物權指數

❶ 物權法中關於住房的樓頂的所有權問題是如何定義的

樓頂的歸屬權。樓頂應是整棟樓全體業主共有的部分，而不僅是頂層住戶共有的。
《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」這是關於建築物區分所有權的規定，也是我國首次以法律的形式明確了該項權利。建築物區分所有權，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建築物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有使用權及對建築物共用部分所享有的共用部分所有權。區分，是指數人區分一建築而各有其一部分。區分所有，是區分一建築物的特定部分為所有權的標的。建築物區分所有包括兩部分
1、專有部分。這是指區分所有權人依其所購份額對建築物套內空間獨自佔有、使用的部分，在此基礎上形成的權利即區分所有權人的專有權。根據《物權法》第71條的規定，專有權與一般所有權在性質上是一致的，即專有權人對其專有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利，但因建築物結構上的相連性，專有權人在對其專有部分行使權利時不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。專有部分的形成條件有兩個：
(1)構造上的獨立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區分所有權人的專有部分相隔離。
(2)使用上的獨立性，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標准
2、共有部分。這是指專有部分以外的建築物的其他部分。包括三部分
(1)建築物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外牆等;
(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等;
(3)部分區分所有權人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔牆等。

❷ 什麼是EORI指數,請高手賜教

經濟觀察研究院(EORI)信任度標准與信任度衡量項目簡介

公司信任度指數(Corporate Credibility Index，CCI),是由《經濟觀察報》、經濟觀察研究院(Economic Observer Research Institute, EORI)推出的旨在創建公司信任度標准(credibility standards)與開展信任度衡量(credibility measurements)的專項研究。

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本項研究所稱公司信任度，是指上市公司管理當局或公共資產受託人及其信息披露對於信息使用者而言的可信任程度。該等信息使用者包括公司股東(shareholder)，以市場套利為目的的股票投資者，以及公司利益相關者(stakeholder)，後者包括公司員工、債權人、供應方、轉售方(resale party)、同業企業、政府、消費者、非消費者居民等。盡管本項研究所關注的重點是上市公司(publicly traded companies)，但是，鑒於上市公司擁有十分廣泛的關聯方(related party)關系，涉及有控制權股東(controlling shareholders)及其各類關聯方，並透過供應方、轉售方、債權銀行等形成一個更加廣泛的公司聯盟，因此，本項研究所討論的信任度標准與信任度衡量在外延邊界上可以擴大到非上市公司(non-listed companies)，並在一定程度上可以適用於非上市公司。

EORI相信，公司管理當局及其信息披露的可信任程度對於各類別信息使用者具有重要意義。例如，不可信任的財務報告可以危害股東權益、銀行貸款、股票價格以至私人儲蓄和金融安全，助長不正當商業競爭，鼓勵不負責任的市場行為，包庇犯罪，降低證券市場效率以至全社會資源配置效率，等等。

考慮到本項研究廣泛涉及公司治理和會計標准，並注意到全球化(globalization)與國際化(internationalization)的顯著區別，為此，本項研究在充分借鑒國際公認的公司治理准則和會計標準的同時，也充分顧及中國相應的法律、行政法規以及專業標准。EORI認為，近年來在中國境外發生的一些駭人聽聞的大公司丑聞事件不是孤立的，它們中的許多問題與中國境內出現的涉及公司信任度方面的問題有相似之處。不僅如此，由於中國處在初級市場發展階段，又屬於計劃經濟到市場經濟的制度轉型國家或後社會主義轉型國家(the post-socialist transition countries)，並採取了與許多東歐國家不同的漸進式改革模式，公司信任度問題具有一定程度的特殊性。因此，EORI意識到，建立信任度標准與開展信任度衡量是一項非常復雜的工作，惟有得到公眾的廣泛參與和支持，才能在促進公眾資產受託人責任與增強相應的可問責性(accountability)和可歸責性(responsibility)方面發揮作用。

I.項目背景

i) 制度轉型

經濟和經濟學的核心問題在於分配。資源的有效分配有賴於信息系統的可信任程度，其中，會計信息是資源配置信息系統重要的內核。在很大程度上，計劃經濟到市場經濟的制度轉型，其核心在於資源配置方式的轉型；前者為計劃的方式，由政府擔當行為主體，維護信息系統可信任程度的力量主要是行政命令與紀律；後者為市場的方式，由企業擔當行為主體，維護信息系統可信任程度的力量來自於立法-執法-行政機制(the legal-judicial-bureaucratic mechanism)、道德聯盟機制(the moral-associative mechanism)、侵犯性機制(the aggressive mechanism)。與東歐轉型國家普遍存在的濫用侵犯性機制(如利用黑手黨mafia對不良信任度造成的損害實施非公力保護性救濟—作者注)不同的是，中國在公司信任度缺失的情況下，往往引起各種不同類型的、針對立法-執法-行政機制和道德聯盟機制的破壞性替代(damaging substitution)，例如由濫用用益物權(usufruct)導致的徇私舞弊、職務犯罪、法人侵佔，涉及商業欺詐的財務報告虛假陳述、銀行壞賬，以及股票價格操縱等等，並最終損害社會資源配置效率。

