預查封登記土地使用權

❶ 人民法院怎樣對土地使用權進行預查封，什麼是債的保全

預查封是指人民法院對被執行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。
2004年2月10日最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布了法發（2004）5號《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》，以規范性文件的形式對涉及房地產案件的民事強制執行程序和協助執行程序進行了具體規范，較為全面地規定了執行和協助執行房地產的主體行為，對房地產的查封、預查封以及查封沖突時的輪候等房地產執行制度均有一系列創新性的規定。
1、根據《通知》第13條、14條之規定，可以預查封的土地使用權包括兩種情況：
（1）被執行人已全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的；
（2）被執行人部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的。該情況應注意區分下列兩種情況：可以分割的土地使用權，按被執行人已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，由人民法院對確認後的部分土地使用權予以預查封；不可分割的土地使用權，人民法院可以全部進行預查封。
被執行人在規定的期限內未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。
2、根據《通知》第15條之規定，可以預查封的房屋包括：
（1）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋。此時，作為被執行人的房地產開發企業雖然已對所建房屋享有物權，但由於該物權尚未登記公示，不能進行移轉處分，人民法院只能進行預查封；如果房屋已經出售，為保護購房人的物權期待權，不能進行預查封。
（2）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋。這是指建築物已經由房地產開發企業辦理了大產權證，但還沒有劃分所有權，作為被執行人雖不對房屋享有真正意義上的物權，但已經享有期待權，具有排他性，可視為其財產而預查封。
（3）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。預售合同登記備案制度和預告登記制度均具有保全債權的實現、保全將來發生的不動產物權的功能。雖不直接導致不動產物權的設立或變動，但是可以使登記申請人取得一種具有排他性的物權期待權。

❷ 批復土地與實際出讓數不符！

這是相關法律，http://www.fdc123.net/web/show.asp?ID=7275這個有個案例
《民法通則》
第106條 公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。
公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。
沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。
第111條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者採取補救措施，並有權要求賠償損失。
《城市房地產管理法》
第38條 以出讓方式取得土地使用權時，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金的，並取得土地使用權證書的；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第39條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
《合同法》
第6條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第52條 有下列情形之一的，該合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第44條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
第45條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。
《拍賣法》
第6條 拍賣標的應當是委託人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。
第8條 依照法律或者按照國務院規定需經審批才能轉讓的物品或者財產權利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續。
委託拍賣的文物，在拍賣前，應當經拍賣人住所地的文物行政管理部門依法鑒定、許可。
最高人民法院 國土資源部 建設部《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）
第3條： 對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。
國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。

❸ 已有房產證的房屋還需要重新確權嗎

土地證是證明你擁有該塊土地使用權的證明文書； 房產證是證明你擁有該房屋所有權的證明文書。 有部分城市實施房地合一發證，即房產證與土地證合並頒發一張證。 房屋所有權證(即房產證)是你擁有房屋所有權的證明，憑房屋所有權證和國有土地使用證可以對房屋行使買賣、贈與、出租、抵押等權利。 土地證只是證明你的房屋擁有合法的土地使用權，如果是國有土地使用證，那麼其上的房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等；如果是集體土地(或宅基地)，那麼其上的房屋就不能抵押，買賣、贈與也需要得到村鎮相關部門的同意方可辦理。 我國的土地所有權只有兩個：一是城鎮土地國家所有，二是鄉鎮土地村民集體所有。因此，任何單位不能單獨買賣土地所有權，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權，土地使用權也不能單獨轉讓，當土地上的房屋轉移、抵押時，其附屬的土地使用權也隨之轉移、抵押。
《中華人民共和國物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因為房屋尚未過戶，產權還在甲的名下，法院查封並無過錯。乙的申請沒有法律依據。乙方只有提起民事訴訟，要求甲方退還購房款並賠償損失。《最高人民法院國土資源部建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》規定：對國土資源、房地產管理部門已經受理被執行人轉讓土地使用權、房屋的過戶登記申請，尚未核准登記的，人民法院可以進行查封，已核准登記的，不得進行查封。國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。

❹ 企業土地沒證能查封嗎

人民法院可以預查封。已經全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封；部分繳納的 ，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金，由國土部門確認其土地使用權，人民法院可以對確認後的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權，可以全部進行預查封。被執行人在規定的期限內仍未全部繳納的，政府收回土地使用權的同時，應當將應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。

法律依據：《關於人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》

十三、被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封。

十四、被執行人部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，人民法院可以對確認後的土地使用權裁定預查封。對不可以分割的土地使用權，可以全部進行預查封。

