土地使用權拍賣項目合理化建議

⑴ 我們該如何保護土地寫建議

一旦發現違法征地佔地情況，可以依法向國土資源部門進行舉報，反映情況。
為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展；
縣級以上國土行政主管部門是接受群眾舉報的受理機關，政府非法批地的違法案件，由上級人民政府的土地管理部門管轄。受理舉報的監督機關在立案調查後，必須作出處理結果，送達當事人及利害關系人。其次，如果對徵收過程中補償標准不滿意，老百姓可以申請聽證。最後，如果被征地農民通過以上手段仍然沒有解決問題，補償不合理不到位，那麼可以通過行政復議、行政訴訟等法律手段維護權利。
《中華人民共和國土地管理法》第四條 國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第三條 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當採取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法佔用土地的行為。

⑵ 土地招拍掛制度的相關制度

本文通過對中國土地市場招拍掛制度發展過程進行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發展的作用，針對招拍掛制度中存在的不足，提出改進土地招標、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。
關鍵詞 土地市場 招拍掛制度 市場機制 政府管理 中國土地市場招牌掛制度建立及發展背景
建國後很長一段時間內，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴重，產權關系混亂等問題嚴重的阻礙經濟發展的弊端。改革開放後為了克服土地無償使用帶來的種種弊端，在城鎮國有土地使用制度方面進行了一系列改革。1988年4月12日， 七屆人大一次會議通過的憲法修正案規定「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，從而為土地使用權轉讓提供了法律依據。隨後，《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》進一步確立了土地使用權出讓制度。通過一系列法律規定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產權關系，使土地的資產特性得到體現，也體現了國家做為土地所有者對土地的所有權。然而這種以協議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。
首先，由於交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發生，導致了國有資產流失。
其次，由於缺乏競爭、市場秩序不規范，導致出現了嚴重的價格扭曲和低價出讓等現象。
為此，國土資源部於2002年5月發布第11號令,頒布實施<<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定>>,明確規定包括商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,<<關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知>>,規定2004年8月31號以後所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的」831」大限.
經營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的發展有著深遠的影響,一方面招拍掛制度規范了國有土地使用權的出讓行為,從長遠上看有利於建立一個公開,公平,公正的城市土地市場;另一方面由於中國土地市場的長期不完善,產權不清晰,長期未曾引入市場機制,市場上對招拍度的實施也存在種種疑慮.同時經營類用地的招拍掛制度自身也存在著種種不完善之處,各地在招拍掛出讓土地的實踐中也發現了各種問題,對於經營性用地的招拍掛制度研究 (一)實施土地招拍掛制度，有利於規范土地市場，公平競爭。
土地使用權出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應的信息公開化，土地出讓規劃的科學化，杜絕了以往通過行政命令協議出讓土地中存在的盲目性，防止了由於土地市場不規范導致的國有資產的流失以及由於規劃不當造成的寶貴土地資源的浪費。
政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長期發展規劃和城市土地利用規劃為基礎，制定詳盡、科學的土地出讓計劃。並通過網路、報紙、電視等傳媒方式進行公示，保證了信息的公開性。政府通過招拍掛轉讓方式中嚴格的評標拍賣制度，保證了房地產開發商的機會均等，保證了土地市場的公平性。開發商在同一時間獲得信息，並可在規定時間內購買標書、現場踏勘、集中答疑，避免了由於信息不對稱而造成不公平競爭。
(二)實施土地招拍掛制度，有利於杜絕腐敗現象，提高政府對城市土地的管理能力
土地是全社會寶貴的公共資源，要達到最優利用必須通過市場手段進行配置，而且配置過程必須受到全社會監督。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場的競爭機制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場，才能真正的引入競爭機制。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現，從源頭上有效的遏制以往採取行政手段配置土地資源中政府官員出現的腐敗尋租等現象。
土地招拍掛制度並不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關工作以保證土地出讓的科學性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。
首先，政府要運用宏觀調控手段，提供與社會經濟協調發展的土地供應量，對於每年土地市場的各類土地供給、徵用數量進行總體規劃，並建立相應的土地儲備制度，避免土地市場中的投機行為，保證市場的健康發展。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應的基礎，將有助於提高城市土地管理的科學性，促進城市土地市場的規范和完善。
其次，政府在招標出讓前必須對土地進行前期規劃和開發，逐步推進「熟地」招標出讓，並要制定一系列的出讓計劃、招標程序和管理制度。政府要真正實現調控市場的能力，就必須對擬出讓土地進行詳細的分析規劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標辦法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。
最後，要體現土地的使用價值，政府必須對土地進行正確的評估，採用合理的評標辦法，公正地評出中標單位。
通過以上行為政府對城市土地的綜合運用管理能必將大大加強。
(三)實施土地招拍掛制度，有利於房產開發商綜合實力的提高，促進房地產企業的整合。
土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利於市場的競爭性，消除行業的壟斷性，而且還使那些沒有足夠實力，只靠尋租等不正當方式拿到「一手地」的開發商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發展。同時，由於採取招標、拍賣或掛牌的方式出讓，開發商可以從市場上通過競爭拿到「熟地」直接開發，縮短了開發周期，簡化了開發程序和環節，從而降低了開發風險。
招標拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數開發商通過不正當手段獲得的「超額利潤」，而由於市場的的規范，開發商的合理利潤可以得到更好的保證。新制度提高了市場准入門檻，房地產業將進入資本實力和品牌競爭的時代。沒有實力的、靠關系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進行專業化、規模化生產、把土地價值發揮最大化的房地產開發商將成為市場的主流，促進了房地產企業的優勝劣汰，真正通過的市場的力量對房地產商進行整合。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利於打破房地產開發企業的地域限制。對外地開發商來說，由於可計算成本，有了平等進入的機會，進入目標城市市場就相對比較容易，為跨地域經營的房地產商提供了機會，這必將促使全國房地產市場的規范化。
(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利於提高土地開發效率。
土地招拍掛的供應方式，有利於土地的合理利用和總體規劃。由於政府將逐步把生地轉化為熟地後再行招標，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發工作基本完成、周邊的市政建設逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發商只要按規劃要求有計劃地做好設計圖紙並得到許可後就可順利開工了，大大縮短了房產開發周期，有效控制了開發成本。因此，土地利用的高效率成為必然。
(五) 實施土地招拍掛制度，有利於優化投資環境，吸引外資。
