國有土地使用權置換辦法

㈠ 國土部門人員怎麼辦理土地置換審批手續

各個地區具體情況不一樣，這里有福建省的資料，你參考看看。

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福建省人民政府關於印發《福建省建設用地土地置換管理暫行規定》的通知閩政[2001]28號 各市、縣(區)人民政府，省人民政府各部門，各直屬機構，各大企業： 為深入貫徹《中共中央、國務院關於促進小城鎮健康發展的若干意見》 (中發[2001]11號)精神，降低小城鎮建設用地成本，加快小城鎮建設步伐，推進城鎮化進程。經2001年9月3日省人民政府省長辦公會議研究同意，現將《福建省建設用地土地置換管理暫行規定》印發給你們，請遵照執行。執行中有關問題請逕向省國土資源廳反映。 福建省人民政府 二OO一年九月二十一日 福建省建設用地土地置換管理暫行規定 第一條 為進一步加快小城鎮建設步伐，加速鄉村城鎮化進程，促進集約用地，加強保護耕地，規范集體建設用地土地置換工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《福建省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》及中共中央、國務院《關於促進小城鎮健康發展的若干意見》，結合本省實際，制定本規定。 第二條 本規定所稱土地置換，是指依據土地利用總體規劃和村莊、集鎮建設規劃，建制鎮、村鎮個人和集體建設所需佔用的耕地與整理原依法取得的建設用地所形成的耕地進行互換的行為。 本規定所稱建制鎮、村鎮個人和集體建設用地，是指建制鎮、村鎮公共設施、公共建築、生產建築和住宅建築及附屬設施用地。 第三條 土地置換應遵循自願、合法、有償的原則，實施過程中應充分尊重群眾的意願，保護農民個人和集體經濟組織的合法權益。 第四條 土地置換應符合土地利用總體規劃，既要保證耕地總量不減少，又要做到集約用地，嚴禁佔用基本農田。 土地置換需經集體土地所有權單位和土地承包經營者同意，並按本規定報縣級以上人民政府批准後，由鄉(鎮)人民政府或村委會(以下稱土地置換單位)負責組織實施。 第五條 實行土地置換，新佔用的耕地面積應少於原村莊、集鎮建設用地復墾後的耕地面積，新復墾的耕地質量應與佔用耕地的地力等級相當。 跨市、縣(區)實施土地置換的，必須先整理後置換；在本市、縣(區)范圍內的，在土地利用年度計劃實施過程中可以邊整理邊置換。 土地置換單位應組織將新佔用的耕地的表 層土壤剝離，用於改良復墾的耕地。 第六條 土地置換必須在土地利用總體規 劃確定的村莊、集鎮建設用地區范圍內選址。 土地置換涉及已批准實施的鄉鎮土地利用 總體規劃修改的，必須按規定程序修改規劃後， 再批准土地置換。 第七條 各地可制定優惠政策，統一組織、 統一規劃、統一開發整理，分期分批實施置換，鼓 勵農村居民點通過土地置換向小城鎮、中心村集 中，鼓勵鄉鎮企業向工業園區集中。 第八條 農村村民舊宅基地實行土地置換， 應當嚴格實行一戶一宅的規定，農村村民人均住 宅用地面積不得超過法定用地限額。 農村村民舊宅基地置換，必須將其所佔用的 舊宅基地退還村委會、村集體經濟組織或村民小 組統一處置，或自行拆除舊宅基地上的建築物， 並承擔將舊宅基地復墾的義務。 第九條 土地置換後仍有節余的耕地，土地 置換單位可以將節余的耕地折成農用地轉用指 標，由設區市、縣級人民政府統一安排使用。或由 土地置換單位有償轉讓給其他農用地轉用指標 不足，並需要履行耕地佔補平衡義務的建設用地 單位，有償轉讓費可以按新開墾耕地的資金補助 標准計收，也可以由轉讓雙方商議確定。 第十條 土地置換按下列程序組織實施： (一)土地置換申請。擬實施村莊、集鎮集體 建設用地置換的，由土地置換單位持下列文件、 資料向縣級以上人民政府土地行政主管部門提 出申請： 1．土地置換申請書； 2．鄉(鎮)土地利用總體規劃圖和村莊、集 鎮建設規劃圖； 3．土地利用現狀圖； 4．新佔用耕地與原村莊、集鎮建設用地的 土地權屬證明及紅線圖； 5．村莊、集鎮土地置換方案(包括土地整理 資金籌措方案，土地整理實施方案、土地置換規 劃、新佔用土地的利用方案等)。 (二)土地置換審查、簽訂土地置換整理協 議。