被執行人在規定的期限內仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。

十六、國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封後，查封期限從預查封之日起開始計算。

十七、預查封的期限為二年。期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新製作預查封裁定書和協助執行通知書，預查封的續封期限為一年。確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批准，且每次再續封的期限不得超過一年。

十八、預查封的效力等同於正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續封手續的，預查封的效力消滅。

❺ 別人欠了錢法院查封了我沒房證的房鄰居作證管用嗎

人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。對於有證據證明是當事人的房產，但尚未辦理房產登記的，可以依法進行預查封。

法條鏈接：《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》

1、第二條： 人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。

2、第三條：對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。

3、第五條：人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為准。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為准。

在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。

4、第六條：土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。

5、第七條：登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬於被執行人時，執行法院可以採取查封措施。

如果登記名義人否認該土地、房屋屬於被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記並登記在被執行人名下之後，才可以採取查封措施。

6、第八條：對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續後，辦理查封登記。

7、第十五條：下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：

（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；

（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

❻ 到什麼部門查詢查封土地使用權情況

可到當地的自然資源和規劃局進行查詢，要注意看證書是不是辦理了出讓。自然人可以憑著自己的身份證來查詢。

如果是國土使用證上所載明的土地使用權人，那麼本人持有效證件到當地國土部門辦證申請調閱土地使用證上的相關內容即可。

根據《中華人民共和國土地管理法》，土地的使用權出讓等必須經人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

第五十七條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批准。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，並按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。

(6)預查封登記土地使用權擴展閱讀

國家土地管理局令(1992)第1號

第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理監督檢查。

第五條 未經市、縣人民政府土地管理部門批准並辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批准，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明;

❼ 人民法院對土地使用權的查封期限不得超過幾年2011土地估價師考

試輔導 289、人民法院查封時，土地權屬的確認以國土資源管理部門的登記或者出具的權屬證明為准。權屬證明與權屬登記不一致的，以什麼為准? 答：以權屬登記為准。 290、登記在案外人名下的土地使用權，登記名義人(案外人)書面認可該土地實際屬於被執行人時，執行法院能否採取查封措施? 答：可以。 291、對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權的查封，執行法院應當向國土資源提交哪些資料，辦理哪些手續後才能查封? 答：提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源管理部門辦理過戶登記手續後，辦理查封登記。 292、人民法院對土地使用權的查封期限不得超過幾年? 答：二年。 293、人民法院對土地使用權的查封可以續封幾次?續封的期限不得超過幾年? 答：一次，確有特殊情況需要再續封的，應當經過所屬高級人民法院批准;一年。 294、被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院是否可以對該土地使用權進行查封? 答：可以。為預查封。 295、兩個以上人民法院對同一宗土地使用權進行查封的，國土資源是否應該受理? 答：按照輪候查封的規定辦理查封登記。 296、對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。是否正確? 答：正確。 297、經申請執行人和被執行人協商同意，可以不經拍賣、變賣，直接裁定將被執行人的國有土地使用權評估作價後交由申請執行人抵償債務。是否正確? 答：不正確。只能對以出讓方式取得的國有土地使用權採取以物抵債的形式清償債務。 298、協議出讓最低價如何確定? 答：根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定。 299、協議出讓最低價由哪級人民政府批准? 答：由省、自治區、直轄市人民政府人民政府批准。 300、凡軍隊房地產同地方有償轉讓或者無償移交的，應先報誰批准? 答：總後勤部 301、軍隊房地產的權屬統歸於軍委、總部。是否正確? 答：正確。 302、團(含)以上單位整座落空餘營房借給地方的，應先報誰審批? 答：總後勤部。

❽ 土地登記辦法（國土資源部令第號）

（2007年11月28日國土資源部第5次部務會議審議通過，國土資源部第40號令 2007年12月30日公布，自2008年2月1日起施行）

第一章總則

第一條為規范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為。

前款規定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

第三條土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規定執行。

第四條國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發的土地登記上崗證書。

第二章一般規定

第五條土地以宗地為單位進行登記。

宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

第六條土地登記應當依照申請進行，但法律、法規和本辦法另有規定的除外。

第七條土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：

（一）土地總登記；

（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；

（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；

（四）因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；

（五）因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；

（六）更正登記或者異議登記；

（七）名稱、地址或者用途變更登記；

（八）土地權利證書的補發或者換發；

（九）其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。

第八條兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。

第九條申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：

（一）土地登記申請書；

（二）申請人身份證明材料；

（三）土地權屬來源證明；

（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；

（五）地上附著物權屬證明；

（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；

（七）本辦法規定的其他證明材料。

前款第（四）項規定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。

申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，並對申請材料實質內容的真實性負責。

第十條未成年人的土地權利，應當由其監護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交監護人身份證明材料。

