附合物權

1. 把空調置於牆上是否屬於物權法上的附合

天哪，樓上的哥們回答的可真專業，但就是看不懂。能給詳細通俗的解釋下嗎？小弟坐等學習。

2. 求物權法案例題~~~拜託拜託~~有加分！！！

1.物權效力

關於合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題

案例：某開發商甲將房屋賣給乙，合同約定，若逾期不交房，開發商將承擔五萬元的違約金。合同簽訂後，開發商甲未在房產管理部門辦理登記手續;此後，甲又將同一套房屋賣給丙，並辦理登記手續。

本案涉及的問題：
1、乙簽訂合同後未辦理登記手續，其房屋買賣合同是否生效?乙要求甲承擔違約金的請求能否得到支持?
2、乙能否主張甲和丙的合同無效?乙與甲先簽合同，丙後簽，但丙辦理了登記手續，那麼丙是否對該訴爭房屋享有物權?
3、將來遇到類似情況，乙應該怎樣維護自己的權利?

該問題涉及到合同效力和物權效力區分的問題以及預告登記防止「一房多賣」的問題 。

立法背景：

當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜復雜，如果以登記為合同生效要件，那麼，在因出賣人的原因而未辦理登記手續的情況下，在房屋價格上漲之後，出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效為理由，要求確認合同無效並返還房屋，這樣，將有可能損害善意買受人的利益。尤其是在房屋已經交付使用，買受人對房屋進行了裝修的情況下，如果因未登記而確認合同無效並返還房屋，將可能妨礙現有的財產秩序。此外，如果因為未辦理登記而導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。如果嚴格區分合同效力和登記效力，以及建立預先登記制度，則可以防止此種現象的發生。

分析本案：

《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。實際上明確了以下觀點：當事人雙方訂立了房產買賣合同之後，合同就已經生效，如果沒有辦理登記手續，房屋所有權不能發生轉移;違約的合同當事人一方應當承擔違約責任。

同時，《物權法》第二十條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在於將來發生不動產物權變動的請求權。《物權法》關於預告登記的規定，使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對後來發生的與該項請求權內容相同的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護，購房者將能夠獲得約定買賣的房屋，這對預防商品房銷售中一房二賣起著特殊的作用。

本案中，甲乙之間簽訂的合同是雙方真實意思的表示，雖然沒有辦理登記手續，僅表明不能發生物權的變動。根據物權法十五條的規定，乙和甲之間簽訂的合同已經生效;乙要求甲承擔違約責任的請求將得到支持，甲將被判令支付五萬元的違約金並賠償乙的實際損失。同理，甲與丙之間簽訂的房屋買賣合同屬於有效合同，由於辦理了登記，該訴爭房屋的所有權屬於丙。乙為避免遭遇一房二賣，將來在與開發商簽訂購房合同後，應向登記機構申請預告登記，預告登記後，若開發商又將該房出售，雖然其與購房者簽訂的合同可能有效，但將不會發生物權的效力。

二、涉及善意取得的案例

案例：甲乙系夫妻。雙方於婚後購買一棟別墅，但產權證上的所有權人登記為甲。後夫妻雙方感情惡化，甲遂私自將夫妻共有的該別墅賣給丙。丙在查詢了房產登記部門的登記簿確認甲是該房屋的所有權人之後，與甲簽訂合同。合同簽訂後，丙支付了房款，甲、丙到登記機構辦理了房產登記。乙知道後，將丙告上法庭，認為甲無權處分夫妻共同財產，甲丙簽訂的房產轉讓合同無效，丙應將該房產返還。

物權法實施之前可能的處理後果：

合同法第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。反推過去，無處分權的人處分他人財產，權利人不予追認的，合同無效，因此，在物權法實施之前，法院將可能判決甲丙之間簽訂的合同無效。

《物權法》實施後，該判決結果將發生逆轉：

《物權法》第106條規定，「符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。」

《物權法》的該條規定是關於善意取得的規定。善意取得的條件是：1、受讓人必須是善意的，不知出讓人是無權處分人。2、受讓人支付了合理的價款。3、轉讓的財產應當登記的已經登記(如房產)，不需要登記的已經交付給受讓人(如貨物)。三項條件必須同時具備，否則不構成善意取得。善意取得既適用於不動產，又可適用於動產。

本案中，由於甲乙是夫妻，而產權證上登記的房產所有權人是甲，根據《物權法》規定的不動產登記生效原則，丙有充分的理由認為產權證上的產權人甲有權處分房產，因此，其符合善意的條件;第二，丙取得該房產支付了合理的價款;第三，已經辦理了產權登記，完全符合物權法關於善意取得的規定，丙取得房屋所有權。法院將可能判決駁回乙要求丙返還房產的請求。
當然，乙的權利並非不能得到保障。根據《物權法》的規定，其有權請求甲賠償損失，甲應當將轉讓房產的款項作為與乙的夫妻共同財產而不能作為其自己的財產。

三、抵押案例

（08年司法考試卷四第四題）案情：A房地產公司（下稱A公司）與B建築公司（下稱B公司）達成一項協議，由B公司為A公司承建一棟商品房。合同約定，標的總額6000萬元，8個月交工，任何一方違約，按合同總標的額20%支付違約金。合同簽訂後，為籌集工程建設資金，A公司用其建設用地使用權作抵押向甲銀行貸款3000萬元，乙公司為此筆貸款承擔保證責任，但對保證方式未作約定。

