地下車庫是否具有永久使用權

1. 開發商地下車庫有大產權只轉讓了終身使用權可否要求分割產權

不可以，規劃許可只有大產證，就不可能再分割了，現在就是你和開發商之間有這么一個約定，開發商把這一部分面積的使用權賣給你。

2. 地下車位永久使用權能買賣嗎

幼權同志:現在的抄商品房都會建造一定數t的地下宜汽車位，開發商會將這種類型的汽車位的永久使用權(70年)出愁給住戶。開發商說，該汽車位的建設成本未計入商品房成本中。請問，這種類型的汽車位是否可以出位?70年的使用權在法律上是否認可?我們在的買這種類型汽車位時要注意些什麼?談者:，政華，政華同志;首先要粉開發商是否有權銷售車庫。滿足以下條件之一的，車庫屬於全體業主所有，開發商無權出售:1.開發商在計算公攤面積時已把地下車庫的建築面積計算在內的;2.開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內的;3.根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的，即小區在規劃時已經明確了車庫作為公共配套設施的功能，將建車庫作為開發商的法定義務。如果有上述情況之一，開發商就無權出售該車庫。其次，如果沒有上述情況，那麼，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，有權出售該地下車庫。這時.你可以要求開發商提供房地產管理部門出具的車庫銷售許可證或物價局出具的車庫未列入建安成本的證明。第三，居民住宅土地最長的使用期限70年，但是開發商未必都是以70年的最長期限取得每一塊土地。

3. 地下車位在沒有產權的情況下，使用權最多是多少年

按合同法規定，合同最高簽訂使用權或是租用權最多20年，期滿後再續簽。同理，車位使用權也是在二十年內。

有房子的人都會有一張房產證，也就是產權證，這證明這棟房子是真正屬於自己的，不速之客來就可以告他私闖民宅。那麼車位呢？同樣是花錢買，車位是否有產權？

1.車位有沒有產權？
有的車位有產權，有的車位沒有產權只有使用權。有產權的車位，產權人通過產權登記的方式，以行政法規確立了產權人所取得的對車位擁有的所有權權利，包括使用權、繼承權等，這與房產所有權是一個概念

沒有產權的地下車位，一般是通過協議的方式取得對地下車位的使用權利，在租期屆滿時使用權利也就滅失。而且，對開發商不能提供產權的地下車位，往往是與人防工程關聯，對這種情況

協議中一般會約定根據人防需要，可以提前收回使用權。大部分車位都是只有使用權沒有產權的，這也是物業公司怕麻煩造成的。

2.沒有產權的車位使用權有多少年？
按合同法規定，合同最高簽訂使用權或是租用權最多20年，期滿後再續簽。同理，車位使用權也是在二十年內。

只有使用權即車位仍然不是買方的私有財產，依然算租。

(3)地下車庫是否具有永久使用權擴展閱讀：

隨著經濟的迅速發展，私家車的數量迅猛增長，造成小區車位 、車庫的數量捉襟見肘。供需的不平衡及權屬不明晰導致越來越多的業主因為車位、車庫的權屬產生糾紛，停車位難成為普遍的現象。當前，關於小區車位、車庫權屬的判定主要有以下兩種觀點：

一、面積分攤說

面積分攤說指的是依照小區車位、車庫的建築面積是否計入小區的公攤面積作為判斷車位、車庫權屬的依據。一般在商品房銷售合同中都有對公攤面積的約定。

依據相關的規定，房屋的銷售面積是套內面積與公用面積的總和，由攤得公共面積的業主來共同享有公用面積的產權。因此有學者指出，在房屋買賣合同中註明的分攤范圍，是我們判斷附屬設施所有權是否屬於全體業主的基本依據。

16如果小區車庫和車位在銷售中並沒有被計算在分攤面積范圍之內，那麼車位、車庫的產權應當歸開發商所有。若反之，那麼業主應當可以享有車位、車庫的產權。

這種做法符合公平交易的原則，找到了業主與開發商間及各業主間的平衡點。而且在現實生活中，車庫大多作為小區的專有部分，其有獨立的產權。

下所以在銷售的時候，小區車庫的面積一般是不計入商品房的公共部分面積進行分攤的，若是進行了分攤就代表否定了車庫的專有部分的屬性。

同時，並非每戶業主都有私家車並有停車的需求，將車庫的建設成本分攤到公攤面積，對於沒有私家車的業主來說也是極為不公的，亦不符合這些業主的意願。

二、當事人約定說

根據《物權法》第七十四條規定，法律給予業主約定車位、車庫權屬的權利。這樣的規定有如下好處:其一，充分滿足民法領域的意思自治原則。

權利人根據自己的意願自由行使、處分自己的權利，通過自治的方式來協調各方的利益，有利於定紛止爭。權利人本身必定是其利益的最佳代表，其對財產的使用、處分所作出的決定也必定更具有說服力的。其二，利於對小區車位、車庫的管理和利用。