我國的土地供應從劃撥、協議出讓到公開招標、拍賣、掛牌的轉變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進步的一種表現，也是大勢所趨。這標志著我們在土地市場上正在逐步與國外發達國家接軌。這也是世界貿易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現，保證市場公平競爭，保證統一、公開、公正地實施各項法律、法規、行政規章、司法判決等。加入WTO後，在土地市場管理方面，政府的職責是使市場能夠穩定、公開、公平，而且能夠安全運行，進而優化投資環境，並以此來吸引投資。實行土地招標、拍賣，可以說是一項重大的「土地革命」，土地最直接的與資本結合而不是與關系結合，提高了效率，同時有利於境外資金的流入和國際化進程的加快，這對北京、上海等大城市發展城市經濟，加快基礎設施建設，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。 （一）中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題。
根據國土資源部和監察部對全國經營性土地使用權招拍掛出讓的專項執法檢查的結果顯示，經營性土地使用權出讓還有五個深層次的問題尚待解決。
1．經營性土地出讓制度還缺少具體的操作規范與之相配套；
2．少數市縣仍以「招商引資」為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價
3．有的地方不按規定公開經營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分；
4．有的地方在經營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題；
5. 極少數領導幹部仍通過打招呼、批條子等形式違規干預和插手經營性土地出讓。
以上五大類問題涉及招拍掛制度建設過程中政府職能、觀念的轉變，配套規范的制定等問題，針對以上五大類問題，提出完善招拍掛市場的幾點建議如下。
（二）對完善招拍掛市場的建議。
1．轉變政府職能，建立與健全監督保證機制，確保交易的公正性
在上述五大類問題中，由於政府行政干預所導致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴重的。一方面，由於中國長期實行以政府為主導的土地協議出讓制度，各級地方政府習慣於通過行政指令的方式對土地資源進行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉變，在追求地方經濟短期利益的目標下，通過行政手段盲目干預土地市場的情況時有發生；另一方面，少數政府官員通過手中的權力尋租腐敗，少數不法房地產商通過行賄公關等不正當手段低價獲得土地、牟取超額利潤，少數政府官員和不法房地產商的勾結，導致土地招拍掛出讓中假招標、假掛牌、打招呼、批條子的現象時有發生。
為了克服以上兩種情況，作為游戲規則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監管，在招標、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監督的機制尤為重要。從宗地價格的評估到開發商資質的審查以及後期的評標開標均應設立監察機制 對於每宗地的評選結果應給予公布與新聞發布，絕不能讓私下協議的土地通過公開招標與掛牌的形式達到成交的目的，從而引發新的錢權交易現象發生。中央，國土資源部已經三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。
2．制定合理的標底價格，防止地價上漲過快
經營性土地交易全部以招拍掛的形式進行出讓是否會引發土地價格的上漲，從而導致房地產價格上漲的話題一直是新政策出台後業內開發商與政府官員爭論的焦點，因此在土地招拍掛交易的實施中注重控制對地價的大幅度波動是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價收益的同時，也需考慮對當地的土地價格市場的穩定作用。
上海在土地的拍賣中進行最高限價並提出完善招投標的管理機制，以防止土地價格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利於城市基礎設施的建設，但是在長期卻可能抬高當地的房地產開發的成本。房地產開發成本的升高，一方面可能導致中低價位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價，甚至導致人才的流失，社會的不安定；另一方面，高昂開發成本容易形成泡沫經濟，從長期來看不利於外界資本的流入，不利於城市的健康發展。
在這種情況下，對進行公開招拍掛的宗地的標底或者底價的制定就顯得尤為重要。應該由政府土地管理部門根據土地評估結果和政府產業政策綜合確定，科學地制定出讓的底價。 因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標底價格是保證土地市場活躍及穩定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。
3．選擇性地使用拍賣的交易方式
土地拍賣是購買今後開發利用土地的權利，要考慮規劃、後期開發方案、及開發方案的實施等。與招標、掛牌方式相比，拍賣更容易導致土地出讓價格的非理性上漲，所以在土地轉讓中應謹慎地選擇性使用拍賣形式，在發展較為成熟的區域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進宗地的成交，但對於在新區特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對於地區的發展計劃以及當地居民的承受能力，更多地採用招投標的形式選擇有能力的開發商在政府開發計劃及價格指導下完成新區大規模的土地開發任務，在區域經濟發展的同時，當地居民的居住與生活到了改善。
4．制定完善的土地供應計劃，定期發布土地供應信息
在新的土地出讓機制下，政府應加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應計劃。投資者充分了解市場的信息後，對投資的計劃和力度進行調整，從而避免出現盲目高價競爭，防止出現在取得宗地開發權後無力實施或脫延開發計劃的被動局面，防止「爛尾樓」的出現。
政府對土地的長期計劃的完善也是保證房地產市場住宅價格穩定的重要手段，通過合理的土地供應量，透明的土地供應信息，防止在信息不對稱情況下投機商對房地產市場的炒作行為，確保房地產市場乃至整個國民經濟的平穩快速發展。 經營性土地的招拍掛出讓方式的建立對於規范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產市場的有序發展等方面有重要意義，但是由於中國土地市場土地供應長期以來採用行政劃撥、協議出讓等方式，舊有管理理念在短時間內轉變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機制運行的城市土地市場還任重道遠。本文通過回顧城市經營性土地出讓招拍掛制度的發展歷程，具體分析招拍掛出讓實際運作中存在的問題，並針對問題對招拍掛出讓方式的完善提出了幾點看法，以期對未來土地市場有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個長期的動態的過程，必須根據土地市場的發展變化進行調整。相信在土地市場的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來越規范完善，土地市場必將更加公平透明，進而保證整個宏觀經濟的健康穩步發展。
（一）土地使用權交易可採用下列方式：
1、掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構進行公告，並接受交易申請的行為。
2、拍賣，即通過發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。
3、招標，即通過發布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經評標後確定中標人的行為。
（二）掛牌交易、拍賣和招標三種交易方式的比較： 交易方式
類別 掛牌交易 拍賣 招標 底價是否公開 公開 不公開 不公開 底價由誰確定 委託人 拍賣委員會 招標委員會 是否設立獨立於委託人的集體決策組織 不需要 設立拍賣委員會 設立招標委員會 報價方式 交易中心電腦報價終端報價 舉牌 填寫投標書 報價次數 可多次報價 可多次報價 一次報價機會 競買（投）人數 ≥1人 ≥2人 ≥2人 公告發布地點 一般在交易中心和互聯網發布 在交易中心、互聯網發布、《深圳特區報》或《深圳商報》刊登 在交易中心和互聯網發布，並在《深圳特區報》或《深圳商報》刊登 公告期限 不少於30日 公告發布方 由委託方發布 （三）招標、拍賣委員會的組成與職責
1、組成：
以招標、拍賣方式轉讓土地使用權的，委託人應設立招標委員會或拍賣委員會，招標委員會或拍賣委員會由5人以上單數組成，委託人選派1名工作人員作為招標委員會或拍賣委員會主任，其餘人員從土地交易市場專家庫中隨機抽出確定。
2、招標委員會主要職責：
審定招標最低中標價，審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確定中標人並發出中標確認書。3、拍賣委員會職責：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人。

