土地使用權的成本分攤方法

⑴ 土地使用權屬於無形資產那它怎樣攤銷

土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。
由於當月增加的無形資產，當月開始攤銷；當月減少的無形資產，當月不再攤銷，所以2010年之前未攤銷的要補上 如果從2011年1月1日開始算，年限為45年8個月，軟體中沒有的科目可以自己增加 攤銷時按使用部門或者作業的成本分攤：
借：在建工程/管理費用/銷售費用/製造費用/
貸：累計攤銷
無形資產的攤銷年限一般按照一下順序：
1、按照合同規定收益年限（法律並無規定）； 2、按照法律規定有效年限（合同並無規定）； 3、按照收益年限與有效年限兩者之中較短年限（合同與法律均有規定）； 4、不超過10年（合同與法律均無規定）。 土地使用權的攤銷年限應以合同約定的使用年限為攤銷年限。
《企業會計制度》明確規定的無形資產的攤銷年限的計算，雖然說可以不理它，按照10年進行攤銷，但是在年終匯算清繳的時候一樣會按照20年的攤銷年限進行審核，多攤銷的部分要進行納稅調整的。 具體的賬務處理：
借：管理費用----攤銷 （20年攤銷）
貸：無形資產----土地使用權
可以在年底一次攤銷當年應攤銷的無形資產。
購入土地使用權，並在該土地上建造的房屋在會計處理時應分別作為無形資產和固定資產核算，並分別進行攤銷和計提折舊。直接購入有土地使用權的房屋時，無法分清土地和房屋的價值的，只能作一項固定資產核算，能分清的也分別核算。土地使用權的攤銷按土地購買時確認的使用年限平均攤銷，未規定或無法確定使用年限的視同無限期使用，不用攤銷。
土地使用權與長期待攤費用都是用來歸集費用的，歸集後再進行分攤，而且二個費用最終都是分攤到管理費用科目。 土地和房產一定要分開計提，你做個電子的明細表，把土地和房產分開。年限也不一樣，房產可以按20年計提的，土地使用權按使用權證上的剩餘年限攤銷。
按照稅法的規定，如果是單獨購入的土地，做為無形資產核算．實際上購入的是土地的使用權，會有一個證的．按照證書的註明的使用年限（一般是70年），減去購入前的年限，就是購入後的可使用年限．以這個可使用年限做為攤銷年限． 如果連同地上建築物一起購入的，如果可以分清土地與建築物的價值的，應分別做為無形資產和固定資產核算．如果無法分清或無法確定土地價值的，則將土地連同建築物做為一個整體，合並按固定資產核算，按照地上建築物的可使用年限進行折舊處理。
無形資產一般無殘值，按年限平均攤銷。 土地使用權與地上建築物應當別開進行攤銷和折舊。（土地使用權和建築物各自算各的，當成兩個不同的資產處理） 例外情況：1房地產開發企業，相關土地使用權計入所建造的房屋成本。2企業外購建築物，土地使用權與建築物確實無法分離的，將土地使用權按固定資產處理。

⑵ 土地使用權攤銷是什麼

土地使用權攤銷是指可以長期使用的土地使用權按照其使用年限每年分攤購置成本的會計處理辦法，與固定資產折舊類似。土地使用權攤銷費用計入管理費用中減少當期利潤，但對經營性現金流沒有影響。

⑶ 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤

這個，我認為，屬於你們公司會計政策的范疇，你們可以制定一個分攤原則版，然後一直按該權會計政策執行。

建議可以參照房產稅對地下室等打折徵收的模式，分攤成本時，在按面積分攤的基礎上，再給地下室核定一個分攤比例，如40%。
地下室分攤成本=總需分攤成本*(地下室面積*40%）/（地下室面積*40%+其餘地上部分面積）

