1. 土地增值稅納稅籌劃的幾種方法
。減輕納稅負擔，相應增加企業的盈利，勢必成為當前及今後企業發展中的重要課題。筆者認為可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。
一、收入分散籌劃法按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額後的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產開發企業准備開發一棟精裝修的樓房，預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元（含裝修費600萬元），該企業可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成後先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上註明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上註明的金額屬於營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。
二、費用遷移籌劃法
房地產開發費用即期間費用（管理費用、財務費用、經營費用）不以實際發生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，例如屬於公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬於期間費用的開支范圍，由於它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職於每一個具體房地產項目中。那麼這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。
三、「臨界點」籌劃法
房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅後利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定：納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的「20%的增值額」就是「臨界點」。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然後設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高於兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定，房地產開發成本中包括可以扣除的項目有：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加了扣除項目，以高質低價來
佔領市場。例：某房地產公司建成一棟普通標准住宅，扣除項目金額為800萬元，當地同類住宅的市場售價約l 000萬元，假如定價1 000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-90=110（萬元）。但如果定價960萬元（X一800／800=20%），增值率為20%.由於納稅人建造的是普通標准住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免徵土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅後利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出，企業在出售普通標准住宅時，通過合理定價進行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格並獲得較高的利潤。
四、費用均分籌劃法
這種方法主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務，不同地方開發成本因為地價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來銷售後的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔，這就要求企業對開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。因此，平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。房地產開發企業可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現某段時間增值率過高的現象，從而節省部分稅款的繳納。如果結合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，則節稅就更明顯。
五、利息支出籌劃法
房地產開發企業屬於高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的餘地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，並按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅額；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣就可多扣除房地產開發費用，以實現企業利潤最大化。
六、建房方式籌劃法
