國有土地使用權招拍掛規范

『壹』 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》這玩意有法律效力嗎

有效，不同的名稱只是標明發布文件的部門和級別，同屬有效性規范內容。

『貳』 土地招拍掛制度是什麼

中華人民共和國國土資源部令（第11號）

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，已經 2002 年 4 月 3 日國土資源部第 4 次部務會議通過，現予發布，自 2002 年 7 月 1 日起施行。
部長 田鳳山（章）
二○○二年五月九日
招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定

第一條 為規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規，制定本規定。
第二條 在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
本規定所稱拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
本規定所稱掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
第三條 招標、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第四條 商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
前款規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第五條 國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。
市、縣人民政府土地行政主管部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經同級人民政府批准後，及時向社會公開發布。
第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。
第七條 出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。
第八條 出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。
第九條 招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：
（一）出讓人的名稱和地址；
（二）出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；
（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；
（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；
（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；
（六）確定中標人、競得人的標准和方法；
（七）投標、競買保證金；
（八）其他需要公告的事項。
第十條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。
確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。
招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。
第十一條 出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。
第十二條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。
第十三條 投標、開標依照下列程序進行：
（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；
標書投入標箱後，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。
（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少於三人的，出讓人應當依照本規定重新招標。
（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。
評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
評標小組應當按照招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。
（四）招標人根據評標結果，確定中標人。
第十四條 對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標准，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。
第十五條 拍賣會依照下列程序進行：
（一）主持人點算競買人；
（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；
（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；
（四）主持人報出起叫價；
（五）競買人舉牌應價或者報價；
（六）主持人確認該應價後繼續競價；
（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；
（八）主持人宣布最高應價者為競得人。
第十六條 競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。
拍賣主持人在拍賣中可根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。
第十七條 掛牌依照以下程序進行：
（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；
（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；
（三）出讓人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；
（四）出讓人繼續接受新的報價；
（五）出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。
第十八條 掛牌時間不得少於 10 個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。
第十九條 掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：
（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高於底價，並符合其他條件的，掛牌成交；
（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；
（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。
在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。
第二十條 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。
成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。
成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書後，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。
第二十一條 中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後 5 個工作日內予以退還，不計利息。
第二十二條 招標拍賣掛牌活動結束後，出讓人應在 10 個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。
出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。
第二十三條 受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。
第二十四條 應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自採用協議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。
第二十五條 中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，中標人、競得人應當依法承擔賠償責任：
（一）投標人、競買人提供虛假文件隱瞞事實的；
（二）中標人、競得人採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。
第二十六條 土地行政主管部門工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十七條 以招標拍賣掛牌方式租賃國有土地使用權的，參照本規定執行。
第二十八條 本規定自 2002 年 7 月 1 日起施行。

河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法

（試行）

第一條為規范集體建設用地使用權流轉行為，維護集體建設用地所有權人和使用權人的合法權益，促進土地資源優化配置和節約、集約利用，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用於本省行政區域的城市和鎮規劃區外集體建設用地使用權的流轉及相關管理活動。

第三條本辦法所稱集體建設用地，是指鄉鎮企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地，以及其他經依法批准用於非住宅建設的集體所有土地。

本辦法所稱集體建設用地使用權流轉，是指在所有權不變的前提下，出讓、出租、轉讓、轉租和抵押集體建設用地使用權的行為。

第四條縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的監督管理工作。

第五條集體建設用地使用權流轉應當符合土地利用總體規劃，並具備下列各項條件：

（一）所有權人、使用權人依法取得土地所有權或者使用權證書；

（二）土地權屬沒有爭議；

（三）土地權利的行使未被司法機關、行政機關依法限制；

（四）共有的集體建設用地使用權已經所有共有人書面同意。

第六條農村集體經濟組織出讓、出租和抵押村農民集體所有的集體建設用地使用權的，必須經本集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

出讓、出租和抵押鄉（鎮）農民集體所有的集體建設用地使用權的，必須經鄉（鎮）集體經濟組織或者鄉（鎮）人民政府同意。

第七條進行集體建設用地使用權流轉應當依法簽訂合同。

合同應當載明下列事項：

（一）雙方當事人的名稱或者姓名；

（二）流轉方式；

（三）土地的位置、面積、用途、使用期限和使用條件；

（四）土地收益及支付方式；

（五）當事人的權利和義務；

（六）集體建設用地使用權使用期限屆滿後土地及地上建築物和其他附著物的處理辦法；

（七）爭議的解決辦法；

（八）違約責任。

第八條集體建設用地使用權的出讓年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。集體建設用地出租的最高年限不得超過二十年。