⑶ 土地參與宏觀調控有哪些建議

按照土地市場的劃分階段，我將1978年以來的土地政策進行階段劃分：
第一階段：土地市場的准備階段（1978——1989年），此期間的土地政策為土地市場的進一步發育奠定了基礎。
改革開放新時期（1978 年以來），我國土地政策在土地公有制的基礎上，推行家庭聯產承包責任制，但農民對土地只有使用權和經營權，沒有所有權。農村改革向專業化、商品化、社會化三化發展。
1982年形成了農村土地由農業部管理，城市土地由建設部管理的城鄉分制的格局。1983年國務院發布《中外合資經營企業法實施條例》，該條例中對場地使用權及其費用的政策問題做了專門規定。同年，國務院頒布《關於制止買賣、租賃用地的通知》，要求必須堅決制止一些企事業單位或個人非法買賣租賃土地問題。1984年農牧漁業部等四部委聯合發布《關於徵用土地費用實行包干使用暫行辦法》，該辦法具體規定了土地徵用費用包乾的有關政策。1985年，城鄉建設環境保護部發布了《集鎮實行統一開發、綜合建設的幾點意見》，該意見對集鎮用地的相關政策做出了專門的規定。1987年，國務院發布《耕地佔用稅暫行條例》，該條例規定了對耕地佔用稅徵收、繳納及使用的問題。1988年，國務院發布《城鎮土地使用稅暫行條例》，該條例規定了城鎮國有土地使用稅的徵收、繳納及使用的政策問題。
第二階段：土地市場的起步階段（1990——2000年），在此階段，土地的市場化逐步凸顯，並走向法治化軌道。
1990年，國務院發布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，該條例涉及土地使用權的出讓、轉讓、出租及抵押等問題。
1994年7月4日，國務院發布了《基本農田保護條例》，該條例規定了基本農田的劃定、保護、監督等具體政策問題。1997年又發布的《中共中央、國務院關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》；
1998年發布《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關於繼續凍結非農業建設項目佔用耕地的通知》；《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》；
1999年，國務院辦公廳發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》；同年，國土資源部出台了《閑置土地處置辦法》、《建設用地審查報批管理辦法》，從而督促政府部門依法行政，合理用地。
2000年國務院發布的《關於進一步做好退耕還林還草試點工作的若干意見》；國土資源部發布《農業綜合開發土地復墾項目管理暫行辦法》，合理規劃用地，保護耕地，成為愈顯重要。
第三階段：土地市場的發展階段（2000年後至今）
2003年7月，國務院辦公廳下發《關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》要求對於各類開發區過多過濫的問題進行全面清理整頓，土地政策參與宏觀調控的行動就此開始。同年，國土資源部發布《關於建立土地市場動態監測制度的通知》；國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》；銀監會發布《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》，從而規范土地市場，並利用土地政策與其他政策的組合，推動了土地利用的可持續發展，引導房地產市場的發展。
隨著經濟轉型的步步深化，我國政府在2004年明確提出了土地政策參與宏觀調控，期望通過調控土地供給以穩定宏觀經濟的增長，同時，國土資源部成為宏觀調控的重要部門。當年，國務院辦公廳發布《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》；國土資源部也相應的發布了各類相輔的通知，諸如，《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》；《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作情況的通知》等等，進一步細化了處理與土地相關的各種問題的相關辦法，有針對性的彌補了以往土地管理中的漏洞，規范土地市場的建設。
2005年國務院辦公廳轉發七部委《關於做好穩定住房價格工作的建議》，2006年國務院發布《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》，通過加大土地的供應調控力度，嚴格土地管理，來調整住房供應結構，以穩定住房價格。
2007年國務院發布《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》；《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》，2008年國務院發布《國務院關於促進節約集約用地的通知》；同時，財政部、國稅局頒布了《耕地佔用稅暫行條例實施細則》，堅持「節約集約用地,堅守耕地紅線」，嚴格執行耕地補償制度。
2008年，《土地調查條例》標志著我國土地調查工作步入了法制化軌道；2009年，國土資源部公布《土地調查條例實施辦法》，規定土地調查上報的成果質量實行分級負責制，用地審批和立項、土地利用總體規劃修編都要以經國家確定的土地調查成果為依據。同時頒布《土地利用總體規劃編制審查辦法》，規范土地利用總體規劃的編制和審查報批程序，提高土地利用總體規劃的科學性和可操作性。其中首次提出村莊土地利用規劃是鄉（鎮）土地利用總體規劃的重要內容，利於將土地利用規劃編制與城鄉統籌發展結合。
2010年國土資源部發布《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知丁礌弛啡佾獨崇掃搐激》，規定：確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低於住房建設用地供應總量的70%；土地出讓競買保證金不得低於出讓最低價的20%；除此，國辦還發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，相應的，北京出台了調控樓市的「京十一條」，遏制房價上漲，增加住房建設用地的供應，增強土地供應管理和批後監管。
2011年國務院發布的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。「新國八條」中，提出了「當地經濟發展目標」、「人均可支配收入增長速度」和「居民住房支付能力」這三個房價調控的參照，要求強化差別化住房、信貸政策，貸款買第二套住房的，首付款不得低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍；加大保障性安居工程建設；嚴格住房用地供應，加大土地總供應量；全面落實限購令，為此，北京專門出台了限購令「十五條」。