當然，如果能夠根據成本習性來分攤，那當然更好，也更科學。因為地下室確實是因為相關因素而發生了那麼多成本，這樣成本就是真實的，而不用考慮是否虧損。

⑷ 土地使用權怎麼攤銷，不會算

土地使用權（land user）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。
土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。
如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。
企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。
1、無形資產攤銷一般是計入當期損益，自用的無形資產計入管理費用；
借：管理費用--無形資產攤銷；
貸：累計攤銷；
2、如果是出租的，就計入其他業務成本；
借：其他業務成本；
貸：累計攤銷；
3、還有一種情況：如果無形資產包含的經濟利益通過所生產的產品實現，那麼就要計入產品的成本。
借：生產成本（等相關科目）
貸：累計攤銷

⑸ 土地成本如何分攤

分攤方法一：佔地面積法

佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。

屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。

對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本

(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。

土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。

對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。

適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。

分攤方法二：建築面積法

建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。

具體分兩步分攤土地成本：

第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。

分攤方法三：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。

應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。

(5)土地使用權的成本分攤方法擴展閱讀：

房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：

1、土地費用

指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎設施費

一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設施費

一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。

其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。

即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。

其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。

如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。

⑹ 土地使用權如何攤銷

土地使用權根據同途不同，計入的科目也不同：
1.如果是房地產開發企業，用於建造商品房，因為商品房屬於存貨，所以土地使用權也計入存貨，因為將來賣房的時候，肯定是地隨房走，沒聽說誰買房子，土地使用權沒得到的。
2.如果是一般的企業，土地使用權，要看初始取得時的用途，如果是為了建廠房、辦公樓，就要計入無形資產，同時在固定資產建造期間（在建工程）無形資產的攤銷計入在建工程（即資本化），最後結轉為固定資產；結轉後，無形資產的攤銷還是分用途，比如用於車間還是用於管理用，分別計入製造費用（或生產成本）、管理費用等。
3.如果廠房使用一段時間轉為投資性房地產，根據地隨房走的原則，你把房租給別人，不可能不讓人家使用土地；這個時候，要看投資性記地產後續計量的方法，如果是成本模式，原來的固定資產和累計折舊與投資性房地產和投資性房地產累計折舊等額結轉；原來的無形資產和累計攤銷與投資性房地產和投資性房地產累計攤銷等額結轉。如果是公允模式，原來非投資性房地產科目與投資性房地產科目之間的差額，又分為借方和貸方差異，如果在貸方計入：其他綜合收益，借方計入：公允價值變動損益。
同時，土地使用權轉為投資性房地產後，其攤銷計入的科目為：其他業務成本，是為了與租金的收入配比。

⑺ 土地增值稅的土地成本按什麼原則分攤在兩種不同的住宅上

一般就是建築面積法
第三十一條扣除項目金額的計算分攤：
（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：
1.佔地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；
2.建築面積法：即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤；
3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；
4.稅務機關確認的其他合理方法。

⑻ 土地使用權屬於無形資產那它怎樣攤銷

無形資產一般無殘值，按年限平均攤銷。土地使用權與地上建築內物應當別開進行攤銷和折舊容。（土地使用權和建築物各自算各的，當成兩個不同的資產處理）

例外情況：

1. 房地產開發企業，相關土地使用權計入所建造的房屋成本；

2. 企業外購建築物，土地使用權與建築物確實無法分離的，將土地使用權按固定資產處理。

⑼ 土地使用權攤銷分錄

土地不計入廠房價值,按無形資產計量,單獨攤銷,攤銷年限沒有具體規定,需按未來的經濟利益流入確定,可參照企業存續期間年限確定,也可參照廠房的使用年限確定,但最後確定下來之後需報當地稅務局批准.

⑽ 土地如何攤銷

賬上寫來的是：113821.36 這個數額是怎麼計算源出來的啊？

113738.03+50000/50/12=113738.03+83.33=113821.36
或者是（68242817.38+50000）/50/12=1138121.36
顯然你公司的會計將土地評估費測繪費的50000元算入了無形資產---土地使用權，進行了攤銷

賬上的數據是對的7月份的攤銷額是113821.36