第九條出讓、出租集體建設用地使用權可以採用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式。

第十條集體建設用地使用權的出讓價格可以參照當地的土地徵收價格確定。集體建設用地使用權出租的租金標准可以參照當地土地徵收價格折算的數額確定。

第十一條集體建設用地使用權以招標、拍賣、掛牌的方式出讓、出租的，按照以下程序進行：

（一）所有權人持土地所有權證書，宗地勘測圖，以及按本辦法第六條規定形成的同意出讓或者出租的書面材料，向設區的市或者縣（市）土地行政主管部門提出申請；

（二）受理申請的土地行政主管部門會同城鄉規劃主管部門指導所有權人擬訂出讓或者出租方案，報本級人民政府批准；

（三）集體建設用地使用權出讓、出租方案經批准後，由所有權人委託土地交易機構在土地有形市場組織進行集體建設用地使用權的招標、拍賣或者掛牌出讓、出租；

（四）中標人、競得人憑中標通知書或者成交確認書，與所有權人簽訂集體建設用地使用權出讓或者出租合同，並按合同約定向土地所有權人支付土地出讓金或者租金；

（五）中標人、競得人持集體建設用地使用權出讓或者出租合同，集體建設用地批准文件，以及土地出讓金或者租金支付憑證，向受理申請的土地行政主管部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。

第十二條集體建設用地使用權以協議的方式出讓、出租的，按照以下程序進行：

（一）雙方當事人持土地所有權證書，宗地勘測圖，按本辦法第六條規定形成的同意出讓或者出租的書面材料，供地方案，集體建設用地使用權出讓或者出租合同，以及城鄉規劃主管部門的意見等有關材料，向設區的市或者縣（市）土地行政主管部門提出申請；

（二）受理申請的土地行政主管部門依法進行審核，報本級人民政府批准；

（三）經批准後，集體建設用地使用權的受讓人或者承租人按合同約定向土地所有權人支付土地出讓金或者租金；

（四）受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓、出租合同，集體建設用地批准文件，以及土地出讓金或者租金支付憑證，向受理申請的土地行政主管部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。

第十三條使用權人應當按照設區的市、縣（市）人民政府批準的用途和集體建設用地使用權出讓或者出租合同的約定使用土地。確需改變用途的，必須經所有權人和設區的市、縣（市）土地行政主管部門、城鄉規劃主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准，並由雙方當事人變更或者重新簽訂集體建設用地使用權出讓或者出租合同。

第十四條集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用期限屆滿後，集體建設用地使用權由所有權人無償收回，地上建築物和其他附著物按照出讓、出租合同的約定處理。出讓、出租合同未約定的，參照國有土地使用期限屆滿後地上建築物和其他附著物的處理辦法處理。

所有權人和使用權人應當自土地使用期限屆滿之日起三十日內，到原登記機關辦理土地使用權注銷登記。

第十五條集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用期限屆滿需要續期的，使用權人應當在土地使用期限屆滿之日的六個月前向所有權人提出申請，經同意後重新簽訂合同，並依法辦理出讓或者出租手續。

第十六條使用權人依法取得的集體建設用地使用權受法律保護，所有權人在出讓、出租合同約定的使用期限屆滿前不得收回。因鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設確需使用已經出讓、出租的集體建設用地的，經原批准用地的人民政府批准後，所有權人可以提前收回土地使用權，但應當對使用權人依法予以補償。

第十七條集體建設用地使用權出讓、出租取得的土地收益屬所有權人所有，其他單位和個人不得截留或者挪用。

第十八條集體建設用地使用權可以依法轉讓或者轉租。

使用權人轉讓或者轉租集體建設用地使用權的，除具備本辦法第五條規定的各項條件外，還應當按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定進行開發建設，並且房屋建設工程的投資額達到投資總額的百分之二十五以上或者已開發土地面積達到應開發面積的三分之一以上。

第十九條集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移。集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原集體建設用地使用權出租合同。

第二十條集體建設用地使用權轉讓、轉租的期限，不得超過原土地使用期限減去已使用期限的剩餘期限。

第二十一條集體建設用地使用權轉讓、轉租的，雙方當事人應當持土地使用權證書和相關合同，到設區的市或者縣
（市）土地行政主管部門申請辦理土地登記，並將轉讓、轉租情況告知所有權人。

第二十二條將集體建設用地使用權以抵押的形式作為債權擔保的，抵押雙方當事人應當持土地所有權、使用權證書，債務合同，抵押合同以及當事人的身份證明，向設區的市或者縣（市）土地行政主管部門辦理抵押登記。農村集體經濟組織或者鄉（鎮）集體經濟組織以集體建設用地使用權抵押的，在辦理抵押登記時，還應當向設區的市或者縣（市）土地行政主管部門提交按本辦法第六條規定形成的同意抵押的書面材料。

