使用權二級市場

『壹』 土地一級市場和二級市場的區別是什麼

一、使用標准不同

土地一級市場：是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵收為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到「七通一平」的熟地。

土地二級市場，即土地使用權出讓後的再交易，土地使用者將達到規定、可以交易的土地使用權，進入流通領域進行交易的市場。

二、劃撥原則不同

土地一級市場對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

政府在土地二級市場中的職責和作用主要是制定交易規則，保障公平競爭，加強服務監管，維護市場秩序，彌補市場失靈。指導意見重點明確不同權能建設用地使用權轉讓、出租、抵押的必要條件，實現交易規則統一、透明，平等保護各類市場主體合法權益。

(1)使用權二級市場擴展閱讀：

一級土地發展的趨勢：

在一級二級開發聯動的情況下，從找地、拆遷、平整土地，開發房產都是由一家開發商從頭做到尾，這種聯動雖有優點，比如能節省時間。提高效率，減少成本等。但土地一級開發的根本目的是為了保證政府有計劃地向市場供應「熟地」，為房地產二級開發創造良好條件。

加快土地上市速度。一些中小規模的公司，因實力原因或投機目的，不能及時把生地變成熟地，而是囤積土地，等著地價上漲後交易，不但提高了土地價格，也延緩了土地上市開發的時間。

此外，一些開發商在土地一級開發上頗具實力，但是在做二級開發時則力不從心，開發出來的房地產質量低下，這時政府將承擔開發商的風險。所以，房地產「過熱」有很大一部分原因來自於土地一級開發緩慢，從而導致二級市場供應不足，房地產價格上漲。

『貳』 土地一級、二級市場是什麼意思

土地一級市場即土地使用權出讓市場，是指土地所有者將從土地所有權中分離出來的土地使用權讓渡給土地使用者的行為，它體現的是土地所有者與使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。

進入土地一級市場的國有土地使用權主要有二種，即政府徵用農村集體所有土地為國有土地的土地使用權和依法收回的國有土地使用權。土地一級市場的交易方式主要有行政劃撥、出讓、作價出資或入股、國有土地租賃等。

土地二級市場是指出讓土地使用權的轉讓或再轉讓，它體現的是土地使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地二級市場的國有土地使用權主要是出讓土地使用權。土地二級市場的交易方式主要有轉讓、出租、抵押三種。

(2)使用權二級市場擴展閱讀:

發展趨勢

一級土地發展的趨勢

在一級二級開發聯動的情況下，從找地、拆遷、平整土地，開發房產都是由一家開發商從頭做到尾，這種聯動雖有優點，比如能節省時間。提高效率，減少成本等。但土地一級開發的根本目的是為了保證政府有計劃地向市場供應「熟地」，為房地產二級開發創造良好條件，加快土地上市速度。

一些中小規模的公司，因實力原因或「投機」目的，不能及時把「生地」變成「熟地」，而是囤積土地，等著地價上漲後交易，不但提高了土地價格，也延緩了土地上市開發的時間。此外，一些開發商在土地一級開發上頗具實力，但是在做二級開發時則力不從心，開發出來的房地產質量低下，這時政府將承擔開發商的風險。

二級土地發展趨勢

因此，將土地兩級市場分開的呼聲漸高，即從事土地一級開發的地產商不允許直接從事土地二級市場的開發。在北京市出台的《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》中規定，土地一級開發由土地儲備機構承擔，或通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。

而通過有相應資質的開發企業負責實施土地開發的，利潤率不得高於預計成本的8%。一級開發完畢後，在土地儲備中心掛牌的土地出讓底價為土地一級開發全部成本，主要包括一級開發成本和一級開發商的8%利潤。

政府通過這種限制一級開發的利潤和開發時間制約開發商，可以加快土地開發速度，限制房價上漲。這樣，二級房地產開發商也不再承擔與商品房建設無關的涉及土地開發及基礎設施建設的工作。