根據稅法有關規定：某些方式的建房行為不屬於土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬於土地增值稅的征稅范圍，而屬於建築業，是營業稅的征稅范圍。由於建築行業適用的是3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級超率累進稅率，前者節稅明顯。因此，如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，就完全可以採用代建房方式進行開發，而不採用先開發後銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取得，其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以根據市場情況，適當降低代建房勞務收入的數額，以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權准備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產開發企業售出剩餘部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成後轉讓屬於房地產公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。
2. 企業土地增值稅納稅籌劃案例分析，案例如下。
10%房地產開發費用扣除比例，20%為從事房地產開發的納稅人加計扣除比例
3. 土地使用權用稅的稅收籌劃
我發給你哦,我剛參加完稅收籌劃培訓!
稅 收 籌 劃
第一講 稅收概述
一、 我國現行稅法體系的內容。
我國的現行稅制就其實體法而言，是建國後經過幾次較大的改革逐歩演變而耒的，按其性質和作用大致分為六類：
（一） 流轉稅類。包括增值稅、消費稅、營業稅。主要在生產、流通或者服務業中發揮調節作用。
（二） 資源稅類。包括資源稅、城鎮土地使用稅。主要是對因開發和利用自然資源差異而形成的級差收入發揮調節作用。
（三） 所得稅類。包括企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。主要是在國民收入形成後，對生產經營者的利潤的個人純收入發揮調節作用。
（四） 特定目的稅類。城市維護建設稅、土地增值稅、車輛購置稅、耕地佔用稅。主要是為了達到特定目的，對特定對象和特定行為發揮調節作用。
（五） 財產和行為稅類。包括房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、印花稅、屠宰稅、契稅。主要是對某些財產和行為發揮調節作用。
（六） 關稅。主要是對進出我國國境的貨物、物品徵收。
上述稅種中的關稅由海關負責徵收管理，其他稅種由稅務機關負責徵收管理。
二、 稅務機構設置和稅收征管范圍劃分。
（一） 稅務局。包括省、自治區、直轄市國家稅務局、，地區、地級市、自治州、盟國家稅務局，縣、縣級市、旗國家稅務局，徵收分局、稅務所。
（二）地方稅務局。包括省、自治區、直轄市地方稅務局，地區、地級市、自治州、盟地方稅務局，縣、縣級市、旗地方稅務局，徵收分局、稅務所。
三、 稅收徵收管理范圍劃分
（一）國家稅務局系統征管項目：增值稅，消費稅，車輛購置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的營業稅、所得稅、城市維護建設稅，中央企業繳納的所得稅，中央與地方所屬企業、事業單位組成的聯營企業、股份制企業繳納的所得稅，地方銀行、非銀行金融企業繳納的所得稅，海洋石油企業繳納的所得稅、資源稅，外商投資企業和外國企業所得稅，證卷交易稅，個人所得稅中對儲蓄存款利息所得徵收的部分，中央稅的滯納金、補稅、罰款。
（二）地方稅務局系統征管項目：營業稅，城市維護建設稅（不包括上述由國家稅務局系征管的部分）原地方國有企業、集體企業、及私營企業繳納的所得稅、個人所得稅（不包括上述由國家稅務局系統征管儲蓄存款利息所得徵收的部分），資源稅，城鎮土地使用稅，耕地佔用稅，土地增值稅，房產稅，城市房地產稅，車船使用稅（2007年1月1日起由原車船使用稅和車船使用牌照稅合並修訂），印花稅，契稅，屠宰稅，筵席稅及其地方附加，地方稅的滯納金、補稅、罰款。
依據國稅發[2002]8號文通知規定;2002年1月1日起，在各級工商行政管理部門辦理設立（開業）登記的公司，其企業所得稅由國家稅務局負責徵收管理。
（三）中央政府與地方政府稅收收入劃分
1、 中央政府固定收入：消費稅、車輛購置稅、關稅、海關代征的進口環節增值稅等
2、 地方政府固定收入：城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、契稅等。
3、 中央政府與地方政府共享收入：
(1) 增值稅（不包括海關代征的進口環節增值稅）：中央政府分享75% 地方政府分享25%
(2) 營業稅：鐵道部、各銀行總行，各保險公司總公司集中繳納的部分歸中央政府，其餘歸地方政府。
(3) 企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅：鐵道部、各銀行總行及海洋石油企業繳納的部分歸中央政府，其餘部分中央政府分享60%，地方政府分享40%
(4) 個人所得稅：除儲蓄存款利息的個人所得稅外，其餘部分中央政府分享60
%，地方政府分享40%
（5）資源稅：海洋石油企業繳納的部分歸中央政府，其餘部分歸地方政府。
（6）城市維護建設稅：鐵道部、各銀行總行、各保險公司集中繳納的部分歸中央政府，其餘歸地方政府。
（7）印花稅: 證巻交易印花稅收入的94%歸中央政府，其餘6%和其他印花稅收入歸地方政府。
第二講 增 值 稅
