香港土地使用權怎麼有999年

Ⅰ 香港房地產產權年限是多少年 和大陸是一樣么

香港回歸以後，土地的性質發生了變化，土地的產權年限也發生了變化，現在和大陸的土地性質是一樣的，也是長70年的產權年限。

香港回歸前，土地契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內政治和經濟的穩定，1984年「中英聯合聲明」規定，港英時期的土地批租制度將繼續實行下去。

1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至2047年；租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效，目前,港府仍以拍賣、招標或協議的方式批租土地，但新租約的期限長只能到2047年。

(1)香港土地使用權怎麼有999年擴展閱讀：

我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年，而房屋的使用壽命通常長於這個年限。

《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。

該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心，自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂，將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。

雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定，不過，隨著後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。

參考資料來源：網路-房屋產權年限

Ⅱ 香港有多少999年的土地

最近香港上市公司九龍倉置業發布了業績報告。去年九龍倉置業的業績表現強勁，利潤達到了160多也億。其中最重要的就是超級物業海港城的業績大好。去年香港的零售總額上漲了9%，海港城則是上漲了24%，遙遙領先於市場。
海港城是世界級別的購物中心，許多去過香港的人應該都去過。海港城的零售額達到了490億，並且先引入了80個世界級的品牌。單單是海港城一個物業就給母公司九龍倉置業貢獻了100億的利潤。

海港城靠著收租凈賺了100億，確實是令人匪夷所思。這幾乎是全球最賺錢的商業中心了。算是物業價值的增長，海港城的收益更是高達180億元。
許多人都知道海港城背後的大老闆就是包玉剛家族。包玉剛當年聯手李嘉誠血戰怡和洋行，最終包玉剛以22億的代價，收購了九龍倉。1985年，包玉剛查出患上癌症，於是他就把九龍倉跟會德豐兩家公司交給了二女婿吳光正。
許多人都在問一個問題，包玉剛家族擁有海港城這樣的物業，每年靠著收租就凈賺100多億，但是為何他們沒有成為世界首富。事實上海港城跟包玉剛的家族已經不太直接了。事實上包玉剛當時收購了兩家公司。

現在的海港城是屬於九龍倉的，當時這里是一個廢舊碼頭。吳光正把這個碼頭逐步改造，才成為如今舉世聞名的海港城。不過經歷了30多年的變化，如今包玉剛家族在會德豐跟九龍倉的股份變化已經非常大了。
會德豐最初是被包玉剛給私有化了，不過後來又被吳光正給重新上市了。吳光正控制九龍倉，其實是通過了會德豐來控制的。會德豐是香港的老牌四大洋行之一，也是香港最大的地產公司之一。
會德豐的規模其實還比不上九龍倉。吳光正控制九龍倉，是通過一個復雜的控股機構。吳光正控制了會德豐6成的股份，會德豐又控制了九龍倉5成多的股份。這樣算起來包玉剛家族才佔有海港城3成的股份。

等於說海港城每賺100元，包玉剛家族才能分到30元。不過一年入賬30億，也是一筆大數目了。更重要的是，海港城這塊地的土地使用權高達999年。這些土地是很多年之前簽訂的土地合同。後來這些地契都被承認了，所以一直沒有改變。
幾年之前，吳光正又把九龍倉進行了分拆，變成了九龍倉集團跟九龍倉置業兩家上市公司。當時分拆的時候，九龍倉進行了一比一的配股。這等於會德豐又分到了5成的九龍倉置業的股份。
九龍倉置業持有海港城、時代廣場等6座物業。這6座物業的價格高達2500億港幣。其中海港城跟時代廣場就市值2350億，其他的4個商業中心市值才150億。值得一提的是時代廣場的地契也長達999年。

雖然海港城跟時代廣場等物業每年的總租金達到了160億。不過這是屬於九龍倉置業的，並不是全部屬於包玉剛家族。這也是包玉剛家族為何不是世界首富的原因，但是一年靠著租金分紅幾十億也是非常了不起的。
靠著這些資金，包玉剛家族依然是華人世界的頂級豪門。吳光正也已經退休了，他已經把會德豐、九龍倉置業、九龍倉集團等幾家上市公司都交給了兒子吳宗權。其實香港這些富豪最厲害的就是資本運作。
九龍倉跟九龍倉置業分拆之前，其實市值也不過才2千億左右。現在分拆了，變成了兩個公司之後，市值就暴漲了1000億。海港城年租金凈賺百億，土地使用權長達999年，但包家才佔3成股份，如果包玉剛當年把九龍倉全資收購了，那麼今天海港城的全部權益就屬於包玉剛家族了。