『叄』 長沙土地二級市場管理辦法正式施行

12月1日，長沙市人民政府辦公廳於近日印發《長沙市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》，從12月1日起正式施行。
據觀點地產新媒體了解，《辦法》共七章，四十八條，分別為總則、土地二級市場建設、建設用土使用權轉讓、建設用地使用權出租、建設用地使用權抵押、交易市場監督與管理和附則。
《辦法》按照「交易 登記」一體化建設原則，規定了交易市場包括線下市場和線上市場，由國有建設用地使用權二級市場交易大廳和二級市場交易系統組成。
目前，長沙的土地二級市場交易平台「我有地·我要地」平台已上線運行。長沙市自然資源交易事務中心負責全市線上交易平台及信息共享服務系統的開發、運營和管理；縣(市)自然資源和規劃主管部門設立的土地交易機構使用全市城鄉統一的土地二級市場交易平台系統，以實現信息互通共享。
為進一步激活土地市場要素，盤活現有存量土地，《辦法》探索實行了預告登記轉讓制度：明確以掛牌、招標、拍賣出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，對未完成開發投資總額25%的，按照「先投入後轉讓」的原則，允許交易雙方簽訂建設用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。
預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、自然資源規劃、住房城鄉建設、生態環境等部門申請辦理建設項目相關報建手續。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效並按照相關法律、法規和合同約定處置。
《辦法》還進行了劃撥地出租收益年度申報等制度創新。針對國有建設用地使用權出租收益問題，實行劃撥地出租收益年度申報制度，進一步規范劃撥地的出租市場，共同維護國有劃撥土地資源資產權益。
《辦法》立足於長沙市土地二級市場管理基本現狀和實際需求，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為核心，以不動產統一登記為基礎，為長沙土地二級市場交易提供了政策支撐和操作準則，將進一步激活土地市場要素，提高存量土地特別是園區土地資源利用效率，促進土地市場平穩健康發展。

『肆』 一級土地和二級土地的區別

一級土地和二級土地的區別如下：

1、房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到「七通一平」的熟地。

2、房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。

拓展資料：

土地市場是土地及地上建築物和其它附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱為地產市場。

我國土地市場有三種運行模式：

一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權的市場市場;

二級市場是指土地的使用權轉讓市場;

三級市場是指用地單位土地使用權的有償轉讓。

『伍』 長沙土地二級市場管理辦法正式施行

作為全國28個土地二級市場試點城市之一的長沙，開始探索實行預告登記轉讓制度。
12月1日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)從長沙市人民政府辦公廳網站上了解到，長沙市於近日印發《長沙市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，從12月1日起正式施行。
《辦法》共七章，四十八條，分別為總則、土地二級市場建設、建設用土使用權轉讓、建設用地使用權出租、建設用地使用權抵押、交易市場監督與管理和附則。《辦法》按照「交易 登記」一體化建設原則，規定了交易市場包括線下市場和線上市場，由國有建設用地使用權二級市場交易大廳和二級市場交易系統組成。
所謂的土地二級市場是指土地使用權出讓後的再交易，土地使用者將達到規定、可以交易的土地使用權，進入流動領域進行交易的市場。
目前，長沙的土地二級市場交易平台——「我有地·我要地」平台已上線運行。長沙市自然資源交易事務中心負責全市線上交易平台及信息共享服務系統的開發、運營和管理；縣(市)自然資源和規劃主管部門設立的土地交易機構使用全市城鄉統一的土地二級市場交易平台系統，以實現信息互通共享。
為進一步激活土地市場要素，盤活現有存量土地，《辦法》探索實行了預告登記轉讓制度：明確以掛牌、招標、拍賣出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，對未完成開發投資總額25%的，按照「先投入後轉讓」的原則，允許交易雙方簽訂建設用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。
預告登記權利人可以憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、自然資源規劃、住房城鄉建設、生態環境等部門申請辦理建設項目相關報建手續。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效並按照相關法律、法規和合同約定處置。
另外，《辦法》還進行了劃撥地出租收益年度申報等制度創新。針對國有建設用地使用權出租收益問題，實行劃撥地出租收益年度申報制度，進一步規范劃撥地的出租市場，共同維護國有劃撥土地資源資產權益。《辦法》稱，立足於長沙市土地二級市場管理基本現狀和實際需求，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為核心，以不動產統一登記為基礎，為長沙土地二級市場交易提供了政策支撐和操作準則，將進一步激活土地市場要素，提高存量土地特別是園區土地資源利用效率，促進土地市場平穩健康發展。
《辦法》還強調有下列情形之一的，不予辦理建設用地使用權轉讓手續：經有權機關依法查封或者以其他形式禁止轉讓的﹔共有土地使用權和地上建築物、其他附著物，未經其他共有人書面同意的；存在權屬爭議的；未辦理不動產權屬證書的；國有企業、行政事業單位及下屬非國有資產監督管理機構監管的企業建設用地使用權公開轉讓，應當徵得同級人民政府或國資監管機構批准，但未經批準的等等。

