嘉和城沒有土地使用權

『壹』 長沙新建商品房明年全面推行"交房交證" 4883戶已實現

對購房者來說，過去買房、交房、交證都需要相隔較長時間，這給購房者在落戶、子女入學、銀行貸款、房屋交易等造成一定困擾；有些樓盤甚至十多年都沒有交證，成為遺留問題。9月26日從長沙市住建局獲悉，《長沙市新建商品房交房交證實施方案》（以下簡稱《方案》）日前正式印發。根據《方案》，2021年1月1日起，長沙市芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區內，尚未申請預售許可的新建商品住宅項目必須實施交房交證，這意味著交房交證政策將在內五區全面推廣實施。

以「減負惠企、便民利民」為宗旨，解決購房者「心病」

買房是大事情，對於老百姓來說，辛辛苦苦買了房，盼星星盼月亮，終於等到開發商交房。不過有的購房者在交房現場領完鑰匙後，卻發現想要拿到「紅本本」還需等上一段時間。

長期以來，因流程復雜、手續繁多、信息不共享、開發建設單位落實主體責任不到位等原因，一套商品房從預售簽約到拿證，往往需要3年左右時間。因此這本「紅本本」也成了很多人的一個「心病」。

「施行『交房交證』，就是要堅持以人民為中心的發展思想，堅持目標導向和問題導向，以『減負惠企、便民利民』為宗旨，以工程建設項目審批制度改革為契機，促進行業規范自律，促進市場健康發展。」市住建局相關負責人介紹。

為解決購房者「心病」，近年來，市委市政府提出「實現新建商品房交房交證同步」的改革思路，並將該項改革列入全面深化改革事項和工程建設項目審批制度改革流程重點推進，並明確由市住房和城鄉建設局牽頭，聯合市自然資源和規劃局等部門，全力推動改革試點工作，切實為百姓解難題、辦實事。

交房後90天內為資料齊全業主完成辦證

「長沙『交房交證』改革的思路是將商品房買賣合同約定的交房時間作為新房交房交證的關鍵時間節點，前後分為交房和交證兩個階段。」市住建局相關負責人介紹，所有行政審批手續、相關費用（含報建費、土地價款等）及購房業主的契稅、印花稅、物業專項維修資金等繳交工作必須在竣工驗收備案前完成。同時將當前開發建設項目辦理房屋竣工驗收備案後、不動產首次登記之前的流程前置到房屋竣工驗收備案前。建設項目完成竣工驗收備案交房後，即具備辦理不動產首次登記的要件資料，可進入交證階段。

根據《方案》，長沙將通過流程再造、並行辦理、限時辦結、信息共認共享等內容的改革，督促開發建設單位主動作為，提高相關部門辦事效率，在新建商品房交房後90天內完成不動產登記。開發建設單位在辦結竣工驗收備案手續後交房，交房後60天內辦理好不動產首次登記（棟證），首次登記後30天內為資料齊全的業主辦理好不動產轉移登記（戶證），實現新建商品房交房交證工作目標。

《方案》明確，長沙將建立新建商品房交房交證改革會商協調機制，定期研究和統籌解決改革過程中出現的問題，制定有關配套政策，處理重大問題、個案問題，確保各環節無縫對接。市住房和城鄉建設局牽頭協調交房工作，督促開發建設單位落實交房交證主體責任；市自然資源和規劃局牽頭負責辦證工作，設立新建商品房「交房即交證」窗口，並進駐長沙市政務服務大廳。

4883戶已實現「交房交證」，將督促開發商落實主體責任

早在一年多前，長沙就開始推進新建商品房交房交證改革試點。「沒想到交房的同時就拿到了不動產證，不用經歷等待的過程，我太開心了！」2019年11月，家住中建·嘉和城的業主王超成為長沙首批享受「交房交證」政策的市民之一。通過試點，截至2020年上半年，長沙共完成市本級「交房交證」住宅4722戶、商業161戶。

