土地使用權調查基本比例尺

A. 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

B. 集體土地所有權調查技術規定的地籍圖編制

1.根據權屬調查和權屬界址測量結果，以標准分幅土地利用現狀圖為基礎，編制農村地籍圖
2.有現勢性良好比例尺不小於1∶1萬正射影像圖的，應採用正射影像圖編制農村地籍圖。
3.農村地籍圖可以有影像圖和線劃圖兩種形式。
4.經濟發達地區的城鄉結合部，可參照《城鎮地籍調查規程》的有關規定直接測繪農村地籍圖。
5.地籍圖比例尺及精度
農區地籍圖的比例尺一般不小於1∶1萬；重點林區地籍圖比例尺一般不小於1∶2.5萬；一般林區地籍圖比例尺不小於1∶5萬；牧區地籍圖比例尺為1∶5萬或1∶10萬；有條件的地區，其城鄉結合部農村地籍圖比例尺以不小於1∶5000為宜。
農村地籍圖界址點點位中誤差不得大於圖上0.8mm。
6.農村地籍圖基本內容
6.1各級行政界及行政區域名稱
6.2集體土地所有權權屬界線和地籍編號
6.3各集體土地所有者名稱
6.4界址點和界址線
6.5地類界線及符號、線狀地物
6.6圖廓線、圖名、比例尺、指北針等

C. 土地使用權跟劃分標准

所有權和使用權的劃分有其特定的現實意義和作用，符合我國的基本國情，兩者版的基本內涵權也可以看出，兩者基本內涵差別如下：土地所有權是指土地所有者依法對土地佔有、使用、收益、處分的權利。土地所有權土地所有人在法律規定的范圍內佔有，使用和處分土地，並從土地上獲得利益的權利。一般來說，土地所有權屬於財產所有權的范疇。但是土地所有權相對於一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現在：1、主體的特定性；2、交易的禁止性；3、權屬的穩定性；4、權能的分離性。農民的宅基地和承包地是有使用權，在有效期內就可以合法使用。如果被徵用，徵用的不僅是土地還有附帶的權益，所以就需要補償拆遷安置費，土地補償金和青苗補助費等。徵用之後土地的使用權人會發生改變，農民自然失去使用權。商業的徵用和國家徵用的區別主要在於，國家徵用是為了公共利益是強制的徵用，例如三峽工程徵用了很多土地，當地人不得不搬遷。而商業徵用沒有絕對的強制性，要是大多數不同意就徵用不了。而且各自的補償標准不一樣。

D. 土地調查包括哪些內容

主要內容包括：土地利用現狀調查、土地質量調查、土地評價及土地監測等。

又稱土地數量調查，按行政范圍分為全國、省（市、自治區）、縣(自治州,自治縣) 3級。縣級土地利用現狀調查一般以縣為單位進行。調查的基本方法是:利用大、中比例尺地形圖或航片、影像地圖,通過外業補測或調繪，將變化的地物界線轉繪到地形圖或影像地圖上。

土地資源調查是整個農業自然資源調查的重點，其目的是為合理調整土地利用結構和農業生產布局、制訂農業區劃和土地規劃提供科學依據，並為進行科學的土地管理創造條件。主要內容包括：土地利用現狀調查、土地質量調查、土地評價及土地監測等。

E. 土地調查的內容是什麼

第三次全國土地調查內容：土地利用現狀及變化情況，包括地類、位置、面積、分布等狀況；土地權屬及變化情況，包括土地的所有權和使用權狀況。

調查對象是我國陸地國土。

土地條件，包括土地的自然條件、社會經濟條件等狀況。

進行土地利用現狀及變化情況調查時，應當重點調查永久基本農田現狀及變化情況，包括永久基本農田的數量、分布和保護狀況。

第三次全國土地調查目的和意義：

地盤考察是一項要害的國情國力考察，是查實查清地盤資材的要害手法。

展開第三次全面地盤考察，手段是周到查清目前全部地盤應用情景，把握實在正確的地盤前提數據，健康地盤考察、監測和統計軌制，加強地盤資材信息社會化效勞，經濟社會展啟動和領土資材管制處事須要。

第三次全面領地盤考察處事，把握實在正確的地盤前提數據，是促成國度處置體系和處置本領新穎化、增進經濟社會周到協作可繼續展的客觀因素；是加速促成生態文化修造、夯實天然資材考察前提和促成一致確權備案的要害辦法。