第十一條委託代理人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規定的材料外，還應當提交授權委託書和代理人身份證明。

代理境外申請人申請土地登記的，授權委託書和被代理人身份證明應當經依法公證或者認證。

第十二條對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理：

（一）申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，並告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；

（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。

第十三條國土資源行政主管部門受理土地登記申請後，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。

第十四條國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，並按照下列規定辦理登記手續：

（一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；

（二）根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；

（三）根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。

國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，應當報經同級人民政府批准。

第十五條土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應當載明下列內容：

（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；

（二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；

（四）地上附著物情況。

土地登記簿應當加蓋人民政府印章。

土地登記簿採用電子介質的，應當每天進行異地備份。

第十六條土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。

土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為准。

第十七條土地權利證書包括：

（一）國有土地使用證；

（二）集體土地所有證；

（三）集體土地使用證；

（四）土地他項權利證明書。

國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。

土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統一監制。

第十八條有下列情形之一的，不予登記：

（一）土地權屬有爭議的；

（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；

（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；

（四）申請登記的土地權利超過規定期限的；

（五）其他依法不予登記的。

不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。

第十九條國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批准後，可以延長十日。

第二十條土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。

土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規定。

第三章土地總登記

第二十一條本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。

第二十二條土地總登記應當發布通告。通告的主要內容包括：

（一）土地登記區的劃分；

（二）土地登記的期限；

（三）土地登記收件地點；

（四）土地登記申請人應當提交的相關文件材料；

（五）需要通告的其他事項。

第二十三條對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括：

（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；

（二）准予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；

（三）土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構；

（四）需要公告的其他事項。

第二十四條公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經人民政府批准後辦理登記。

第四章初始登記

第二十五條本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。

第二十六條依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批准用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。

新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。

第二十七條依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款後，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十八條劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

第二十九條依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。

第三十條依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批准文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。

第三十一條以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批准文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。

第三十二條農民集體土地所有權人應當持集體土地所有權證明材料，申請集體土地所有權初始登記。

第三十三條依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批准權的人民政府的批准用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十四條集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯營等形式興辦企業的，當事人應當持有批准權的人民政府的批准文件和相關合同，申請集體建設用地使用權初始登記。

第三十五條依法使用本集體土地進行農業生產的，當事人應當持農用地使用合同，申請集體農用地使用權初始登記。

第三十六條依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。

同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先後為序辦理抵押登記。

符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，並向抵押權人頒發土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。

第三十七條在土地上設定地役權後，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。

符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載於供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，並將地役權合同保存於供役地和需役地的宗地檔案中。

供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記後，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載於需役地的土地登記簿。

第五章變更登記

第三十八條本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。

第三十九條依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。

第四十條因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。

第四十一條因法人或者其他組織合並、分立、兼並、破產等原因致使土地使用權發生轉移的，當事人應當持相關協議及有關部門的批准文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

第四十二條因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分後，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。

第四十三條土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

已經抵押的土地使用權轉讓後，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。

第四十四條經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。

第四十五條因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。

權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下後，再申請辦理土地權利變更登記。

第四十六條已經設定地役權的土地使用權轉移後，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更後的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。

第四十七條土地權利人姓名或名稱、地址發生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。

第四十八條土地的用途發生變更的，當事人應當持有關批准文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。

土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。

第六章注銷登記

第四十九條本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。

第五十條有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：

（一）依法收回的國有土地；

（二）依法徵收的農民集體土地；

（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。

第五十一條因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。

第五十二條非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。

第五十三條已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。

第五十四條當事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿後可直接辦理注銷登記。

第五十五條土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。

第五十六條土地登記注銷後，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上註明，並經公告後廢止。

第七章其他登記

第五十七條本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

第五十八條國土資源行政主管部門發現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批准後進行更正登記，並書面通知當事人在規定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批准並公告後，原土地權利證書廢止。

更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。

第五十九條土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。

利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。

第六十條土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載於土地登記簿，並向申請人頒發異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。

