A. 按照國家規定認定的閑置土地屬於持有並准備轉讓的土地使用權嗎
持有並准備增值後轉讓的土地使用權，是指企業取得的、准備增值後轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬於持有並准備增值後轉讓的土地使用權。
根據1999年4月26日國土資源部發布的《閑置土地處理辦法》的規定,土地使用者依法取得土地使用權後,未經原批准用地的人民政府同意,超過規定的期限未動工開發建設的建設用地屬於閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;(2)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的;(3)法律、行政法規規定的其他情形。《閑置土地處理辦法》還規定,經法定程序批准,對閑置土地可以選擇延長開發建設時間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關手續後繼續開發建設等方案。
B. 閑置土地和持有並准備增值後轉讓的土地使用權的區別
閑置土地和准備增值後轉讓的土地是兩種概念，兩者沒有可比性。
閑置土地是從土地的利用效率上來說的，評判標準是是不是按照要求進行建設和投資。
准備增值的土地是一個投資的概念，可能是閑置土地，也可能不是。比如獲得土地後進行了一些廠房建設，修了道路，這樣就不會算，如果你買來就涼在那，那肯定是閑置土地了。
C. 查封的國有土地使用權拍賣價款如何處置
□陳戰傑
A省B市燃料公司拖欠C省D市建材公司的貨款，D市法院裁定查封債務人的貨場土地，並要求B市國土資源局協助執行。但B市國土資源局因市政府城區改造需要出讓了該貨場土地使用權。D市法院遂裁定由B市國土資源局賠償D市建材公司債務88萬元。
隨著市場經濟體制的不斷完善，企業因債務糾紛而被裁決破產還債的案件不斷增加。市場經濟是法制經濟，其所遵循的原則是，與已有法律法規相銜接，維護市場主體的合法權益，使不遵守市場經濟規則者不得利。按照《中華人民共和國企業破產法（試行）》第二十八條規定，處置的原則應該是，屬於企業所有的財產，拍賣價款歸企業所有，屬於國家所有的財產，拍賣價款歸國家所有。
此案應該屬於法院拍賣債務人國有劃撥土地使用權用於還債，從法律上講並無不當，但關鍵是該國有劃撥土地使用權是不是屬於企業的財產。如果是債務人的財產，法院可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令時需要依法轉變；如果不是債務人的財產，法院也可以查封、扣押、凍結或者拍賣，B市國土資源局執行市政府的行政命令無須依法轉變。因此該案的焦點是債務人國有土地使用權取得的方式，取得的方式不同則處置方式也不同。由於類似本案的情況普遍存在，筆者就不同權屬土地使用權的處置方式進行分析：
第一種情況，該國有土地使用權是劃撥方式取得的，未辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第一條規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。第三條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
根據該規定，如果該國有劃撥土地使用權是劃撥方式取得的，債務人的國有劃撥土地使用權仍然屬於國家所有，法院查封、扣押、凍結沒有意義，也不能拍賣；B市國土資源局出讓該國有土地使用權與法院不產生矛盾，無需轉變。土地出讓金不納入企業還債程序，由B市國土資源局按照國家規定處理。
第二種情況。該國有土地使用權是劃撥方式取得的，已經辦理抵押手續。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第二條規定，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分方可享有優先受償權。
《最高人民法院關於轉發國土資源部〈關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》（法明傳〔2004〕22號）和國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發〔2004〕9號）規定，以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
根據上述規定，如果該國有劃撥土地使用權曾經進行過抵押登記，符合法律規定，那麼，法院查封、扣押、凍結就有意義，也能拍賣了。B市國土資源局出讓該國有土地使用權，處置出讓金時，就需要轉變，與法院裁決保持一致了。轉變的方法是，將該土地進行評估，評估額作為出讓金金額，拍賣價款與評估額之差作為該企業財產，納入還債程序，由法院依法處置，抵押權人可以優先受償。土地出讓金由B市國土資源局按照國家有關規定處理。
第三種情況，該國有土地使用權是以招標拍賣掛牌協議出讓等方式有償取得的。
