變更土地使用權用途

❶ 什麼是改變土地用途

《中華人民共和國土地管理法》第56條：建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃主管部門同意。

而根據《城市房地產管理法》第18條和第44條的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方市、縣人民政府城市規劃主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

此外，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因此，土地使用者未經批准不得擅自改變土地用途，經批准改變出讓合同約定的土地用途的，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》、《協議出讓國有土地使用權規范》進行了具體規定，根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

一是《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者法律法規或規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權（對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定）後，依法重新公開供應。

二是《國有土地使用權出讓合同》沒有約定，法律法規、規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方（市、縣人民政府土地主管部門）和城市規劃主管部門批准，批准後應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定，並依法辦理土地登記。

出讓年限的確定應根據情況具體確定：（1）城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩餘使用年限甚至更短期限確定；（2）沒有特殊限制的，為便於土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定高土地出讓年限。

土地用途和出讓年限確定後，即可根據新舊土地用途、出讓年限和批准時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額=批准時的新用途、新出讓年期下的土地使用權市場價格-原用途在批准改變用途時的剩餘年期出讓土地使用權市場價格。

❷ 變更土地用途的規定是什麼求解答

根據《城市房地產管理法》規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。但相關法律、法規和政策明確規定和出讓合同約定由政府收回土地使用權的除外。
1.土地的性質主要是兩個部門管理，城市建設用地性質主要是規劃管理部門與國土管理部門共同劃定土地用途。其他用地主要是國土管理部門根據土地利用部總體規劃確定。
2.變更土地用途，一是要符合土地利用總體規劃和修建性規劃的要求，二是要向規劃管理部門和國土管理部門申請變更。
3.變更土地用途，要補交土地使用權出讓金。相關知識延伸閱讀：土地使用權的流轉方式
土地使用權流轉的方式包括轉讓、出租和抵押三種方式。 土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定收益的行為。交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。
土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁用土地使用權的一方稱為出租人，承擔土地使用權的一方稱為承租人。 土地使用權抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保的行為。原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。
轉讓、抵押土地使用權，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押;轉讓、抵押地上建築物、其他附著物所有權，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。出租土地使用權，其地上建築物、其他附著物使用權隨之出租;出租地上建築物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。

❸ 改變土地用途該如何辦理手續

變更土地登記手續：

1. 因土地徵用、劃撥引起土地所有權、使用權變更的,土地所有者、使用者在土地徵用、劃撥批准後三十日內,持土地徵用、劃撥批准文件共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

新建設項目用地的土地使用者,在土地徵用、劃撥批准後先辦理預登記手續,待建設項目竣工驗收後三十日內,再正式申請土地權屬變更登記。

2. 以出讓方式取得國有土地使用權的,土地使用權受讓人在繳付全部土地使用權出讓金後十五日內,持土地使用權出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請變更土地登記。

3. 因國有土地使用權轉讓或因地上建築物、附著物所有權轉讓引起國有土地使用權轉讓的,土地使用權轉讓人和受讓人在土地使用權轉讓合同簽訂後十五日內,持土地使用權轉讓合同共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

土地使用權分割轉讓或因地上建築物、附著物所有權分割轉讓涉及土地使用權分割轉讓的,須經土地管理部門批准後,再申請土地權屬變更登記。

4. 因單位合並、分立、企業兼並等原因引起宗地合並或者分割的,有關各方在主管部門批准後三十日內,持批准文件及有關合同、協議共同向土地管理部門申請變更土地登記。

5. 依法繼承土地使用權的,繼承人在合法繼承權確定後三十日內,持有關證明文件向土地管理部門申請土地權屬變更登記。

6. 因處分抵押財產而取得國有土地使用權的,抵押人、抵押權人和新的土地使用權受讓人,在土地權利變更之日起十五日內,持土地使用權出讓或轉讓合同、抵押合同、處分抵押財產的證明資料共同到土地管理部門申請土地使用權抵押注銷登記和土地權屬變更登記。

7. 交換、調整土地的,交換、調整土地的雙方在交換、調整協議批准後三十日內,持協議和批准文件共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

8. 出租國有土地使用權的,土地使用權出租人和承租人應在土地使用權租賃合同簽訂後十五日內,持土地使用權出讓或轉讓合同、土地使用權租賃合同共同向土地管理部門申請他項權利登記。

9. 抵押國有土地使用權的,土地使用權抵押人和抵押權人,應在抵押合同簽訂後十五日內,持土地使用權出讓或轉讓合同、土地使用權抵押合同共同到土地管理部門申請他項權利登記。