不過如果不藉助資本的力量，包玉剛一個人當年也不可能戰勝怡和洋行。其實現在的世界，單打獨斗已經很難取得勝利，最重要就是要學會運用別人的資源。

Ⅲ 各國的土地使用權都是幾年

香港的土地管理制度實行政府所有制下的土地批租制度，由香港政府一次性出讓若干年限的土地使用權，並一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和。1984年，「中英聯合聲明」對香港土地批租制度的部分內容做了修改，香港此後實行了土地批租制和土地年租制的混合體制。從政府和土地使用者的角度分析，混合體制與單一的土地批租制相比，在制度安排上更加合理。我國內地實行與香港大體相同的土地公有制和土地批租制度，香港的土地管理經驗可以為我國內地土地管理制度改革提供借鑒作用，土地年租制和土地批租制的混合體制應該成為我國土地出讓制度改革的備選方案之一。

香港的

土地出讓制度

（一）香港土地的政府所有制

香港包括香港島、九龍半島和新界地區三部分，全境土地面積 1097平方公里。1903年，港英政府完成了對全港土地詳盡的地籍測量，調查和登記了香港境內土地的產權、位置、面積、用途等，同時對土地所有權制度進行變革，宣布除新界部分農業用地歸當地村民所有外，其他土地統稱為「官地」，最終所有權歸英國王室所有，由港英政府代為行使。

1997年7月1日中國恢復對香港行使主權後，按照1990年4月中國全國人大通過的《中華人民共和國香港特別行政區基本法》規定，「香港特別行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配」，從法律上確定了回歸後香港土地的特區政府所有制形式。

（二）香港土地的批租制度

自1842年香港成為英國殖民地後，香港就開始實行土地批租制度，即土地所有權歸英國皇室所有，由港英政府代為掌管並向土地開發商或土地使用者批租土地，開發商或使用者通過承租取得規定期限內的土地使用權，並向港英政府一次性交納規定期限內的土地使用權出讓金。1997年香港回歸後，依照「中英聯合聲明」、《基本法》和香港特別行政區立法機關通過的有關法律，港英時期的土地批租制度得到延續，香港特區政府出讓土地使用權的制度繼續實行，其收入全部歸特區政府支配。

香港政府通過土地契約將不同期限的土地使用權批租給受讓人。土地契約是土地出讓方和受讓方之間達成的協議，在協議中出讓方允諾在一定期限內將土地使用權出讓給受讓方，受讓方支付土地出讓金後在規定期限內擁有土地使用權，並在期限屆滿後歸還土地。土地契約明確規定了土地的地理位置、面積、租約的期限、土地用途（如住宅用途、工商業用途或其他用途）和對土地使用的限制條件（如建築物的高度、式樣等），土地契約的各項條款非經雙方同意不得更改。如果受讓人有改變土地用途的要求，在不違反城市規劃的前提下，政府允許改變契約中的有關條款，但必須事先提出申請，獲得同意並補交相應的地價後方可更改用途。

（三）香港土地批租的期限

英國統治香港的一百多年時間內，香港土地的租賃期有多次變化。（1）港島及九龍界線街以南的土地。1841年港府第一次批租土地，當時租期未做明確規定。1844年以後租期確定為75年，並不可續約；1848年，因承租人抱怨租期太短，港英政府把租期從75年延長至999年，而且不補交任何地價。在隨後的50年中，除大部分九龍半島內地塊以及海旁地塊外，香港港島及九龍界線街以南批租的土地，租約都是999年租期。1898年，港英政府認識到租期過長導致政府無法與承租人一同分享土地升值的收益，因此在新批土地時取消了999年租期的租約，代之以75年可再續租75年且不另收地價的租約，同時政府要求承租人在75年租期期滿後支付按新標准制定的土地租金，此後，75年租期成為標准租期，直至1997年香港回歸（部分例外的情況是尖沙咀東部地塊批租的土地期限亦為75年，但不可續約）。（2）北九龍及新界土地。1898年，北九龍及新界土地由英國政府向中國租借，由港府接管。港府以99年減最後3天（由 1898年7月1日起計）批租給土地開發商和使用者，在1997年6月27日期滿時收回，再由港府在6月30日歸還中國。