越來越多的經濟學家開始意識到，制度轉型的成敗關鍵取決於信任方式(modes of credibility - means of building and acquiring credibility)的轉型。在一項由布達佩斯高級研究院(Collegium Budapest)主持的有關後社會主義轉型國家主要經濟問題研究成果中，來自東歐轉型國家和英美的經濟學人表示，他們最關注的問題即誠實與信任。即使在市場經濟體內，信任方式的改良始終如一。

ii)會計責任

不可信任的財務報告曾經導致十八世紀末荷蘭東印度公司的覆沒，也是進入二十一世紀以來安然公司、世通公司、帕瑪拉特等一系列大殺傷力商業丑聞的要害。正如中國先哲旬子所說：「信不足矣，有不信焉」。

進入本世紀以來，會計這一誕生於新時器時代的古老職業所遭遇的最大挑戰不是會計丑聞，而是會計責任重整。它更多來自於政府治理層面及其對重整會計責任構成的壓力。其中，最引人矚目還不是美國國會2002年通過的「薩班斯·奧克斯利法案」(Sarbanes-Oxley Act)，而是2003年七大工業國首腦會議達成的「有責任的市場經濟」(responsible market economy)共識。從某種意義上講，前者基本上追隨了上個世紀九十年代頒布的中國《會計法》關於企業第一把手承擔首要會計責任的規定(由此可見會計標准全球化而非國際化的必要性——作者注)。在很大程度上，本項研究所稱公司信任度是「有責任的市場經濟」在會計責任層面的延伸。

會計責任在上個世紀演變並分割為會計責任(accountant』s legal liability)與審計責任(auditor』s legal liability)。不幸的是，獨立審計制度在誕生近一個世紀之後終於暴露出它致命的弱點——受審計利益驅動和有控制權股東左右的有償服務可以使它偏離獨立性，並結成以侵害無控制權股東(minority shareholders)和利益相關者為代價的利益聯盟。一連串的會計丑聞令人意識到，必須進一步增強公眾會計(public accounting)在會計體系中的作用，否則，會計責任重整無法恢復社會公眾對會計公正的信心。遺憾的是，直到目前，中國的會計體系依然充斥古老的官廳會計(official accounting)的色彩，來自政府權力機關對會計行為的影響依然是最重要的。

iii)公司治理

良好公司治理不僅提升公司競爭力和促進企業家精神，而且在很大程度上影響公眾對公司持續經營假設的理解。與流傳甚廣的會計原理相左，決定公司持續經營假設的不一定總是現金流量、負債比率與凈資產，公司治理所發揮的作用往往不能忽視。在許多公司治理結構渙散的情形中，表觀出色的財務結果不能掩蓋公司的實質性危機。作為商法體系的基本法，《公司法》不以盈利及盈利後的股東間分配為立法出發點，而是以失去持續經營假設後的股東對公司債務負有的清償責任為立法出發點。

公司的立足根本在於「獨立經營、自負盈虧」。失去這一立足點，「揭開公司面紗」(unveiling the corporate)後看到的是關聯方交易中的「拆東牆，補西牆」(robe Peter to pay Paul)，有欠合法、有欠公允、有欠一致、有欠對稱的財務報告，以及形形色色的商業舞弊行為。

幾乎所有人都相信，企業家的目標在於為股東創造最大價值。然而，對一百多年前的山西商人研究表明，商人的第一目標在於維護持續經營假設，其次才是實現財富的時間增殖(山西票號在不違背「普天之下莫非王土」的封建財政思想前提下，成功地打理著各地在「解繳藩庫」或上繳中央財政之前的財政存款，進而支持撐著票號在當時難以想像的異地支付能力——作者注)。

解決因所有權與控制權分離而引起的治理問題(governance problems that result from the separation of ownership and control)，同樣應當將維護公司的持續經營放在第一位。過分強調盈利與盈利後的利潤分配往往放鬆人們對公司經營賴以持續的良好公司治理的關注。進一步說，在兩權分離的情況下，持續經營有賴於公司管理當局面向全體股東特別是無控制權股東、以市場套利為目的的股票投資者以及利益相關者進行的持續信息披露。無論怎樣定義，信息披露在公司治理當中的位置都是第一性的。就此而言，公司治理可以被理解為在獨立經營、自負盈虧的基礎上，由公司管理當局面向公眾持續信息披露的一項制度安排。

反過來講，值得信任的財務報告是建立在良好公司治理基礎之上的。良好公司治理的重要性遠遠大於良好財務結果。

iv)價值投資與公司信任度

中國股市先後經歷了擴容敏感期和莊家操縱期，目前正在進入價值投資期，未來將進入責任投資期。價值投資的基本邏輯是，股票價格應當圍繞公司內在價值上下波動。這看上去是對「價值規律」的另一種表述方式。其中，公司的內在價值主要是通過財務報告加以識別的。放眼望去，那些活躍在全球各股票市場的公司價值評估師或行業分析員們，無不是在採用他們各自信賴的分析模型夜以繼日地計算著公司以往會計年度的價值得失並憧憬著未來的財務結果。

遺憾的是，有關不實財務報告的報道不絕於耳。當問及上市公司財務報告是否值得信任時，幾乎所有人都表示懷疑。毋庸置疑，在財務報告缺乏必要的合法性基礎、公允性基礎、一致性基礎和對稱性基礎以至於信任度低下的情況下，價值評估毫無意義，價值投資亦難以確立。就此而言，目前在中國股市出現的所謂「價值投資」，未必不是徒有其名，或貌似神不似。老子曰：「天下皆知美之為美，斯惡已；皆知善之為善，斯不善已。」

v)受託人責任與信息披露

公眾公司(public company)的管理當局及其成員是公眾資產的受託人。在立法-執法-行政機制和道德聯盟機制以及相應的公眾監督框架下，受託人責任(trustee ties)首先是誠實信息披露，其次是建立與維護保障誠實披露信息的公司治理結構，再次才是為股東創造價值、不損害股東特別是無控制權股東利益、不徇私舞弊等。

