土地使用權轉讓交稅

A. 土地所有者在轉讓土地使用權時是否交稅否交稅

國家不交稅。

1. 中國土地都是國家的，國家作為土地的所有權人，出讓使用權給其他單位和內個人，國家是不容交稅的。注意：國家出讓的只是使用權，所有權是不會改變的。

2. 土地使用權人轉讓使用權的行為，是要繳納營業稅的5%（同時還有附加稅費）。

3. 土地使用權轉讓合同要按照產權轉移書據，繳納萬分之五的印花稅。

B. 一般納稅人轉讓土地使用權怎麼交稅

一般納稅人轉讓土地使用權增值稅稅率9%

C. 營改增後出售土地使用權需要繳納哪些稅收

轉讓方應按來規定繳納增值稅、城建源稅及教育費附加、印花稅、土地增值稅，受讓方應按規定繳納印花稅、契稅。根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》中銷售服務、無形資產、不動產注釋，轉讓土地使用權屬於銷售無形資產--自然資源使用權范圍。

(3)土地使用權轉讓交稅擴展閱讀：

增值稅如何計算

中標的地塊系營改增前取得，營改增後轉讓，

根據《財政部 國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）

「三、其他政策（二）納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。」的規定：

轉讓方可以選擇適用簡易計稅方法，計算應繳納增值稅（726-500）/(1+5%)*5%=10.76萬元。應繳納城建稅及附加10.76*（5%+3%+2%）=1.08萬元。

D. 土地使用權轉讓要交哪些稅

主要繳納稅種：
營業稅及附加(出讓方)：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
印花稅和契稅(雙方)：
1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
土地增值稅(出讓方)：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
(0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率)。

相關法律知識：
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十九條
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
第二十條 土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。
第二十一條 土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第二十二條 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第二十四條
地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
第二十五條
土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
第二十六條
土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。
第二十七條 土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條例第十八條的規定辦理。

E. 轉讓土地使用權如何繳納增值稅

一、一般納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，也可以按財稅〔2016〕47號文件規定選擇適用5%的徵收率差額征稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，則必須採用一般計稅方法，且不適用減去土地使用權原價的差額扣除，根據《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。這里只規定了房地產公司銷售自行開發房地產項目可以適用土地差額扣除，其他沒有差額扣除的文件依據。

二、小規模納稅人

（1）轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇按3%的徵收率全額計稅，也可以選擇按財稅〔2016〕47號文件規定採用5%的徵收率差額計稅。

（2）轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的徵收率全額計稅。

(5)土地使用權轉讓交稅擴展閱讀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

F. 納稅人轉讓土地使用權，應如何計稅

小規來模納稅人將取得源的土地使用權未經開發直接轉讓的，為銷售土地使用權，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的徵收率計算應納增值稅稅額。小規模納稅人將取得的土地使用權經開發後轉讓的，為轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權，按照銷售不動產徵收增值稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納增值稅稅額。

G. 土地轉讓如何繳稅

一、營業稅及附加(出讓方)：

1、按轉稅讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

二、印花稅和契稅(雙方)：

1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。

三、土地增值稅(出讓方)：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

(7)土地使用權轉讓交稅擴展閱讀：

依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批准，並符合下列條件者，可進行轉讓：

1、土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用權；

3、對土地上的建築物、其他附著物擁有合法的產權；

4、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。

參考資料來源：國家稅務總局上海市稅務局—轉發財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》及本市具體補充規定