這些其實還不全，但我也沒再整理，希望有點用~~~
有一本書貌似是土地部門出的資料，上邊有土地政策的匯編，你可以找找

⑷ 參加法院土地使用權拍賣要注意什麼

法拍土地使用權的注意事項是：
1.進行及時有效的查封，向有關管理機關發出協助執行通知書；
2.進行合法的評估，委託依法成立的資產評估機構進行價格評估；
3.進行公正的拍賣，受託對象應為符合法定條件的拍賣企業；
4.進行有效的轉移，拍賣成交後執行法院應及時將拍賣標的物轉移至買受人。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十三條
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）協議；
（二）招標；
（三）拍賣。
依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
《民事訴訟法》第二百四十七條
財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

⑸ 土地怎樣才能具備招拍掛條件

1、受讓該宗土地前，進行土地登記時，登記為工業用地是符合規劃的，不然無法登記。所以轉讓版後不符合規劃權是規劃調整造成的。
2、使用權已經轉到你的名下，土地已經出讓，出讓金也交付，整個交易過程已經完成。該宗土地已經進入土地的二級市場，不應該套用一級市場土地出讓的招拍掛程序。
3、因為改變土地用途而導致的土地增值，需要補交增值部分價款，具體價格需要進行土地估價，而不是招拍掛。
4、建議聯系政府辦公廳，或者發改委及其他負責招商引資的部門，聯系此事，要求合理解決因規劃調整導致的用途變更。

⑹ 土地拍賣對建設項目總投資的影響論文

2003年12月2日，番禺區國土局發布了國有土地使用權掛牌出讓公告，公開掛牌出讓五宗國有土地使用權，競價日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時正止。本次土地掛牌有三個新亮點：第一，地價提升；第二，教育配套設施由政府統一配置；第三，拍賣地塊集中於南區、鍾村。番禺區政府決定從2003年起重點開發市橋南區，並把南區定位為「具有南國水鄉特色，融精品商業、休閑度假和文化娛樂於一體的生態型生活園區」。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位於南區，以下就其中沙灣鎮龍岐村地塊作一個初步的開發投資可行性分析，粗鄙之處請行家指正。
本次分析主要分為：基礎分析、市場分析、項目定位、成本效益、結論及思考五個部分。
一、基礎分析
1.地塊背景資料

2.區位分析
1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動工，阻礙南區社會發展的交通問題得到緩解，規劃中的路網、橋梁的建設也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區的生活環境，使該區域的城市化進程加快。
2)南區及沙灣是市民公認的教育資源配置最豐富、最完善的區域，番禺的「高等學府」基本上都在該區域范圍內，教育配套從省一級幼兒園、中小學到職業技術學院等完全是「一條龍」，這使該區域住宅的吸引力有較大提升。
3)該區域近兩年發展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區內的樓盤以大型項目或別墅項目為主，而且新建樓盤在整體規劃上都有較高標准，使該區域的生活設施和住宅配套日益完善，促使該區域成為番禺未來居住中心區。
4)目前項目周邊的公共配套尚未完善，除中小學和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫院等方面。

二、市場分析
1.區域住宅市場分析
1)供應量：以舊盤新貨為主
由表2可以看出，南區及沙灣的樓盤的供應情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產品，現剩餘少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團。
單從市場供應角度分析，估計現時該區域一手住宅的總供應量約為1500套。

2)產品： 大盤大戶型佔主導
現時該區域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應量較少，而且番禺的別墅也較集中於該區域，因此住宅小區的密度較低，樓盤佔地面積和建設規模較大，多在7~40萬平方米。
樓盤建設較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內部依靠造景能形成較好的社區人文環境，使該區域的整體素質得到提升。
住宅戶型偏大，100平方米以上的單位佔六成；以100~120平方米的3房為主，約佔五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區域購房是以自住為主。

資料來源：珠江恆昌代理三部實地調查
註：上述數據以戶型的面積為量化標准
3)價格： 高低兩極明顯，中檔盤少
南區及沙灣現時在售的一手住宅，單價集中在2000~2500元/m2的范圍內，總價集中在20~30萬元的范圍內，分別約佔三成。
該區域的樓價兩極分化明顯，單價最低低於1600元/m2，最高價高於3500元/m2 ，相差超過2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均價卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價相差10~20萬，令該區域集中了大量高端和低端的客戶。

2.目標住宅市場分析
本區域住宅目標市場分為二類：
第一類為高質素樓盤目標客戶：客源分布區域廣，包括本區域及市橋、周邊各鎮等地區的中、高收入人群，他們對住宅質素要求高，對價格考慮少，住宅消費潛力大。可接受樓價在2800元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。
第二類為低價樓盤目標客戶：客源主要集中在本區域，主要考慮價格優惠，對戶型需求偏小。