B公司未經A公司同意，將部分施工任務交給丙建築公司施工，該公司由張、李、王三人合夥出資組成。施工中，工人劉某不慎掉落手中的磚頭，將路過工地的行人陳某砸成重傷，花去醫葯費5000元。

A公司在施工開始後即進行商品房預售。丁某購買|法;律/教育i網匯h總|了1號樓101號房屋，預交了5萬元房款，約定該筆款項作為定金。但不久，A公司又與汪某簽訂了一份合同，將上述房屋賣給了汪某，並在房屋竣工後將該房的產權證辦理給了汪某。汪某不知該房已經賣給丁某的事實。

汪某入住後，全家人出現皮膚瘙癢、流淚、頭暈目眩等不適。經檢測，發現室內甲醛等化學指標嚴重超標。但購房合同中未對化學指標作明確約定。

因A公司不能償還甲銀行貸款，甲銀行欲對A公司開發的商品房行使抵押權。

問題：

5.若甲銀行行使抵押權，其權利標的是什麼？甲銀行如何實現自己的抵押權？

答：甲銀行的抵押權標的為土地使用權，不包括商品房。物權法規定建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。甲銀行實現抵押權時可以將商品房一並處分，但不能就商品房所得價款優先受償。

6.丁某在得知房屋賣給汪某後，向法院提起訴訟，要求A公司履行合同交付房屋，其主張應否得到支持？為什麼？

答：不能得到支持，因為汪某已經取得商品房的所有權，不動產以登記作為物權變動的依據。

四、添附案例

案例:從本案看動產與不動產的添附
甲乙同為一單位職工，住的都是單位公房，後來，該單位對公房作了一次大調整，將乙住的一套公房（兩間平房帶一個院子）重新分配給了甲，並為甲辦理了房產證。因為乙在住該公房的時候，在兩間半房後又接了一間，於是糾紛出現了：甲稱「我有房產證」，要求入住，乙稱「這里有一間房子是我自己蓋的」，拒不交房，因此雙方訴諸法院。

評析:

乙方在甲方的院內土地上蓋房屋，這房屋也就是附著於甲方使用的土地上，房屋所有權與土地的使用權是不可分的，也不能異其主。因而在這種情況下，該房屋應為土地使用權人取得所有權。甲方取得該房屋的所有權是因乙方的財產添附在甲方使用的土地上，因此甲方雖可取得房屋的所有權，但卻應當給乙方以補償。

本案爭議的焦點是添附物的所有權歸屬問題。在添附物的所有權歸屬上，依我國民法的一般原理，當事人得就添附的權利歸屬進行協商。若當事人對物的權利歸屬協商一致，自應按其協商一致的意見確定添附物的所有權照明屬。但苦當事人不能協商一致時，則應依據添附的具體情況來確定添附物的所有權歸屬。

物可分為動產、不動產，添附物也就有動產與不動產的附合、動產與不動產的附合、不動產與不動產的附合。動產與動產的附合，是指兩項動產附合在一起。命名：將他人的輪胎安裝在自己的自行車上，將一人的寶石鑲在另一人的戒指上。動產與動產附合時，應由主物的所有人或者價值大的物的所有人取得合成物的所有權。若相附合的兩物不能區分主從，或者在價值上相等，則合成物應為原各物的所有人共有。

不動產與不動產的附合，是指一不動產附合於他不動產上合成一物。然而，不動產與不去產的附合，在我國基本上不會發生。在我國，因為土地上建築物的建造須經一定程序批准，並以取得土地使用權為前提條件。如沒有取得土地使用權，則也不能取得建築物的所有權。命名，在建築物上增建建築物，如經有關部門批准，建造人可以單獨取得所有權，則不發生附合；如未經有關部門批准，則建築人不能取得建築物的所有權，因此地增建的建築物上不發生權利。在這種情形下，應看作是動產（建築材料）與不動產的附合。可見，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人並不能取得建築物的產權。

不論為何種情形的添附，均為使原物的形態發生變化而成為新物，並且增加了物的經濟價值。在此種情形下，苦口婆心能恢復原狀，或雖可恢復原狀但在經濟是不便理、不合算的，因而不應恢復原狀，而由一方當事人取得新形成的物的所有權。添附的結果，使一方所有權擴大，而另一方所有權喪失，此雖在社會經濟方面看是必要的，但在當事人方面說，對於喪失所有權的一方卻是不公平的，因此，從公平的原則出發，因添附而受到損失的一方當事人得要求獲得利益的一方返還其所得的利益。

在發生添附時，失去所有權的當事人向取得所有權的當事人請求返還利益，適用法律關於不當得利的規定。因為，法院雖出於避免經濟上浪費的考慮，規定得由一方當事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有權，但該當事人並沒有因此而取得較之原所有權更大的利益的根據，喪失所有權的當事人一方也沒有失去其利益的根據，並且所有權擴大的一方取得利益與所有權喪失的一方的利益受損失之間是有因果關系的。因此，雙方當事人之間形成不當得利之債的關系，受損失的一方有權請求得到利益的一方返還其所得的利益。當然，此利益的返還不是返還原物及孳息，而是返還因取得他人之物所有權所增的利益。