『陸』 國務院：完善建設用地二級市場，搭建城鄉交易平台

為完善存量土地資源配置效率低、交易規則不健全、政府監管不完善等問題，國務院印發關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見。
7月19日，國務院辦公廳印發《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（以下簡稱《意見》），從七個方面提出24條意見完善土地二級市場。並提出目標，要求建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，市場規則健全完善，交易平台全面形成，服務和監管落實到位，市場秩序更加規范，制度性交易成本明顯降低，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。
「當前，我國基本形成了以政府供應為主的土地一級市場和以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場，此次出台的指導意見主要對土地二級市場，即存量建設用地的交易流轉進行規范，主要目的是為了盤活存量用地，使得一級土地市場和二級土地市場可以聯動循環，從而實現土地資源的優化配置和節約集約利用。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
具體來說，《意見》要求完善轉讓規則，促進要素流通。明確建設用地使用權轉讓形式，明晰不同權能建設用地使用權轉讓的必要條件，完善土地分割、合並轉讓政策，實施差別化的稅費政策。二是完善出租管理，提高服務水平。規范以有償方式或以劃撥方式取得的建設用地使用權出租管理，簡化審批程序，營造良好的出租環境。三是完善抵押機制，保障合法權益。明確不同權能建設用地使用權抵押的條件，規定自然人、企業均可作為抵押權人。探索養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。四是創新運行模式，規范市場秩序。在市、縣自然資源主管部門現有的土地交易機構或平台基礎上搭建城鄉統一的土地市場交易平台，規范交易流程，加強信息互通共享。五是健全服務體系，加強監測監管。要求提供便捷高效的政務服務，培育和規范社會中介組織，加強對土地市場的整體調控，完善信用體系，全面規范市場運行。
在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，此次意見充分保障土地二級市場的交易自由，指導意見規定只要符合法律法規規定和出讓合同約定都可以充分自由地進行流轉，例如以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，不再需要報經原批准建設用地使用權作價出資或入股的機關批准。
同時，明確了劃撥方式取得建設用地使用權後續出租、轉讓涉及的收益問題，保障了公正和效率的同步提升。例如明確了以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，明確要求應上繳租金中所含土地收益。
張波指出，同時意見中也加強了針對土地側的監管，尤其是強化涉及土地交易資金的來源監管，明確要求土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定，並強化土地一、二級市場聯動，以維護市場平穩運行。
值得一提的是，對已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，也可參照本意見執行。
李宇嘉指出，國土管理部門在此前的實際調研中發現了很多的大量閑置用地，包括圈而不建、批而未用等情況普遍存在，特別是一些大城市，在用地總量控制的情況下，這些閑置土地均需要實現流轉。通過為二級土地市場的規范，未來也可以使得土地供應市場形成以二級市場為主、一級土地市場為輔的體系。
以2018年4月自然資源部發布《關於2017年國家土地督察工作情況的公告》為例，督察情況顯示，2017年督察新發現閑置住宅用地3148宗，23.8萬畝，並督促地方加大盤活處置力度，加快住宅項目開發建設。
當年7月，自然資源部又發布《關於健全建設用地「增存掛鉤」機制的通知》，明確提出將逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區的新增建設用地計劃安排。
原標題：《國務院：完善建設用地二級市場，搭建城鄉統一的交易平台》

『柒』 二級市場是什麼意思

土地一級市場即土地使用權出讓市場，是指土地所有者將從土地所有權中分離出來的土地使用權讓渡給土地使用者的行為，它體現的是土地所有者與使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地一級市場的國有土地使用權主要有二種，即政府徵用農村集體所有土地為國有土地的土地使用權和依法收回的國有土地使用權。土地一級市場的交易方式主要有行政劃撥、出讓、作價出資或入股、國有土地租賃等。土地二級市場是指出讓土地使用權的轉讓或再轉讓，它體現的是土地使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地二級市場的國有土地使用權主要是出讓土地使用權。土地二級市場的交易方式主要有轉讓、出租、抵押三種。

『捌』 房地產一級市場、二級市場、三級市場，我能這么理解嗎

在在中國這個市場可以這樣通俗的理解，因為土地是國害壟斷了的

一級市場：國家賣土地的權利給開發商或者一些單位或者大的集體
二級市場：開發商或者一些單位或者大的集體賣修建好的房子給個人
三級市場：個人與個人之間的房地產交易

『玖』 土地一級開發與二級開發的關系是什麼

土地一級開發，是抄指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
土地二級開發,是指土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品 房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。
土地市場是土地及地上建築物和其它附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱為地產市場。
我國土地市場有三種運行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權的市場市場；
二級市場是指土地的使用權轉讓市場；
三級市場是指用地單位土地使用權的有償轉讓。