成商業地產、高級酒店等核心產業。萬達集團的房地產產業主要在商業用地上。

第七名，碧桂園。廣東碧桂園集團是中國房地產的十強企業，在界內榮獲過「中國馳名商標」的稱號，總資產達到1500億元，實力雄厚。

第八名，華潤置地。華潤置地有限公司是華潤集團旗下的房地產公司，也是中國內地最具實力的綜合型地產開發商。之所以會排到第八名，是因為華潤置地的發展已經過了鼎盛期。不過華潤置地公司依然實力強勁，在中國具有強大的影響力。

第九名，世茂房地產。世茂房地產是中國房地產界領袖企業，由於世茂房地產公司成立時間較短，所以，世茂房地產公司是一個處於發展中的企業，發展的潛力極大。

第十名，華夏幸福集團。華夏幸福集團是中國較大的房地產產開發商，在城鄉一體化建設中，華夏幸福集團始終扮演著重要的角色。因此，它是中國房地產業當之無愧的大亨。

9. 什麼是房地產聯合開發

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特徵：
所謂聯合開發房地產，指依照雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建築房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建築方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯合開發房地產的范疇，不限於一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限於進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限於雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限於在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
在現實生活中，從房地產的聯合開發的組織形式和合同的性質可以看出其為一種典型的聯營合同，根據雙方在合作方式及組織形式的不同，聯合開發房地產可以採取以下三種方式：
（一）組建新的法人。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條的規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產」，從而確立了以土地使用權出資進行房地產合作開發的法律依據。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益，這種以項目公司的方式開發相對而言可以減少糾紛發生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，一來需要一定的周期，二則當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以後上交聯合開發各方，需支付較高的財務成本，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）組建聯合管理機構。即由合作雙方各自派遣若幹人員組成聯合管理機構，其職責是協調雙方在聯合開發中發生的各種關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作、管理開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在於它僅能作為內部的管理機構，並非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能獨立對外承擔民事責任，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義進行有關的民事活動。實踐中，曾出現過某建築施工企業將某項目的「聯建辦公室」訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那麼簡單了：某項目聯合開發雙方組建的「聯合管理委員會」不但行使內部只能，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章並簽定了《建築工程施工合同》，最終後因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）既不成立項目公司，也不成立聯合機構，而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益。這種方式主要用於相對簡單的項目。
上述後兩種方式其相對於成立項目公司的經營方式來說是一種相對鬆散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成後，共同出售，共擔風險，共享利益的，則此類合同就是合夥合同，這種聯營則為合夥型聯營，雙方應對聯合開發項目產生的債務互負連帶責任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯合開發中的權利義務的，如果雙方為各自獨立經營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負責在該土地上完成一定的建築任務的，且建築方在完成建築任務後將獲得一定數量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨立承擔責任。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成後取得一定數量的房屋作為回報，並且通過合同約定自己不承擔在該項目開發過程中產生的任何風險及責任的，則是以形式上的聯合開發達到實質上企業相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關規定，應當認定為無效合同。
有的觀點認為，聯合開發的項目由雙方共同經營、共負盈虧，本著權利義務對等的原則作為利益共同體的雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至於雙方在聯合開發協議中對各自責任所做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯合開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受聯合開發合同中關於各自責任的劃分的影響。產生這種觀點主要是因為對聯合開發的行為沒有進行法律定性，其實聯合開發的行為因為雙方的簽訂的合同內容不一樣，承擔的權利義務不一樣，而導致不同的法律性質和法律後果，因此房地產聯合開發合同成為房地產聯合開發行為中的最重要關鍵之處，簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
二、房地產聯合開發合同糾紛的特點
房地產開發項目有大有小，大到佔地幾千畝建築面積達幾十萬平方米的小區，小到一棟獨立的單體樓建築均屬於這一范疇。房地產開發投入的資金較大，生產的周期較長，涉及的法律、法規及政策面較廣容易產生糾紛。房地產聯合開發合同糾紛的特點是，訴訟標的大，糾紛內容復雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長。另外這類糾紛所涉及法律法規以及國家的政策面廣。無論是最高人民法院公布的案例還是在互聯網上，全國各在關於合作開發的糾紛非常多，據不完全統計，合作開發糾紛在房地產訴訟案件中佔有很大比例。
據網上報道，成都金地房產公司和新特實業有限公司合夥開發某花園工程。金地房產公司出資負責整體開發，新特公司以土地使用權入股合作開發。兩公司在合作開發某花園工程過程中，由於新特公司所出的土地升值較大，由此提出增加開發收益，而負責整體開發施工的金地公司認為新特公司的要求違背了合同原意。同時，在金地公司實際售房過程中，新特公司認為價格偏低，有損其利益，曾多次派人到某花園張貼「告客戶書」，影響了房屋銷售，由此引發雙方矛盾。並由此引發嚴重暴力事件，當地公安局還為此專門成立專案組。
三、房地產聯合開發合同的主體。
房地產聯合開發，就是依據當事人的約定，經國家職能部門批准，就合作建設房地產項目，各方共同出資，共同開發的聯合經營行為。根據目前的法律規定，房地產聯合開發行為要合法有效，合作項目必須獲得政府有關職能部門的批准，並獲得規劃、土地使用、固定資產投資、施工建設等有關行政審批手續。同時，聯合開發合同不得違反國家的法律法規。因此，房地產聯合開發合同的主體是特殊主體。
具有法定房地產開發資質的企業才能開發房地產，國家法律和地方法規都對開發企業的注冊資本金及專業技術人員的條件作了明確的規定。並對開發企業的資質等級的條件以及不同等級的企業所能開發的房屋面積也作了規定。作出這些特殊規定，是確保進入該領域的公司應具備相應的條件及開發能力，是把不具備開發資質的企業嚴格區分開來。擁有房地產開發資質的企業，不僅能獨立開發，也能聯合開發房地產項目。雖不具備房地產開發資質，但具有土地使用權的企事業單位，可用土地使用權參與聯合開發房地產項目。擁有土地使用權而不具備開發資質的企事業單位，雖不能獨自開發房地產項目，但如果用自有的土地使用權與有開發資質的房地產開發企業聯合開發，並經國家職能部門批準的，其聯建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯建合同的前提是：必須擁有土地使用權，必須將擁有的土地使用權作為聯合開發的出資形式，聯合開發合同必須經政府職能部門批准，聯合開發的另一方必須具備相應的房地產開發資質證書。
自2005年8月1日起施行《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節規定：合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