即使在同一個小區，每戶業主對於車位、車庫的需求也是不同的，有些業主沒有購買私家車，自然沒有停車的需求，有些業主購買了多輛私家車，不止需要一個車位、車庫。

在業主數量如此大的情況下，如何找到一個平衡點來滿足各業主的需求，具有一定的困難。因此，事先協商約定車位、車庫的權屬後再行由業主進行購買、承租、使用，可以讓權利雙方對自己的權利義務都心知肚明，減少之後的糾紛。

其三，能夠鼓勵開發商多投資修建車位、車庫。緩解當前小區內停車困難的最有效方法就是由開發商多建造車位、車庫，但是沒有直接的利益驅動，開發商不可能給業主「免費的午餐」，停車難的問題也無法從根本上解決。

如果一味的否定開發商在車位、車庫上的權利，就難免其只按照最低規劃標准配備數量有限的停車位、車庫，顯然不利於業主利益的實現，對居住環境的完善也缺乏促進作用。

30其四，符合市場經濟的規律。通過約定的方式來決定車位、車庫的權屬，即是通過市場機制來解決糾紛，體現了平等磋商的精神，且能夠實現各方利益的最大化。

但是約定的方式也有其缺陷。只有在平等的基礎上，才能有真正的意思自治，而小業主與強勢的開發商相比，完全處於弱勢地位，是實質上的不平等，因此僅僅給予雙方意思自治的權利，不利於保護弱勢方小業主的權利。

筆者認為，為了進一步保護小業主平等協商的權利，可以將國家強制力的保護作為小業主在約定車位、車庫權屬時的一個輔助手段。

4. 車庫和地面業主是否有使用權

如果地下車位是不計容的建築面積，小區是有權收停車費或是買賣的，因為不計容也就意味著非小區業主所共有。小區都是優先買，在考慮租的問題。

5. 小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的

判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：
1)開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建築面積計算在內;
2)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;
3)開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內;
4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。

地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建築面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建築物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，並不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。

因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。

如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

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1、 不得銷售的公共配套設施

開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放並謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。

如浙江省物價局頒發的於1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批准列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。

2、 可以銷售的公共配套設施

雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關系。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。

因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

3、非住宅區的配套設施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至於是否能擁有所有權，還有待於國家法律予以明確。目前杭州出台了相應的政策，對此類地下車庫准備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。

4、利用人防工程進行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。

由於國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那麼首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求後方可作為地下車庫使用。

參考資料：網路-《城市房屋權屬登記管理辦法(修訂)》

6. 車庫只有使用權沒有產權，這合理嗎

法律關於車庫產權問題歸屬，具體還要根據車庫性質劃分。

1、規劃內車庫。

《物權法》第74條中規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。」該規定實質已經承認開發商對規劃內車庫車位的原始所有權。

開發商只要能提供車庫的工程規劃許可手續，驗收合格後就能進行車庫的初始確權登記。

2、規劃外車位。

開發商未取得工程規劃許可審批手續建設的車庫車位可稱之規劃外的車庫車位，對於規劃外的車位，《物權法》第74條作出了明確規定：「佔用業主共有的道路或是其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」

3、人防停車位。

地下人防車位的原則是「誰投資，誰受益」。這種停車位開發商和業主均無產權，經人防管理部門同意後開發商可經營使用，也就是說這種車位不能買賣、過戶，只能出租使用權，且根據《合同法》規定，租賃期限不得超過20年。

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住宅小區車位、車庫和地下室的產權歸屬，應綜合以下三個標准來確定：

（一）符合規劃。在我國，不符合城市規劃或建築規劃的建築物，為違章建築，不能取得所有權。住宅小區內的車位、車庫和地下室符合城市規劃和建築規劃，是建立所有權的前提。

（二）對佔用的土地有建設用地使用權。開發商對地上車位、車庫的所有權建立的基礎是：車位、車庫佔用范圍內的建設用地使用權歸開發商享有。住宅小區一經出售，開發商或物業公司再設立地上車位、建造車庫的行為，均屬於侵犯業主共有權的行為。

業主不同意設立車位、車庫的，可行使排除妨害請求權，請求其恢復原狀，拆除車庫或車位的標界物。業主同意的，地上車位、車庫的所有權歸業主，已收取的租金，應根據不當得利返還法則返還給業主。

根據物權法第74條的規定，佔用業主共有的道路的車位屬於業主共有，就是立法對這一規則的闡釋。

（三）建造費用是否分攤到住宅售價中，是確定車位、車庫和地下室是否歸開發商所有的重要標准。

地下車位、地下室、地下車庫的出售價款主要部分是建造費，土地的利用有時是無償的，無費用可公攤。地上車位、車庫則不盡然，其佔有范圍內的土地出讓金原則上不能分攤到住宅小區的其他業主身上。