鄉（鎮）、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。

第二十三條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的集體建設用地使用權折價或者以拍賣、變賣抵押的集體建設用地使用權所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以依法請求人民法院拍賣、變賣抵押的集體建設用地使用權。

抵押權因債務清償或者其他原因而滅失的，抵押雙方當事人應當向原登記機關辦理抵押注銷登記。

第二十四條集體建設用地使用權轉讓、轉租、抵押的，其地上建築物和其他附著物隨之轉讓、轉租、抵押。集體建設用地上的建築物和其他附著物轉讓、轉租、抵押的，其佔用范圍內的集體建設用地使用權隨之轉讓、轉租、抵押。

第二十五條通過集體建設用地使用權流轉取得的集體建設用地不得用於商品住宅開發。

第二十六條未經依法批准擅自出讓、出租集體建設用地使用權，或者違反本辦法規定將集體建設用地用於商品住宅開發的，依照土地管理法律、法規的規定處理。

第二十七條集體建設用地使用權流轉合同的示範文本，由省土地行政主管部門制訂。

第二十八條本辦法自2008年11月1日起實施。

『叄』 國有土地使用權掛牌出讓和國有土地使用權招標出讓主體的區別

國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。是土地交易一級市場，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種方式出讓土地。土地使用權轉讓是指已取得土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉讓的行為。是土地使用權交易二級市，採取方式多為出售、交換和贈與。

適用范圍
在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權，適用本規范；以招標、拍賣或者掛牌方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規范執行。

以招標、拍賣或者掛牌方式轉讓國有土地使用權，以及依法以招標、拍賣或者掛牌方式流轉農民集體建設用地使用權，

且出讓土地改變用途等土地使用條件的處理

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權
重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權
出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。調整國有土地使用權出讓金額應當根據批准改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下式確定：原土地使用權人
應當補繳的土地出讓金額=批准改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批准改變時原土地條件下剩餘年期土地使用權市場價格原土地使用權人應當按照國
有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，並按規定辦理變更登記。已出讓工業用地在符合規劃、
不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調整土地有償使用費。

『肆』 為什麼國有土地使用權的出讓要實行招拍掛。

為什麼要實行招拍掛的規定:
為規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開版、公平權、公正的土地使用制度而出台此規定。
自1995年房地產法出台時就要求11號令中規定的土地具備條件的必須採用招標或拍賣供給。。11號令的重點放在了解決腐敗的問題上。

『伍』 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的出讓范圍

《規定》明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規定以外用途的土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓是廣東、江蘇和重慶等地在招標拍賣出讓土地使用權的實踐中創新出來的，掛牌出讓綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點，並同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式，尤其適用於當前我國土地市場現狀，具有招標、拍賣不具備的優勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利於投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便於開展；三是有利於土地有形市場的形成和運作。為此，《規定》將掛牌出讓與招標拍賣方式並列，將掛牌出讓作為招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充，對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細的規定。考慮到在掛牌截止時有可能出現眾多競價人競相競價的情況，為了實現土地效益的最大化，根據《城市房地產管理法》等法律法規，《規定》第19條規定：「在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人要對掛牌宗地進行現場競價，由出價最高者取得土地使用權。」

『陸』 物權法與國土資源管理之二：招標拍賣掛牌出讓更加嚴格規范

為貫徹落實《物權法》，進一步健全和完善國有土地出讓制度，更大程度上發揮市場配置土地資源的基礎性作用，2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），自2007年11月1日起施行。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的出台，是國有土地有償出讓發展中重要的一步。

一、招拍掛出讓國有土地是市場經濟發展的必然選擇

1998年修訂的《土地管理法》明確規定：國家依法實行國有土地有償使用制度，土地使用權有償使用包括出讓、租賃、作價出資（入股）等方式。2001年5月30日，國務院下發《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號），明確提出為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布後同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。國務院15號文件第一次明確具體地提出了國有土地招標拍賣的范圍和界限，第一次為經營性用地協議出讓亮起了「紅燈」，是國有土地實行市場配置的第一個國家政策，成為經營性土地由非市場配置向市場配置轉變的分水嶺，對土地資源市場配置制度的確立具有重要的歷史意義。