EORI認為，誠實信息披露是以獲得公司信任度為唯一目標的信息披露，而不論信息是否顯示公司具有良好的財務結果及其趨勢。但大量事實表明，一些上市公司的信息披露有著特定的目標，有時以再融資為目標，有時以資產重組為目標。以再融資為目標的信息披露往往存在粉飾財務結果的傾向，重點是人為操縱報告期業績及業績趨勢；以資產重組為目標的信息披露則往往低估資產賬面凈值，高估損失，從而配合有控制權股東或有購買公司股權意向的一方為降低重組成本並恢復持續經營假設而打算做出的努力。對於一些非上市公司來說，獲得銀行貸款、避稅或逃避監管有時會成為它們在某一會計期間的信息披露目標。

上述種種另類的信息披露目標均以降低公司信任度為直接代價，間接的代價則分別表現為股票價格的異常波動或犧牲大多數股票投資者利益的市場套利行為，損害無控制權股東利益，公共財政資源流失，加大金融機構不良貸款等等。它們都可以歸結為降低社會資源配置效率。

vi)不良貸款與金融安全

應當承認，包括財政注資、引入外資股東或戰略投資者、股票上市等在內的銀行改革，並不能從根本上解決不良貸款(bad loans)問題。不恰當地推行債權重組或豁免債務人責任只能從源頭上加劇不良貸款問題。當長期拒不履行還本付息義務的債務人被告之部分債務被豁免的時候，他們的第一感受未必不是因逃避債務責任而獲得一筆獎賞。

在很大程度上，債務人信任度低下是導致銀行不良貸款的根源。依據現行信貸業務規則，商業銀行不可以向財務結構不健全、盈利能力低下、現金流量衰竭的對象發放貸款，否則，貸款承辦人及相關責任人將被追究責任。不可想像那些最終形成不良貸款的債務人向商業銀行提供了財務結果惡劣的財務報告，也不可想像商業銀行能夠容忍財務結果惡劣的財務報告。問題的關鍵在於那些表觀良好的財務報告不具備可信任的基礎，同時在商業銀行一方缺乏一套衡量財務報告信任度的標准。

從缺乏信任度標准與不可信任的財務報告到不良貸款，從不良貸款到提取貸款損失准備以至核銷貸款損失，再到削弱核心資本，以至於危害私人儲蓄及金融安全，債務人信任度發揮著至關重要的作用。

II. EORI標准

任何學科的研究對象都是十分特定的。盡管涉及許多商法原理，但EORI堅持認為公司治理在學術上更接近於會計學。會計學在其分枝——獨立審計理論中對與公司治理密切相關的內部控制在職權分離、交易授權、業務監督以及控制環境、控制系統、控製程序等方面均有系統描述。不僅如此，公司治理所強調的公允性和透明度，在會計學當中被分別視為公允計價、會計列報或會計披露等，同樣有非常系統的描述。因此，在創建公司信任度標准時，EORI十分重視會計標準的應用。

EORI標準是公司信任度標准(EORI Corporate Credibility Standards, EORI Standards)的簡稱。該標准充分借鑒國際公認的公司治理原則、會計准則、獨立審計准則，並接受中國相關法律、行政規范及同類標準的影響，盡可能涵蓋現階段中國上市公司的常見信任度問題。總體上講，EORI認為，衡量公司信任度應遵循以下四個方面的標准：合法性(legality)、公允性(fairness)、一致性(consistency)和對稱性(symmetry)。

合法性包括信息披露合法性，涉及內容、格式、時間、媒體等；程序合法性，諸如重大事項及信息披露有無恰當的授權；交易及事項合法性，審核交易是否受到法律的限制或是否屬於法律禁止事項；會計處理合法性，確認所採取的會計處理方法是否符合公認會計准則、會計法及行政規范的要求。合法性判斷應貫徹實質重於形式的原則。

公允性包括列報資產賬面凈值的公允性，購銷業務及費用配比等經常項目交易的公允性，以及出售及購買資產、債務重組、收購、吸收合並等非常項目交易的公允性。

一致性包括會計政策在前後相連的會計期間的一致性，重視改變會計政策的必要性、合理性及還原分析；合並范圍的一致性，關注變更的合理性以及與變更相關交易的公允性；預測及承諾事項的一致性，查驗盈利預測、募集資金投入項目以及進度和收益變更，檢討消除重大影響承諾事項及分配承諾事項等；管理當局聲明與獨立董事、審計報告以及財務報告的一致性，對董事會報告、監事會報告、獨立董事聲明、審計報告類型及意見或說明段文字等與財務報告進行對比分析；司法判決、仲裁、行政處分與財務報告及審計報告的一致性，查驗涉及司法程序的重大事項披露及預計負債確認等。

對稱性包括經營環境與經營成果對稱性，重點開展政府產業政策、同業競爭、商業循環等與經營成果之間的對等分析；高管報酬與經營成果對稱性，關注過低或過高的報酬及其變動的合理性；會計數據拓撲關系中的對稱性，分析會計報表要素、會計期間及其相互間的變數關系。

