土地使用權抵押辦理預售許可

⑴ 已設立土地抵押的項目，能否辦理商品房預售許可。

⑵ 開發商已經取得預售許可證，土地還可以抵押給銀行辦理抵押貸款嗎

可以。

依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用內權，可以設定容抵押權。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。所以有權處分該房地產的部門可以設立抵押權。

銀行需要注意的就是房地產的所有人是否有處分權，特別注意該房地產是否屬於學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施，只要不構成抵押無效，都可以實現抵押權。

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注意事項：

無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。

土地使用權抵押的前提： 房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。

⑶ 土地抵押給銀行後辦理了預售許可證，是否影響交房後房產土地證證辦理

在沒有辦理預售許可證的情況下，開發商把房買給我了，我現在要求退房行嗎，關於因為買房所產生的費用，他們應不應該退給我

⑷ 土地抵押後辦理預售許可證需要哪些資料在哪裡辦理

假如一個開發商已經辦理過土地的預售許可證之後是不能將土地再去拿來進行抵押的。因為在辦理了辦理預售許可證之後，預售中的的房地產可以進行抵押，但是再將土地去抵押就是重復抵押了。下面，我就為你們講講土地抵押後預售許可證辦理的時候需要哪些資料？預售許可證在哪裡辦理？
土地抵押後辦理預售許可證需要哪些資料
土地抵押後辦理預售許可證的時候要滿足土地擁有者持有建設工程規劃許可證和施工許可證；已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。只有符合上述條件的才能夠辦理商品房預售許可手續。
土地抵押後辦理預售許可證的時候需要准備的資料有項目方營業執照副本、貸款卡、房地產開發企業資質證書；抵押物所有權證明，評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料；貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；項目可行性研究報告；上一年度年資產負債表、損益表、現金流量表等等。
土地抵押後辦理預售許可證在哪裡辦理
1．若開發商想要將已經抵押的在建工程進行預售，在辦理預售許可時必須要徵得抵押權人同意，抵押權人同意後才能進行預售，而抵押權人出具了同意預售證明後，對預售出去的這部分在建工程就已經放棄了抵押權，因此，作為抵押權人應加強對預售資金的回收管理，登記機構在辦理在建工程抵押後也應注意預售情況的變化。
2．在辦理土地抵押後的預售許可證的時候，對已抵押在建工程預售需要有抵押權人同意預售的證明，對於預售的商品房應要求開發商必須及時備案，並且按照購房者的申請及時辦理預告登記和商品房抵押預告登記，對已售部分及時辦理變更登記，避免登記權利交叉。辦理這些手續的時候需要攜帶相關的證明資料在當地的房管局窗口辦理即可。
預售許可證在辦理的時候可以以在建工程的樓房作為抵押物，而土地使用權抵押是以取得的房屋的《國有土地使用權證》做為抵押物的。上述文章講的就是關於土地抵押後辦理預售許可證需要哪些材料和辦理預售許可證在哪裡辦理的內容，希望能給有需要的人提供幫助。