如果分攤了，則地上車位、車庫佔用的土地使用權就歸業主共有，開發商就無權處置車位、車庫了。這一點，與小區一層房屋附贈綠地或小院是一個道理。如果沒有分攤，則地上車位、車庫屬於開發商，自然可以出售、出租或出借。

7. 非人防地下停車位，沒有產權，使用權20年後受不受法律保護

不受法律保護，因為沒有產權的車位買賣，其實是一種租賃行為。這種買賣合同，實質上是停車位租賃合同。

根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」也就說消費者租賃車位，最長期限只有20年，20年後是不受法律保護的。

如果車位是有預售許可證的，購車位業主跟開發商簽訂正式的商品房買賣合同並辦理備案手續後，則是可以申請辦理《房地產權證》的，一手及二手車位產權的辦證程序跟辦理房屋的房地產權證一樣。

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以下7類停車位產權不同：

1、敞開式地上車位。

敞開式地上車位產權屬於全體業主，歸業主共同且免費使用。這類車位主要是指通過在地面的地上劃出車位而規范停車形成的車位。

2、小區建築區劃內規劃建設的車位。

建立在小區建築區規劃建設車位的地方的車位，產權是歸開發商所有的。這種車位，業主可以在入住後，通過購買手段獲得，並擁有個人產權。

3、未計入公攤面積的地下車位。

地下車位所佔用的面積如果沒有被計入業主的公攤面積之中，那麼這部分車位的產權就屬於開發商所有。

4、計入公攤面積的地下車位。

算入公攤面積的地下車位，開發商無權出售，車位產權屬於全體業主所有。

5、人防工程車位

人防工程車位所佔的面積屬於人防工程，而人防工程又是屬於人民防空工程的范圍，有著其特殊性，所以它的產權具有模糊性，在法律上還是一個空白。

現在各地執行普遍有兩種標准，一種是由開發商管理，出租或出售給業主使用，費用上交人防工程部。第二種是它的產權歸投資者所有。

6、非人防工程地下車位。

非人防工程地下車位可以簡單理解為我們常說的地下室或者私人車庫。購買層高大於2.2米的非人防工程地下車位可以取得獨立產權，購買低於2.2米的非人防工程地下車位則無法辦理產權。

7、機械車位

由於機械車位是一個移動的非獨立空間，所以一般情況下無法辦理產權登記，只能由開發商對外進行出租。

8. 地下車庫性質的永久性建築售樓處，是否可以合法買賣

地下車庫作為售樓部的比較麻煩！

在滿足當地規劃局或市政有關單位對建築停車位的要求時,有合法產權是可以買賣的（比如居住建築，有沒有要求規定車位配比滿足1：1的要求？而你的地下車庫到達這個要求了嗎?）

如果沒有，建議別找這個麻煩了，地下車庫作為售樓部，就規范而言也是不允許的，防火規范一條就已經很頭疼了！別去觸動這根神經！(當然，關繫到位也可以搞定)
現在已經是即成事實了，考慮作為物業租賃用吧！
裝修估計花了不少錢吧？作為餐飲應該是比較理想的！

9. 地下車庫使用權

根據物權法的規定 使用權到期後自動延期，所以50年後還是你的
可以轉讓，如果轉讓，你需要到地房局辦理產權變更手續 五年內最好不要去辦，稅很高的

10. 地下車位使用權年限一般是多少年

1、產權車位

車位和房產一個道理，房產證是永久的，而土地證是有期限的。但根據物權法規定住宅使用土地使用期限屆滿後自動續期，所以不需要為產權車位使用年限的問題擔憂。部分地區車位產權和房產產權是合並登記的，不單獨發證，但有的地區則是分開辦理的。

2、使用權車位

沒有產權的車位買賣，其實是一種租賃的行為。而根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」即：消費者租賃車位（庫）最長期限只能是20年，20年之後不受法律保護。

(10)地下車庫是否具有永久使用權擴展閱讀

銷售使用權超過20年屬於欺詐 消費者租賃車位，即所謂的銷售使用權，最長期限也只有20年，20年後是不受法律保護的。銷售使用權超過20年並且不向消費者聲明20年後不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。

《物權法》七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。如果開發商所售的地上車位屬於規劃范圍內用於停放車輛的區域，且開發商與業主在《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬於開發商所有。

人防車庫作為車位的一種特殊存在，因其特殊性質和目的，其所有權是歸人防工程部所有的，是屬於國家的，開發商無權處置屬於人防工程改建而成的車位，只能暫時租給用戶，而不能進行買賣。