進一步說，EORI標准包括54個具體標准，其中涉及合法性具體標准30個，涉及公允性具體標准9個，涉及一致性具體標准 9個，涉及對稱性具體標准 6個(詳見經濟觀察研究院《公司信任度標准》——作者注)。

III. 產品與服務

在本項研究之前，中國境內尚未形成一個公開化的、用來揭示公眾資產受託人及其信息披露可信任程度的、能夠系統性描述和持續性分析的指數產品。

EORI指數：擔當公司信任度研究的EORI項目團隊按照上市公司的產業背景劃分成若干小組，在逐一製作公司信任度評估工作底稿的基礎上，經過主審研究人員與副審研究人員之間的充分討論，最終確定被評估公司在54個信任度具體標准項下的得分(0～100)，並以此為根據計算生成被評估公司信任度的合法性、公允性、一致性、對稱性單項指數和綜合指數。「EORI指數」將充分體現EORI開展公司信任度研究所遵循的價值觀念，並反映EORI的基本立場和態度。

公眾指數：本項研究將誕生的公眾指數，是以EORI研究人員製作的工作底稿為藍本，經過公眾調查的途徑，由接受調查者按照自己的判斷在不加限制的情況下對被調查公司信任度給出相應的具體標准項目得分(0～100)，再經過計算生成合法性、公允性、一致性、對稱性單項指數和綜合指數。接受調查者將來自上市公司流通股股東，以市場套利為目的的股票投資者，基金經理人及其他職業資產管理人，執業注冊會計師與非執業注冊會計師，獨立研究機構研究員及注冊證券分析師，商業銀行風險管理人員，政府公務員，企業管理人員、投資者關系管理人，專業媒體記者及編輯，以及律師、法官、檢察官、公司法學家等法律工作者。為充分體現公眾意見，上述接受調查者將來自不同地域、不同年齡、不同民族、不同收入階層、不同教育背景、不同價值觀、不同個性、不同性別的社會界別。

公司信任度指數：EORI意識到，將上述「EORI指數」和「公眾指數」恰當地結合一起，能夠更加全面地揭示公司信任度狀況。有時，EORI內部研究人員的判斷可能帶有一定程度的局限性，同樣的問題在「公眾指數」當中也不可避免。

在此基礎上，EORI將分階段發布藉助上述指數製作的公司信任度評估報告，該等報告有時是以特定使用者為對象的。

此外，EORI希望在公司信任度衡量與信任度指數研究過程中積累到足夠多的數據，以便在不久的將來向各類公司信息使用者提供一個內容豐富的資料庫產品。該資料庫將對公司價值評估、股票價格發現、市場套利行為、購並活動、資產重組、信貸風險分類等產生深刻影響。

不僅如此，憑借創建公司信任度標准過程中持續積累的經驗，EORI將謹慎從事公司治理、年報披露以及投資者關系方面的顧問服務。

IV. 項目管理

獨立性是本項研究成果贏得公正性的基本保證。為此，EORI既不站在賣方或上市公司信息披露一方的立場，也不站在買方或信息使用者一方的立場，而是立足於買、賣雙方之外，理性、建設性地衡量與評估公司信任度。

EORI強調，本項研究的參與者務必放棄對公司股票價格、業績趨勢以及大眾形象好與壞加以判斷的念頭，僅僅對信任度做出判斷。當然，不可否認的是，一旦信任度判斷顯示公司存在重大瑕疵，足以對流行性的公司股票價格判斷、業績趨勢判斷以及大眾形象判斷構成顛覆性影響。

意識到爭取本項研究具有必要的國際先進性的重要性，EORI專設「公司信任度標准理事會」，並接受國內外知名專業機構委派觀察員(ad hoc observers)參與指導，重視吸收外部智慧，不斷提升研究水平。

在研究團隊內部，EORI已設立了「質量控制委員會」，其成員致力於建立學術標准並付諸實現。

公司信任度標准理事會的高級智囊們特別關注本項研究是否攜帶投機色彩，他們擔心研究工作不能沿著正確的方向持續地推進。這的確是應當高度警惕的。事實上，EORI從一開始便意識到這是一項嚴肅研究(serious research)，之所以採取指數的方法研究公司信任度，就是希望它能夠在系統性和持續性兩個方面年復一年地進行下去。

❸ 物權法第105條

物權法第105條立法原意、釋義、司法解釋、理解與適用法條內容：
第一百零五條兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的。參照本章規定。


釋義內容：
【釋義】本條是關於用益物權和擔保物權的准共有的規定。

物權法中的共有制度是專為所有權的共有而規定的，但實際生活中，並非只有所有權才能共有，其他財產權，如他物權、知識產權等財產權均可共有。比如二人以上共同享有一塊土地的建設用地使用權。此種情況就是兩個以上的主體共同享有用益物權。如甲、乙、丙三人分別借款給債務人丁，三人同時就丁所有的房屋設定一個抵押權，份額為均等，並辦理一個抵押權登記時，就發生抵押權的准共有。此種情況就是兩個以上的主體共同享有擔保物權。本條對用益物權和擔保物權的准共有做出了規定。兩個以上的主體共同享有用益物權和擔保物權的按份共有或共同共有，在性質上與對所有權的共有沒有差別，為了條文的簡約以及對實踐中這種情況的處理，本條規定兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。