地盤考察是編制人民經濟和社會展的全面籌備、增強宏瞅調控、促成科學計劃的要害根據；是實行改革創新啟動戰略的戰術、支持新財產新業態展啟、普及當局照章行政本領和領土資材管制效勞程度的急迫須要。

地盤考察是最莊重的耕地保護軌制和最莊重的儉朴用地軌制、保證國度食糧平安和社會寧靜、保護農夫正當權力的要害實質；是科學籌備、合理應用、靈驗保護領土資材的基原條件。

F. 全面開展土地調查之一：二次調查摸清家底

土地調查是針對土地的自然屬性（面積、位置、形狀等）和社會屬性（權屬、價格、等級、其他經濟關系和法律關系等）及其變化情況和趨勢的調查，是全面查實查清土地資源的重要手段，是一項十分重要的公益性、基礎性工作，也是國家制定有關經濟政策和可持續發展戰略的基礎工作之一。《土地管理法》建立了土地調查制度，《土地管理法實施條例》規定了土地調查的基本內容，即包括土地權屬調查（地籍調查）、土地利用現狀調查、土地條件調查和土地利用動態監測。2008年2月7日，國務院公布並施行《土地調查條例》（國務院令第518號），對土地調查的內容和方法、組織實施、調查成果處理和質量控制、調查成果公布和應用以及表彰和處罰等問題做出明確規定。為全面查清全國土地利用狀況，2006年12月7日，國務院發布《關於開展第二次全國土地調查的通知》（國發[2006]38號，以下簡稱38號文件），決定自2007年7月1日起開展第二次全國土地調查。

一、開展第二次全國土地調查是加強和改善宏觀調控的重要舉措

我國土地調查的歷史源遠流長，最早可追溯到原始社會末期。據《史記》載，大禹治水時，就曾對土地進行過粗略的調查。 進入階級社會，歷朝歷代都很重視土地調查，但其目的單一，主要是為了徵收賦稅，到北宋時土地調查制度基本形成。明代時已建立了較為完整的地籍圖冊——魚鱗圖冊。 「中華民國」成立後，於1915年公布《經界條例》、《經界條例施行細則》和《經界調查章程》，在我國歷史上首次以法律形式確定了土地調查的范圍、地類、測量方法和精度要求等。

新中國成立後，為查清我國土地資源家底，國務院1984年以國發[1984]70號文件批轉了原農牧漁業部等5個部門的《關於進一步開展土地資源調查工作的報告》，部署在全國開展土地詳查，即第一次全國土地調查，以全面查清我國土地類型、數量、分布和利用狀況，為編制國民經濟計劃、制定有關政策和全面管理土地提供真實可靠的依據。這次調查歷時12年，共調動50多萬調查人員，投入十幾億元資金，基本查清了當時我國的土地利用類型、面積、分布、權屬和利用狀況，並在此基礎上建立了全國土地利用變更調查制度。第一次全國土地調查結果於1999年向社會公布。 據調查結果顯示，截止至1996年10月31日，全國耕地面積19.51億畝，人均耕地面積1.59畝，園地1.5億畝，林地34.14億畝，牧草地39.91億畝，居民點及工礦用地3.61億畝，交通用地0.82億畝。第一次全國土地調查的數據為我國經濟社會可持續發展和國土資源規劃、管理、保護和合理利用提供了重要基礎數據。

第一次全國土地調查結束後，為保持調查成果的現勢性，原國家土地管理局下發《關於全面開展土地變更調查建立完善日常地籍管理制度有關問題的通知》（[1995］國土[籍］字第68號），決定每年在全國開展一次土地變更調查。土地變更調查是在完成全國土地調查並建立土地利用現狀資料庫的基礎上，以上一年的土地變更調查數據為基數，以變更圖件為當年的變更調查工作底圖，對年度的土地利用變化信息進行的調查、統計、匯總，土地變更調查結果定期公布，以保持土地調查成果的准確性、現勢性。變更調查要在統一時點數據基礎上，查清各類土地每年變化情況，掌握全國每一年度耕地、建設用地、農業結構調整、生態退耕、土地開發、復墾整理、災毀耕地等情況。