增值稅是對我國境內銷售貨物或提供加工、修理修配勞務，以及進口貨物的單位和個人，就其取得的貨物或應稅勞務的銷售額，以及進口貨物的金額計算稅款，並實行稅款抵扣制的一種流轉稅。
一、 征稅范圍
（一） 銷售或者進口的貨物
（二） 提供加工、修理修配勞務
（三） 視同銷售貨物行為
1、 將貨物交付他人代銷
2、 銷售代銷貨物
3、 設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送至其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外
4、 將自產或委託加工的貨物用於非應稅項目
5、 將自產、委託加工或購買的貨物行為投資，提供給其他單位或個體經營者
6、 將自產、委託加工或購買的貨物分配給股東或投資者
7、 將自產、委託加工的貨物用於集體福利或個人消費
8、 將自產、委託加工或購買的貨物無償贈送他人
（四） 混合銷售行為
一項銷售行為如果既涉及增值稅應稅貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為，具體說，非應稅勞務是為了直接銷售一批貨物而提供的，二者間是緊密相連的從屬關系。如為銷售本企業產品而提供的的運輸業務;應收票據對方貼利息等。
（五） 兼營非應稅勞務行為
增值稅納稅人兼營非應稅勞務，如果不分別核算其銷售額與營業額，一並徵收增值稅。
二、 納稅人
（一）小規模納稅人
1、 生產型企業，年銷售額在100萬以下
2、 零售、批發商業企業，年銷售額在180萬以下
（二）一般納稅人
1、 年銷售額超過規定標准
2、 生產型企業符合一般納稅人認定條件，報經稅務部門批准，認定為臨時一般納稅人，年審合格轉為一般納稅人。
3、 商貿企業報經稅務部門批准認定一般納稅人，納稅輔導期一般不少於6個月，在輔導期每次發售專用發票數量不得超過25份；最高開票限額不超過1萬元；當月認證的進項稅額，下期才能抵扣；企業按每次領購數量不能満足當月經營需要，可以再次申請，但必須按上次已領購並開具的專用發票銷售額4%預交增值稅，預交的增值稅可以在本期的應納稅額中抵減，。
三、 稅率
（一） 基本稅率 17%
（二） 低稅率 13%
（三） 徵收率 商業企業小規模納稅人為4% ；其他企業小規模納稅人為6%
四、計算銷項稅額銷售額確認
（一） 一般銷售方式下的銷售額確認：向購買方收取的全部價款和價外費用（手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、包裝費、包裝物押金、等各種性質的價外收費）
（二）殊銷售方式下的銷售額確認
1、 折扣銷售（因購貨方購貨數量較大等原因給購貨方的價格優惠）：如果銷售折扣額在同一張發票上分別註明，可按折扣後的余額計算增值稅，如果另開發票，不管財務如何處理，均不得扣除。
2、 銷售折扣（是為了鼓勵購貨方及早付款而許諾給購貨方的一種優惠）：不得從銷售額中減除計稅。
3、 銷售折讓（是由於銷售發生後由於貨物的品種質量引起銷售額的減少），可以折讓後的貨款為銷售額計算增值稅。
4、 採取以舊換新方式銷售（納稅人在銷售自己貨物時，有償回收舊貨物的行為）
應按新貨物的同期銷售價格確定銷售額。不得扣減舊貨物的收購價格（金銀首飾以舊換新業務除外）
5、 取還本銷售方式銷售(銷售貨物後，到一定期限由銷售方一次或分次退還給購貨方全部或部分價款)
其銷售額就是貨物的銷售價格，不得從銷售額中扣除還本支出
6、採取以物易物方式銷售（指購銷雙方以同等價款的貨物相互結算）
雙方都 應作購銷處理，以各自發出的貨物核算銷售額計算銷項稅
7、包裝物押金:
單獨記賬核算的包裝物押金，時間在一年以內，又未過期，不並入銷售額計稅，，但對逾期未退或一年以上的押金作價外收入並計銷售額計稅。
8、舊機器、舊機動車銷售：
售價未超過原值的，免徵增值稅
四、 進項稅額計算
（一）准予抵扣的進項稅額
1、 從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額
2、 從海關取得的完稅憑證上註明的增值稅額
3、 向農業生產者或小規模納稅人購入的農產品，根據收購憑證上註明的價款，按13%的扣除率計算進項稅額，從當期銷項中扣除
4、 外購貨物（固定資產除外）所支付的運費按運費（包括建設基金）
金額7%扣除率計算進項稅額予以抵扣
5、 自2004年12月1日起，增值稅一般納稅人購置稅控收款機所支付的增值稅額，准予在當期抵扣
（二）不得抵扣的進項稅額
1、 購進固定資產
2、 用於非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務
3、 用於免稅項目的購進貨物或者應稅勞務
4、 用於集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務
5、 非正常損失的購進貨物
6、 非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務
7、 未按規定取得並保存增值稅扣稅憑證，或未按規定申請抵扣的進項稅額
五、 使用增值稅發票應注意的問題
（一） 在取得一般納稅人資格前從購貨方取得的增值稅專用發票不予抵扣
（二） 取得的增值稅專用發票、海關完稅憑證等稅法規定可以抵扣的憑證，必須在開具之日起90開內到稅務機關認證，否則不予抵扣
（三） 巳經認證的進項稅額，如果該貨物改變用途，＜用於上述（二）的項目＞應在當月作進項稅額轉出 如用於在建工程、職工福利、國外耒料加工復出口、進料加工國內結轉、存貨盤虧毀損等
（四） 未按規定取得的增值稅專用發票（票款不符、只取得記賬聯或抵扣聯）
（五） 未按規定保管增值稅專用發票（未建立發票管理制度、無專人保管、無專門存放場所、未按要求裝訂成冊，擅自銷毀基本聯次、丟失發票、損毀專用發票等）
（六） 不得隨意開具紅沖增值稅專用發票