所謂准共有是指數人按份共有或者共同共有數人共同共有所有權以外的財產權。准共有有以下特徵：(1)准共有的標的物是所有權之外的財產權，包括用益物權、擔保物權等。(2)准共有即准用共有的有關規定，各人就所有權之外的財產究竟是准用共同共有還是按份共有，應當視其共有關系而定。(3)准共有準用按份共有或共同共有的前提，是規范該財產權的法律沒有特別規定。如果有，則應首先適用該特別規定。

關於准共有，很多國家和地區都有類似立法例。德國民法典第七百四十一條規定：「數人共同享有一權利者，除法律另有其他規定外，准用第742—758條規定。」日本民法典第二百六十四條規定：「本節規定，准用於數人有所有權以外財產權的情形。但法令另有規定時，不在此限。」我國台灣地區「民法」第八百三十一條規定：「本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者准用之。」

❹ 建築物區分所有權的理論基礎

建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的並且為多數學者所接受的是「二元論說」和「三元論說」。
依「二元論說」，建築物區分所有權，是指數人區分所有一建築物時，各所有人對其獨自佔有、使用的部分享有專有所有權，並對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。由梁慧星教授任負責人的中國物權法研究課題組編寫的《中國物權法草案建議稿》（以下簡稱建議稿）便採納了這種「二元論說」。該建議稿在第90條作了如下表述：「建築物區分所有權，是指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築物所有權。」這種學說的不足之處在於，忽略了基於區分所有權人之間的團體關系而產生的成員權為區分所有權的一項權能。建築物區分所有權之所以產生，必須是兩人以上對某一建築物區分所有。在區分所有建築物上，區分所有權人相互間的關系極為密切，各區分所有權人在行使專有部分權利時，不得妨礙其他區分所有權人對其專有部分的使用，不得違反全體區分所有權人的共同利益，從而使各區分所有權人之間形成一種共同關系。為維持這種共同關系的健康發展，全體區分所有權人必然結成區分所有權人團體，由該團體直接管理或委託他人管理區分所有建築物的共同事務，而此種管理的結果直接關繫到區分所有權人專有部分所有權和共用部分所有權的享有。由此可見，作為這一團體成員所擁有的成員權是建築物區分所有權不可分割的一部分。
「三元論說」為德國學者貝爾曼所倡導，並被德國現行《住宅所有權法》所全盤採納。根據該法，區分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建築物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建築物上所設立的持分共有所有權部分及基於專有部分與共用部分不可分離所產生的共同所有人的成員權。支持「三元論說」的日本學者丸山英氣教授認為，區分所有權，應理解為對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的復合物權。
「三元論說」似乎更全面地反映了建築物區分所有權的概念。事實上，建築物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的復合物權，其中，專有所有權是基礎。從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附於專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一並轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。因此，建築物區分所有權，應是指數人區分一建築物時，對各自的專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，並基於區分所有人之間的團體關系而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總稱即建築物區分所有權。

❺ 什麼是「添附」。

添附是指數個不同人所有的物結合成為一物（合成物、混合物）或在他人的物上加工使之成為新的物（加工物）的法律事實，如房屋是土地的附合物、油畫是顏料和畫布的混合物、木雕是木材的加工物。

添附制度是各國物權法中的一項確認產權的重要規則，也是物權變動的一種重要規則。添附制度不能為侵權請求權、物權請求權和不當得利返還請求權制度所替代，確認添附制度並完善添附規則，應當是我國《物權法》制訂過程中的一項重要內容。

(5)物權指數擴展閱讀：

（1）動產與動產的附和。非毀損不能分離或者分離的費用較大。從我國的司法實踐分析，動產與動產的附和應當由原所有人按照其動產的價值，共有合成物。如果可以區別主物或從物，或者一方動產的價值顯然高於他方的動產，則應當由主物或價值較高的物的原所有人取得合成物的所有權，並給對方以補償。

（2）動產與不動產的附和。成為不動產的組成部分。羅馬法中，這種附和主要是因建築或者種植而產生。一般的原則是建築物或者種植物歸土地所有人所有，至於雙方的權利和義務，則視行為人是出於善意還是惡意而定。在我國司法實踐中，動產與不動產的附和，由不動產所有人取得合成物的所有權，但應當給原動產所有人以補償。

（3）不動產與不動產的附和。民間常見的情形主要為：承租人、借用人在租借來的樓房平台上加蓋一層樓房或者興建一間房屋等。對此，關於物權部分的司法政策是：如增建房屋與原不動產價值懸殊時，附和物的所有權歸原不動產所有人；如價值相當，應為雙方當事人共有附和物的所有權。

❻ 物權法中關於取得房屋所有權的規定

_物權法上有關房屋所有權的規定具體有以下幾條：

第三十九條：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第四十條：所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第七十條：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條：業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條：業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十七條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十九條：建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條：建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