從本案來看，乙方是在甲方使用的土地范圍內建築房屋的。如前所述，土地的使用權與房屋的所有權是一致的，只能為同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有權的。所以，在這種於他人宅基地上建築的情況下，發生動產與不動產的附合，即乙方的建房材料附合於甲方的宅基地上。由於動產與不動產附合，由不動產的權利人取得所有權，因此，乙方在甲方宅基地范圍內所建築的廂房應由甲方取得所有權。然而，在添附中，取得所有權的一方並沒有取得利益的根據，其對因此而使他人造成的損失應於所得利益的范圍內予以返還，所以甲方應當向乙方返還其所得的不當利益，該返還范圍應為乙方建房的費用及其相應的勞務報酬。

另推薦兩本物權法案例書：
1、書名：物權法案例教程(高等教育法學專業案例教材)
作者：房紹坤 張洪波
出版社：知識產權

2、《新編中國物權法要義與案例解釋》第二版 作者：李顯冬 法律出版社

3. 物權法中的復合物有哪些

添附一般是附合、混合的通稱，廣義的添附還包括加工在內。這三者都是動產所有權的取得方法，在法律效果上有共同點，但與前述的善意取得、拾得遺失物、發現埋藏物、先佔不同，它是指數個不同所有人的物結合成一物(合成物、混合物)，或者由所有人以外的人加工而成新物(加工物)。
基於添附的事實而產生的所有權歸屬問題，有這樣幾種解決途徑，即：恢復原狀，各歸其主;維持現狀，使原物的各所有人形成共有關系;維持現狀，使因添附而形成之物歸某一人所有。從現代各國立法例來看，一般都是根據添附的事實，重新確定所有權的歸屬，而斟酌具體情況，以形成共有關系為補充。
(一)附合
附合是指兩個以上不同所有人的物結合在一起而不能分離，若分離會毀損該物或者花費較大，如用他人的建築材料建造房屋。附合有兩種情況：
(1)動產與動產的附合。這是指不同所有人的動產互相結合，非毀損不能分離或者分離的費用較大。從我國的司法實踐分析，動產與動產的附合應當由原所有人按照其動產的價值，共有合成物。如果可以區別主物或從物，或者一方動產的價值顯然高於他方的動產，則應當由主物或價值較高的物的原所有人取得合成物的所有權，並給對方以補償。
(2)動產與不動產的附合。這是指動產附合於不動產，成為不動產的組成部分。羅馬法中，這種附合主要是因建築或者種植而產生。一般的原則是建築物或者種植物歸土地所有人所有，至於雙方的權利和義務，則視行為人是出於善意還是惡意而定。在我國司法實踐中，動產與不動產的附合，由不動產所有人取得合成物的所有權，但應當給原動產所有人以補償。
(二)混合
混合，是兩個以上不同所有人的動產互相混雜合並，不能識別。混合發生在動產之間，它與附合的不同在於：附合(指動產的附合)的數個動產在形體上可以識別、分割，只是分離後要損害附合物的價值，出於社會利益考慮不許分割;而混合則是數個動產混合於一起，在事實上不能也不易區別。但二者的法律效果卻無區別規定的理由，故而各國民法大多規定混合準用附合的規定，如《德國民法典》第948條，《法國民法典》第573條、《日本民法典》第245條的規定。
(三)加工
加工，是指在他人之物上附加自己的有價值的勞動，使之成為新物。對於加工物所有權的歸屬，《法國民法典》及《日本民法典》以加工物屬於材料所有人為原則，而在加工所增加的價值遠遠超過材料的價值時，才屬於加工人為例外(《法國民法典》第570條至第572條、《日本民法典》第246條)。而依《德國民法典》第950條規定，加工於他人動產者，以由加工人取得加工物所有權為原則，在加工的價值顯然少於材料的價值時，由材料所有人取得加工物所有權為例外。我國司法實踐的一般做法是，加工物的所有權原則上歸原物的所有人，並給加工人以補償。但是當加工增加的價值大乾材料的價值時，加工物可以歸加工人所有，但應當給原物的所有人以補償。

4. 我國物權法規定的物權種類

所有權、用益物權、擔保物權
所有權包括：集體與個人所有權，共有，特回別所有權
用益物權包括：建設用地答使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、海域使用權、采礦權、取水權和使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利
擔保物權包括：抵押權、質權、留置權

此外還規定有佔有

5. 物權客體包括哪些

法律分析：物權在於支配其物，享受其利益，為了使法律關系更加的明確，避免物權關系不適當的復雜化，近代民法採取一物一權主義。物權客體可以分類為：不動產和動產;主物和從物;物的成分，重要成分與非重要成分;原物和孳息等。

(一)不動產與動產

德國民法規定，不動產就是土地;日本民法、台灣民法則指土地及其附著物;在中國大陸，不動產包括土地、礦藏、水流、海域、地上附著物。除此之外的有體物，叫做動產。區分動產不動產的意義在於：1、形成的物權不同2、立法案例上，是否賦予物權公示以公信力不同3、生附合時確定所有權應該遵守的規則不同4、訴訟的管轄規則不同。