（七） 出口貨物應退稅額（生產企業出口貨物免、抵、退申報表19項），應於退稅申報下期的增值稅申報表15項及時申報
六、 稅收籌劃
（一）小規模納稅人與增值稅一般納稅人的選擇
生產企業主營業務為工業性加工，則應選擇小規模納稅人（銷售額達到100萬元的在一年後必須轉為一般納稅人）；
增值額特別高的企業，（經測算銷項稅額－進項稅額＞6%）第一年可選擇小規模納稅人
.（二）混合銷售行為較多企業可考慮單獨成立企業為產品銷售提供勞務，在交納增值稅企業，能區分純勞務服務的工程，應單獨核算勞務成本。
如： 為本企業提供產品運輸服務較多的企業，單獨成運輸服務企業；在交納增值稅企業將純勞務服務工程單獨核算，可將17%的稅率降為3%,也可考慮委託運輸部門送貨。
（三）產品全額出口生產性企業，有關政策規定自首筆出口一年後可以退，新辦企業在試生產期間抓緊小批量第一筆貨物出口，人為縮短退稅期限；在一年內可將50%貨物委託外貿公司出口，（稅務上為內銷），一年後由企業全部自行出口。
（四）目前，國家巳對所有企業開放進出口權，只要辦理好海關注冊登記等手再由企業全額自行出口續，即可，有條件的企業應盡可能將委託外貿公司出口，改為自行出口
（五）國外進口材料復出口，出口方式的選擇。經測算，根據出口貨物征稅率與退稅率之差計算的進項稅額轉出數額「大於」為生產該批貨物在國內采購所取得的進項稅額時，應選擇「耒料加工」出口貿易方式(稅法規定不征不退)，反之，則採用「進料加工」貿易方式(稅法規定免抵退稅)
（六）境外供貨商和銷售商是同一家時，可在出口報關單貿易方式下註明「進料對口」，在收匯核銷時提供進口報關單差額核銷，減少資金流量。
（七）「國外料加工」和「進口材料國內結轉」以及其他免的、稅項目，進行單獨准確的成本核算，可減少進項稅額轉出。
（八）購入的新機器設備發生轉讓業務時，購入的進項不能抵扣，轉讓的銷項稅是17%，
我們應該考慮使用半年後再出售。
第 三 講 營 業 稅
營業稅是指國家制定的用以調整營業稅徵收與繳納之間權利及義務關系的法律規范。是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為，為課稅對象所徵收的一種稅。
一、 納稅義務人
在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。
二、 有關規定
(一) 交通運輸業
1、包括陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬運 5大類
2、稅率 3%
3、計稅依據 (1)運輸旅客或貨物出境，在境外改由其他運輸個業承運，以全程運費減去給承運企業運費後余額為計稅依據
(2)從事聯運業務(一次購買、一次收費、一票到底)，以實際取得的營業額為計稅依據
(二) 建築業
1、包括 建築、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業
2、稅率 3%
3、計稅依據
(1)總承包將工程分包或者轉包給他人。以工程全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的余額為計稅依據
(2) 從事建築、安裝、修繕、裝飾工程作業，無論怎樣結算，營業額均包括所用原材料及其他物資和動力的價款。從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，營業額包括設備價款
(3)自建行為和單位將不動產無償贈於他人，，由主管稅務機關核定營業額
(三)金融保險業
1、 金融：包括貸款、融資租賃、金融商品轉讓、金融經紀業和其他金融業務
保險：指將通過契約形式集中起耒的資金，用以補償被保險人 的經濟利益的活動
2、稅率 2003年1 月1日起為 5%
3、計稅依據
金融：
(1) 一般貸款業務 以貸款利息收入(包括各種加息、罰息等)為營業額
(2) 融資租賃業務：以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減去出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額，以直線法折算出本期營業額
(3)從事股票、債券買賣業務：以賣出價減去買入價後的余額為營業額
(4)金融經紀業務和其他金融業務：以手續費(傭金)的全部收入為營業額
保險：
(1) 初保業務：向被保險人收取的全部價款為營業額
(2) 儲金業務：(以被保險人所交保金的利息收入作為保費，保險期満將本金返還被 保險人)
以納稅人在納稅期內的領儲金平均余額 乘以人民銀行公布的1年期存款的月利率
(3) 保險業開展無償獎勵業務，以向投保人實際收取的保費為營業額
(四) 郵電通信業
1、指專門辦理信息傳遞的業務，包括郵政、電信
2、稅率 3%
3、計稅依據
(1)電信部門以集中受理方式為客戶提跨省的出租業務，受理地區按取得的全部價款減參於部門的價款後的余額為營業額；參於部門按各自取得的全部價款為營業額
(2)郵政電信單位與其他單位合作，，統一收取價款的，以全部價款、減去支付給合作方的余額為營業額
（五）文化體育業
1、是指經營文化、體育活動的業務，包括文化業和體育業
2、稅率 3%
3、計稅依據
（1）單位或個人進行演出，以全部票價收入或者包場收入減去付給提供演出場所的單位、演出公司或者經紀人的費用後的余額為營業額。
（六）娛樂業
1、是指為娛樂活動的供場所和服務的業務，包括經營歌廳、舞廳、卡拉OK
歌舞廳、音樂茶座、檯球、高爾夫球、網吧，游藝場等娛樂場所，以娛樂場所為顧客進行娛樂活動的供服務的業務。
2、稅率5%-20%的幅度稅率，從2001年5月1 日起，對夜總會，歌廳、舞廳、射擊、狩獵、跑馬、游戲，高爾夫球、游藝、電子游戲廳等娛樂行為一律按20%的稅率徵收營業稅；2004年7月1日起，保齡球，檯球按5%的稅率徵收營業稅
3、計稅依據