❼ 物權法習題及答案

一、填空題
1.《物權法》規定：「因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈（ 開始 ）時發生效力。」
2.《物權法》規定，物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害（公共利益）和他人合法權益。
3.《物權法》規定，所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害（所有權）人的權益。
4.《物權法》規定，徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予（拆遷補償），維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
5.《物權法》規定，對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使（所有權）。
6.《物權法》規定，法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地（習慣）。
7.《物權法》規定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有（優先購買）的權利。
8.《物權法》規定，拾得人侵佔遺失物的，（無權）請求保管遺失物等支出的費用，也（無權）請求權利人按照承諾履行義務。
9.《物權法》規定，抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求（人民法院）拍賣、變賣抵押財產。
10.《物權法》規定，質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔（賠償責任）。
11.《物權法》規定，質押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸（出質人）所有，不足部分由債務人清償。
12.《物權法》規定，知識產權中的財產權出質後，出質人（不得）轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。
二、判斷題（如果認為該說法正確，請在題後劃「√」，否則劃「×」）
1.不依賴於其他權利而獨立存在的物權為主物權，如所有權、地役權、抵押權、典權。×
2.典權人也應承擔典權存續期間典物因不可抗力而全部或部分滅失的風險。√
3.善意佔有屬於合法佔有。×
4.通過善意取得制度取得物權屬於物權的原始取得方式。√
5.依照我國有關法律的規定，要宣告某自然人死亡最短需要三個月。 √
6.債的標的物在被提存期間發生毀損、滅失風險責任，依法應由提存人和債務人承擔責任。×
7.根據所違反的法律關系的性質不同，《民法通則》把民事責任分為違約責任和侵權責任。√
8.城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。 √
9.集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。 √
10.質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，可以不承擔賠償責任。 ×
11.以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。√
12.同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。 √
13.債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。 √
14.知識產權中的財產權出質後，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。√
15.不動產或者動產被佔有人佔有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意佔有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。√
16.業主大會或者業主委員會的決定，對業主沒有約束力。 ×
17.籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金應當經專有部分佔建築物總面積三分之一以上的業主且占總人數三分之一以上的業主同意。×
18.建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。√
19.不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。√
20.《中華人民共和國物權法》所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。 √

三、單項選擇題
1. 甲購買乙的一輛二手車，但雙方沒有辦理過戶手續。甲付款購車後，駕駛該車到某汽車空調配件經銷部丙處，購買汽車空調配件並安裝。安裝好並付清款項後，甲駕車離開。途中，因空調泵線圈短路引起電源線起火造成火災，該車被全部燒毀。經有關部門認定丙作為汽車空調提供者對火災負有間接責任。下列說法中正確的是(B )
A.甲和乙之間的買賣合同未生效，因為雙方沒有辦理車輛過戶手續
B.甲取得該車的所有權，因為動產所有權轉讓自交付時發生效力
C.甲不能向丙請求損害賠償，因為其不是該車的所有權人
D.甲不可以向丙請求損害賠償，因為該車轉讓沒有登記，不得對抗第三人
2.趙某孤身一人，因外出打工，將一祖傳古董交由鄰居錢某保管。錢某因結婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款10000元。孫某因資金周轉需要，向李某借款20000 元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。 下列說法中正確的是（B）
A.錢某與孫某之間的古董買賣合同無效
B.孫某取得該古董的所有權
C.李某對該古董的佔有屬於無權佔有
D.趙某可以直接請求李某歸還該古董
3.王甲寫信給其侄女王乙，表示要贈與5000元美金，王乙回信表示接受，但此款因故一直未實際給付。後王乙與李丙登記結婚，婚後第六個月接到王某的贈金5000 美金。該項錢款依法： (A)
A.應屬於王乙的婚前個人財產
B.應屬於王乙與李丙的夫妻共同財產
C.屬於婚前取得，但歸二人共有
D.屬於婚後取得，歸二人共有
4. 根據《物權法》規定，下列財產中不可以作為抵押權的客體的是（B）
A.在建房屋
B.某大學的教學樓
C.企業的生產設備、原材料
D.法律、行政法規未禁止抵押的其他財產
5. A 與B 系前後鄰居，兩家房距5.8 米。A 翻蓋房屋，准備在原來的宅基地上建兩層9.22米高的樓房，便找到B 協商。B 表示，按農村風俗前房不能高出後房，自己的房屋是4.8米，B 不能超建。A 認為，在自己的宅基上建房，想蓋多高蓋多高，誰都無權干涉。故趁B 外出做生意之機，強行超建將房建成。經科學測算，因A 的超建，B 的房屋整個窗戶在冬季近二個月不能受陽光照射。下列說法正確的有(C)
A.A 建房屬於合法行使自己宅基地使用權，B 無權干涉
B.A 和B 之間形成地役權法律關系
C.B 有權要求A停止侵害，排除妨礙
D.A 的行為違反鄉規民俗屬於無效
6.某甲和某乙是鄰居，某甲靠著某乙的牆建了一間棚子，後來某甲離家出走3 年。某乙見棚子壞了，又鄰自己的牆，於是修理了一下，在裡面放東西。某甲回來後也沒說什麼。後來某甲要蓋房子，就提出要某乙將東西搬出去。則下列說法中正確的是(C)
A.甲不能要求乙將棚子里的東西搬出去，因為已過訴訟時效
B.甲可以要求乙將棚子里的東西搬出去，因為還沒過訴訟時效
C.甲任何時候都可以要求乙將棚子里的東西搬出去，這與訴訟時效無關
D.乙對某甲棚子的使用構成有權佔有，因為某甲明知卻未明確表示反對
7.甲在家將一件內藏5000 元人民幣的舊大衣仍到垃圾堆，後被拾荒人乙拾取，並發現了此錢。後甲聞訊前往乙家要錢，未果。則下列說法中正確的是(D)
A.甲已拋棄了衣服和錢
B.乙依據先佔原則得到了衣服和錢
C.該錢為隱藏物，乙因發現而取得
D.乙應將錢返還給甲，僅僅保有衣服
8.甲將一部汽車作價3.5萬元，抵押給乙，由甲繼續使用，甲在開車時將汽車不慎撞壞，致嚴重損毀，應當（D ）
A 仍以已毀損的汽車作抵押物
B 認定抵押關系中止
C 認定抵押關系解除
D 認定抵押關系仍存在，由甲以價值3.5萬元的財產代替原汽車作抵押物
9.絕對權的主要特徵是（B ）
A 享受絕對權，不受任何干預
B.其義務主體是不特定的人，其權利的實現通常不需要義務人的積極配合
C.與相對權相比，對於權利主體更重要
D.直接對物佔有、使用、收益、處分的權利
10.權利質權的標的可以是（A ）。
A. 債權、匯票、存款單、股票
B. 支票、存款單、名譽權、專利權
C. 商標權、倉單、債券、榮譽權
D. 匯票、提單、本票、繼承權
11.甲在某服裝店加工服裝一套。取服裝時，因帶錢不夠支付加工費，徵得服裝店同意將金戒指一枚留下，約定交清加工費後取回戒指，則服裝店對戒指享有（ B）
A.處分權 B.質押權 C.抵押權 D.留置權
12.某中學為修繕教育設施向銀行借款，銀行要求該學校提供擔保，學校以自有財產向銀行設立抵押，以下哪些財產可以抵押？（C ）
A.該學校的辦公樓 B.該學校的操場
C.該學校的小汽車 D.與臨校存在權屬爭議的財產
13.共有人對共有關系的性質發生爭議，無法查明到底是按份共有還是共同共有時，應當推定為（B ）
A.按份共有 B.共同共有
C.個人所有 D.公共所有
14.王某拾到李某丟失錢包，當李某向王某討還時，王某拒不歸還。二人由此形成的債權關系是( B )
A.合同之債 B.不當得利之債
C.無因管理之債 D.單方民事法律行為之債