縣級人民政府土地行政主管部門會同有關鄉 鎮，組織對擬置換地塊進行實地勘查。經審查，土 地置換方案符合要求的，由縣級人民政府土地行 政主管部門與申請置換單位簽訂土地置換整理 協議。土地置換整理協議應包括下列內容： 1．土地置換單位承擔土地整理的具體義 務； 2．土地整理的組織形式和資金安排； 3．土地整理的范圍、面積、質量標准、進度 要求； 4．土地行政主管部門提供置換用地的地塊 位置、面積、供地時間、供地方式； 5。違約責任； 6．其他需要約定事項。 (三)土地置換審批。土地置換單位持土地置 換整理協議，按下列許可權報批； 1．在本縣(市、區)范圍內土地置換面積4 公頃以下的，由縣級人民政府審批，報設區市人 民政府土地行政主管部門和省國土資源廳備案； 2．在本縣(市、區)范圍內土地置換面積4 公頃以上、10公頃以下，或在設區市范圍內實施 跨縣(市、區)土地置換的，由設區市人民政府審 批，報省國土資源廳備案； 3．土地置換面積10公頃以上，或跨設區市 實施土地置換的，由省人民政府審批。 (四)收回原村莊、集鎮建設用地，提供新增 的村莊、集鎮集體建設用地。土地置換批准後，縣 級人民政府土地行政主管部門報經原批准用地 人民政府同意，發出收回原村莊、集鎮建設用地的土地使用權，注銷原集體土地使用證的決定書。同時，核發新的建設項目的建設用地批准書。 (五)新整理耕地的驗收。土地置換單位組織對原村莊、集鎮建設用地進行整理後，向批准土地置換人民政府所屬的土地行政主管部門提出新整理耕地的驗收申請。經縣級以上土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門驗收合格後，由縣級人民政府土地行政主管部門辦理土地地類變更。 (六)頒發土地證書。土地置換單位憑縣級人民政府土地行政主管部門出具的建設用地批准書和《土地地類變更決定書》，由縣級人民政府對新佔用的鄉(鎮)村集體建設用地進行登記，並發放土地證書。 第十一條 土地置換經批准後，土地置換單位應在批准置換之日起一年內完成土地整理復墾義務。不能按時完成任務的，縣級以上人民政府土地行政主管部門不得受理該鄉(鎮)新的土地置換申請。 第十二條 土地置換批准後，集體土地的所有權不變。但土地置換過程中，涉及土地承包經營權變動的，根據《中華人民共和國土地管理法》第十四條的規定履行審批手續，經批准後，所在地土地行政主管部門負責組織土地置換雙方簽訂土地置換協議，對新佔用耕地和新整理耕地的在冊面積進行調整，明確土地使用權、承包經營權的歸屬、以及新佔用土地補償和置換補償價格等內容。 第十三條 土地置換不需要辦理農用地轉用和徵用審批手續，不需要繳納耕地開墾費和新增建設用地土地有償使用費，不佔用年度農用地轉用計劃指標。 在置換的新建設用地上從事非農業建設的，建設用地單位和個人應當依法辦理建設用地供應審批手續。 第十四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門應當建立土地置換管理台帳，記載土地置換地點、面積、地類、實施情況等內容，對置換土地實行專項統計。 第十五條 設區市、縣級人民政府超越批准許可權批准土地置換，或對不符合土地置換條件而批准置換的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，上級人民政府可以取消其土地置換的審批權。 第十六條 凡超過批准期限仍未完成土地置換方案中規定的土地整理義務的，縣級人民政府土地行政主管部門必須按規定標准向土地置換單位徵收耕地開墾費，在城鎮規劃區范圍內的，還必須徵收新增建設用地土地有償使用費，上交省國土資源廳，並責令其依法重新辦理非農業建設用地審批手續。 第十七條 對土地置換單位採取欺騙手段騙取批准或少批多佔的，按《中華人民共和國土地管理法》有關規定，追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員法律責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第十八條 建制鎮范圍內的國有非農業建設用地報批，不適用本規定。 第十九條 本規定由福建省國土資源廳負責解釋。 第二十條 本規定自發布之日起施行。