三、項目定位分析
優劣勢分析
s優勢: 享有河涌綠化帶資源，周邊環境良好；位處重點發展區域南區；周邊生活配套規劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區，四周均有40米或50米的規劃路,交通方便。
w劣勢： 南郊偏西方向，存在一定區域門檻；現時交通不便，生活配套設施未完善;四周規劃主幹道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規劃布局;項目規模小。
o機會：南區規劃建設全面鋪開，有力促進房地產開發；南郊居住氣氛日益濃厚，置業前景理想；區域存在中檔樓盤缺口。
t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項目發展；南郊尚有較多待開發土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規模大、成本相對較低，對項目構成直接威脅；項目地價成本高，利潤空間不大。
市場定位
根據上述SWOT分析，項目應以自身規模及河涌綠化帶為基本立足點，從彌補區域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化出發，確立項目市場定位。
產品定位：中偏高檔的生態、高尚精品社區；住宅類型以六層、九層洋房為主，並可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米~110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。
消費者定位：本區、市橋及周邊各鎮有穩定收入的中產階層買家為主，戶型要求實用，樓盤質素、品味要求高。
價格定位： 六層洋房均價2600元/M2，九層電梯洋房均價2900元/M2，又疊層別墅均價3500元/M2，洋房總價主要控制在25~30萬元之間（市場空白點），別墅總價控制在60萬元左右。
形象定位： 中產者的高尚社區——城市中心水岸家園

四、成本效益分析
1.項目方案建議
項目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建築面積為92065平方米，設置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會所面積（含規劃指定的公建配套）。車庫分別設在地下室和地面空地，共24300平方米。
項目由2004年1月（假設時間）開始進入籌建階段，2004年7月～2006年6月為工程建設階段，預計在2005年1月開始預售。
註：1）、利用河涌綠化帶建設小部分別墅，可增加項目經濟效益；
2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此後建建議以九層電梯洋房為主，且可節約用地營 造綠化空間，提升樓盤檔次；
3）、設置一定規模的主題會所，增加項目附加值。
2.項目成本及效益分析