四、簡答題
1.不當得利的構成要件是什麼？
答：不當得利的構成要件有四個：
1) 一方獲得利益。
2)他方受到損失。
3)獲得利益和受損失之間有因果關系。
4） 沒有合法根據

2.無因管理的構成要件有哪些？
答：無因管理的構成要件有三：
1) 為他人管理事務。
2)有為他人謀利益的意思。
3)沒有法定或約定義務。

3.我國《物權法》所建立的物權體系包括哪些？
答： 1）所有權 2）用益物權 3）擔保物權 4）佔有

4.我國《物權法》的調整范圍包括哪些?
答：第一，我國《物權法》調整物的歸屬關系。
第二，我國《物權法》調整物的利用關系。

5.物權法定原則包括哪些內容?
答：1）物權種類法定 2）物權內容法定。

6.什麼是交付？交付須滿足哪些要件始生效力？
答： 我國《物權法》上所說的交付，指的是物的直接佔有的移轉，或者更准確地說，指的是一方民事權利主體按照法律行為要求，將物的直接佔有移轉給另一方的事實。
交付須滿足下列要件始生效力：第一，須有移轉佔有的意思表示； 第二，須有佔有物的交付。

7、用益物權具有哪些法律特徵?
答：1）用益物權具有用益性。
2）用益物權具有獨立性。
3）用益物權具有佔有性。
4）用益物權是一種他物權。

8．共同共有與按份共有有何區別?
答：按份共有和共同共有為兩種不同性質的共有，存在以下區別：
1）成立的原因不同
2）權利的享有不同
3）處分應有部分的不同
4）分割限制的不同
5）共有物管理的不同 ．
6）存續期間的不同
7）對第三人行使的權利不同
8）標的物的不同

五、論述題
1、什麼是土地徵收?土地徵收的特點是什麼？
答：我國《物權法》第42條第1款規定；「為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。」
土地徵收具有以下幾個顯著特點：
1）行為主體是國家。土地徵收行為的實施主體是特定的，只能是國家。之所以是國家，一是因為徵收權是基於「最高統治權」而行使的，而「最高統治權」又只能由國家統一行使；二是因為「為了公共利益的需要」是土地徵收的惟一理由，而國家則是公共利益惟一合適的代表。
2）行為本身具有強制性。土地徵收是國家依據法律的規定所實施的法律行為，具有明顯的強制性。它表現在，土地徵收行為是國家單方面的意思表示，無須徵得原土地所有人的同意。作為原土地所有權人，對國家的土地徵收決定必須服從，對國家的徵收行為必須予以支持和配合，不得拒絕、阻撓，更不得無理取鬧，否則就要承擔法律責任。
3）有償性。土地徵收還是一種有償性的法律行為。它表現在，國家徵收土地必須根據法律的規定向原土地所有權人給予補償。
4）行為的實施理由是為了公共利益的需要。土地徵收的法律基礎是公共利益高於個體利益，個體利益必須服從公共利益的需要，因而，「為了公共利益的需要」便成了國家對農村集體土地進行徵收的惟一理由。