經營娛樂業向顧客收取的各項費用為營業額，包括門票收費、台位費，點歌費、煙酒飲料收費及其他收費。
(七)服務業
1、是指利用設備、工具、場所信息或技能為社會提供服務的業務，包括代理業、旅店業、飲食業、旅遊業、倉儲業、租賃業、廣告業和其他服務業。
2、稅率 5%
3、計稅依據
（1、）代理業以納稅人從事代理務向委託方實際收取的報酬為營業額。
（2）電腦福利彩票投注點代銷福利彩票取得的任何形式的手續費收入，應照章徵收營業稅
（3）廣告代理業的營業額為代理者向委託方收取的全部價款和價外費用減去付給廣告發布者的廣告發布費後余額。
（4）拍賣行向委託方收取的手續費徵收營業稅
（5）旅遊業組織境外旅遊，境外由其他團接團，以全程旅遊費減去付給該接團企業的旅遊費的後的余額為營業額。
（6、）旅遊業組織旅遊團在中國境內旅遊的，以收取的旅遊費減去替旅遊支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票和其他代付費用後的余額為營業額。改由其他旅遊企業接團的，按照境外旅遊的辦法確定營業額。
（7）經過國家版權局注冊登記，在銷售時一並轉讓某著作權、所有權的計算機軟體徵收營業稅。
（8）境內單位派出本單位的員工赴境外企業提供勞務服務，不屬於在境內提供應稅勞務的，從境外取得的各項收入不征營業稅。
（9）從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付水、電、燃氣以及承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額。
（八）單位和個人銷售或轉讓不動產、土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額（轉讓抵債所得的不動產或土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額）
三、稅收優惠
（一）根椐《營業稅暫行條例》的規定下列項目免徵營業稅
1、托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹、殯葬服務。
2、殘疾個人為社會提供的勞務。
3、學校和其他教育機構的供的教育服務勞務，學生勤工儉學提供的勞務。
4、農業機耕、排灌、病蟲害防治、植保、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。
（二）根據國家其他關定，下列項目減征或免徵營業稅（有選擇列示）
1、單們和個人（包括外商投資企業及其設立的研發中心、外國企業和外藉個人）從事技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務業務取得的收入，免徵營業稅
2、將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產，免徵營業稅
3、社會團體按財政部門或民政部門規定標准收取的會費，不徵收營業稅。
4、從事國際航空運輸業務的外國企業或香港、澳門、台灣地區的企業從我國大陸運載旅客、貨物、郵件的運輸收入，在國家另有規定以前，應按4.65%的綜合計征率計征稅
5、轉讓企業產權（即整體轉讓企業資產、債權、債務及勞力的行為）不屬於營業稅徵收范圍，不徵收營業稅。
6、財稅〔2002〕208號文件規定的下崗失業人員從事個體經營活動、免徵營業稅（指僱工7人以下的個體經營行為）
7、從事個體經營的軍隊轉業幹部、城鎮退役士兵和隨軍家屬，自領取稅務登記證之日起。三年內免徵營業稅（個體經營是指僱工7人以下）。
8、單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬於營業稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不徵收營業稅。
四、稅收籌劃
（一）娛樂業分別不同稅率，進行營業收入的明細核算，可節稅
（二）根據國稅發[2002]117號，國家稅務總局關於納稅人銷售自產貨物（金屬結構件、鋁合金門窗、玻璃幕牆、機器設備、電子通訊設備）的供增值稅勞務並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知中明確，稅人具備建設行政部門批準的建築業施工（安裝）資質，並且簽訂建設工程總包或分包合同中單獨註明建築業勞務價款的，可分別交納增值稅和營業稅，否則全額交納增值稅。
（三）把轉讓不動產改為投資不動產可免交營業稅
第 四 講 中華人民共和國企業所得稅法
一、新舊稅法過渡
本法於2007年3月16日公布，自2008年1月1日起施行《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》同時廢除。
本法公布前已經批准設立的外商投資企業企業，可以在本法施行後五年逐步過渡到本法規定的稅率；享受定期減免稅優惠的，可在本法施行後繼續享受到期滿為止，因未獲利而未享受優惠的，優惠期從本法施行年度起計算。
經濟特區和高新技術企業，可以享受過渡性稅收優惠，具體辦法由國務院規定。
國家已確定的其他鼓勵類企業，可以按照國務院規定享受減免稅優惠。
二、納稅人
在中華人民共和國境內企業和其他取得收入和組織（以下統稱企業即居民企業和非居民企業）為所得稅納稅人（個人獨資企業、合夥企業不適用本法）
三、稅率
太多了,不能發,你給我郵箱吧.
4. 關於土地增值稅籌劃的幾個方法
（一）利用臨界點進行納稅籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第8條的規定，有下列情形之一的，免徵土地增值稅：
（1）納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。