四、房地產聯合開發合同糾紛的幾種類型。
（一）因無效合同引起的糾紛
1、名為房地產聯合開發，實為借貸。不具有開發資質的企業以出資的形式參與房地產項目的聯建。這類聯建的特點是：（1）參與聯建合同的主體中至少有一方既不具有房地產開發資格，也不是用土地使用權出資。（2）聯建合同中明確寫明保底條款（有的是現金保底，有的是房屋保底）；有的雖不寫明保底條款，但往往有返還本金及利息的約定或者有項目完成後分紅或分利的約定。（3）無開發資格的出資方不參與聯建過程或開發經營。
2、名為房地產聯合開發，實為項目轉讓。房地產項目轉讓必須符合法律法規規定的條件和程序。有的項目權人以聯建合同的形式將開發項目轉讓給其他企業，並不到有關部門辦理項目轉讓及土地使用權過戶手續。這類聯建的特點是：（1）這類合同的轉讓方一般為擁有項目開發權的房地產企業，受讓方有的是房地產開發公司，有的則不是房地產開發公司，還有的甚至是自然人。（2）這類項目的轉讓，有的根本不具備項目轉讓的條件，也沒有得到職能部門的批准。（3）聯建合同雙方既不辦理項目轉讓手續，也不辦理土地使用權過戶手續。（4）這類合同標題是聯建合同，內容則是開發項目權利義務的全部轉讓。
3、無房地產開發資質的企業參與聯建。無房地產開發資質的企業用聯建合同的形式參與聯建。這類聯建的特點：（1）其中聯建的一方沒有開發資質。（2）無開發資質的一方不僅出資，還參與項目開發和經營。（3）聯建合同沒有也不可能到職能部門的審批手續。
4、建立在違法建設項目上的聯建合同。比如項目還未得到國家職能部門批准，聯建雙方就違法建設施工，一方並沒有土地使用權等。比如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司等聯合開發方房地產合同上訴案中，二審法院認為，《聯合開發工程協議書》系市工商局、萬信社與市保險公司簽訂的聯合開發房地產項目的協議書，簽訂協議時，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權，未辦理大廈建設及用地的合法手續，雖然1997年1月南昌市土地局批復同意將原劃撥給東湖區商品房開發公司的該宗土地轉劃撥給市工商局，但明確規定該劃撥用土地不得轉讓或聯合開發，本案二審期間，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權轉為出讓國有土地使用權，給市工商局頒發了國有土地使用權證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權出讓合同，未交納土地出讓金，未辦理合建審批手續和土地使用權變更登記手續，故一審法院根據國家相關法律規定，認定聯合開發協議為無效是正確的。
（二）因違反房地產聯合開發合同的違約行為引起的糾紛
1、不按合同約定按時投入聯建資金。這類違約行為較為常見。違約方常常因為各咱原因致使沒有按約出資，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例，或者重新約定按實際投資比例分配利益。也有的按違約方承擔一定的違約金的方式解決，從新達成補充聯建合同。
2、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現往往在聯建合同的後期。根據代理這類案件的實踐，聯建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因為對房屋的約定是最簡單、實用又便於操作。對利潤的分配不確定因素多，而且變數也大。這類糾紛的違約方常常是將對方應分的房屋出售或用於抵押貸款，嚴重損害守約方利益。
3、一方根本違約，違約時間較長，已經沒有再按約定投資的實力，也不願主動退出聯建。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔違約責任，並要求解除合同。
4、雙方或各方都有違約行為，只是輕重而已。這類聯建糾紛的訴訟，往往是聯建糾紛產生時間較長，各方矛盾較深，解決起來也較難。
5、聯建一方背著另一方與他方再聯建。對再聯建的違約行為，損害了守約方利益而引起的糾紛，這類糾紛有的是守約方主動起訴，也有的守約方被列為被告或者第三人參加訴訟，違約方背著聯建的一方與他方再聯建，往往是違約方資金不足，用再聯建的形式引入他方資金，即名為聯建，實為借貸。
聯建合同中的違約形式是多種多樣的，我們代理這類案件中以上五種類型居多。還有其他一些違約情況，如聯建一方不按時移交土地，或者不按照約定按時辦理聯建的報批手續等等，總之違約形式是多種多樣的。
五、簽訂房地產聯合開發合同應注意的問題