自1996年完成第一次全國土地調查以來，我國工業化、城鎮化和新農村建設快速發展，全國土地利用狀況發生了很大變化。非農建設佔用土地的規模迅速擴大，土地供需矛盾日益突出。2006年土地變更調查結果顯示，截止至2006年10月31日，全國耕地面積為18.27億畝，比2005年凈減少460.2萬畝，人均耕地面積1.39畝，建設用地4.85億畝，比2005年凈增加660.3萬畝，土地管理特別是耕地保護工作面臨越來越嚴峻的挑戰。同時，部分地區自1996年進行同一時點變更調查後，因縣改市、撤鄉並鎮等使行政界線、控制面積發生了很大變化，很多地方作為變更調查依據的土地利用現狀調查工作底圖由於製作不規范、破損以及累積變更面積過多等因素，不能滿足變更調查工作的需要。另外，經費投入、人員隊伍和技術手段、制度建設等方面條件的制約以及人為因素的干擾，變更調查成果不能全面、准確地反映土地利用現狀。因此，國務院決定開展第二次全國土地調查。

開展第二次土地調查，全面掌握建設用地、農用地特別是耕地、未利用地的數量和分布，掌握各行業用地的結構、數量和分布，是科學制訂土地政策、合理確定土地供應總量、落實土地調控目標的重要依據；開展第二次土地調查，全面掌握全國耕地的數量、分布以及每宗土地的權屬狀況，特別是將基本農田上圖、登記上證、造冊，是落實最嚴格的耕地保護制度的根本前提；開展第二次土地調查，全面獲取准確、可靠的土地利用數據和圖件，是科學規劃、合理利用、有效保護和嚴格管理土地資源的重要支撐；開展第二次土地調查，查清各地土地利用的實際情況，建設國家、省、市、縣四級聯網的調查資料庫，建立土地資源信息快速更新機制，是滿足土地管理方式和管理職能轉變的重要措施。

二、第二次土地調查的主要任務

按照國務院38號文件要求，第二次全國土地調查主要任務包括：開展農村土地調查，查清全國農村各類土地的利用狀況；開展城鎮土地調查，掌握城市建成區、縣城所在地建制鎮的城鎮土地狀況；開展基本農田狀況調查，查清全國基本農田狀況；建設土地調查資料庫，實現調查信息的互聯共享。 在調查的基礎上，建立土地資源變化信息的調查統計、及時監測與快速更新機制。

（一）關於農村土地調查

農村土地調查是第二次土地調查的核心和主要工作。按照調查方案，農村土地調查分農村土地利用現狀調查和農村土地權屬調查兩部分。農村土地調查以1:1萬比例尺為主，以縣區為基本單位，按照統一的土地調查技術標准，以正射影像圖為調查底圖，逐地塊實地調查土地的地類、位置、范圍和面積等利用狀況，查清全國耕地、園地、草地、林地、農村居民點等各類土地的分布和利用現狀。農村土地權屬調查主要是查清農村集體土地所有權和公路、鐵路、河流以及農、林、牧、漁場（含部隊、勞改農場及使用的土地）等國有土地的使用權狀況。充分利用土地調查成果，加快推進土地登記發證，完成農村集體土地所有權登記發證工作。

（二）關於城鎮土地調查

城鎮土地調查是指對城鎮范圍以內的土地以1:500比例尺進行調查。城市土地調查要依據地籍調查技術規程，充分運用全球定位系統、全站儀等現代化測量手段，利用已有地籍調查成果，查清城鎮內部建設用地的使用權狀況，確定城鎮內部每宗土地的界址、范圍、界線、數量、用途等。通過匯總分析，掌握工業用地、基礎設施用地、金融商業服務用地、房地產用地、開發園區等土地利用狀況。

（三）關於基本農田調查

基本農田調查是在農村土地調查基礎上，依據土地利用總體規劃，按照基本農田保護區（塊）劃定和調整資料，將基本農田保護地塊（區塊）落實至土地利用現狀圖上，匯總統計基本農田的分布、面積、地類等狀況，並登記上證、造冊。

（四）關於專項用地統計調查

專項用地統計調查是在農村土地調查和城鎮土地調查的基礎上，收集利用有關資料，統計工業、基礎設施、金融商業服務、開發園區和房地產等用地的利用狀況。

通過第二次全國土地調查，國家將在農村土地調查和城鎮土地調查基礎上，建立國家、省、市（地）、縣四級集影像、圖形、地類、面積和權屬於一體的土地調查資料庫及管理系統。同時，通過土地變更調查，將成果統一到2009年10月31日同一時點，逐級匯總土地調查成果。