（2）因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。
根據《土地增值稅暫行條例》第7條的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
如果企業建造的普通標准住宅出售的增值率在20％這個臨界點上，可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第6條的規定，計算增值額的扣除項目包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額。
（2）開發土地的成本、費用。
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格。
（4）與轉讓房地產有關的稅金。
（5）財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）第7條的規定，這里的「其他扣除項目」為取得土地使用權所支付的金額以及開發土地和新建房及配套設施的成本之和的20％。
根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）的規定，普通標准住宅的標准為：住宅小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在120平方米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標准。允許單套建築面積和價格標准適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。
5. 土地方面的稅務籌劃題
一、A公司涉及的稅務問題
假設土地和房屋按協議價轉讓並計征相關稅收，不考慮城建稅及附加等。
A公司取得土地使用權補繳土地出讓金應繳契稅=400*3%=12萬元。
A公司將土地和房屋投入新成立的B公司時根據財稅[2002]191號文免交營業稅，但B公司應按規定繳納契稅=1800*3%=54萬元。另外，根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發［2000］118號）第三條、《財政部
國家稅務總局關於印發〈關於執行「企業會計制度」和相關會計准則有關問題解答（三）〉的通知》（財會［2003］29號）第八條等相關規定，A公司還應根據房屋的公允價（評估價）與賬面價值的差額部分=1800-（400+100+400*3%）=1288萬元並入當年應納稅所得額。
A公司應繳納產權轉移書據印花稅=400*0.05%+1800*0.05%=1.1萬元。同時，B公司應繳納產權轉移書據印花稅=1800*0.05%=0.9萬元，以及繳納營業資金賬簿印花稅=1000*0.05%=0.5萬元。
二、A公司可供選擇的稅務籌劃方案
A公司可將土地和房屋作為投入到B公司，而非當前的純現金投資。如果B公司已注冊成立且事實無法改變，A公司也可選擇將土地和房屋作為增資投入到B公司（如B公司增資到2800萬元），而非通過產權轉移的方式，以節省營業稅和企業所得稅。
6. 土地增值稅納稅籌劃為什麼要控制增值率簡答題
根據稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免徵土地增值稅；增值額超過扣除項金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。這里的20%就是經常講的「避稅臨界點」，納稅人應根據避稅臨界點對稅負的效應進行納稅籌劃。免徵土地增值稅其關鍵在於控制增值率。設銷售總額為X，建造成本為Y，於是房地產開發費用為0.1Y，加計的20%扣除額為0.2Y，則允許扣除的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加為：Xx5%x(1+7%+3%)=0.055X 求當增值率為20%時，售價與建造成本的關系，列方程如下：[X-(1.3Y+0.055X)]/1.3Y+0.055X=20% 得：X=1.67024Y 計算結果說明，當增值率為20%時，售價與建造成本的比例為1.67024。可以這樣設想，在建造普通標准住宅時，如果所定售價與建造成本的比值小於1.67024，就能使增值率小於20%，可以不繳土地增值稅，我們稱1.67024為「免稅臨界點定價系數」。即在銷售普通標准住宅時，銷售額如果小於取得土地使用權支付金額與房地產開發成本之和的1.67024倍，就可以免繳土地增值稅。在會計資料上能夠取得土地使用權支付額和房地產開發成本，而建築面積（或可售面積）是已知的，單位面積建造成本可以求得。如果想免繳土地增值稅，可以用「免稅臨界點定價系數」控制售價。
7. 我公司收到土地使用權無形資產增資，請問涉及稅務處理有那些，要交那些稅
相關費用全部計入「無形資產-土地使用權」賬面價值，再按使用年限進行推銷回。
借：無形資產-土地使用權答
貸銀行存款
借：管理費用
貸：無形資產-土地使用權
涉及的稅收有：資本公積增加應交印花稅和契稅，企業所得稅。
按照新會計准則指南規定，外購土地使用權時交納的契稅計入「無形資產」科目，或「開發成本」（房地產企業）科目；繳納的印花稅計入「管理費用-印花稅」科目。
8. 土地增值稅稅收籌劃的方法
土地增值稅清算開查，房地產企業提前備賬。
房地產開發企業如何應對和統籌安排土地增值稅的清算補稅事項？進行有效的土地增值稅稅收籌劃，勢必成為房地產企業當前及今後企業發展中的重要課題。企業追求的目標是企業價值最大化，價值最大化最有效的評價方式就是利潤及利潤率增長的可持續性。作為企業的決策者，在充分理解政策的同時，要盡可能把政策對企業的不利影響降低到最低點。房地產企業在計算土地增值稅時，在不違反稅法的前提下，應當選擇對自己最有利的計稅方案，從而達到節約土地增值稅的目的。