異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。

第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：

（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的；

（二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；

（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。

異議登記失效後，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。

第六十二條當事人簽訂土地權利轉讓的協議後，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。

對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載於土地登記簿，並向申請人頒發預告登記證明。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。

預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第六十三條國土資源行政主管部門應當根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批准後將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。

第六十四條國土資源行政主管部門在協助人民法院執行土地使用權時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協助執行事項。

第六十五條對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執行查封的人民法院提交的被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書等，先辦理變更登記手續後，再行辦理查封登記。

第六十六條土地使用權在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。

第六十七條兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協助執行通知書的人民法院辦理查封登記手續，對後送達協助執行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，並書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。

輪候查封登記的順序按照人民法院送達協助執行通知書的時間先後進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排列在後的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩餘部分，排列在後的輪候查封自動轉為查封。

預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規定辦理。

第六十八條查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。

第六十九條對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。

第八章土地權利保護

第七十條依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和資料庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

第七十二條國家實行土地登記資料公開查詢制度。 土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。

土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規定執行。

第九章法律責任

第七十三條當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十四條國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章附則

第七十五條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責土地和房屋登記工作的，其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規定，其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核准。

第七十六條土地登記中依照本辦法需要公告的，應當在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網站上進行公告。

第七十七條土地權利證書滅失、遺失的，土地權利人應當在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明後，方可申請補發。 補發的土地權利證書應當註明「補發」字樣。

第七十八條本辦法自2008年2月1日起施行。

❾ 這筆土地抵押款該向誰追討

遼寧省鐵嶺聯營公司是一家國有公司，其2200多平方米土地使用權為劃撥土地，後來由個人承包經營。1988年，聯營公司在沒有辦理任何土地登記手續的情況下用土地使用證和房屋產權證在銀行辦理了抵押貸款，土地使用權抵押貸款近360萬元，其抵押合同進行了公證。2000年，聯營公司與銀行因還貸糾紛引起訴訟，經鐵嶺市中級人民法院審理，並於同年3月作出民事裁定，裁定其經公證的抵押合同具有法律效力，聯營公司應立即辦理土地移交手續還貸。
2004年11月，鐵嶺市人民政府依法收回了這塊土地使用權，並在報紙上公告，向社會公開招標拍賣該土地使用權。在此之前，土地抵押雙方沒有到市政府土地管理部門辦理任何土地抵押手續，直到土地拍賣成功，銀行才聘請律師向市人民政府提出賠償要求。他們提出索賠的法律依據主要是《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定。法院早在2000年3月就已經把這塊土地的使用權判給了銀行，政府收回劃撥土地使用權時沒給銀行土地補償，使銀行受到巨大損失，要求政府給予不少於355萬元的補償。
銀行的要求合理嗎?土地的權屬確定可以由法院裁定嗎?怎樣看待這起劃撥土地使用權抵押?國土資源部門該怎麼辦?遼寧省鐵嶺市國土資源局法規監察科 程萬勇
答：我國的城鎮國有土地使用權流轉和有償使用制度是以1990年5月國務院發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下簡稱《條例》）為標志開始的。根據《條例》第四十四條、第四十五條和1987年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第二條第二款規定，國有劃撥土地使用權未經依法批准，是不能擅自以土地使用權為標的物作抵押貸款的，但本案的實際情況是聯營公司與銀行以土地使用證和房產證為標的物進行抵押貸款。因此，1988年雙方簽訂的抵押貸款合同不論從實體法上還是從程序法上講，其標的物都不應該涉及聯營公司的劃撥土地使用權，故該抵押貸款行為是無法律效力的。
《公證暫行條例》第十八條規定：「公證員必須審查當事人申請公證的事實和文書以及有關文件是否真實、合法」；第二十五條規定：「公證處對不真實、不合法的事實與文書應拒絕公證。」可見本案的公證文書是違法的。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十一條規定：「人民法院受理具有強制執行力的公證債權文書申請後，經審查債權人提供的事實、證據，對債權債務關系明確、合法的，應當在受理之日起十五日內向債權人發出支付令，申請不成立的，裁定予以駁回」；第二百一十八條規定：「公證債權文書有錯誤的，人民法院裁定不予執行，並將裁定書送達雙方當事人和公證機關。」最高人民法院（1992）《關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第二百八十一條規定：「人民法院在執行中需要變賣被執行人財產的，可以交有關單位變賣，也可以由人民法院直接變賣。」可見，鐵嶺市中級人民法院在下達強制執行裁定書之前，根本就沒有依法履行審查之責，未依法履行變賣程序，直接裁定聯營公司辦理土地移交手續更錯上加錯。
但錯誤的判決、裁定未必就不能強制執行，因為這其中存在一個利害關系人是否放棄執行程序中的異議權問題（《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零八條），如果利害關系人放棄異議權，則判決、裁定即便存在錯誤，法院也可以根據該法第二百三十條「在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理」的規定和最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第三條第二款：「國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項」的規定，強制執行自認為應當執行的訴訟標的。
但本案中並不涉及鐵嶺市人民政府需要行使異議權的問題。因為，鐵嶺市中級人民法院的強制執行裁定和銀行的債權主張在訴訟中，存在五個方面的法律障礙：①鐵嶺市人民政府與聯營公司之間在土地上是行政劃撥法律關系，未經政府批准，聯營公司對所使用的土地無法律意義上的處分權；②銀行以聯營公司的土地使用證和房產證為標的物抵押貸款，並不涉及聯營公司的劃撥土地使用權，鐵嶺市人民政府依法收回聯營公司劃撥土地使用權的行政行為法律依據充分有效；③強制執行裁定書，是發給聯營公司的，並沒有向鐵嶺市人民政府土地管理部門發出協助執行令；④銀行和聯營公司雙方即便到土地管理部門申請辦理土地變更登記，土地管理部門根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定，有權拒絕辦理，所以，聯營公司的劃撥土地使用權在未強制被變更前，依然受法律保護；⑤聯營公司與銀行之間是債權債務法律關系，而不是土地權屬爭議關系，銀行根據法院強制聯營公司立即辦理土地移交手續裁定書向政府主張土地補償是概念不清、法律關系混亂。很清楚，法院的強制執行裁定和銀行的債權主張與鐵嶺市人民政府收回聯營公司劃撥土地使用權的行政行為之間沒有法律意義上的權利和義務關系。
總之，銀行的法制意識淡薄，其將土地證和房產證扣押向聯營公司貸款的行為，犯了法理上的「事實認識錯誤」，在訴訟過程中不斷錯過有利時機，風險當然自負。根據本案目前的具體情況，筆者建議，銀行可以聯營公司「不當得利」為由向法院提起民事訴訟來追討。來信中說政府是依法收回了聯營公司的土地，但沒有說明聯營公司這個單位是如何被處置的。是撤銷了?還是改制了?如果是撤銷，可按「誰撤銷誰承擔責任」的原則，依法向其行政主管部門主張債權；如果是改制，應在清產核資的債權債務公告階段，向其企業改制領導小組主張債權；如果聯營公司目前已改制完畢，就只有向聯營公司的國有資產主管上級主張債權了。
陝西永嘉信律師事務所 白新亞