為保持調查成果現勢性，從2009年下半年開始，國家繼續開展每年一次的土地變更調查工作，各地對本地區土地利用變化狀況進行全面調查，及時匯總調查成果；國家建立及時監測系統，運用航空（天）遙感等高技術手段，定期對重點地區、重點地類變化進行監測，周期性覆蓋全國，及時檢查各地變更調查工作情況，並利用監測成果做好成果維護和應用工作。制定土地調查、統計、登記相關法律、法規，逐步建立穩定的常設調查隊伍，保障調查經費，進一步完善全國統一的土地調查、統計和登記制度。

三、第二次土地調查工作進展情況

第二次全國土地調查自2007年啟動以來，全國各級土地調查辦公室認真落實「落實各項保障措施」、「依法開展調查，科學開展調查」的要求，積極開展工作。目前，各項工作進展順利，並在一些重要領域取得歷史性突破。

（一）全面部署，順利啟動了第二次全國土地調查工作

2007年6月22日國務院召開電視電話會議全面動員部署了第二次全國土地調查工作後，全國31個省（區、市）都相應成立了由政府主管領導為組長的第二次土地調查領導小組，下設辦公室，專門負責本地區第二次土地調查工作。中央財政已批復第二次全國土地調查中央經費21.16億元。國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室（以下簡稱全國土地調查辦）和各地調查辦認真組織開展了對土地調查業務骨幹、師資和技術人員的培訓。全國土地調查辦先後舉辦了四期培訓班，培訓業務骨乾和技術人員約2000人次，全國各地舉辦省級培訓班124個，培訓人員約20000人次。通過各種形式對第二次土地調查進行了全面的宣傳、報道，為第二次土地調查工作的開展奠定了良好的基礎。

（二）制定土地調查工作方案，頒布了相關技術標准和規范

為科學開展土地調查，全國土地調查辦制定下發了《第二次全國土地調查總體方案》和實施方案，對第二次全國土地調查工作進行統籌安排。31個省（區、市）制定了相應的實施方案。2007年8月10日，國家標准委正式頒布了《土地利用現狀分類（國家標准）》，統一了土地利用分類。為保證第二次全國土地調查工作順利開展，全國土地調查辦先後制定下發了《第二次全國土地調查技術規程（行業標准）》、《底圖生產技術規定》、《國家級核查技術規定》、《土地利用資料庫標准》、《城鎮地籍資料庫標准》、《資料庫建設技術規范》和《檢查驗收辦法》等技術規范和管理規定，進一步規范第二次全國土地調查工作。《基本農田調查技術規程》、《資料庫整合技術規范》、《核查總體方案》和《成果匯交辦法》等正在制定中，經專家論證後將陸續發布。各地依據國家技術規范和標准，結合本地實際，制定了本地區的實施細則和操作規范。

（三）積極開展土地調查法制建設

按照國務院領導「依法開展調查」的要求，2008年2月7日，國務院制定並頒布實施了《土地調查條例》（以下簡稱《條例》），對土地調查的內容和方法、組織實施、調查成果處理和質量控制、調查成果公布和應用以及表彰和處罰等問題做出明確規定。《條例》的出台，使我國土地調查工作從此更加有法可依、有章可循，對科學、有效地組織實施土地調查，保障土地調查數據的真實、准確，從而對實施最嚴格的耕地保護制度，加強和改善宏觀調控提供依據，促進經濟社會全面協調可持續發展具有重大意義。

（四）努力推進調查底圖生產，穩步開展外業調查

據統計，截至2008年3月，全國已采購下發遙感資料843萬平方千米，完成底圖生產252.2萬平方千米（不含西部測圖的140萬平方千米），通過監理檢查70萬平方千米，下發底圖成果36萬平方千米，底圖生產工作正在穩步推進。全國881個縣，230.4萬平方千米已開展外業調查，已完成外業調查49.3萬平方千米。目前，除部分地區因缺少符合生產調查底圖要求的遙感數據，正在組織航空攝影或接收衛星遙感數據外，其餘部分都已確定底圖生產單位，正在製作調查底圖。同時，為按時、保質保量完成底圖生產，全國土地調查辦起草了《第二次全國土地調查底圖生產管理暫行規定「紅黃牌」管理規定》，並與生產單位簽定了生產承諾書。