(二)主物與從物

按照物之間的相互關系分類。並非主物 的成分，時常輔佐主物的效用，而與從物同屬於一人的物，是從物;從物所從之物，叫做主物。構成從物的要件：1、不是主物的成分；2、時常輔佐主物發揮效用；3、從物與主物同屬於一人；4、交易上無特別習慣。

(三)重要成分與非重要成分

根據成分的分離是否導致其毀損或者變更性質。重要成分是指互相結合，費盡損毀或變更其性質不能分離時，則其中每個部分都是重要成分;重要部分以外的成分，為非重要部分。

(四)原物和孳息

根據數物之間產生和所出的關系。原物，是指產生孳息的物，而孳息是指由原物所生的物或者收益。它可以分為天然孳息和法定孳息。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百一十四條 民事主體依法享有物權。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

《中華人民共和國民法典》第一百一十五條 物包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

6. 什麼叫未形成附和的裝修物

正文： 對裝修他人房屋形成附合物的處理

一、關於裝修他人房屋形成附合物的法理分析

（一）裝修他人房屋的定義

由建設部發布，1995年9月1日施行的《建築裝飾裝修管理規定》第二條第三款規定：「建築裝飾裝修，是指為使建築物、構築物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建築物、構築物外表和內部進行修飾處理的工程建築活動。」根據這一規定，可以推導出本文「裝修他人房屋」的定義――即房屋使用人基於房屋租賃、借用等民事合同，在佔有、使用房屋所有人房屋期間，為了滿足自己的需要，使用屬於自己的裝修材料等財產，對該房屋進行修飾處理的工程建築活動。這個定義包括如下幾個要素：

1、裝修主體系與房屋所有人訂立房屋租賃、借用等民事合同的房屋使用人；

2、裝修活動發生於房屋租賃、借用等基礎民事合同履行過程中，而不是發生於合同成立之前或合同終止之後；

3、裝修對象是房屋所有人的房屋而不是房屋使用人自己的或第三人的房屋；

4、裝修目的是房屋使用人為使房屋達到一定的質量要求，以滿足自己居住或經營的特定需要，而不是為了滿足他人的需要；

5、使用的裝修材料等財產是屬於房屋使用人自己的，而不是屬於房屋所有人的。

（二）關於民法理論中的附合

附合是民法理論中的概念。附合作為添附的一種主要形式，是指不同所有人的物密切結合在一起而形成新的物，對原物雖然尚能分辨，但無法分離或分離後會大大降低新物的價值。 附合可以分為兩種，即動產與動產的附合與動產與不動產的附合。

動產與不動產的附合會發生兩種法律效果――物權法效果與債權法效果。關於動產與不動產附合的物權法效果，比較通行的觀點是，在附合以後，附合物歸不動產所有人所有。例如王利明教授認為，「附合以後，動產成為不動產的重要成份。如磚瓦、木板附合於房屋之中」，「新的財產應歸不動產所有人所有」。 彭萬林教授認為，「當動產附合於不動產之上時，由不動產所有人取得附合物的所有權。」 二人的觀點本質上是一致的：均認為附合必然帶來動產所有權歸屬不動產所有人的物權法效果。但二者又存在著細微的差別：後者強調附合物歸屬的時間，即「當動產附合於不動產時」，動產的權利即被不動產所吸收。前者突出強調了附合後的物權法效果，即在附合的情況下，第一，動產所有權消滅，動產已經成為「不動產的重要成份」，並且與不動產結合成了「新的財產」；第二，不動產所有人從總體上取得了包括動產在內的「新的財產」的所有權。相比較而言，前者的觀點與史尚寬先生的觀點頗為接近， 表述得更為全面，更容易讓人把握附合理論的價值取向：一方面，是為了解決一物分屬不同所有人不利於所有權穩定的情況；另一方面，是為了充分地實現物的使用價值和經濟價值，實現社會整體財富的增長，「當事人之間縱有恢復原狀的特約，也應理解為違背公共秩序而無效。」

關於動產與不動產附合的債權法效果，有學者認為應包含三個方面：第一，喪失動產所有權的人，如因附合的結果而受有損害時，得依有關不當得利的規定，請求補償金；第二，因附合而取得附合物所有權的場合，所增添的客觀價值違背受益人主觀意願的，為違反其意思的得利，在此種情形下，如具備侵權行為構成要件，不動產所有人得請求回復原狀；第三，因附合而喪失權利，受有損害的人，除有不當得利請求權外，尚有損害賠償請求權，其請求權基礎是侵權行為與債務不履行。

對於上述第二、第三個效果，理論界爭議不大。但對第一個效果，即是否依不當得利作為補償的基礎存在爭議。在這個問題上，筆者贊同這樣的觀點，即根據一物一權規則，不動產所有人因添附而取得動產所有權是有法律根據的。如果認為其獲權利是無法律根據的，必須否認添附的規則。既然取得權利是合法的，則受害人不能根據不當得利而請求返還利益。 然而，在特定的場合下，比如本文後面將要論述的，在房屋承租人經出租人同意裝修承租房屋，由於不可抗力等原因導致租賃合同非正常終止的情況下，如果承租人因附合而受到了損害，出租人從附合中獲得了利益，那麼，從公平原則考慮，出租人則應當對承租人給予適當的補償，以維護雙方之間的利益平衡。