香港回歸前，所有土地契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內政治和經濟的穩定，1984年「中英聯合聲明」規定，港英時期的土地批租制度將繼續實行下去。1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至 2047年；租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效。目前，港府仍以拍賣、招標或協議的方式批租土地，但新租約的期限最長只能到2047年。

香港土地的

地租和地價

（一）地租、土地出讓金和地價

香港土地的政府所有制（屬於土地公有制范疇）嚴格限制了土地所有權的轉讓，香港政府出讓的只能是土地的使用權。香港政府依靠對土地所有權的壟斷，以提供土地使用權進行交換，向土地使用者收取地租。

對於土地所有者來說，地租是出讓一定時期的土地使用權所收取的報償，對於土地使用者來說，地租是取得一定時期的土地使用權所付出的代價。地租按所有者向使用者的收取方式可以分為「批租制」和「年租制」兩類。其中，「批租制」是指一次收取整個出讓期地租的制度，「年租制」是指按年收取地租的制度。香港實行土地批租制度，其實質是香港政府一次性出讓若干年的土地使用權，並一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和，這一總和即土地在出讓期限內使用權的報償，通常被稱作土地出讓金。

在香港，土地出讓金通常被認為與地價聯系在一起。首先需要辨析的是，香港的地價與西方國家土地私有制度下的地價概念是不同的。土地私有制度下，土地所有權允許買賣，地價是指土地所有權買賣的價格。土地政府所有制下，土地所有權不允許買賣，允許買賣的是土地的使用權，所以在香港，地價通常是指土地使用權的價格（包括一級市場土地使用權拍賣價格和二級市場土地使用權轉讓價格）。而土地出讓金作為土地在出讓期內使用權的報償，與地價既有同一性，又有很大區別。兩者的主要區別在於土地出讓金反映並適用於土地租賃關系，而地價則反映並適用於土地使用權的買賣關系，兩者各自具有獨特的作用，不能相互替代。

（二）土地批租價格與名義年租制

在土地批租制度下，香港的地價分為完全市場價格、下調地價和名義地價（只相當於完全市場價格很小一部分）三種類型。只有非盈利性組織（如政府、學校、醫院和寺院等）、負責向香港低收入群體提供廉租房的香港房屋署和政策支持的特殊行業（能源、交通、通訊等）有資格申請按名義地價和下調地價批地；盈利性的工商業用地和商品住宅用地一律按完全市場價格批地。土地的完全市場價格是在一級土地市場上通過公開拍賣土地的方式實現的，通常由出價最高者獲得土地使用權。

香港政府在實行土地批租制度的同時，還實行了「名義年租制」，對1985年5月27日以前批出或到期後已獲得續期的土地徵收名義年租金。名義年租金的徵收目的是對香港政府擁有土地所有權的象徵，一般數額極小（在港島及九龍界線街以南的居住、商業和工業用地，不論面積大小，每幅土地每年交租1000港元），在土地批租初期就固定下來，且每年不調整租值。

（三）香港的實際年租制

1984年「中英聯合聲明」對香港土地批租制度的部分內容做了修改。根據《地租＜評估及徵收＞條例》規定，1985年5月27日期滿的土地續約後，土地承租人不用補交地價，但要在續約期內繳納實際年租金；同時規定1985年5月27日以後新批出的土地，土地承租人除了要一次交清地價外，還要按年繳納實際年租金。目前，名義年租金和實際年租金處於並存狀態，未到期的批租土地還在實行名義年租金，續期和新批租土地則全部實行了實際年租金制度。在徵收范圍上，除了新界原居民的鄉村屋得到豁免外，名義年租金和實際年租金涵蓋了香港所有物業，目前香港213萬個物業總數中，繳納實際年租金的物業數為158萬個。

實際年租金的計算方法為物業應課租值乘以固定的租率。每年由香港政府所屬的差餉物業估價署通過評估房地產（土地和房屋合並評估）租金市值來確定應課租值，然後由政府根據調整後的應課租值乘以3％來確定土地的實際年租金額。在實行了實際年租制後，因為一部分土地租金從首次拍賣地價轉變為每年的實際租金，所以理論上來說拍賣的竟標地價與實行實際年租金制以前相比必然會有所下降。目前，隨著到期續約和新批租土地累計數量的逐年增多，實際年地租收入有逐年上升的趨勢，近五年香港政府的土地年租金收入平均約占財政總收入的2％。

