預售商品房物權效力

⑴ 已預售的商品房可否查封

1. 根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》版的規定：「被執行權人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。」

2. 商品房預售合同登記備案制度僅僅是一種行政管理的手段，並非物權登記，購房者享有的權利仍然是一種合同債權，是否辦理商品房預售合同的登記備案並不能決定該預售合同是否具有法律效力。

3. 預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。其通過登記的方法予以公示，從而將物權的公示手段用於對債權的保護，使買受人的優先權具有了對抗第三人的效力。只有通過預告登記，買受人才能享有對該房屋物權的請求權。預售的房屋才能被賦予准物權的性質從而受到保護，產生對抗第三人的效力。因此，預售合同登記備案並不等同於預告登記。

   
   

   
   

⑵ 預售商品房登記備案制度是一種針對房地產開發企業的什麼制度

您好，既然商品房預售的物權變動有其特殊性，那麼我國法律所規定的商品房預售登記備案制度是否具有物權性質，又是否具備了物權變動的效力呢？
其實，一直以來我國理論和實務界對商品房預售登記備案制度的性質和法律效力是存在爭論的，我國法律對此也沒有明確的規定，關於其性質與法律效力主要有如下幾種觀點：第一種觀點認為商品房預售登記備案制度僅具有債權性質，不能發生物權變動的效力。理由是該制度的對象是商品房預售合同而不是實實在在的「物」，而且在我國法律對其性質和效力沒有明確規定的情況下，根據物權法定原則，其也不具有物權性質，更談不上物權效力;而第二種觀點正好相反，他們認為該制度具有物權性質，具有物權變動的效力，但這種物權效力只是產生一種期待利益，只有在將來該商品房實際存在時才成為物權。理由在於，從該制度的立法目的和歷史背景看，該制度出台的目的在於將房屋的買賣情況進行登記備案，以備第三人核查房屋交易情況，進而防止「一房多賣」，具有物權公示和對抗第三人的效力;最後一種觀點認為該制度僅是一種行政管理措施，其不是商品房預售合同的生效要件，也不具有物權變動的效力。
以上觀點均具有一定的缺陷，是不準確的，關於商品房預售登記備案制度的性質與法律效力，我們應歷史地分析。在《物權法》頒布實施之前，我國並沒有確立「不動產物權變動以登記為唯一公示方式」的原則，亦未建立「登記薄」制度，在法律對商品房預售登記備案制度的性質與法律效力沒有明確規定的情形，考察該制度確立的立法目的與歷史背景，應將該制度認為是具有準物權性質為宜，即在預售登記後則可視為享有對未來建成商品房的准物權。而在《物權法》施行後，不宜再將商品房預售登記備案制度認為是具有準物權的性質，其也不具有物權變動的效力。原因在於《物權法》對商品房預售規定了「預告登記」制度，相對於商品房預售登記備案制度而言，其設計更具有合理性。
望採納

⑶ 房子在網簽完是否具有物權效力

房屋網簽不產生物權效力。網簽就是你和銷售對象簽訂合同後，要到房地產相關部門進行備案，並公布在網上。然後會給個網簽號，可以通過這個號在網上進行查詢。網簽僅僅是屬於行政管理的方面，是不具有準物權效力的。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第二百二十一條
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

⑷ 預購商品房抵押權預告登記是否具有抵押權

在商品房成為現房之前，屬於期房階段，此時的房子不能出房產證，只有預告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續，房管局會給抵押權人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權預告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權人的。

⑸ 商品房預售合同登記備案的效力如何認定

商品房預售合同登記備案並不是商品房預售合同的生效要件。
我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。
商品房預售合同登記備案屬於一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。
商品房預售合同登記備案並不是商品房預售合同的生效要件。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規定，「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要合同義務，雙方接受的除外。」
最高人民法院《關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）第九條規定，「依據法律行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記生效的，當事人未辦理登記手續的不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。」

⑹ 商品房預售合同登記備案的效力如何

其屬於一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記，登記時物權尚不存在，物權變動是將來要發生的事，登記的內容是將來請求發生物權變動。在商品房預售合同登記備案後，如果買受人尚未全部交付購房款，則買受人就取得了有限購買特點商品房的權利；如果買受人已經交付了全部房款，那麼就取得一種期待權，期待開發商交付房屋並轉移房屋所有權的權利；由於辦理了預告登記實際上就已經就房屋買賣進行了公示，因此具有了對抗第三人的效力。

⑺ 請問一下，房產局對房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記有什麼區別各種登記的法律效力或法律責任如何

房屋的預售預購備案登記與房屋產權登記的區別如下:

一、登記種類不同。

房屋預售備案僅指開發商在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。

房屋產權登記包括國有土地范圍內房屋所有權登記；抵押權、地役權登記；預告登記、更正登記；異議登記。

二、登記機關不同。

房屋預售備案登記機關為房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門。

房屋產權登記機關為直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

《城市商品房預售管理辦法》第十條：「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。」

三、辦理主體不同。

房屋預售備案登記的主體為房地產開發企業。

房屋產權登記的主體為房屋交易雙方當事人。

商品房預售合同備案登記的效力，在於使預售合同能產生對抗善意第三人的效力。也就是說，如果開發商在簽訂預售合同後，又擅自轉移給他方時，消費者可用登記備案的預售合同對抗開發商的轉讓行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。

房屋產權登記的效力在於確認所有權發生變更。

《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

⑻ 已網簽並已實際交付 是否具有物權 效力

是。
網簽合同時，需要注意以下事項：
網簽時一定要審查開發商內是否具有商品房預售許可證，容有了預售證，則通常開發商也具有了土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。
網簽時一定要採用房地產管理部門統一印製的標准房屋買賣合同文本，並按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。
網簽時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。
面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建築面積為依據進行面積確認及面積差異處理時，應當在「面積差異處理」條款中明確面積發生誤差時的處理方式。
網簽時一定要認准交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只註明竣工日期，而不註明交付使用日期；運用「水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後」等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂什麼是網簽合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為「某年某月某日」，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

⑼ 商品房預售合同是否具有物權效力

這個必須得
這個都是在住建局備案的
具有法律效益的啦
都是要網簽備案的