❿ 預查封抵押，在售房產個別單位出預查封是怎麼回事

預查封是指人民法院對被執行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。

2004年2月10日最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布了法發（2004）5號《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》，以規范性文件的形式對涉及房地產案件的民事強制執行程序和協助執行程序進行了具體規范，較為全面地規定了執行和協助執行房地產的主體行為，對房地產的查封、預查封以及查封沖突時的輪候等房地產執行制度均有一系列創新性的規定。

1、根據《通知》第13條、14條之規定，可以預查封的土地使用權包括兩種情況：

（1）被執行人已全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的；

（2）被執行人部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的。該情況應注意區分下列兩種情況：可以分割的土地使用權，按被執行人已繳付的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，由人民法院對確認後的部分土地使用權予以預查封；不可分割的土地使用權，人民法院可以全部進行預查封。

被執行人在規定的期限內未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權的同時，應當將被執行人繳納的按照有關規定應當退還的土地出讓金交由人民法院處理，預查封自動解除。

2、根據《通知》第15條之規定，可以預查封的房屋包括：

（1）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋。此時，作為被執行人的房地產開發企業雖然已對所建房屋享有物權，但由於該物權尚未登記公示，不能進行移轉處分，人民法院只能進行預查封；如果房屋已經出售，為保護購房人的物權期待權，不能進行預查封。

（2）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋。這是指建築物已經由房地產開發企業辦理了大產權證，但還沒有劃分所有權，作為被執行人雖不對房屋享有真正意義上的物權，但已經享有期待權，具有排他性，可視為其財產而預查封。

（3）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。預售合同登記備案制度和預告登記制度均具有保全債權的實現、保全將來發生的不動產物權的功能。雖不直接導致不動產物權的設立或變動，但是可以使登記申請人取得一種具有排他性的物權期待權。