賣二手房產備案後物權

Ⅰ 二手房買賣合同，沒有房產證，需要什麼樣的手續，才能在法律上生效呢

購買這種復房屋有一定風制險，需注意前期各方面情況的審查，合同內容的完善及實際操作，以降低風險，更大限度保護自身權益。
我國《物權法》第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。」依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬於債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同後，由於房屋不能辦理過戶手續，房屋的物權並未發生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權已經成立，雙方都受到相關條款的約束，其後的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。

由此可知，未取得房產證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。

Ⅱ 二手房過完戶幾天可以變更產權人，我買了一套二手房，已過完戶，買的時候不知房主有債務糾紛，現在就怕

最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規范人民法院執行和國土資源專房地產管理部門協助執屬行若干問題的通知 》第九條：對國土資源、房地產管理部門已經受理被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核准登記的，人民法院可以進行查封，已核准登記的，不得進行查封。
《物權法》第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
一般房屋轉讓法定時間是一個月，只要房屋登記機關作出核准登記的決定，法院就不得查封。另外，房子主人有糾紛與你無關，《物權法》規定符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

Ⅲ 買了一套二手房，但是沒有過戶，只是和對方簽了一份協議，這樣受法律保護嗎

受法律保護。但是購房協議屬於債權范疇，受到合同法的保護，也就是說，可以要求賣方按照合同履行。但是買的房子因為還沒有過戶，所以不受物權法保護，也就是說這房子現在還是賣方的，賣方隨時可以賣給別人。到時候，買方只能追究賣方的違約責任，拿不回房子，所以做好過戶。

根據《物權法》

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

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《物權法》

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第二十三條動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

Ⅳ 二手房賣方未辦理房產證，如何進行交易

賣方未辦理房產證的二手房不能直接進行交易，只能是雙方協商一致，簽定好買賣合同，真正意義上的完成交易需要等賣方房產證辦妥後才能進行產權過戶。

《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

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第一章基本原則

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規定。

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第七條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第八條其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。

Ⅳ 二手房未過戶先付款做公證、網簽、預告登記是否安全律師朋友進來一下！急！

預告登記可以杜絕一房二賣，私下掛失、補辦產權證，私下以房屋作抵押，但是不回能杜絕因觸犯法律，法院前來查封答。之前為他人做擔保人，突然要承擔經濟賠償，業主無法承擔，法院前來查封。民法規定：債權人因無力承擔所欠債務，法院有權查封和拍賣該財產。

做為資深二手房經紀人做委託公正最怕的就是賣房前的債務。我手頭上有一個產權已經過給買受方雙證已經簽字完畢，但還是給法院查封了，現在還在打官司。

Ⅵ 網簽二手房買賣合同會有哪些法律陷阱

網簽作為行政機關行使管理的一種管理手段而存在，在物權法上並無法律效力可言。房產買受人不理性的賦予了「網簽」許多人造光環，導致在實踐中因誤解網簽的法律性質而引發諸多法律糾紛。

一、房產買賣合同沒有網簽，並非確定無效

《房產買賣協議》不違法國家法律、行政法規的強制性規定，已經成立並生效。網簽是房地產主管部門因市場管理需要而規定的公示程序，是否網簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

律師提示房產買賣合同沒有網簽不影響合同效力，但肯定會影響到隨後的辦理房產證的環節。

二、一房二賣中即使第一買受人辦理房屋網簽手續在先，也不能對抗合法佔有房屋的第二買受人

《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間佔有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法佔有房屋的買受人。

買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋採取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，並提取保存有關財產權證照。

律師特別提示：

1、即使辦理了房產買賣合同網簽，甲方也能一房二賣，而且第二次的房產買賣合同確定有效；

2、房屋買賣合同網簽在前，一房二賣在後且實際交房的，實際佔有房產的權利人能夠取得房產的產權。

三、網簽（備案登記）不具有物權的效力，過戶前案涉房屋的所有權人仍為房地產公司

所謂網簽即商品房預售登記，就是房屋交易雙方在規定的時間內到相關行政部門進行房屋備案，在預售的房屋合同上編上不同的號碼，並在網上予以公布，防止商品房銷售中出現重復銷售、重復抵押的情形，保護房地產交易的透明度。

我國法律及相關法規中規定了商品房預售登記制度，比如《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條、《城市商品房預售管理辦法》第十條均規定商品房預售需向縣以上相關行政部門進行登記備案，證實登記備案制度是一種行政管理行為，但是這些法律法規中並沒有明確預售登記的效力問題。shzyshange44