香港土地年租制

與批租制的比較

（一）土地批租制的分析

根據地租理論，城鎮土地地租主要包括絕對地租和級差地租兩部分（個別土地租金中的壟斷地租不在此討論范圍內）。絕對地租一般指城鎮中位置最差的土地所必須支付的最低標准地租；級差地租一般指城鎮土地位置差別和土地固定資本含量差別造成土地租金差別，其中位置的優劣形成級差地租Ⅰ，土地投資多少形成級差地租Ⅱ。城鎮中一塊土地的地租通常是由絕對地租、級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ加總得到的。在香港，通常把城市與農村交界處的土地地租視作絕對地租，而一幅土地的絕對地租可以與政府徵用農地轉為城市建設用地過程中發生的征地費用相對應，是在土地使用權出讓之前就發生的；一幅土地的級差地租Ⅱ可以與政府對這塊土地支出的前期開發費用（七通一平）相對應，也是在土地出讓之前發生的。與絕對地租和級差地租Ⅱ不同，級差地租Ⅰ決定於土地的位置，其量值取決於土地的位置優劣所決定的供求狀況（根據地租Ⅰ的特點，可稱之為位差地租），不同時點的供求狀況不同決定了級差地租Ⅰ在出讓期內不同年份中的量值不同，需要通過評估來確定。所以，香港地租主要由出讓之前的征地費、前期開發費和出讓期間的位差地租三部分組成，其中位差地租在使用期間會隨著外部影響因素的變化而發生大幅度的變化，從而在整個地租中起決定性作用。

如前所述，香港的土地批租制是政府一次性出讓若干年的土地使用權後，並一次收取出讓期內各個年度年地租的貼現值總和 （出讓金）。通過對地租的構成分析可以看出，香港每年的土地租金並不是固定不變的，雖然征地費和前期開發費是固定的，但位差地租在出讓期內不同年份中的量值是不同的，需要通過評估來確定，只有在確定了土地出讓期內不同年份的位差地租，才能最終確定土地出讓金。在土地出讓初始階段，因為不可能掌握未來不同年份中影響土地位差地租的所有信息，也就無法在初始階段通過確定未來年份的位差地租並貼現來算出當前的土地出讓金，因此，土地出讓金只具有理論意義，而不能直接確定為土地的出讓價格。在實際操作中，香港政府主要通過在一級土地市場上拍賣的方式出讓土地，拍賣價格形成了地價（土地的出讓價格）。比較地價和土地出讓金可以發現，地價與土地出讓金的唯一不同之處在於用未來年份的「預期位差地租」替代了「真實位差地租」，土地使用權的買賣雙方在土地出讓初始期，通過對未來出讓期內全部年份的土地位差地租進行預評估，再將經過評估的地租貼現換算成各自認可的當前土地價格，然後在一級市場上達成土地出讓交易。因為用「預期位差地租」替代了「真實位差地租」，加之土地市場中投機因素的存在，地價與土地出讓金必然會發生背離，背離的程度取決於對未來土地供求信息掌握的不完全程度以及土地市場的投機程度，背離的結果必然導致土地市場價格的扭曲，現實中的表象就是土地市場價格的波動要大於土地租金的波動，香港商品房市場的房價和房租關系為這種地價和地租的背離關系提供了佐證，從附圖可以看出，香港房價的波動幅度要遠高於房租的波動幅度。

（二）土地年租制的分析

土地年租制與土地批租制相比較，主要區別體現在以下兩個方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金；二是每年調租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的（在這一點上區別於名義年租制），而是每年調整土地的租值。

地租是土地使用權的報償，在這一點上土地年租制與土地批租制的本質是相同的，但在徵收方式上兩種制度略有不同：在土地批租制度下，地租就是土地出讓金（出讓期限內各個年度地租的貼現值總和）；在土地年租制度下，地租就是土地的年租金。需要說明的是，土地年租制與土地批租制在徵收方式上並不是完全對立的，實行土地年租制並不意味著一定要取消土地批租制。如前所述，地租中所含的征地費和前期土地開發費是在土地出讓前就已經發生的，數額也是固定的，因此可以在土地出讓初期徵收，沒有必要再分攤到不同年份的年租金中徵收。需要按年度評估和徵收的主要是地租中所含的位差地租。理論上說，不同年份的位差地租應該由市場決定，即由該年份內土地使用權的供求關系來決定，但因為土地的不動產性質，其使用權不可能每年都在土地市場上交易，所以位差地租在實際徵收上是行不通的，實踐中往往採用土地市場價值或租金價值的評估值作為徵收位差地租的依據。香港政府實行的實際年租制就是這種情況，每年由香港政府評估房地產租金市值來確定應課租值，然後由應課租值乘以一個固定的租率來確定每年土地的實際租金額。