（三）附合理論與處理附合物糾紛的關聯

依據上述附合理論，具體分析裝修他人房屋行為，不難發現，將裝修材料等財產裝修於他人房屋的行為，實質上即屬於民法理論上的附合。這是因為：第一，被裝修房屋與裝修材料等財產的所有權屬於不同的民事主體；第二，裝修材料等財產經過裝修附合於房屋並且與房屋共同構成密不可分的新物，或分離後會大大降低新物的價值。

因此，我們完全有理由認為，有關附合理論是分析、研究對裝修他人房屋形成附合物處理的基礎；特別是在目前我國欠缺相關立法的狀況下，在處理此類糾紛過程中，依靠附合理論的支持更具有積極的現實意義。這種現實意義主要體現為如下三點：

其一、有利於解決對附合物的界定問題。

根據附合原理，審判實務中應把裝修他人房屋形成的附合物，界定為用於裝修房屋的裝修材料，以及其他一些相關財產。這些財產一旦附合於房屋便與房屋融為一體不可分離，或分離後會大大降低這些財產以及房屋本身的價值。根據這一標准，裝修他人房屋形成的附合物，不僅應包括附合於房屋之中的磚瓦、木板等裝修材料，而且還應包括鑲嵌於房屋之上不能拆除或拆除後會嚴重減損自身以及房屋價值的諸如照明、空調、水暖等設施與設備。而對於能夠拆除的設施與設備的處理，因其不具附合物的屬性，故不在本文討論范圍之內。附合物標準的確立，為處理相關糾紛奠定了理論基礎。

其二、有利於解決對附合物所有權的判定問題。

根據附合原理，當用於裝修的財產附合於房屋之上時，必然發生房屋所有權人取得附合物之所有權的物權法效果。明確此點，為審判實務中確定附合物的歸屬提供了理論依據。

其三、有利於解決對債權法的適用問題。

根據附合原理，在裝修他人房屋形成附合的情況下，也必然會發生債權法效果。房屋所有人因附合取得附合物的所有權，但這種取得並非絕對是無償的，因附合喪失對附合物所有權的一方，有權依據合同的約定或有關法律的規定向取得附合物的房屋所有人求償。附合的債權法效果提示我們，在處理此類糾紛的審判實務中，既要注意物權法的適用，也要注意債權法的適用；既要注意對房屋所有人合法權利的保護，也要注意對房屋使用人合法權利的保護，以利於最大限度地實現公平與公正的審判目標。

二、關於我國現行動產與不動產附合立法的評價

附合是一項古老的法律制度，在優士丁尼的《法學階梯》中，我們就能找到有關附合的規定。 在現代國外立法中，許多國家及地區立法對動產與不動產的附合也作出了規定。如《德國民法典》第946條規定：「動產與土地附合成為土地之同一體的構成部分者，土地所有權擴充到該動產」，第951條[權利喪失的賠償]規定：「1、因946條至950條的規定而喪失權利的人，有權向因權利改變而受益的人，依關於返還不當得利的規定，請求金錢賠償；2、不得請求恢復原狀。」我國台灣民法第811條規定：「動產因附合而為不動產之重要成份者，不動產所有人取得動產所有權。」第816條規定，原動產所有人因動產之所有權喪失而受到損害者，得依關於不當得利之規定請求賠償金。

在國內，對於動產與不動產附合的處理，立法上沒有系統、完整與明確的規定。已經出台的一些涉及附合內容的法律規范散見於法律、行政規章及司法解釋之中。筆者收集的下列法律規范可以大致反映出我國對有關附合問題的調整狀況：

1986年8月7日，城市建設環境保護部以城住字第376號通知轉發的《廣州市鋪面房屋管理暫行規定》第9條規定：承租人「需要改建、裝修房屋的，需徵得出租人同意，並經當地房管部門批准，辦理報建手續後方可施工，所需經費由用戶自負，如用戶遷出，房屋內部所增設的一切嵌裝附屬設施，不得拆除，也不予補償」。

1991年10月26日，浙江省政府發布的《浙江省城鎮私有房屋管理辦法》第28條規定：「承租人為了美觀或特殊需要，需對房屋進行正常維修以外的裝飾性修繕時，應徵得出租人的同意，並簽訂協議，其費用由承租人承擔。承租人遷出房屋時，房屋內部所增設的裝飾性附屬設施，拆除後對房屋結構有影響的不得拆除，但其處理辦法可在租賃合同的有關條款中訂明」。

1995年6月1日，建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第23條規定：「承租人應當愛護並合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須徵得出租人的同意，並簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償」。

1997年10月13日，遼寧省本溪市政府發布的《本溪市城鎮房屋租賃管理辦法》第15條規定：「凡承租方出資改變房屋結構或室內布局、拆除或填增移動房屋附屬設施的，須提出書面申請，經房屋產權所有人同意後方可實施。」第16條規定：「凡承租方出資裝飾房屋的，承租方退租時，其所裝飾和填裝的設施不許拆毀，無償交給房屋產權所有人」。

1999年10月1日施行的《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物改善或者增設他物。」未經同意的，「出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失」。