國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發[2009]31號頒布實施以後，稅收新政堵住了房地產行業的一些稅收漏洞，但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產開發企業需要根據新的政策，適當調整開發、銷售的策略，在不違反稅法的基礎上減輕稅負。運用會計的技術和方法，對計稅現狀分析研究，我們認為規避土地增值稅仍有可行的籌劃空間，其土地增值稅節稅空間和經濟效益還是比較可觀的。筆者現將工作實踐中探討的土地增值稅稅收籌劃的幾種實用方法介紹如下。
一、充分利用土地增值稅免稅期限優惠政策
如《深圳市地方稅務局關於土地增值稅有關問題的通知》深地稅發〔2005〕609號第一條規定：房地產開發企業繳納土地增值稅的納稅義務發生時間以合同簽定時間為准。對在2005年11月1日(含11月1日)後簽定房地產銷售合同的，在納稅人取得房地產銷售首期款收入時，就該房產銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入6,129萬元。
二、開發商品房轉自用不再視同銷售
國稅發[2009]31號第七條規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以後，不應當視同銷售。不難看出，開發出品轉作固定資產已經不再按照視同銷售處理，企業需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。
三、選擇多元化方式處置開發產品
多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租後銷售、售後返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。
對於房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有型物業開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。對一些從事商業物業開發的房地產發展商來說，現在要把過去以銷售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有沒有增值就不用交土地增值稅，深圳出租回報率還是比較高的。
將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不徵收土地增值稅的稅收優惠。據了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手裡，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值。這一籌劃思路首先要服從於企業經營規劃和現實，不賣了改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性並不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對於房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。至於如何利用「企業兼並轉讓房地產的征免稅規定」的稅收優惠，從原理上看，應當仍然從屬於這一籌劃思路。
四、三項預提費用可以稅前扣除
國稅發[2009]31號第三十二條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10% 。
2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
五、地下停車場作為公共配套設施處理
當一個房地產開發項目存在地下車庫情況下，這時地下室車位面積能否計入可售面積？有的稅務機關認為應計入可售面積，有的則認為不應計入可售面積。
相關土地增值稅稅收政策：對於房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
某市地方稅務機關認定：地下車庫應計入可售面積，並且該項地下室成本並不可以全部一次性結轉銷售成本，而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計入已售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷售收入形成配比。
國稅發[2009]31號第三十二條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
六、選擇有利的增值額核算方式
一個開發項目即建有普通住宅、又建有商業用房，從房地產開發成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建築商所承攬的建築工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由於計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同數額的結果。
計算方法一：住宅和商業用房分別計算土地增值稅
計算方法二：住宅和商業用房合並計算土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）中規定：對納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定（即納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免徵增值稅）。