長沙市新建商品房交房交證究竟如何實施？根據《方案》，長沙將通過推行「多測合一」，強化「施工圖」依據，調整部分工作流程，統一竣工驗收標准，簡化驗收備案流程，優化登記辦證服務，實現信息共認共享等措施，確保「交房交證」政策落實到位。同時將設立新建商品房「交房即交證」窗口，實行一窗受理和限時辦結；各審批階段實行全市統一的「一份辦事指南、一張申請表單、一套申報材料」，所有資料內部流轉，提高業務辦理效率。

「新建商品房交房交證事關老百姓切身利益，開發建設單位是實施交房交證的主體單位。」市住建局相關負責人介紹，將通過誠信管理、過程管理等手段，督促開發建設單位在交房之前完成所有審批手續及稅費繳納，自覺履行為業主辦證的主體責任。

《方案》明確要求，開發建設單位要履行稅費繳納的義務，在房屋竣工驗收備案前，必須交清項目的土地價款、報建費等費用，依法及時納稅；在商品房買賣格式合同中要按交房即交證的要求，明確約定交房時間和交房條件；未辦理完成竣工驗收備案手續的，不能交房。

來源：澎湃新聞網

『貳』 我想買一塊土地來蓋房子，不知道怎麼買到土地

土地買賣是犯法的。

土地屬於國家或集體所有，單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，而土地使用權則可以依法轉讓。凡是以牟利為目的的，違反土地管理法規，非法轉讓，倒賣土地使用權，情節嚴重的，即構成非法轉讓，倒賣土地使用權罪。

《土地管理法》第二條第三款規定：任何單位和個人不得侵佔，買賣或者以其他形式非法轉讓土地。顯然土地所有權的買賣，贈與，互易和以土地所有權作為投資，均屬非法，在民法上應視作無效。

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注意事項：

國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。

土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

『叄』 多地推行「交房即交證」： 「住權與產權不同步」難題破冰

近日，《長沙市新建商品房交房交證實施方案》（以下簡稱《方案》）日前正式印發。根據《方案》，2021年1月1日起，長沙市芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區內，尚未申請預售許可的新建商品住宅項目必須實施交房交證，這意味著交房交證政策將在上述五區全面推廣實施。

「交房即交證」，是指開發建設單位在辦結竣工驗收備案手續並交房的同時，辦理好不動產登記證書（即房產證）。

雖然長沙市給出90天的「辦證」期限，但與以往動輒2-3年的周期相比，仍然大大縮短。這不僅給購房者的生活帶來諸多便利，在限購、限售等政策多以「交證」為時間准則的前提下，新規也被認為大大提高了政策的合理性。

近年來，江蘇、浙江杭州、山東淄博、廣西賀州等地均有「交房即交證」的嘗試。有專家認為，這一制度正在開始「破冰」，此後，「住權與產權不同步」的問題有望逐漸得到解決。

長沙的「路徑」

長沙是最早啟動「交房即交證」試點的城市之一。2019年3月28日，長沙市政府發布《長沙市推進新建商品房交房交證改革試點工作方案》，規定在長沙五區試點實施「交房即交證」。2019年11月8日，中建·嘉和城項目的部分業主成為首批享受「交房交證」政策的市民。

截至2020年上半年，長沙共完成市本級「交房即交證」住宅4722戶、商業161戶。

2020年9月1日，湖南省發布《關於開展「交房即交證」改革試點工作的通知（湘自然資發〔2020〕37號）》文件，其中提到長沙、株洲、湘潭、郴州將成為試點城市，至2020年11月形成「成熟一批、開展一批」的發展思路，由點到面，推廣至全省。

按照現有規定，建設單位在辦結竣工驗收備案手續，並出具相關的材料後，即可達到交房條件。但不動產權證的辦理，必須在完成各種審批程序，同時繳納各項稅費的前提下進行。由於流程復雜、手續繁多，加之開發建設單位落實主體責任不到位等原因，一套商品房從預售簽約到收房，再到拿證，往往需要3年甚至更長時間。