此外，實際年租金反映的是以年為單位時間的土地租賃關系，而不是以年為單位時間的土地使用權買賣關系，即實際年租金是土地年租，而不是土地年價，理論上只有位差地租可以當作土地年價。在香港，實際年租金雖然通過每年重新評估租金市值來實現與市場位差地租同步變化，但因為評估租金市值時有信息失真的問題。加之租率是由政府決定而不是由供求關系決定的，因此實際年租金與位差地租必然會存在「租金差值」，「租金差值」的大小由評估租金市值的准確程度及政府設置實際年租金租率的合理程度決定。在香港的實際年租制度下，實際年租金因不能完全反映該年內土地使用權的供求關系，導致「租金差值」的存在，不同年份的「租金差值」因為不能在土地年租金中體現，就必然要經過貼現進入土地出讓金中，成為初始地價的組成部分。

（三）批租制和年租制的混合體制

根據以上分析可以得出結論：香港目前實行的土地出讓制度實質上是批租制和年租制的混合體制。首次拍賣時，地價中包括征地費、土地前期開發費和出讓期限內各個年度「租金差值」的貼現值總和，土地出讓期內，按年徵收的是根據房地產租金市值評估值乘以固定租率確定的實際年租金。土地出讓的混合制度可以彌補單一制度的不足，從使用者的角度看，土地使用者不用一次支付全部地價，減輕了初始階段的負擔，使土地投資安排更為合理；從政府收入的角度看，雖然每年取得的地租收入較少，但因為可以每年重估應課租值，所以能夠持續不斷地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更為平衡。

香港土地出讓制度的

啟示與建議

通過對香港土地批租制度發展過程的經驗分析可以看出，香港實行的混合體制仍然是土地政府所有制前提下的土地出讓制度。在土地租金徵收方式中，混合體制實質包含「價」和「租」兩個部分，其中「價」的部分仍然是土地出讓時一次性收取的出讓金，是由土地市場供求關系決定的土地使用權價格；「租」的部分則是按年收取的土地租金，是土地所有者出讓土地使用權的報償，是土地所有者與使用者分配土地收益的方式，是真正意義上的地租。實行混合體制後，土地的初始出讓價格會下降，因為一部分地租會從初始地價轉變為年租金，初始價格下降多少，則由年租金的租率決定。在土地價值的評估方式確定以後，年租金的租率可以作為有效的政策杠桿，調節土地所有者和土地使用者之間的利益關系。混合體制如果設計得當，與土地批租制相比具有以下優勢：（1）為地方政府建立合理的激勵機制；（2）向土地市場傳遞相對准確的價格信號；（3）調節土地資源的合理分配與集約化使用；（4）減少土地價格的波動幅度，降低金融系統風險。

我國內地實行與香港大體相同的土地公有制和土地批租制度。自從1990年國務院頒布實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例凈以來，我國開始在城鎮實行以土地所有權和使用權分離為基礎，以土地使用權有償出讓為特徵的土地批租制度。在具體方案制定過程中，我國也選擇了與香港1985年以前相同的土地批租制而不是年租制或混合體制。十多年來，土地批租制度為地方政府加快城鎮建設，促進城鎮發展發揮了重要作用，但是其弊端在實行過程中也逐漸顯露出來，主要有兩個方面：一是土地批租實現的財政收入是不可持續的，因為城市土地資源是有限的，以當前市場價格批租土地雖然一次性收取了土地使用權期限內的全部租金，卻無法獲得未來土地升值的收益，加之我國缺乏類似香港的土地基金制度（土地批租的一半收入歸當期政府，另一半收入進入土地基金歸未來政府使用），致使土地批租的收益在短期與長期分配上存在結構性失衡；二是土地批租制度扭曲了土地價格信號，在土地批租制度下，未來土地出讓期內土地使用權的供求關系要全部在當前的土地出讓價格中體現，因為無論政府還是土地開發商都不可能在當前掌握未來土地使用權供求的全部信息，所以不論土地是否以市場方式出讓，土地的初始價格都必然無法准確反映土地的真實價值，加之土地市場中投機因素的存在，可能直接引起炒作，造成泡沫。