為落實國務院通知精神，推進土地資源市場配置，國土資源部連續出台部門規章，以限制劃撥土地使用范圍，建立和完善招標拍賣掛牌制度，規范協議出讓土地行為。2001年10月22日發布的《劃撥用地目錄》，細化了劃撥與有償的范圍，對不符合劃撥目錄的建設用地，必須有償使用。2002年5月9日發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡稱11號令），明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2003年6月11日發布的《協議出讓國有土地使用權規定》，規定不符合招標拍賣掛牌出讓條件的國有土地，方可協議出讓。不難看出，三年時間里，國有土地劃撥使用的范圍進一步明確，招標拍賣掛牌制度初步確立，國有土地協議出讓行為進一步規范，市場取向的土地使用制度改革在制度層面取得了明顯進展。

隨著市場經濟的發展，市場配置土地資源的條件也日漸成熟，招拍掛出讓土地范圍逐步擴大。2004年，國務院下發《關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），要求推進土地資源的市場化配置，除按現行規定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業用地也要創造條件逐步實行招拍掛出讓。2006年，國務院下發《關於加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號），明確規定工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓。這兩個國務院文件既昭示了國家實行最嚴格土地管理的決心，也明確了土地使用制度改革的基本內容和走向，即建立和完善土地資源配置的市場機制，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用。十屆人大五次會議上通過的《物權法》規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。」《物權法》在法律層面上明確了招標、拍賣或者掛牌方式出讓的范圍，也進一步縮小了劃撥方式供地的范圍。

2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號，以下簡稱39號令），自2007年11月1日起施行，39號令的出台，使土地市場制度建設再次邁出重要步伐，國有建設用地使用權出讓隨之發生重大變化。

二、39號令的主要內容

11號令發布後的五年間，各地大力推進土地招標拍賣掛牌出讓制度建設，全國已普遍建立了經營性土地招標拍賣掛牌出讓制度，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性土地，全面實行了招拍掛出讓，反映市場供求狀況和資源稀缺程度的土地價格機制初步形成，市場在土地資源配置中的基礎性作用得到有效發揮。據統計，全國招拍掛出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃，492億元，提高到2006年的6.65萬公頃，5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。實踐證明，招標拍賣掛牌制度符合建立和完善社會主義市場經濟體制的發展方向，有力地推進了市場取向的土地使用制度改革。

正因為如此，招標拍賣掛牌出讓制度被《物權法》所肯定和接受，成為法律規定。因此，39號令在保持11號令的基本原則、總體框架和主要內容不變的前提下，主要是將《物權法》關於建設用地使用權出讓的新規定落實在國土資源部的政策中，同時就11號令中個別環節銜接不夠嚴密的條款，作了進一步完善。按照物權法定的原則，39號令首先將11號令中有關 「國有土地使用權」表述一律修改為「國有建設用地使用權」，修訂後的名稱為《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。與11號令一樣，39號令共28條，主要包括招標拍賣掛牌出讓的法律依據，招標拍賣掛牌出讓的范圍和原則，出讓計劃、出讓方案的編制和公開發布，招標拍賣掛牌文件的編制和公開，招投標程序、拍賣程序、掛牌程序，出讓結果公布，出讓金繳納和發放土地使用證，以及法律責任等內容。

三、39號令中的幾個重要問題

（一）關於建設用地使用權的設立範圍

11號令名稱是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，內容是對國有土地使用權招拍掛出讓進行的具體規定。《物權法》第十二章不僅專門明確了建設用地使用權的名稱，而且規定了建設用地使用權可以分別在土地的地表、地上或者地下設立。根據《物權法》規定，建設用地使用權的設立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。因此，39號令第二條明確：國有建設用地使用權可以採取招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立；將11號令第六條、第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的 「位置」一律修改為：「界址、空間范圍」。

在今後開展國有建設用地出讓活動中，要注意兩個方面，一是在擬定宗地出讓方案、編制出讓文件、簽訂土地出讓合同時，應當按照39號令的要求，明確出讓宗地的界址點和空間范圍，以空間體積代替平面面積，用以劃定和標示建設用地使用權的權利范圍，並作為計算出讓金的依據。在進行土地登記時，不僅應當記載用以確定土地面積的數據和圖形，還應當記載垂直方向的高程，構成一個三維立體空間，以標示出建設用地使用權的權利范圍。二是在國有建設用地供應中，要轉變原有的觀念和模式，積極研究制訂國有建設用地使用權設立、登記等有針對性的政策措施，在擬定國有建設用地供地方案、編制國有建設用地出讓文件、簽訂國有建設用地使用權出讓合同或發出國有建設用地劃撥決定書、進行國有建設用地使用權登記和發放國有建設用地使用權證書中，要充分體現《物權法》和39號令的規定。