四、需要注意的幾個問題

各地為保證調查工作的順利進行，根據實際情況，制定了一系列措施，包括統一技術規范，建立了調查隊伍招投標制度、方案評審備案制度、檢查驗收制度、責任追究制度等。但土地調查工作仍存在著一些問題：一是各地雖已編制了土地調查經費預算，但經費預算批復落實比率低，特別是貧困地區，經費籌措難度大；二是一些歷史遺留問題難以在短期內解決；三是部分地區遙感資料短期內難以獲取，尤其是計劃航攝的西南地區，獲取遙感數據的難度更大。 針對這些問題，筆者認為各級土地調查辦公室應採取措施，多方協調，靈活應對，積極解決問題。

（一）加快底圖生產進度，制定預案，確保按時、按計劃提供調查底圖

目前，由於底圖生產合同到2007年底才陸續簽訂完畢，這些都直接影響到調查底圖的生產進度。根據計劃，2007年底應完成307萬平方千米的底圖生產，但由於受氣候、數據提供周期等因素影響，到2007年底，只完成了123萬平方千米。針對這種情況，筆者認為，全國土地調查辦應想方設法收集和購買遙感數據，對部分遙感數據獲取困難地區，應提前做好預案，必要時將放寬數據時間限制，允許使用本地區已有的歷史資料。同時，加快對不受天氣影響的雷達數據的應用研究，為獲取受氣候影響較大地區的遙感影像提供新的途徑。

（二）積極溝通，多方協調，解決調查經費短缺的問題

2007年，按照「國家、地方責任分工」原則，中央經費中沒有對貧困地區第二次土地調查資金的補助部分，多數省份的貧困縣財政無法提供第二次土地調查經費。筆者認為，各級土地調查辦公室應積極採取措施確保第二次土地調查的經費暢通。全國土地調查辦應及時掌握各省貧困縣的實際情況，測算全國貧困縣所需土地調查的經費總額，向財政部做專項報告，申請貧困地區第二次土地調查補助經費；同時，國家也應為調查經費申請落實難度大的地區提供政策支持和幫助。

（三）及時制訂方案，解決歷史遺留問題

由於在調查工作開展中，各地出現了變更調查中「未批先建」違法用地如何處理、確權中「林權證」與 「土地證」的矛盾以及省級接邊等歷史遺留問題。筆者認為，有關方面應及時明確有關政策並加強溝通聯系，採取專項調研等方式掌握歷史遺留問題的具體情況，針對不同問題提出有效的解決辦法並分期分批解決。

G. 土地使用權共有如何確認份額

1、共有份額可以協商，書面作出約定；
2、沒有約定或約定不明確的，按照出資額確定；
3、不能確定出資額的，視為等額共有。
土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整後，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批准後，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼並等原因引起；e.因宗地合並或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批准續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。

H. 土地使用權的問題

這個問題要分兩種情況，你得了解清楚。 第一，這塊地的性質是什麼，如果是商住用地（規劃用途編號為C2R2）或住宅用地(規劃用途編號為R21)，則你買的住宅肯定是70年產權，沒錯的，而且底部網點就是40年。從你的說明裡看，售樓員提供了兩個土地證，我覺得是沒問題的。 第二種情況，土地用途就是商業（規劃用途編號以C開頭的，但C2R2除外），開發商把底部當成網點賣，樓上當成住宅賣，美其名與叫公寓或酒店式公寓或公寓式酒店或商務公寓，其實都是商務辦公性質，其產權只能是40年，而且物業費、水電費都是按照商業收取，居住成本高，這時就得注意了。 從你的描述來看，應該是第一種情況，這種項目很多，沒問題。你朋友說的純住宅指一棟棟的樓，說法沒錯，這種往往是大型居民小區里邊。在沿路的房子基本都是商住兩用，不然沿街的兩層不就浪費了嗎。但仍是住宅，同其他住宅沒區別的。

I. 土地使用權的劃分有幾種

1、按是否交出抄讓金（即用地性質）劃分為二類:出讓地（已交了土地出讓金）和劃撥地（沒交土地出讓金）兩類土地使用權證,這是最基本的分類.

2、按建房性質（使用性質）分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅遊用地、綜合用地等。規定什麼用途就只能建什麼樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。