通過以上總體分析可以得出的初步建議是：土地年租制和土地批租制的混合體制應該成為我國土地出讓制度改革的備選方案之一。

來源：《中國經濟時報》

Ⅳ 香港的土地制度，對內地的影響有多深 周其仁

上世紀80年代，中國改革開放，在土地政策方面急急引入了香港經驗，解開了當時不準土地轉讓的歷史難題，也開啟以土地為工業化、城市化籌資的新路。說來蠻有意思的，從那個時候起，內地、香港的地制如出一轍，不是「兩制」，而是「一制」。

深圳
香港的「資本主義」，怎麼那麼快就進入了內地？十年前寫《農民收入是一連串事件》，涉及土地制度變遷，我對此有所討論。當時是這樣說的：「被叫做『資本主義』的經濟裡面，香港是一個例外。香港的土地曾經全部歸英國女王所有，為了在國王的土地上發展經濟，香港發明了一個『土地批租』制，由政府主事，讓工業家、地產批發商競標購買一個時期內的土地使用權。政府『批』出土地，得到收入；業界得到清楚的、可以再度交易的土地使用權。」
其實沒有「發明」。鴉片戰爭之後，港島割讓給英國，於是香港的土地就成了英國皇室財產，與其在英國本土的皇家土地一樣，都是Crownland。請教過在英國任教的朋友，那裡的慣例，Crownland也可按年期批租給民間。要注意，不是「斷賣」，而是「批租」。
我的理解，這樣英國皇家既有銀子花銷，又不用背上「出賣祖業」之罵名。只是香港在遠東，英國又要求香港「財政自立」，於是香港Crownland的批租權，就交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣，香港的Crownland就被通稱為「官地」。
「官地」是公有土地的一個類別。歐美不少資本主義國家也有的，明確歸政府所有，所以也可以進一步明確為歸聯邦、州或城市政府所有。香港的特別之處，在於全部土地皆為「官地」。這是1843年《英皇制誥》宣布的。其實也不準確。因為港島系割讓，但九龍的部分和新界卻是租借的，土地所有權當有不同。可是要殖民地當局「確權」，就沒有那麼多道理好講了：除了新界部分農地為村民所有，其他港地一律被宣布為「官地」。
「官地」之利用，當然以官意為主導。先看年期，我看到的資料，1844-1848年間多為一次批租75年，不可續約；1848年以後的50年，改為一批999年；到了1898年，港英政府認識到租期過長不利於政府分享土地升值的收益，代之以75年可再續租75年租約，並要求承租人在期滿後支付按新標准制定的土地租金。再後來，75年租期成為標准租期，直至1997年香港回歸；但北九龍及新界土地，卻又以1898年7月1日起99年減最後3天批出。
例外也總是有的，如中環花園道旁的聖約翰教堂的土地，就是英王贈與聖公會坎特伯雷大主教的，所以這幅土地屬「永業權(Freehold)」，不同於其他承租人的「租用業權(Leasehold)」。
土地批租也不一定都有償。通常，香港政府對、學校、醫院、慈善機構、教堂、廟宇等，多以無償方式批出土地；對於不營利的公益用地，有時只收取象徵性地價。對那些經濟效益不十分突出、但政府決定支持發展的行業與企業，也可免交地價或以低於市價的官方優惠價供地。至於香港政府自己的辦公用地，則完全無償。批租土地的方式，也是公開拍賣、招標或私下協議並舉。這些「靈活性」如何掌控，完全由政府憑所有者身份來決定，僅受香港政制的約束。