2.試述共同共有具有哪些法律特徵？
答：我國《物權法》第95條規定：「共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。」由此可見，共同共有，是指兩個或兩人以上的人基於共同關系，對同一物不分份額地享有權利和承擔義務。
共同共有具有如下法律特徵：
1）共同共行是不分份額的共有。在共同共有關系存續期間，共同共有人不能對共同共有財產確定份額，只有在共同共有終止，共有的財產分割後，才能確定各共有人的份額。因此在共同共有關系中，各共有人的份額只是一種潛在的份額，部分共有人在共同共有存續期間，擅自劃分份額處分共有財產，一般應認定為無效。
2）共同共有以一定的共同關系為前提。這種共同關系，通常是由法律直接規定，主要是婚姻關系、血緣關系，如夫妻關系、家庭關系。共同關系也可因當事人的合同約定而產生，如合夥合同。沒有共同關系這一前提條件，共同共有便無產生的基礎，如果共同關系喪失，則共同共有就必然解體，如夫妻離異便須對共同共有的財產進行分割。
3）共同共有的共有人平等地享有權利和承擔義務。各個共有人對共有物平等地享有佔有、使用、收益、處分權，並平等地承擔義務。在合夥關系中，依法律的規定或當事人的約定，合夥人可以按照一定的份額享有表決權，但在這樣的合夥關系存續期間，不能要求分割共有財產。

3.論述共同侵權行為的特徵。
答：共同侵權行為，是指兩個或者兩個以上的行為人，由於共同的過錯致他人合法權益損害，應當承擔連帶責任的侵權行為。如教唆、幫助他人實施侵權行為的，教唆人和行為人構成共同侵權人。《民法通則》第130條規定：「二人以上共同侵權造成他人損害的，應當承擔連帶責任」。據此，共同侵權行為具有如下特徵：
1）主體的復數性 。共同侵權行為區別於單獨侵權行為的首要特徵是其主體構成上的復數性。復數性，是指共同侵權行為的加害人為兩個或者兩個以上。而單獨侵權行為的加害人為一人。
2） 過錯的共同性。共同性，是指特殊侵權行為的加害人主觀上存在共同過錯，即加害人對損害後果的發生存在共同的故意或者過失。
3） 結果的同一性。同一性，是指數個加害人的侵權行為造成一個、不可分割的損害後果。換言之，數個加害人的侵權行為的損害後果只有一個，而且各侵權行為與損害後果之間存在因果關系。
4）責任的連帶性。連帶性，是指共同侵權人對受害人承擔連帶責任。受害人有權請求加害人中的任何一人或者數人承擔全部損害賠償責任，任何加害人都有義務向受害人負全部賠償責任。加害人中的任何一人或者數人向受害人清償全部責任後，免除其他加害人對受害人的民事責任。承擔責任超過自己應當承擔的份額的加害人，有權向其他加害人追償。共同侵權中，加害人之間的責任分配，通常以各自的過錯程度及其行為與損害後果之間的因果關系確定。

❽ 物權法中的復合物有哪些

添附一般是附合、混合的通稱，廣義的添附還包括加工在內。這三者都是動產所有權的取得方法，在法律效果上有共同點，但與前述的善意取得、拾得遺失物、發現埋藏物、先佔不同，它是指數個不同所有人的物結合成一物(合成物、混合物)，或者由所有人以外的人加工而成新物(加工物)。
基於添附的事實而產生的所有權歸屬問題，有這樣幾種解決途徑，即：恢復原狀，各歸其主;維持現狀，使原物的各所有人形成共有關系;維持現狀，使因添附而形成之物歸某一人所有。從現代各國立法例來看，一般都是根據添附的事實，重新確定所有權的歸屬，而斟酌具體情況，以形成共有關系為補充。
(一)附合
附合是指兩個以上不同所有人的物結合在一起而不能分離，若分離會毀損該物或者花費較大，如用他人的建築材料建造房屋。附合有兩種情況：
(1)動產與動產的附合。這是指不同所有人的動產互相結合，非毀損不能分離或者分離的費用較大。從我國的司法實踐分析，動產與動產的附合應當由原所有人按照其動產的價值，共有合成物。如果可以區別主物或從物，或者一方動產的價值顯然高於他方的動產，則應當由主物或價值較高的物的原所有人取得合成物的所有權，並給對方以補償。
(2)動產與不動產的附合。這是指動產附合於不動產，成為不動產的組成部分。羅馬法中，這種附合主要是因建築或者種植而產生。一般的原則是建築物或者種植物歸土地所有人所有，至於雙方的權利和義務，則視行為人是出於善意還是惡意而定。在我國司法實踐中，動產與不動產的附合，由不動產所有人取得合成物的所有權，但應當給原動產所有人以補償。
(二)混合
混合，是兩個以上不同所有人的動產互相混雜合並，不能識別。混合發生在動產之間，它與附合的不同在於：附合(指動產的附合)的數個動產在形體上可以識別、分割，只是分離後要損害附合物的價值，出於社會利益考慮不許分割;而混合則是數個動產混合於一起，在事實上不能也不易區別。但二者的法律效果卻無區別規定的理由，故而各國民法大多規定混合準用附合的規定，如《德國民法典》第948條，《法國民法典》第573條、《日本民法典》第245條的規定。
(三)加工
加工，是指在他人之物上附加自己的有價值的勞動，使之成為新物。對於加工物所有權的歸屬，《法國民法典》及《日本民法典》以加工物屬於材料所有人為原則，而在加工所增加的價值遠遠超過材料的價值時，才屬於加工人為例外(《法國民法典》第570條至第572條、《日本民法典》第246條)。而依《德國民法典》第950條規定，加工於他人動產者，以由加工人取得加工物所有權為原則，在加工的價值顯然少於材料的價值時，由材料所有人取得加工物所有權為例外。我國司法實踐的一般做法是，加工物的所有權原則上歸原物的所有人，並給加工人以補償。但是當加工增加的價值大乾材料的價值時，加工物可以歸加工人所有，但應當給原物的所有人以補償。