一宗地多次抵押的，處分抵押財產時的償還順序以申請他項權利登記的時間順序為序。

10. 因土地權屬變更引起他項權利轉移的,由土地所有者或土地使用者同他項權利者,在申請土地權屬變更的同時申請他項權利登記。

11. 土地所有者、使用者、他項權利者更改名稱或通訊地址的,土地所有者、使用者、他項權利者在變更發生後三十日內,持有關證明資料向土地管理部門申請更名或更址登記。

12. 登記的土地用途發生變更的,土地所有者、使用者在變更批准後三十日內,持有關批准文件向土地管理部門申請土地用途變更登記。

(3)變更土地使用權用途擴展閱讀

《中華人民共和國土地管理法》第一章第四條：

國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

❹ 土地用途發生變更後使用權是否有效

《土地管理法》第四條規定：國家實行土地用途改制，通過編制土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。對建設用地的土地用途，通過在土地出讓合同或土地劃撥批文中加以明確。城市國有土地用途一般劃分為：一級分類1個；二級分類8個，包括商服、工礦倉儲、公用設施、公共建築、住宅、交通運輸、水利設施和特殊用地；三級分類32個。在以往的土地出讓合同中，一般採用的是土地的二級分類，凡未經批准實際用途與土地出讓合同中規定的用途不一致的，都應認定為擅自改變用途。
2.擅自改變土地用途處理的法律規定
《土地管理法》第五十六條明確規定：建設用地單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區改變土地用途的，在報批前應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
《城市房地產管理法》第十七條明確規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
《城市房地產管理法》第二十五條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途，動工開發期限開發土地。
《合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同……第（五）項法律法規規定的其他情形。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定：土地使用權應當按照土地使用出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。
從上述相關法條中不難看出，擅自改變土地用途的處理方式有二種：一是嚴重影響城市規劃的，出讓方有權解除土地出讓合同，收回土地使用權。二是符合城市規劃的，受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，可以改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，調整土地出讓金。 根據土地出讓合同的約定，受讓方一經取得土地使用權後，土地的用途不得擅自變更，必須按照原合同約定來正確合理地使用土地資源，這是一個基本原則。 注意：擅自改變土地用途是一種違法佔地行為，若不及時辦理變更用途的相關手續，將會造成新的土地產權矛盾和糾紛。

❺ 土地使用權轉讓後可否改變土地用途

具體來說，由經營性用地轉為非經營性用地、由非經營性用地轉為非經營性用地均直內接審批，但是，由經營性容用地轉為經營性用地、由非經營性用地轉為經營性用地，須依法收回再公開出讓，不宜直接審批。
使用年限也可以變更。實際上，往往用途的改變就會引起使用年限的改變。當然，即使用途不變，使用年限也可以延長，但不能超出法定最高年限。

❻ 土地使用權出讓合同規定的用途或條件為什麼不可以變更

一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應徵得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標准，並按有關規定辦理變更登記。

劃撥土地使用權是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批准，通過除出讓土地使用權以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權。其特點有：(1)取得的法定性。

即要取得劃撥土地使用權，其用途必須符合法律規定，並且必須經過有批准權的政府批准。(2)取得的無償性。這是劃撥土地使用權與出讓土地使用權的本質區別，即劃撥土地使用權取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權人即國家支付土地使用費;而出讓土地使用權人則必須向國有土地的所有權人即國家支付包含土地使用費在內的土地使用權出讓金。

❼ 集體土地使用權改變用途如何處理

該宗地的土地使用者與他人合夥聯建，該宗地的土地使用者提供地皮；他人投資資金，按比例分房。建成一棟七層樓房，第一層是車間；第二至七層是24套住宅。該宗地的土地使用者分得一層車間及3套住宅；他人分得21套住宅。另外，該宗地的土地使用者又自已投資建的住宅樓，除出售給本企業職工住宅外，還向社會上出售一部分住宅。該宗地的土地使用者的上述行為，應屬於改變土地用途的違法行為。但現行的土地管理法律法規，只對其國有土地使用權改變用途規定有處罰條款，而對其集體土地使用權改變用途沒有規定處罰條款，故，對其集體土地使用權改變用途的處理缺乏法律依據，使其該案件無法處理，請指教？ 回復：你好！根據你所反映的情況，此案件不僅是改變集體土地使用權土地用途的問題，還涉及到違法轉讓集體土地、擅自在集體土地上建設商品房問題。 根據《中華人民共和國土地管理法》第六十五條規定：「有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權：（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；（二）不按照批準的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。」第八十一條規定：「擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。」 因此，針對上述土地違法行為，可以依法收回其土地使用權，同時沒收違法所得，並處罰款。對情節嚴重的，可依據刑法第二百二十八條規定：「以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金」。（執法監察局）

❽ 改變土地用途界定

改變土地用途是規劃上的概念，比如一塊土地原來的土地性質是農業用地，但通過規劃調整後變成了住宅用地，那政府就可以把它作為住宅用地掛牌出讓，相應價格就會比較高，而開發商通過土地市場得到這塊土地後就可以在上面建設商品住宅出售獲利。相反的如果開發商在一塊性質為農業用地的土地上建造商品住宅（不管有沒有得到政府默認），都那就是違法建設、私自改變土地用途，會受到規劃和國土部門的處罰，私自建設的住宅也無法辦理產權證，農村的部分小產權房就是這樣產生的。

國有土地分類有： 商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。每一種土地用途都是經過登記的，改變土地用途是指改變原本登記的土地用途，要經過審批。

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條「建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。」

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。」

3、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條「依法改變土地用途的，必須持批准文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。」

當然通過規劃調整改變土地性質的程序是非常復雜和嚴格的，應當嚴格按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的相關規定執行。