由於房地產開發是一項周期長、投資大、涉及面廣的系統工程，涵蓋了從土地使用權獲得、拆遷安置、招投標、工程的設計、施工、監理、設備安裝到房屋的銷售、物業管理的全過程，是一個完整的系統工程，涉及到方方面面的關系，因此顯得尤為復雜。而聯合開發房地產合同則要對房地產開發過程中內外兩個方面的權利義務都要進行詳盡的規定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突，所以在合作過程中雙方的關系一旦處理不慎容易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由於目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，後果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同除了一般的房地產開發應注意的問題和應明確的內容外，還應該從幾個方面把握房地產聯合開發合同中的內容及要點：
（一）、合同責任要明確。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批准文件或證書等准確信息並對此承擔責任，建築方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）合同各方的收益的分享及風險和損失的分擔應明確。房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置隻字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由於規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）合同的內容應該合法。人民銀行下發的《貸款通則》第61條的規定：「企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相融資業務」，從而構成合同的無效，當事人希望聯合開發所欲達到的盈利目的也落空。另外，根據我國法律規定，對於劃撥土地的使用權不得與他人進行聯合開發，劃撥土地使用權因其取得的無償性和低償性，法律對其轉讓由特殊規定。《城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。所以，在未辦理以上手續前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯合開發房地產合同應當認定為無效合同。最後，合作建房協議書應在國家主管部門辦理審批手續，未辦理的則當然無效。
（四）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合「三通一平」條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建築方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以傑出合同，並支付一定數額的違約金。
（五）聯合開發應注意手續的完備性。聯合開發涉及到多方面的關系和手續，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權及時轉入項目公司名下，以免耽誤開發的時機；對於從事房地產開發的公司來說需要有專門的資質，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批。
（六）明確聯合開發建房的性質。注意保證聯合開發建房協議的性質和效力，雙方當事人應在合同中明確表達合作的意圖，對房地產聯合開發的責任分擔，同時避免混淆土地使用權轉讓合同、購房合同與聯合開發建房合同性質，減少糾紛的產生。
（七）房地產聯合開發項目對外合同的簽訂。房地產聯合開發項目中，對外合同簽訂較為混亂，比如合作方都在合同上簽字蓋章，進而造成對外承擔連責任。
（八）保護聯合開發建房各方權利義務的方法與建議。對於以資金方名義進行的開發建設，土地提供方的利益保護就很重要，實踐中，由於房地產開發的程序要求，在項目預售前必須將土地使用權轉移到開發方名下。因為項目名義開發方主要控制項目的建設和項目的銷售，土地提供方在土地使用權轉移到項目名義開發方後，就很難對合作方進行有效的制約。因此在簽訂房地產聯合開發合同過程中，土地提供方應約定土地使用權轉移與自身利益保護的關系，包括約定進行設定抵押等，約定項目建設資金使用監督方法等。對於資金提供方的保護也十分必要，因此在涉及聯合開發項目前，最好還是在事先請聘請專業律師事務所提供全程法律服務。糾紛的產生聘請律師處理，遠遠不如事先預防的效果好。

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