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㈡ 國有土地使用權轉讓的條件是什麼

轉讓條件：

1、以出讓方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得《國有土地使用證》。

2、以劃撥方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需取得《國有土地使用證》，經批准補辦土地使用權出讓手續，繳納完土地使用權出讓金。

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國有土地使用權轉讓的注意事項：

一、轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。

土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

二、國有土地的權屬調查和資信能力調查

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。

土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。

三、轉讓價格評估事宜

在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。

土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。

尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，並經國土部門予以確認。

四、國有土地使用權轉讓的擔保

1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。

轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被採取司法限制。

2、鑒於有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

五、有關稅費

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標准及數額進行咨詢，並對稅費負擔問題進行明確。

根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低於正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。

六、土地用途及相關用地條件的變更

1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。

土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。

有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附著物所有權歸屬問題

1、地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。

土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

2、國有土地使用權轉讓的效力及於地上建築物，無約定的，推定包含。

國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。

3、土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。

八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題

因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應採用分期付款方式。

即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題

國有土地使用權設定抵押後，並非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。

㈢ 兩塊國有土地使用權是否可以直接對換

如果甲乙兩公司均為國有企業或均為民營企業，而且土地性質均為出讓地，則可以通過當地國資委和土地管理局辦理置換手續；如果有一方是國有企業而另一方不是，則不可以辦理置換。
另外，如土地性質為國有劃撥地，那也不可能置換，因為劃撥地轉讓，必須重新招拍掛的

㈣ 土地使用權轉讓的流程

國有土地轉讓的程序是：提出轉讓申請；承辦人進行審查了解；現場勘察，對照核實；審核評估報告與轉讓協議；填寫轉讓審批表，進行審批；對補簽出讓合同及審批表編號；填寫變更登記審批表進行變更登記。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
第二十四條
地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

㈤ 國有土地和集體土地的所有權和使用權在城市改造中如何置換

任何土地的所有來權都不是歸源個人所有，像你說的是歸國家或是集體所有。集體土地經合法審批後才能轉為國有土地，這樣才能上市交易，這里指的交易是指交易土地的使用權。

對於如何置換，因為城市的土地都是分級的，每一級的土地基準價不一樣，要看集體的土地轉換成幾級國有土地了。集體的土地一般都是在城市與農村交界地帶或是離城市較遠的地區，所以一般不會轉換成級別比較高的土地，所以得到的補償也不會太高。

㈥ 國有土地使用權的互換的流程有哪些

總結如下，
土地交換權屬登記

工作時限:自受理申請之日起30個工作日

l、《版[你所在地區名]土地房屋權屬登記權申請書》 原件2份

2、申請人身份證明 驗原件收復印件2份

3、原土地房屋權屬證書 原件1份

4、雙方土地交換協議及具結保證書 原件1份

5、土地勘測定界報告 原件1份

6、用地紅線圖 原件1份

7、規劃部門同意調整土地規劃的批准文件 原件1份

8、集體土地與國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )集體士地所在集體經濟組織同意調換土地的證明

2)國有土地用地單位主管部門同意調換土地的證明

3)村、鄉鎮(街道)同意調換土地的證明

4)劃撥土地應提交縣級以上人民政府建設用地批准文件及土地收益金繳納收據(公益事業用地除外) ，出讓土地應提交出讓合同及出讓金、契稅繳納收據

9、劃撥取得的國有土地與出讓取得的國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )縣級以上人民政府建設用地批准文件

2)國有土地使用權出讓合同及出讓金、契稅繳納收據，劃撥土地的土地收益金繳納收據(公益事業用地除外)

10、雙方主管部門同意調整用地的證明 原件1份

11、集體土地之間、劃撥取得的國有土地之間的交換，分別收取以上8、9項相關材料

㈦ 國有土地與集體土地交換有什麼規定

土地交換權屬登記

工作時限:自受理申請之日起30個工作日

l、《[你所在地區名]土地房屋權屬登記申請書》 原件2份

2、申請人身份證明 驗原件收復印件2份

3、原土地房屋權屬證書 原件1份

4、雙方土地交換協議及具結保證書 原件1份

5、土地勘測定界報告 原件1份

6、用地紅線圖 原件1份

7、規劃部門同意調整土地規劃的批准文件 原件1份

8、集體土地與國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )集體士地所在集體經濟組織同意調換土地的證明

2)國有土地用地單位主管部門同意調換土地的證明

3)村、鄉鎮(街道)同意調換土地的證明

4)劃撥土地應提交縣級以上人民政府建設用地批准文件及土地收益金繳納收據(公益事業用地除外) ，出讓土地應提交出讓合同及出讓金、契稅繳納收據

9、劃撥取得的國有土地與出讓取得的國有土地交換的還應提交 原件1份

1 )縣級以上人民政府建設用地批准文件

2)國有土地使用權出讓合同及出讓金、契稅繳納收據，劃撥土地的土地收益金繳納收據(公益事業用地除外)

10、雙方主管部門同意調整用地的證明 原件1份

11、集體土地之間、劃撥取得的國有土地之間的交換，分別收取以上8、9項相關材料

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