上述法律規范對裝修他人房屋形成附合的調整存在如下缺陷：其一，規范內容簡略，且地方性行政規章法律效力等級較低、空間適用范圍也受到限制，對附合物的處理也存在矛盾，例如，有的規定允許拆除，但「拆除後對房屋結構有影響的不得拆除」，有的規定「不許拆毀，無償交給房屋產權所有人」；其二，所調整的民事法律關系單一，除合同法外，其它法律規范只調整私有房屋租賃法律關系；其三，未能依據附合原理，直接規定動產與不動產附合後所有權的歸屬。

1988年1月26日，最高人民法院審判委員會討論通過的《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第 86條規定：「非財產所有人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負責賠償。」相比較而言，《意見》對人、對事乃至空間效力均優於前述法律規范，而且，對處理方法的規定層次清楚，比較詳細地規定了對包括附合在內的添附的處理原則，特別是設定了協商程序，體現了當事人意思自治的私法精神，對於規范對附合物的處理具有十分重要的意義。

盡管如此，由於立法沒有規定包括附合在內的添附這樣一個重要問題，作為司法解釋的《意見》必然會顯得蒼白無力，其存在的缺陷也是顯而易見的：其一，《意見》只規定在財產所有人同意附合的情況下產生爭議的處理辦法，其調整范圍的局限性是顯而易見的；其二，由於立法上的限制，《意見》同樣迴避了附合的物權法效果，即附合物的所有權轉移問題，而只是強調了協商解決；也正由於未能把各國通行的附合理論貫徹到底，由於缺少民法理論以及法律規范的引導與支持，也就必然造成實踐中協商價值取向的模糊不清，進而影響協商的效果；其三、對於「沒有約定又協商不成」情況的處理規定，顯得不夠全面，比如「能夠拆除的，可以責令拆除」的規定，是以財產所有人請求拆除為前提的，如果財產所有人沒有請求拆除而使用人卻請求拆除，對此情況如何處理？是否一律允許拆除？再比如，「不能拆除的，可以折價歸財產所有人」的規定，更多考慮的是財產所有人對使用人的補償，而對於善意附合與惡意附合的情況並未加以區分，致使這一規定不能適應解決復雜多樣附合糾紛的需要。

通過對以上我國有關動產與不動產附合立法現狀的分析，可以得出這樣的結論：一些相關的法律、行政規章以及司法解釋的出台，對因裝修他人房屋形成附合物糾紛的處理，起到了十分重要的作用，但是，無論在立法體繫上還是在法律規範本身上，也還存在著比較嚴重的缺陷。由於這些缺陷的存在，造成審判實踐中對相關案件的處理難以把握，並且已經構成影響公正裁判的重要原因之一。

三、關於對裝修他人房屋形成附合物糾紛的處理

如前所述，對於在裝修他人房屋過程中雖然安裝於房屋之上，但是未形成附合，並且能夠拆除的設施與設備的處理，不在本文討論范圍之內。遇此類糾紛，可按《意見》第86條的規定處理，即「有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除」，「造成財產所有人損失的，應當負責賠償」。

對於形成附合物的糾紛，筆者認為，可以房屋使用人裝修房屋是否取得房屋所有人同意為標准，將糾紛區分為兩類，結合前述有關附合的民法理論，依據我國現有的法律規定進行分析、處理：

（一）對裝修未取得房屋所有人同意的糾紛的處理

由於雙方當事人之間存在著基礎的房屋租賃、借用等合同關系，因此，房屋使用人未經房屋所有人同意而裝修房屋的行為，勢必構成違約，同時，也勢必構成對房屋所有人房屋所有權的侵害，從而造成違約責任與侵權責任的競合。根據《合同法》第122條的規定：「因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求其承擔侵權責任。」按照這一法律規定以及責任競合理論，在違約責任與侵權責任競合的情況下，擅自裝修他人房屋違法行為的多重性，必然導致房屋所有權人雙重請求權的存在，房屋所有權人可以在兩項請求權中作出一種選擇――既可以基於違約行為提起違約之訴，也可以基於侵權行為提起侵權之訴。當然，如果當事人事先通過合同特別約定，雙方僅承擔合同責任而不承擔侵權責任，則原則上應依照當事人的約定處理，房屋所有權人不得行使侵權行為的請求權。

房屋使用人未經所有人同意裝修房屋出現糾紛形成訴訟後，對於因裝修形成附合物的處理，在審判實踐中做法不一。由於附合物已與房屋形成一個整體，不易拆除，因此，應將附合物判歸房屋所有人，這在審判實踐中已經形成共識。爭議的焦點是，如果裝修確實使房屋價值明顯增加，在附合物判歸房屋所有人的情況下，房屋所有人是否應當給予房屋使用人以適當補償？對此，在雙方當事人不能達成協議的情況下，審判實踐中有兩種截然不同的處理方法：

方法之一，對附合物殘值評估作價後，判決房屋所有人給予房屋使用人相當於附合物殘值的補償。並且，這是比較通行的處理方法。採取這種處理方法的主要理由，一是《意見》第86條已有明確規定，即「不能拆除的，也可以折價歸財產所有人」；二是房屋使用人畢竟因附合而遭受了損害，房屋所有人從附合中獲得了利益，從公平原則出發，應當對房屋使用人給予適當的補償。