一般在實踐中認為，預售登記是是為保全將來發生不動產物權變動而產生的一項請求權，因預售登記時物權尚不存在，故所登記的仍是一種請求權，且在《中華人民共和國物權法》中，沒有規定備案登記制度，根據物權法定原則，備案登記不具有物權的效力，案涉房屋的所有權人仍為該房地產公司。

四、房產僅網簽不能對抗法院查封

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：被執行人（也即賣方）將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人（也即買方），第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

據此規定，律師提示，如果買方已經支付部分或全部價款並實際佔有房屋，即便還沒有過戶登記，只要買方對此沒有過錯，就可以向法院提出執行異議，要求解除對房屋查封措施。

但僅僅是簽訂房產買賣合同並網簽，即使支付全部房款也不能對抗法院的查封。

五、登記機關撤銷「網簽」不需要需雙方當事人配合或法院通知協助執為前提

裁判要旨：本案原告所訴「網簽」行為實質上是被告對商品房交易信息的網上備案登記行為，被告對該行為具有法定的監管職責，事實上被告也對其行使了監管職權。

由於網簽登記信息的准確與否，直接影響到商品房買賣雙方的權利義務，被告作為登記機關，應當在其職責范圍內確保登記信息的真實、合法、有效。本案所涉長沙市開福區芙蓉中路一段198號名富公寓1729號房屋的網簽登記信息已經由人民法院發生法律效力的判決確認系由第三人虛構所得，原告與第三人之間並無真實的交易關系，該網簽登記行為缺乏基本證據和事實根據，依法應予以撤銷。

爭議的網簽行為實質上是被告對商品房交易信息的網上備案行為，被告對該行為具有法定監管職責；被告作為登記機關，應當在職責范圍內確保登記信息的真實、合法、有效；原告與第三人之間無真實交易關系，該網簽登記行為缺乏基本證據和事實根據，依法應予以撤銷。

Ⅶ 物權法對房產實際居住人解釋我於06年購買二手經濟適用房，對方沒房產證，我現辦證給他名下，五年後過

首先你動腦想想，你把控不了的事情，你怎麼解決？

Ⅷ 買賣二手房法院判定的違約金是物權的一部分還是屬於債權

二住房法院判定的違約金是物權的一方，不屬於債權

Ⅸ 我買了二手房只做了預售登記有法律效應么

網簽在買房的過程中必不可少，那麼，對於二手房而言，網簽有法律效力嗎？如果有法律效力，又會有怎樣的約束？
買賣雙方自行達成交易並自行劃轉交易結算資金的，在辦理轉移登記前持房屋所有權證和買賣雙方的身份證件(可以委託辦理)到房屋管理部門設置的服務窗口填寫《存量房買賣合同信息表(自行成交)》，由服務窗口錄入合同第1條至第4條的信息並為當事人列印存量房買賣合同文本。
網上簽約完成後，買賣雙方應根據約定填寫合同第二部分，簽字或蓋章後合同依法生效。
房地產經紀機構居間、代理(含代辦轉移登記手續)存量房買賣，或自行成交的買賣雙方約定通過專用賬戶劃轉交易結算資金的，仍由相關房地產經紀機構或交易保證機構提供存量房買賣合同網上簽約服務。服務窗口為經濟機構提供網上簽約政策咨詢和系統操作指導。
網簽的法律效力
1、商品房買賣網簽的效力：
開發商如果沒有預售許可證銷售房屋是違法的，商品房買賣合同將會無效。在有預售許可證的情況下，不進行網簽，將使買房人不能正常過戶，也不能預防開發商一房兩賣。網簽對於保護購房人的交易安全意義重大，能有效避免開發商的欺詐行為。但是網簽一般情況下不是最終的合同，它只是訂立合同的一個環節，最終的合同效力以紙面合同為准，網簽和紙面合同內容保持一致。
2、二手房買賣網簽的效力：
同樣二手房買賣合同的效力也具有防止賣方一房兩賣、欺騙購房人和規范二手房交易行為的作用。
一方面，網簽後即使賣方看到房價漲了要想毀約賣給第三方也必須注銷網簽後才能進行，而注銷一般只有買方或者雙方(包括委託代理人)一起向建委或者房管局申請，才能注銷，即需要有買方的協助，否則賣方不能對已經網簽的房子進行處置。
所以，一旦賣方毀約，買方在正常情況下只要依法起訴賣方履行合同就行了，不需要向法院申請訴前或者訴中財產保全。
但是同樣，二手房交易中，網簽也是房屋買賣過程中的一個環節，不是最終的合同文本，只有最終的紙面合同即通常所說的交易流程第五步：印刷版合同第二部分才是最終的合同。