該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算並未做出具體要求。如果對房地產開發企業所開發的連體樓會計上必須分不同用途歸集成本費用的話是不可能的（收入的核算可准確每一業主），或者歸集的過程本身就是分攤成本費用的過程，難以准確把握。現實工作中沒有一個開發企業的會計人員在帳務處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切的講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神。而計算方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規要高於稅收規章和規范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應對其非普通住宅的部分按稅法的規定分攤成本費用計算相應的土地增值稅。
《國家稅務總局關於加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規定：「土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產主管部門審批的開發項目。土地增值稅原則上按納稅人開發的不同類型房地產分別清算。」這里所講的「清算」就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然後在不同類型房地產之間分攤相關的成本費用，分別清算應繳納的。
七、充分運用加計扣除政策
《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20％的扣除。
土地增值稅扣除項目中開發間接費用的歸集是企業籌劃時值得關注的一個點。開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，實施細則規定開發間接費用屬於開發土地和新建房及配套設施費，應全額計入扣除項目金額中，在計算土地增值稅時有效地扣除，同時政策還規定這部分費用房地產企業可以享受20%的加計扣除。這些內容由於界線不是很明確，會計賬務處理時容易把這項費用的一部分計入管理費用或銷售費用。土地增值稅實施細則規定管理費用及銷售費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的5%以內計算扣除（或財務費用、銷售費用、管理費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的10%以內計算扣除）。如果管理費用及銷售費用總和超過了此限額，吳入管理費用和銷售費用的開發間接費用在計算土地增值稅時就不能全額扣除，多交土地增值稅。這些費用如果正確歸集到開發間接費用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計扣除。所以企業對開發間接費用歸集時要謹慎,用足用好稅收政策。
八、巧用特殊扣除項目規定
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，「財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
在實際操作中，以上兩種方法計算的"房地產開發費用"必然存在差異。因為第一種方法中允許"據實扣除"的利息和第二種方法中"合計數"的5％（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最後選擇。如果允許"據實扣除"的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用後一種方法，按"合計數"的10％扣除全部費用。
企業判斷是否提供金融機構證明，關鍵在於所發生的能夠扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用。反之，若主要依靠權益資本籌資，則可利用另外一種方法。
九、選擇有利的地價成本分配方法
國稅發[2009]31號第三十條
企業下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
例:××商都開發用地面積136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地價費用12,549萬元,一期攤銷地價金額:9,914萬元,二期地價費用分配計算方法可作以下選擇:
A.按一期減余面積、費用計算攤銷的單位土地成本(余數攤銷)
(12,549萬元-9,914萬元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米
B.按實際面積分別計算攤銷的單位土地成本(平均攤銷)
12,549萬元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米
C.兩種地價費用分配計算方法的單位土地成本差異:
364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米)
上述按佔地面積法計算攤銷單位土地成本的方法, 請應商主管稅務機關同意後進行分配。
以上是進行土地增值稅稅收籌劃的幾種常見方法,在實際操作中,納稅人應當具體問題具體分析,靈活運用稅收政策。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節稅，減輕稅收負擔，這樣才能減少納稅風險,找到不違反稅法的籌劃空間。增加稅後利潤，實現企業價值的最大化。總之，房地產企業收稅籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作，並能給企業帶來實際效益