⑸ 土地使用權抵押後能否辦理《商品房預售許可證》

不能，按商品房預售條件應該不可以，將土地使用權抵押給了銀行，不符合第一條規定。
第五條商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
廣州市房地產抵押登記若干規定
（１９９８年１月２５日廣州市國土局房地產
管理局穗國房字［１９９８］３６號頒發）
第一條為貫徹實施《城市房地產抵押管理辦法，完善我市房地產抵押登記工作，保護抵押當事人的合法權益，制定本規定。
第二條本市市轄區范圍內的房地產抵押登記適用本規定。
第三條廣州市國土局、房地產管理局（以下稱抵押主管機關）是本市房地產抵押登記的主管機關，負責本規定組織實施。
廣州市房地產登記所（以下稱登記所）具體負責房地產抵押登記工作。
第四條下列房地產或房地產權益可以設定抵押：
（一）抵押人所有的房屋，或依法有權處分的房屋；
（二）抵押人預購的商品房；
（三）抵押人依法有權處分的國有土地使用權；
（四）抵押人的在建工程已完工部分。
第五條抵押人和抵押權人應當訂立書面抵押合同，並應當辦理抵押登記。抵押合同自核准抵押備案登記頒發備案證明或核准抵押登記頒發他項權證之日起生效。
第六條房地產抵押合同應當載明下列主要內容：
（一）抵押人、抵押權人的名稱、地址或者姓名、住所；
（二）主債權的種類、數額；
（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建築面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產的價值；
（五）抵押房地產的佔用管理人、佔用管理方式、佔用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（六）抵押期限；
（七）抵押權滅失的條件；
（八）違約責任；
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點；
（十一）雙方約定的其他事項。
第七條辦理房地產抵押登記應當交驗下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）主合同和抵押合同；
（四）房地產權屬證明；
（五）證明抵押有權設定抵押的文件與證明材料；
（六）證明抵押房地產價值的資料；
（七）登記機關認為必要的其他文件。
第八條抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，應委託具有房地產評估資質的估價機構進行評估。
第九條抵押權人可以為非金融機構，但以未付清房款的預購商品房或以在建工程已完工部分設定抵押人，抵押權人必須是金融機構。
抵押權人為非金融機構的，應使用由抵押主管機關統一印製的抵押合同文本。
第十條以領有《房地產證》的房地產設定抵押的，該房屋使用范圍內的土地使用權應同時抵押。核發他項權證時，應在《房地產證》上注記抵押情況。
房屋所佔的土地為劃撥土地的，由廣州市房地產估價管理所進行土地出讓金評估。經土地主管機關確認，核准出讓金數額，並繳交不少於２０％（私人的房屋繳交１０％）的款額後方可設定抵押。抵押物處分時，應當從處分所得價款中繳納土地使用權出讓金的余額後，抵押權人方可受償。
第十一條以未付清房款的預購商品房設定抵押的，由開發企業憑《商品房預售許可證》與貸款銀行共同商定，簽訂合作協議書，並送登記所備案。具體按照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》辦理。
第十二條以付清房款的預購商品房設定抵押的，抵押人應提交經廣州市房地產交易所審查登記的《房地產預售契約》和開發企業出具的證明。核發抵押備案證明時，應在《房地產預售契約》上注記抵押情況。
第十三條以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權設定抵押的，抵押人應提交《國有土地使用證》和《國有土地使用權出讓合同》。在核發土地他項權證時，應在《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》上注記抵押情況。
抵押合同不得違反《國有土地使用權出讓合同》的約定。
第十四條以在建工程已完工部分設定抵押，其國有土地使用權已先行抵押的，不應計入其土地使用權或已預售的商品房地價值。若抵押給另一抵押權人的，應徵得原土地抵押權人的書面同意。
第十五條以在建工程已完工部分設定抵押，其國有土地使用權未先行抵押的，應同時與在建工程抵押。抵押人應提交《國有土地使用證》和《國有土地使用權出讓合同》，以及由廣州市房地產交易所出具未出售的證明。在核發抵押備案證明時，應在《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》上注記抵押情況。
第十六條以在建工程設定抵押的，其房地產抵押合同還應當補充載明以下內容：
（一）《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；
（二）已繳納的土地使用權出讓金或需繳納的相當於土地使用權出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進度以及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量；
（六）所貸款項全部用於該項目。
第十七條房地產設定抵押後，該房地產價值大於抵押擔保債權的，其餘額部分可以再次抵押，抵押人應提交《國有土地使用證》或《房地產證》，並應告知有關抵押權人。登記所應按設定抵押權的先後順序，在《國有土地使用證》或《房地產證》上注記每次抵押情況。
第十八條以共有房地產設定抵押的，必須經共有人書面同意；按份共有的，設定抵押應以抵押人所享有的份額為限。
第十九條按本規定辦理抵押備案登記的，房屋竣工後抵押關系未終止的，抵押當事人應在房屋竣工驗收合格之日起３０日內，辦理《房地產證》和抵押登記。開發企業應當協助抵押當事人辦理有關房地產登記手續。
第二十條抵押合同發生變更或終止的，當事人應在變更或終止之日起１５日內申請辦理抵押變更或注銷抵押登記。
需續期的抵押合同，抵押當事人應當在簽訂續期抵押合同之日起１５日內申請辦理續期抵押登記。抵押合同期滿，抵押當事人不按規定期限辦理續期抵押登記的，抵押登記自行失效。
第二十一條抵押人出售已辦理抵押登記的房地產的，須經抵押權人書面同意，並應告知受讓人。抵押人到廣州市房地產交易所辦理交易手續後。抵押當事人雙方應到登記所辦理注銷抵押登記。
第二十二條以享受優惠政策購買的房改房、解困房、安居房等住房設定抵押的，必須符合國家和省、市有關規定，並以房屋所有人可以處分和收益的份額為限。具體辦法另行制定。
第二十三條廣州市房地產檔案館應建立抵押登記檔案資料庫。供有關部門和社會人士查詢。
第二十四條本規定所稱抵押登記包括抵押備案登記。
第二十五條本規定自１９９８年２月１日起施行。
發布部門：廣州市其他機構發布日期：1998年01月25日實施日期：1998年02月01日(地方法規)

⑹ 開發商土地抵押後能辦理預售許可證嗎

開發商如果已經辦理預售許可證之後是不能將土地再進行抵押的。 因為辦理預售許可證之後，預售的房地產可以進行抵押，再將土地抵押就是重復抵押了。

⑺ 土地抵押是否可以在預售許可證辦理後抵押

可以的。預抄售許可證辦理可以以在建工程的樓房作為抵押物，土地使用權抵押是以取得的《國有土地使用權證》為抵押物。

獲得商品房預售許可證應當具備下列條件：
（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；
（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；
（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，並已辦理建設工程質量和安全監督手續；
（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；
（五）七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程並封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程；
（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；
（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

⑻ 預售許可證抵押土地使用權

房屋預售後土地使用權抵押可以。商品房預售完成後，土地使用權仍屬於開發商所有，開發商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。但已進行預告登記的預售商品房中，不得對其預告登記范圍內的土地使用權進行抵押。
【法律依據】
《民法典》第二百二十一條
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

⑼ 房屋預售後抵押土地使用權的法律法規有哪些

你好

一、依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十四條：商專品房預售抵押土地使用權應當屬符合下列條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
二、國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
以上就是關於房屋預售後土地使用權是否可以抵押以及相關法律法規有哪些的介紹了，開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售抵押。
望採納