⑺ 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議

農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。

⑻ 北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓交易信息。掛牌前，出讓方需要准備哪些材料及手續

您好！
關於公布《北京市國有土地使用權出讓、轉讓、租賃程序（試行）》的通知 各區縣國土房管局、各有關單位： 隨著我市土地使用制度改革的深入發展，以及政府機構改革及固定資產投資程序的改革，本市國有土地使用權出讓、轉讓、租賃程序已發生變化。依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例〉辦法》的規定，結合北京市的實際情況，制訂了《北京市國有土地使用權出讓、轉讓、租賃程序（試行）》，現予公布，請認真貫徹執行，並及時將有關意見反饋我局。 二零零二年九月二十八日 北京市國有土地使用權出讓、轉讓、租賃程序（試行） 本市國有土地使用權的出讓、轉讓和租賃，按以下程序辦理： 一、國有土地使用權出讓 一以協議方式出讓國有土地使用權的，按以下程序辦理： 1、土地出讓申請 申請人向北京市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）提出土地出讓申請，並准備有關文件（要求：申請人提供的材料應規范、齊全、真實、有效，復印>統一用A4紙復印，圖紙可按原圖大小復印，也可縮印，復印文件應清晰，註明「與原件相符」 ，並加蓋公章。土地出讓申請上必須留有申請單位的聯系人、聯系電話。）報送市國土房管局。依項目進展情況不同，提交的材料如下： 1.1一般項目需提交的材料： ⑴土地出讓申請（原件）； ⑵關於地價方面的文件： ①已審定地價水平的提交地價水平通知單和1份地價評估報告； ②未審定地價水平的提交3份地價評估報告； ⑶項目建議書批復及可行性研究報告批復； ⑷有關規劃方面的文件： ①規劃意見書及附圖； ②建設用地規劃許可證及附二、附圖； ③審定設計方案通知書及附圖； ④設計單位出具的地上、地下及規劃用途建>面積的說明； ⑤釘樁成果通知單； ⑸關於土地權屬及權屬來源的文件： ①《房屋所有權證》； ②《國有土地使用證》； ③征地批復、劃撥批復、建設用地批准書； ④與原用地單位的協議書； ⑤原用地單位同意申請用地單位辦理出讓手續的證明； ⑹關於申請用地單位的文件： ①申請人法人資格證書或執照（加蓋發證部門審核專用章）； ②屬合資、合作公司的，提交合資、合作公司的合同、章程、經貿委批准成立公司的批復、批准證書； ⑺已取得《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《建設工程規劃驗收申請表》、《竣工核驗單》、房地部門的測繪成果等文件的，提交相應文件； ⑻已由公安部門審定門牌號的，提交公安部門的審定文件； ⑼其他文件。 1.2已竣工項目並已領取《房屋所有權證》、現狀房地產項目辦理國有土地使用權協議出讓手續，需提交以下材料： ⑴土地出讓申請（原件）； ⑵關於地價方面的文件： ①已審定地價水平的提交地價水平通知單和1份地價評估報告； ②未審定地價水平的提交3份地價評估報告； ⑶《房屋所有權證》 ⑷關於土地權屬及權屬來源的文件： ①《國有土地使用證》； ②征地批復、劃撥批復、建設用地批准書； ③其他權屬來源文件； ⑸關於申請用地單位的文件 ①申請人法人資格證書或執照（加蓋發證部門審核專用章）； ②屬合資、合作公司的，提交合資、合作公司的合同、章程、經貿委批准成立公司的批復、批准證書； ⑹根據項目情況，需提交有關建設計劃、規劃及工程建設文件的，按照第1.1條的內容提交； ⑺其他文件。 1.3數套商品房買賣補辦國有土地使用權出讓手續需要提交的文件： ⑴土地出讓申請； ⑵商品房買賣協議； ⑶《房屋所有權證》； ⑷《國有土地使用證》；無《國有土地使用證》的，提供土地權屬來源文件； ⑸申請人法人資格或個人身份證； ⑹其它材料。 2、初審 市國土房管局受理申請後，向申請人出具《受理單》，並在1個工作日內將全部文件轉土地出讓處。土地出讓處對文件進行初審，對可以以協議方式出讓土地的，在2個工作日內將所有文件批轉到北京市土地利用事務中心（以下簡稱土地利用中心）；不具備協議出讓條件的，告知申請人。申請人應按《受理單》規定的時間辦理相關手續、領取回復文件或意見。 3、地價評審 受局委託，土地利用中心在接到批轉的文件後，對地價評估報告進行技術審查，審查合格後組織安排地價評審辦公室會和專家委員會。地價評審辦公室會議原則上每星期一次，由土地出讓處主持；地價評審專家會原則上1個半月一次，由主管局長主持。地價評審專家會審定後，報局長辦公會議最後審定（原則上在專家會後的下一周內召開），並由土地出讓處下達地價審定通知單，將通知單直接轉土地利用中心；地價評審的周期不超過40個工作日。 4、填寫表格、制定土地出讓合同 申請人在市國土房管局受理申請後，除接到退>通知外，在3個工作日後，到土地利用中心領取《北京市國有土地使用權出讓申請表》及《北京市國有土地使用權出讓合同》，在土地利用中心的指導下進行填寫，並組織安排進行用地現場的勘察。申請人填寫完《北京市國有土地使用權出讓申請表》及《北京市國有土地使用權出讓合同》並加蓋公章後報送土地利用中心。土地利用中心在收到上述申請表和合同後，8個工作日內將文件裝訂成冊，制定並填寫《北京市國有土地使用權出讓審批表》報送土地出讓處審查。 5、審查與呈報 土地出讓處對土地利用中心報送的材料進行審查，並報請局領導審批、簽訂《北京市國有土地使用權出讓合同》，加蓋印章後移送土地利用中心。審查、呈報的周期為10個工作日。 6、繳款、取> 《北京市國有土地使用權出讓合同》簽訂後，土地利用中心通知申請人繳納地價款定金，領取《北京市國有土地使用權出讓合同》。餘款由受讓方按合同約定期限繳納。 二以招標方式出讓國有土地使用權的，按以下程序辦理： 1、土地出讓申請 屬原土地使用者申請土地出讓的，由原土地使用者向市國土房管局提出土地出讓申請，並准備以下文件報送市國土房管局： ⑴土地出讓申請； ⑵《房屋所有權證》； ⑶《國有土地使用證》或土地權屬來源文件； ⑷原土地使用者出具的無法院查封以及沒有設定抵押等他項權利的證明； ⑸營業執照或法人資格證明文件； ⑹已取得規劃條件的，提供《規劃意見書》、3份評估報告或其他規劃文件； 2、初審 市國土房管局受理後，由土地出讓處根據年度土地出讓計劃對項目進行初審。 屬北京市各土地整理儲備分中心收購儲備的土地直接向市國土房管局土地出讓處報送相關資料，土地出讓處對項目進行初審。北京市土地整理儲備中心（以下簡稱土地整理中心）收購儲備的土地，列入年度土地出讓計劃的，直接進行前期工作。 3、批轉 對符合年度土地出讓計劃、具備出讓條件的項目批轉土地整理中心辦理。 4、前期工作 土地整理中心進行以下前期工作： ⑴征詢規劃意見。向市規委發出《征詢意見函》，徵求對出讓地塊的規劃意見。 ⑵市規委回復《規劃意見書》後，進行以下工作： ①由原土地使用者委託房地產評估機構按《規劃意見書》的條件評估該地塊的地價，並將評估報告3份送土地整理中心；儲備土地由土地整理中心委託房地產評估機構按《規劃意見書》的條件評估該地塊的地價。土地整理中心負責將地價評估報告提交地價評審委員會辦公室進行初審。 ②擬訂土地收益分配及搬遷協議。