（二）關於招拍掛的范圍

根據《物權法》、39號令和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》等法律政策來確定土地出讓是採取協議方式還是採取招標拍賣掛牌方式。一般來說，六類情形的土地必須實行招標拍賣掛牌方式，即：①供應工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地；②其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；③劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；④劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑤出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑥依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應當經國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定，集體認定應當採取招標拍賣掛牌方式的，也應當以招標拍賣掛牌方式出讓。

（三）關於招標拍賣掛牌中應遵循的原則

11號令明確，招標拍賣掛牌出讓應當遵循公開、公平、公正的原則，符合條件的競買申請人，都可以參加招標拍賣掛牌出讓活動。筆者認為，在公開、公平、公正三原則中，公開是首要的、第一位的，沒有充分的公開，就談不上公平，也實現不了公正。但在實踐中，一些地方違反 「三公」原則，在招標拍賣掛牌出讓公告中，設置注冊資金、房地產開發資質、稅務注冊地、投資規模、成品油資質等排他性的限制條件，為特定的某個競買人量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規定：申請人必須是全國零售業前五名、必須繳納1.5億美元或等值外幣的競買保證金、必須具有國際認證的賽車資格等，才能參加競買。這種招標拍賣掛牌出讓名義上是公開出讓，實際上卻非真正的市場配置。為此，39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款，在第十一條規定：「中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件」。這一規定，有利於增加招標拍賣掛牌活動的公開性，保證公平和公正。

（四）關於出讓金的繳納和建設用地使用權證書的發放

11號令第二十三條明確規定：受讓人依照國有土地使用權出讓合同約定繳清全部出讓金後，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。這一規定已明確受讓方必須在繳清全部出讓金後才能領取土地使用證。但近年來，一些地方存在受讓人只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權證，再用該土地使用權證申請土地抵押貸款。這給及時繳清全部出讓金埋下了隱患，同時為開發商以少量資金囤積土地留下餘地，而一旦形勢不利於開發建設，就造成土地閑置。土地不能及時開發利用，不能形成有效的住房供應，也增加了金融風險，不利於節約集約用地。為此，39號令對土地出讓金繳納和建設用地使用權證書發放進行了重新明確，第二十三條規定：「受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。」

39號令發布後，一些媒體報道，39號令實施後，開發商拿地必須一次繳清全部出讓金，而不能進行土地「分期付款」。這個說法其實是誤讀了該條款的內容。《城市房地產管理法》第十五條明確規定：「土地使用者應當按照出讓合同約定支付出讓金」。2000年國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布的《國有土地使用權出讓合同》（示範文本）明確規定，出讓金支付方式由出讓人與受讓人雙方約定，既可以約定一次性付清，也可以約定分期支付。如果出讓合同約定分期支付，受讓方就分期付款；約定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付還是分期支付，都必須在繳清該宗地的全部出讓金後，才可以拿到土地使用權證，未繳清就不能拿證，也不能按繳納出讓金繳納的比例分割發證。也就是說，開發商拿地可以按合同約定分期付款，但不可以分期拿證。另外，必須明確的是，根據土地管理相關法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，即按宗地擬定出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發放土地使用證。現行法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地，分割發放土地使用證。因此，無論是11號令還是39號令，在出讓金繳納和發證上，都是對現行土地管理法律政策的再次明確，而非對法律的突破。

39號令盡管只是按照《物權法》和相關法規規定對11號令進行了發展和完善，並不是針對市場調控出台的新政策，但從客觀上講，39號令強調公開、公平、公正的市場配置機制，包括重申按宗地出讓、按宗地簽訂合同、繳清宗地出讓價款才能發證、不得分割發證等規定，有利於市場機制的發揮，有利於防止開發商囤地，有助於宏觀調控政策的落實。

『柒』 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的公開辦法

公開是保證競爭公平、公正的前提，《規定》從以下幾個方面保證招標拍賣掛牌出讓的公開內性：第一，要容求各地要編制國有土地使用權出讓計劃，及時向社會公開發布；第二，要求出讓人應當至少在招標、拍賣或者掛牌開始日前20日發布招標、拍賣或者掛牌公告，保證意向競買人或競投人有充足的時間了解出讓地塊情況和進行投資決策；第三，要求確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策；第四，要求市、縣人民政府土地行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出土地的有關情況提供便利。第五，為保證公開性和競爭性，規定每次招標會或拍賣會少於三個競投（買）人的，應當終止招標或拍賣會，掛牌截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，由出價最高者取得土地使用權；第六，招標拍賣掛牌出讓結果必須於10個工作日內在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，接受社會監督。過程中違反規定的，還將視情節追究法律責任。