最為特別的地方，是香港之官地，即便已經批租給公司或個人，且在約定租期之內，但只要官家「為了公共利益」，便可以「收回」。為此，香港法律專門有《收回土地條例》，規定因衛生欠佳、不適合人居住或危害健康、或為軍事利用以及「為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途」，政府就可以把官地「收回作公共用途(resumption for a public purpose)」。
政府收回官地，要給以「公正的補償」。原租用業主有異議，也可要求獨立的「土地審裁處」裁決。但拒絕遷出者，政府可以「佔用官地」的罪名起訴、強制執行。就是從此扇窗口看進去，我才對用「合約理論」處理政府題材，從根本上懷疑。
這樣，官地公有，所有權不買賣、不出租，但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行，就構成了香港地制的主要特色。十年前我的評論說，這是「資本主義的一個例外」，當不為過。也正因為是個例外，所以才與內地的體制一拍即合。這里被高度市場化了的，僅僅是土地的使用權，至於土地的國家所有權，連同政府主導土地利用的控制權，巋然不動。
很明白，這樣引進的港式土地批租制，不會損害內地的「社會主義土地公有制」。由於法律禁止所有權層面的買賣、出租和轉讓，所以土地公有制沒有變，也永遠不會變。新的變化只發生在使用權層面，且定下轉讓的年期，在期內政府也可視需要「收回」(內地叫「徵用」)土地，到期更可以「收回土地連同其上蓋」！僅此變化，政府就可以坐收土地出讓金，籌得大筆公共資本。這樣的好事，何樂而不為？
引進容易，效果立見。不過，這一套是不是「有百利而無一害」？也不盡然。十年前我看到的，是下面這一點：
「不料政府當『地主』，也可以別出心裁。為了獲得更多一點財政收入，香港政府特意控制土地的供應數量，旨在『少批多得』。香港政府常常『規劃』出一塊土地，因為市場競價『不理想』而收回，待來日再批。看到被當地人稱為『石屎森林』的摩天大樓自天而降，你可不要以為香港的土地資源已經耗盡。事實上，港九島上未開發的土地還有70%強！
「如此一來，我們東方之珠的地價就在全球稱王。是的，香港的稅法簡明而所得稅率很低，連弗里德曼都說過值得美國學習。但是，香港政府通過土地批租而徵得的『暗稅』，在資本主義經濟里舉世無雙。香港要不是具有區域性的市場經濟制度(特別是金融制度)的競爭優勢，那樣天價的土地市場無論如何是撐不住的。」
十年來，除了地價房價蒸蒸日上，香港經濟究竟還有多大的看頭？數來數去，還是那幾位老輩地產商在那裡引領潮流，但見前浪、不見後浪。製造業早就移師內地去了，本地的「數碼革命」，出不來蘋果也出不來三星，最後能熟門熟路造就的，還是一座座地產之「城」。
香港土地模式席捲內地，「土地財政」外加「土地金融」，威不可擋。但是花團錦簇的繁榮之下，也露出事情還有另外的一面。公有土地在政府主導下批租籌資，既然「兩地一制」，那麼經濟邏輯也一致，引發的後果也相似。所幸大陸比香港大了好幾千倍，港式土地方面的病灶由沿海轉到內地，「發作時間」看來比較漫長。
不幸之處也有的：國家幅員遼闊，多級政府體系龐大，法制又薄弱，巨大的土地利益包圍政權、腐蝕官員，防不勝防。君不見，十年來幾乎所有的腐敗大案，皆與土地有關？為反腐防腐，土地管制要搞到疊床架屋，土地政策更是變化多端，這在「原產地」香港，反倒不多見。