非儲備土地由土地整理中心與原土地使用者協商擬訂土地收益分配及搬遷協議。原土地使用者有最低轉讓價格的應予以明確。 ③擬訂招標出讓工作方案。包括招標出讓的工作計劃、內容及時間安排、評標小組的設置等。 ④擬訂招標文件。包括招標人、承辦人、招標公告、投標須知、投標書樣本、中標通知書樣本、北京市國有土地使用權出讓合同樣本、其他文件及附件。 5、報批 土地整理中心將擬訂的招標文件、招標出讓工作方案、土地收益分配及搬遷協議報市國土房管局審批。 6、地價評審、確定招標底價 土地價格由由市國土房管局局長辦公會議審核確定。招標底價由出讓底價審定小組根據土地價格和土地收益分配及搬遷協議內容確定。 7、簽訂土地收益分配及搬遷協議 招標文件、招標出讓工作方案、土地收益分配及搬遷協議、招標底價經批准確定後，由土地整理中心與原土地使用者簽訂土地收益分配及搬遷協議。 8、發布招標公告 由土地整理中心（受市國土房管局委託）發布招標公告。 9、投標人登記、索取標書和有關文件。 10、投標 投標人在規定的時間將標書投入標箱，標書必須符合招標文件規定的要求。 11、開標 成立評標小組，並由評標小組對標書進行審查，對不符合規定的標書宣布為無效標書。 12、評標、定標 評標小組對投標人和標書進行綜合審查，推薦中標人。 13、發出《中標通知書》 市國土房管局確定中標人後，向中標人發出《中標通知書》，並退還其他投標人的履約保證金。 14、文件移交 在發出《中標通知書》後5日內，土地整理中心將項目的全部文件整理後移交給土地利用中心。 15、簽訂《國有土地使用權出讓合同》 土地利用中心按照招標文件和中標人的標書擬訂《國有土地使用權出讓合同》後，由市國土房管局與中標人在《中標通知書》規定的期限內簽訂《國有土地使用權出讓合同》，並由中標人繳納合同定金，領取《國有土地使用權出讓合同》。 三以拍賣方式出讓國有土地使用權的，按以下程序辦理： 1、土地出讓申請 屬原土地使用者申請土地出讓的，由原土地使用者向市國土房管局提出土地出讓申請，並准備以下文件報送市國土房管局： ⑴土地出讓申請； ⑵《房屋所有權證》； ⑶《國有土地使用證》或土地權屬來源文件； ⑷原土地使用者出具的無法院查封以及沒有設定抵押等他項權利的證明； ⑸營業執照或法人資格證明文件； ⑹已取得規劃條件的，提供《規劃意見書》、3份評估報告或其他規劃文件； 2、初審 市國土房管局受理後，由土地出讓處根據年度土地出讓計劃對項目進行初審。 屬北京市各土地整理儲備分中心收購儲備的土地直接向市國土房管局土地出讓處報送相關資料，土地出讓處對項目進行初審。北京市土地整理儲備中心（以下簡稱土地整理中心）收購儲備的土地，列入年度土地出讓計劃的，直接進行前期工作。 3、批轉 對符合年度土地出讓計劃、具備出讓條件的項目轉土地整理中心辦理。 4、前期工作 土地整理中心進行以下前期工作： ⑴征詢規劃意見。向市規委發出《征詢意見函》，徵求對出讓地塊的規劃意見。 ⑵市規委回復《規劃意見書》後，進行以下工作： ①由原土地使用者委託房地產評估機構按《規劃意見書》的條件評估該地塊的地價，並將評估報告3份送土地整理中心；儲備土地由土地整理中心委託房地產評估機構按《規劃意見書》的條件評估該地塊的地價。土地整理中心負責將地價評估報告提交地價評審委員會辦公室進行初審。 ②擬訂土地收益分配及搬遷協議。非儲備土地由土地整理中心與原土地使用者協商擬訂土地收益分配及搬遷協議。原土地使用者有最低轉讓價格的應予以明確。 ③擬訂拍賣出讓工作方案。包括拍賣出讓的工作計劃、內容及時間安排等。 ④擬訂拍賣文件。包括拍賣人、承辦人、拍賣公告、拍賣須知、拍賣成交確認書樣本、北京市國有土地使用權出讓合同樣本、其他文件及附件。 5、報批 土地整理中心將擬訂的招標文件、拍賣出讓工作方案、土地收益分配及搬遷協議報市國土房管局審批。 6、地價評審、確定拍賣底價 土地價格由市國土房管局局長辦公會議審核確定。拍賣底價由出讓底價審定小組根據土地價格和土地收益分配及搬遷協議內容確定。 7、簽訂土地收益分配及搬遷協議 拍賣文件、拍賣出讓工作方案、土地收益分配及搬遷協議、拍賣底價經批准確定後，由土地整理中心與原土地使用者簽訂土地收益分配及搬遷協議。 8、發布拍賣公告 由土地整理中心（受市國土房管局委託）發布拍賣公告。 9、競買人提出競買申請，提交有關文件 提交的文件包括競買申請書、營業執照、法人代表證明書、法人代表身份證復印二、不低於公告數額的履約保證金等。 10、檢查競買申請的有效性。 由土地整理中心對競買申請的有效性進行審查，對符合條件的申請人發給標號的競買標志牌。 11、公開拍賣 在公告的時間、地點進行公開拍賣，最後應價者為競得人，並由拍賣人與競得人簽訂《拍賣成交確認書》。 12、文件移交 在拍賣人與競得人簽訂《拍賣成交確認書》後5日內，由土地整理中心將項目的全部文件整理後移交給土地利用中心。 13、簽訂《國有土地使用權出讓合同》 土地利用中心按照拍賣文件和拍賣成交價格擬訂《國有土地使用權出讓合同》後，由市國土房管局與競得人在《拍賣成交確認書》規定的期限內簽訂《國有土地使用權出讓合同》，並由競得人繳納合同定金，領取《國有土地使用權出讓合同》。 四以掛牌交易方式出讓國有土地使用權的，按以下程序辦理： 1、土地出讓申請 屬原土地使用者申請土地出讓的，由原土地使用者向市國土房管局提出土地出讓申請，並准備以下文件報送市國土房管局： ⑴土地出讓申請； ⑵《房屋所有權證》； ⑶《國有土地使用證》或土地權屬來源文件； ⑷原土地使用者出具的無法院查封以及沒有設定抵押等他項權利的證明； ⑸營業執照或法人資格證明文件； ⑹已取得規劃條件的，提供《規劃意見書》、3份評估報告或其他規劃文件； 2、初審 市國土房管局受理後，由土地出讓處根據年度土地出讓計劃對項目進行初審。 屬北京市各土地整理儲備分中心收購儲備的土地直接向市國土房管局土地出讓處報送相關資料，土地出讓處對項目進行初審。北京市土地整理儲備中心（以下簡稱土地整理中心）收購儲備的土地，列入年度土地出讓計劃的，直接進行前期工作。 3、批轉 對符合年度土地出讓計劃、具備出讓條件的項目轉土地整理中心辦理。 4、前期工作 土地整理中心進行以下前期工作： ⑴征詢規劃意見。向市規委發出《征詢意見函》，徵求對出讓地塊的規劃意見。 ⑵市規委回復《規劃意見書》後，進行以下工作： ①由原土地使用者委託房地產評估機構按《規劃意見書》的條件評估該地塊的地價，並將評估報告3份送土地整理中心；儲備土地由土地整理中心委託房地產評估機構按《規劃意見書》的條件評估該地塊的地價。土地整理中心負責將地價評估報告提交地價評審委員會辦公室進行初審。 ②擬訂土地收益分配及搬遷協議。非儲備土地由土地整理中心與原土地使用者協商擬訂土地收益分配及搬遷協議。原土地使用者有最低轉讓價格的應予以明確。 ③擬訂掛牌出讓工作方案。包括掛牌出讓的工作計劃、內容及時間安排等。 ④擬訂掛牌文件。包括掛牌人、承辦人、掛牌公告、掛牌須知、掛牌申報價格樣單、掛牌成交確認書樣本、北京市國有土地使用權出讓合同樣本、其他文件及附件。 5、報批 土地整理中心將擬訂的掛牌文件、掛牌出讓工作方案、土地收益分配及搬遷協議報市國土房管局審批。 6、地價評審、確定掛牌底價 土地價格由由市國土房管局局長辦公會議審核確定。掛牌底價由出讓底價審定小組根據土地價格和土地收益分配及搬遷協議內容確定。 7、簽訂土地收益分配及搬遷協議 掛牌文件、掛牌出讓工作方案、土地收益分配及搬遷協議、掛牌底價經批准確定後，由土地整理中心與原土地使用者簽訂土地收益分配及搬遷協議。 8、掛牌 由土地整理中心（受市國土房管局委託）發布掛牌公告，並在北京市土地交易市場掛牌。 