方法之二，駁回房屋使用人關於經濟補償的訴訟請求。這也是筆者同意的處理方法。主要理由有四：其一、根據《意見》第86條規定的精神，房屋使用人取得補償的前提條件是房屋所有人同意裝修房屋，並不包括未經同意裝修房屋的情況，因此不能作為處理此類糾紛的依據；其二、公平原則應適用於當事人雙方對造成損害均無過錯的情況，而房屋使用人未經房屋所有人同意裝修房屋，對損害的發生不但存有過錯，並且，如前所述，對房屋所有人還構成了違約責任與侵權責任的競合，因此，在房屋使用人存在違約與侵權的場合下，公平原則也無適用的餘地；其三、房屋使用人裝修房屋畢竟是為了實現自己的特定目的，在相當多的情況下，受房屋使用目的、審美觀念等主觀因素的影響，房屋裝修的結果未必能獲得房屋所有人的滿意。由於房屋所有人即受益人取得的利益與其主觀意願不合，因而應認為所受利益不存在，受益人免負補償金返還責任； 其四、基於裝修他人房屋附合行為的違約、違法性，駁回房屋使用人關於經濟補償的訴訟請求，使違約、侵權人從經濟上遭受一些損失，不但有利於強化當事人的法律意識與合同意識，有利於防止房屋使用人惡意附合行為的發生，也有利於充分發揮審判對裝修他人房屋行為的指引與教育功能，防止、減少在裝修房屋過程中違約與侵權行為的發生。

（二）對裝修取得房屋所有人同意的糾紛的處理

房屋使用人取得房屋所有人同意裝修房屋而引起的糾紛，又分為兩種情形，與此相聯系，應該作出不同的處理。

1、房屋使用人裝修房屋不僅經過了房屋所有人同意，並且雙方就附合物的處理等相關事宜事先也作了明確約定，或事先雖無約定，但事後達成協議的，應按《意見》第86條的規定，「按約定處理」。

但是，在處理過程中應該注意兩方面的問題：一方面，應該充分尊重、保護當事人依法享有的意思自治權，充分支持當事人在其自由權利邊界內依靠自己的判斷、選擇進而達成的任何協議，凡當事人訂有協議的，應以協議為主要的處理依據，即使協議的內容在當事人之間存在著經濟利益的不公平，仍應該堅持當事人意思自治原則，「按約定處理」；另一方面，法律強調尊重當事人的意思自治權，並不是允許當事人享有絕對自由甚至容忍其濫用民事權利，如果當事人達成的協議超越了法律的邊界，應該根據《合同法》第52條的規定確認該協議無效，並依照有關法律規定對糾紛作出處理。

因此，在對因裝修他人房屋引起民事糾紛的審判中，法院對當事人意思自治進行適度的審查干預仍然是十分必要的。這種審查干預主要體現在以下兩點：

其一，不但要認真審查當事人的意思表示是否一致，而且還要結合房屋裝修這一特定的法律關系和案件的具體實際，注意認真審查當事人意思表示的真意，以便正確確定當事人雙方的權利義務。

其二，不但要認真審查當事人協商一致的意思表示所確定的雙方的權利義務，而且還要認真審查其意思表示是否違反法律、行政法規的強制性規定，是否損害社會公共利益，是否侵害他人的合法權益。

2、房屋使用人裝修房屋雖經房屋所有人同意，但雙方事先未就附合物的處理有過明確約定，事後也未能達成協議的，可以從雙方簽訂的租賃、借用等合同期間是否屆滿，合同是否系正常終止的角度入手加以分析，分別處理：

（1）雙方房屋使用合同約定的期間屆滿，合同系正常終止的。

在這種情況下，應判決附合物所有權歸房屋所有人，對於房屋使用人拆走附合物或補償的訴訟請求予以駁回。此種處理辦法實質上與城市建設環境保護部轉發的《廣州市鋪面房屋管理暫行規定》第9條「如用戶遷出，房屋內部所增設的一切嵌裝附屬設施，不得拆除，也不予補償」，以及《本溪市城鎮房屋租賃管理辦法》第 15條「承租方退租時，其所裝飾和填裝的設施不許拆毀，無償交給房屋產權所有人」規定的精神是一致的。採取這種處理辦法的主要理由，可以從以下兩個角度加以說明：

其一，從房屋使用人的角度分析，裝修他人房屋的行為是受到與房屋所有人簽訂的租賃、借用等基礎合同制約的，其中房屋使用期間是制約裝修行為的重要因素之一。筆者同意張俊浩教授的觀點，即裝修人是基於最大化自己利益的考慮，計算其裝修利益並實施裝修行為的。在其計劃中，必然考慮裝修利益與房屋使用期間的關系，考慮裝修利益在該期間充分實現的問題。鑒於房屋使用期間是已知的，從而預期裝修利益期間並不困難。裝修利益的實現內含於房屋使用權的行使之中，房屋使用期間屆滿，裝修利益便告窮竭。倘若裝修人置房產使用期間這一約束不顧，而「奢侈」地裝修，以至於出現其利益不能全部發揮而有剩餘的情形，法律也不應該保護這種因非理性裝修所帶來的利益。 應當看到，駁回房屋使用人的訴訟請求，從個案的、短期的角度看，或許使房屋使用人喪失了一定的利益；但是，從長遠的、廣闊的視角，從審判的社會效果上考察，對於增強房屋使用人理性裝修房屋的意識，對於正確引導房屋使用人審慎處理裝修事務，防止房屋使用人盲目裝修，進而逐步減少裝修糾紛無疑更具有積極的意義。