Ⅳ 香港土地使用權是永久的嗎

土地肯定是國-家的．購買者得到的僅僅是使用權而已.在1997之前,使用權多久的都有。有75年的，也有99年的，甚至有999年的，但在1997年香港回歸後，香港所有樓盤的土地使用權都簽到2047年。

Ⅵ 李嘉誠香港地皮使用權有多少年

到2047年 香港的土地出讓制度 （一）香港土地的政府所有制 香港包括香港島、九龍半島和新界地區三部分，全境土地面積 1097平方公里。1903年，港英政府完成了對全港土地詳盡的地籍測量，調查和登記了香港境內土地的產權、位置、面積、用途等，同時對土地所有權制度進行變革，宣布除新界部分農業用地歸當地村民所有外，其他土地統稱為「官地」，最終所有權歸英國王室所有，由港英政府代為行使。 1997年7月1日中國恢復對香港行使主權後，按照1990年4月中國全國人大通過的《中華人民共和國香港特別行政區基本法》規定，「香港特別行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配」，從法律上確定了回歸後香港土地的特區政府所有制形式。 （二）香港土地的批租制度 自1842年香港成為英國殖民地後，香港就開始實行土地批租制度，即土地所有權歸英國皇室所有，由港英政府代為掌管並向土地開發商或土地使用者批租土地，開發商或使用者通過承租取得規定期限內的土地使用權，並向港英政府一次性交納規定期限內的土地使用權出讓金。1997年香港回歸後，依照「中英聯合聲明」、《基本法》和香港特別行政區立法機關通過的有關法律，港英時期的土地批租制度得到延續，香港特區政府出讓土地使用權的制度繼續實行，其收入全部歸特區政府支配。 香港政府通過土地契約將不同期限的土地使用權批租給受讓人。土地契約是土地出讓方和受讓方之間達成的協議，在協議中出讓方允諾在一定期限內將土地使用權出讓給受讓方，受讓方支付土地出讓金後在規定期限內擁有土地使用權，並在期限屆滿後歸還土地。土地契約明確規定了土地的地理位置、面積、租約的期限、土地用途（如住宅用途、工商業用途或其他用途）和對土地使用的限制條件（如建築物的高度、式樣等），土地契約的各項條款非經雙方同意不得更改。如果受讓人有改變土地用途的要求，在不違反城市規劃的前提下，政府允許改變契約中的有關條款，但必須事先提出申請，獲得同意並補交相應的地價後方可更改用途。 （三）香港土地批租的期限 英國統治香港的一百多年時間內，香港土地的租賃期有多次變化。（1）港島及九龍界線街以南的土地。1841年港府第一次批租土地，當時租期未做明確規定。1844年以後租期確定為75年，並不可續約；1848年，因承租人抱怨租期太短，港英政府把租期從75年延長至999年，而且不補交任何地價。在隨後的50年中，除大部分九龍半島內地塊以及海旁地塊外，香港港島及九龍界線街以南批租的土地，租約都是999年租期。1898年，港英政府認識到租期過長導致政府無法與承租人一同分享土地升值的收益，因此在新批土地時取消了999年租期的租約，代之以75年可再續租75年且不另收地價的租約，同時政府要求承租人在75年租期期滿後支付按新標准制定的土地租金，此後，75年租期成為標准租期，直至1997年香港回歸（部分例外的情況是尖沙咀東部地塊批租的土地期限亦為75年，但不可續約）。（2）北九龍及新界土地。1898年，北九龍及新界土地由英國政府向中國租借，由港府接管。港府以99年減最後3天（由 1898年7月1日起計）批租給土地開發商和使用者，在1997年6月27日期滿時收回，再由港府在6月30日歸還中國。 香港回歸前，所有土地契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內政治和經濟的穩定，1984年「中英聯合聲明」規定，港英時期的土地批租制度將繼續實行下去。1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至 2047年；租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效。目前，港府仍以拍賣、招標或協議的方式批租土地，但新租約的期限最長只能到2047年。 參考：網路

Ⅶ 香港房屋產權年限是多少年

香港回歸以後，土地的性質發生了變化，土地的產權年限也發生了變化，現在版和大陸權的土地性質是一樣的，也是長70年的產權年限。

香港回歸前，土地契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內政治和經濟的穩定，1984年「中英聯合聲明」規定，港英時期的土地批租制度將繼續實行下去。

1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至2047年；租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效，目前,港府仍以拍賣、招標或協議的方式批租土地，但新租約的期限長只能到2047年。

(7)香港土地使用權怎麼有999年擴展閱讀：

按房屋所有權的歸屬進行的分類。在現階段，我國住宅類房屋按產權可劃分為：

（1）國家所有住宅;

（2）勞動群眾集體所有住宅;

（3）公民私人所有住宅;

（4）其他經濟組織(如中外合資企業等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產)和集體所有制的房產，其他經濟組織所有房產只是少量的。

Ⅷ 為什麼土地使用權是70年，不是100年

當時大陸參考了香來港的批租土自地年限為75年，而國家土地管理局提出的意見是50年。最後制定法律時，便選取了一個70年作為定論。所以不得不說，感謝中央為我們所有人的房子多「續了」20年的命。
香港75年的租期自有它的歷史由來，那麼，國家土地管理局提出的50年期限有什麼來歷？中國第一任國家土地管理局局長王先進後來是這么解釋的：
第一，歷史上沒有經驗可以借鑒，年限短點比較好調整；
第二、一個人的工作年期一般為50年，假設從20歲買房，50年後就70歲了，足夠一輩子經營，而且可以轉讓、繼承、續期；
第三、在計劃經濟體制下，房產產權的一般是按50年計算，50年後房產就不能再用了。如果50年後房產沒有使用價值，土地自然可以回收。
實際上，1990年中國人的預期預期壽命不足70歲，這或許可以理解為，房子生不帶來死不帶去，你不必太為身後事操心。只是沒料到，世界變得這么快，房子一下成了中國人最重要的財產和寄託。