「長沙『交房即交證』改革的思路是將合同約定的交房時間作為新房交房交證的關鍵時間節點，前後分為交房和交證兩個階段。」長沙市住建局相關負責人介紹，所有行政審批手續、相關費用（含報建費、土地價款等）及購房業主的契稅、印花稅、物業專項維修資金等繳交工作必須在竣工驗收備案前完成。

長沙市同時將項目辦理房屋竣工驗收備案後、不動產首次登記之前的流程前置到房屋竣工驗收備案前。項目完成竣工驗收備案交房後，即具備辦理不動產首次登記的要件資料，可進入交證階段。

在具體實施上，長沙將統一竣工驗收標准，簡化驗收備案流程，優化登記辦證服務，確保「交房即交證」政策落實到位。同時將設立新建商品房「交房即交證」窗口，實行一窗受理和限時辦結；各審批階段實行全市統一的「一份辦事指南、一張申請表單、一套申報材料」，所有資料內部流轉，提高業務辦理效率。

根據《方案》，長沙將「交房」到「交證」的最長周期限定在90天。其中，開發建設單位在辦結竣工驗收備案手續後交房，交房後60天內辦理好不動產首次登記（棟證），首次登記後30天內為資料齊全的業主辦理好不動產轉移登記（戶證）。

倒逼市場走向規范

從交房到交證的「時間差」，是行業長期存在並困擾購房者已久的問題。從具體操作上，這種情況給購房者在落戶、子女入學、銀行貸款等方面造成了一定困擾。

比如，一些購買了熱門學區房的購房者，因遲遲無法拿到不動產權證書，就無法給孩子上戶口，從而耽誤孩子上學。分析人士普遍認為，在多地為吸引人才而出台落戶新政的背景下，這種情況顯然會影響到政策效果。

此外，一些開發商將項目的產權抵押給銀行獲取貸款，一旦出現債務違約，房子也有可能被銀行拍賣，從而出現「一房兩賣」的情況。在此情況下，由於購房者沒有拿到不動產權證，維權之路將會非常艱難。

分析人士認為，這種「時間差」還可能影響樓市調控的效果。當前多地實施的限購、限售等調控政策，多以「交證」為時間准則。「時間差」的存在，導致購房者不得不延長房屋的持有時間，從而影響一部分改善型需求的釋放。

「『住權與產權不同步』等問題已經長期困擾市場發展。」貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

2019年3月，國務院辦公廳印發了《關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》，提出在2019年底前，流程精簡優化到位，全國所有市縣一般登記、抵押登記業務辦理時間力爭分別壓縮至10個、5個工作日以內；2020年底前，力爭全部壓縮至5個工作日以內。

這一文件未對「交房」與「交證」的時間進行統一化管理，但在客觀上促進了「交房即交證」的推進。

除湖南外，2019年12月，浙江杭州推出商品房「交房即交證」服務；今年以來，廣西賀州、山東淄博先後推行「交房即交證」；6月，江蘇宣布將在全省推廣「交房（地）即發證」的不動產登記模式，成為首個整省推廣「交房（地）即發證」不動產登記模式的省份。

潘浩稱，隨著制度的逐漸「破冰」，預期「十四五」期間，多地多城市將陸續出台類似辦法，將住權與產權的時限對齊。

『肆』 長沙中建嘉和城的風水有問題嗎

期房的樓盤規劃和配套基本都是看開發商的設計圖和規劃圖。但是開發商在建設過程中為了節省成本從而實現利潤化，到實際交房時，不少規劃都變成了空的，配套設施要麼沒有，要麼質量和數量大縮水，很多購房者以為這70年就是從自己簽的那一天開始算，其實這個70年是從開發商從手中簽下土地使用的時候開始算，而土地使用年限開發商都會刻意隱瞞。