9、競買人提出競買申請，提交有關文件 提交的文件包括競買申請書、營業執照、法人代表證明書、法人代表身份證復印二、不低於公告數額的履約保證金。 10、檢查競買申請的有效性 由土地整理中心對競買申請的有效性進行審查，對符合條件的申請人發給標號的競買標志牌。 11、競買 在公告的掛牌啟始之日將地塊信息及競買人（號牌）的競價在土地交易市場掛牌公示。掛牌期限，競買人可以調整競價。在掛牌期內，競價最高者為競得人，並由土地整理中心與競得人簽訂《掛牌成交確認書》。在掛牌期限截止時，仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的，由土地整理中心組織進行現場競價，出價最高者為競得人，並簽訂《掛牌成交確認書》。 12、文件移交 在掛牌人與競得人簽訂《掛牌成交確認書》後5日內，由土地整理中心將項目的全部文件整理後移交給土地利用中心。 13、簽訂《國有土地使用權出讓合同》 土地利用中心按照掛牌文件和掛牌成交價格擬訂《國有土地使用權出讓合同》後，由市國土房管局與競得人應在規定的期限內簽訂《國有土地使用權出讓合同》，並由競得人繳納合同定金，領取《國有土地使用權出讓合同》。 二、國有土地使用權轉讓 以出讓方式取得國有土地使用權後，轉讓國有土地使用權的，按下列程序辦理： 一土地轉讓申請 申請人向市國土房管局提出土地轉讓申請，並准備以下文件報送市國土房管局： 1、土地轉讓申請（原件，由轉讓方和轉受讓方共同提出）； 2、轉讓方與轉受讓方簽訂的土地使用權轉讓合同（原件）； 3、《國有土地使用權出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據；轉讓土地在遠郊區縣的，提交遠郊區縣國土房管部門出具的地價款及契稅全部繳納的證明； 4、《國有土地使用證》； 5、轉讓方關於項目的工程進度及投資情況的說明及相關證明文件； 6、關於轉讓房地產價值的評估報告（土地轉讓合同中的價格明顯偏低或偏高的，需提交此>）； 7、轉讓方出具的無法院查封的證明以及房地部門出具的未預售、未設定抵押等他項權利的證明文件； 8、轉讓方和轉受讓方的法人資格證書或執照（加蓋發證部門審核專用章）； 二初審 市國土房管局受理申請後，向申請人出具《受理單》，並在1個工作日內將文件轉土地出讓處。土地出讓處對轉讓文件進行初審，具備轉讓條件的，在2個工作日內將文件批轉到土地利用中心；不具備轉讓條件的，告知申請人。申請人應按《受理單》規定的時間辦理相關手續、領取回復文件或意見。 三填寫表格 申請人在市國土房管局受理申請後，除接到退>通知外，在3個工作日後到土地利用中心領取《北京市國有土地使用權轉讓登記表》，在土地利用中心的指導下進行填寫，並組織安排進行用地現場的勘察。申請人填寫完《北京市國有土地使用權轉讓登記表》（一式>份）並加蓋公章後，由土地利用中心在5個工作日內將文件裝訂成冊並簽署意見後報送土地出讓處審查。 四審查、呈報 土地出讓處對土地利用中心報送的材料進行審查，並報請局領導審批《北京市國有土地使用權轉讓登記表》，加蓋印章後移送土地利用中心。審查、呈報的周期為10個工作日。 五繳款、取> 《北京市國有土地使用權轉讓登記表》批准後，由土地利用中心通知申請人，在轉受讓方繳納轉讓契稅後，申請人領取《北京市國有土地使用權轉讓登記表》。 三、國有土地使用權租賃 辦理國有土地使用權租賃，按下列程序辦理： 一土地租賃申請 申請人向市國土房管局提出土地租賃申請，並准備以下文件報送市國土房管局： 1、國有土地使用權租賃申請（原件）； 2、土地租賃價格的評估報告（3份） 3、《房屋所有權證》； 4、《國有土地使用證》； 5、申請人法人資格證書或執照（加蓋發證部門審核專用章）。 二初審 市國土房管局受理申請後，向申請人出具《受理單》，並在1個工作日內將文件轉土地出讓處。土地出讓處對文件進行初審，對具備土地租賃條件的，在2個工作日內將文件批轉到土地利用中心；不具備土地租賃條件的，告知申請人。申請人應按《受理單》規定的時間辦理相關手續、領取回復文件或意見。 三土地租賃價格審定 按照本文第一一3條的程序對土地租賃價格進行評審。對已審定地價水平的，可將審定的地價還原為土地租賃價格。 四填寫表格、制定國有土地使用權租賃合同 在市國土房管局受理申請後，除接到退>通知外，申請人在3個工作日後，到土地利用中心領取《北京市國有土地使用權租賃審批表》及《北京市國有土地使用權租賃合同》，在土地利用中心的指導下進行填寫，並組織安排進行用地現場勘察。申請人填寫完《北京市國有土地使用權租賃審批表》及《北京市國有土地使用權租賃合同》並加蓋公章後，由土地利用中心在8個工作日內將文件裝訂成冊並簽署意見後報送土地出讓處審查。 五審查、呈報 土地出讓處對土地利用中心報送的材料進行審查，並報請局領導審批、簽訂《北京市國有土地使用權租賃合同》，加蓋印章後移送土地利用中心。審查與呈報的周期為10個工作日。 六繳款、取> 《北京市國有土地使用權租賃合同》簽訂後，由土地利用中心通知申請人按合同繳納租金，領取《北京市國有土地使用權租賃合同》。
望採納，謝謝

⑼ 國有土地使用權出讓的注意事項

國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。
一、國有土地的權屬調查
出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。
二、土地出讓須符合政府規劃
國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，否則會出現出讓行為因違反政策無效等情形。
三、土地使用權的出讓方式
對於商業、旅遊、娛樂、住宅及工業用地依法應當採用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以採用協議方式出讓。
四、土地使用權出讓的簽訂形式
1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。
2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度（工業用地）、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
五、出讓價格
1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。
2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。
六、合同公證
土地使用權出讓合同專業性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。
七、注意收回土地條件和時限
1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。
2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。
①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。
②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。
③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。