其二，從房屋所有人的角度分析，盡管房屋使用人的裝修行為經過了房屋所有人的同意，但是，我們還必須明確這樣一個道理，即房屋使用人對房屋裝修的目的，是為了提高房屋的使用價值，便於自己行使對房屋的使用權，而不是出於對房屋所有人利益的考慮。如前所述，由於房屋使用人對房屋的使用期間是已知的，以此期間確定房屋裝修投入、附合物價值的利用以及相應法律後果的承擔，是房屋使用人自己理所當然應該考慮的事情，而不應苛求於房屋所有人。相反，如果不是駁回房屋使用人的訴訟請求，而是判決房屋所有人於房屋使用合同終止後再對裝修剩餘價值予以補償，把因房屋使用人裝修投入決策過錯造成的後果，強加於房屋所有人身上，這不但從法理上說不通，而且，其結果必然加重房屋所有人的負擔，有損於房屋所有人的合法權益，這顯然是極不公平的。因此，出於保障房屋所有人正當出租、出借等民事行為的安全，維護正常房屋租賃、借用等民事活動秩序的考慮，對於房屋使用人的訴訟請求也不應予以支持。

（2）雙方房屋使用合同約定的期間尚未屆滿，合同系非正常終止的。

由於雙方房屋使用合同約定的期間尚未屆滿，就有可能造成裝修利益未能全部發揮、附合物存有殘值的結果。出現此種情況，可以從合同非正常終止的不同原因入手，採取不同的處理辦法：

其一，因為當事人一方或雙方的違約行為導致租賃、借用等基礎合同終止的，應當由違約方承擔相應的民事責任。若房屋使用人違約，其不能按合同約定的期間享有附合物的利益，是由於自己的違約行為造成的，因此，該損失應由房屋使用人自行負擔，房屋所有人應取得附合物殘值所有權，而對房屋使用人不予補償；若房屋所有人違約，因房屋使用人不能按原合同約定的期間享有附合物的利益，該利益喪失是房屋所有人違約而給房屋使用人造成的實際損失，對此，應根據《合同法》第 107條的規定，由房屋所有人承擔相應的賠償責任，而附合物殘值仍應判歸房屋所有人。

其二，當事人雙方對合同非正常終止均沒有過錯的，如由於不可抗力等原因導致合同無法繼續履行，應當依照公平原則處理，即依據民法通則第132條「當事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據實際情況，由當事人分擔民事責任」的規定，在對附合物殘值予以評估作價後，結合個案特點並考慮房屋使用合同約定的期間，房屋使用目的，房屋實際使用期限，以及房屋使用人裝修投入的合理性等諸多因素，酌情由房屋所有人對房屋使用人給予適當的經濟補償，以維護當事人之間利益的平衡，並體現公平原則的要求。

綜上所述，筆者認為，目前審判實踐中在對裝修他人房屋形成附合物的處理上存在的問題亟待解決，解決問題的關鍵是應該借鑒國外相關立法，並密切結合我國審判實踐經驗，加快關於包括動產與不動產附合在內的添附的立法進程，以便將包括對裝修他人房屋在內的添附糾紛的處理，置於法律有效的調整與監督之下。另外，在新的立法還沒有出台的情況下，法官們一方面應該加強對與此類案件處理相關的民法理論的學習與研究，不斷提高運用民法理論處理相關案件的能力；另一方面，在審判實踐中，應該加強對相關裁判行為的協調，以促進對裝修他人房屋糾紛處理的統一性與有序性形成，促進對相關當事人合法權益的保護與房地產市場的健康發展。

本文關鍵詞：裝修他人房屋,形成,附合物,處理

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7. 因添附取得物權,能否舉出實例

添附包括附合，混合，加工三種情況。附合中有不動產與動產，動產與動產的附合！例如甲版有一權棟房子，他用乙的磚頭砌了自家後院，甲取得乙磚頭所有權，但是甲要給予乙一定的補償。第二種情況甲用乙的木材補了自己桌子的一條腿，由於桌子的價值遠遠高於一條木頭所以甲取得乙木頭的所有權，也就是附合後桌子的所有權，並且要給予乙一定補償！混合的內容與他差不多，指的是兩種歸屬於不同所有人人的東西混合在一起，無法區分時的問題，例如水與可樂混合在一起！

8. 附和和附合誰對

概念不一樣，附合是指兩個不同主體的物權發生混合，例如添附，混合。

9. 動產與動產的附合，如果可以區別主物或從物，應當由主物的原所有人取得合成物所有權，這里主物如何理解

依據《物權法》第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權： （一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的； （二）以合理的價格轉讓； （三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。 第一百零七條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。 第一百零八條善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。 縱橫法律網-北京東元（廈門）律師事務所-於平律師