《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋〔2003〕6號）第三條第二款規定，如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，即使未經有關主管部門批准，亦應認定抵押有效。
這種情況中，國有土地使用權是企業的財產，可以抵押，法院可以予以拍賣處置，拍賣價款全部納入還債程序。如果抵押的，拍賣價款抵押權人優先受償。如果未抵押的，債權人都有權受償。如果拍賣價款足夠償付債務的，各債權人全額受償，拍賣價款不足以償付債務的，各債權人按比例受償。
B市國土資源局對該國有土地使用權也可以拍賣，但應當與法院協調，拍賣價款也全部納入還債程序。
《關於依法規范人民法院民事執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定，國土資源管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕5號）第一條規定，採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一並送達協助執行人。查封、扣壓、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。根據該規定，B市國土資源局應做好協助執行工作。但同時，B市國土資源局又按照市政府的城市改造決定出讓了這塊土地，也屬於奉命行事。法院判決與市政府決定並不矛盾，只要做好協調工作，就不會出現兩部門之間打官司的情況。
D. 通過法院判決取得的土地使用權算是轉讓土地嗎
你好，與通常意義的轉讓性質不同，法院判決同樣可以取得土地使用權。
E. 哪些情形下不得轉讓土地使用權
（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權權利的土地使用權不得轉讓。此種土地使用權，其權利轉移已被司法權力強行禁止，權利人無權對之進行處分，故不能轉讓。 （2）依法收回的土地使用權不得轉讓。土地使用權被國家收回後，原權利人已近無權轉讓土地使用權。 （3）共有土地使用權未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。 （4）權屬有爭議的土地使用權不得轉讓。權屬未確定時，真正的權利人並未確定，若擅自予以轉讓的話，有可能損害真正的權利人的利益。 （5）未依法登記領取權屬證書的土地使用權不得轉讓。土地使用權屬於典型的不動產，權屬證書是權利人享有權利的合法證明。未經依法登記領取權屬證書的土地使用權，無法確定其合法的權利人，故禁止轉讓。 （6）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
F. 能通過法院的判決，轉移土地使用權嗎
人民法院判決文書可以作為土地使用權變更的法定依據，法院在執行專中需要辦理財產屬權證照轉移手續時，需向有關部門發出執行裁定書和協助執行通知書，有關部門應協助辦理。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百二十七條 在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》
第292條 人民法院在執行中需要辦理房產證、土地證、山林所有權證、專利證書、商標證書、車輛執照等有關財產權證照轉移手續的，可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定辦理。
G. 法院查封的土地能作為閑置土地處置嗎
問：某市國土資源局1995年與該市A公司簽訂了國有土地使用權出讓合同，將5000平方米工業用地出讓給A公司。A公司取得土地使用證，並於當年竣工投產。2008年，該市規劃調整，上述地塊被調整為商住用地，國土資源局與A公司因此重新簽訂了國有建設用地使用權出讓合同，A公司隨後繳清了土地出讓金，更換了土地使用證，並平整了該塊土地。2010年1月，因債務糾紛，法院裁定查封了這塊土地，查封期為兩年。2012年1月，法院又續封一年。2012年5月，市國土資源局認定A公司的該地塊為閑置土地，擬進行處置。對於法院查封的土地，國土資源局能認定其為閑置土地嗎？
答：本案的爭議焦點有兩個，一是閑置土地的認定標準是什麼？二是司法查封是否可以作為土地閑置的政府原因？
首先，應當明確司法查封的含義。查封，是指人民法院把被執行人的財產貼上封條，禁止被執行人和其他人轉移或處理。在本案中，法院對A公司的土地進行司法查封，其主要目的是防止其轉移資產，侵害債權人利益。
其次，應當明確閑置土地的認定標准。根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號，以下簡稱53號令）規定，可以將閑置土地認定標准歸納為以下幾點：一是國有建設用地使用權人簽訂國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書，並取得開工許可證，在國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定或者規定的動工開發日期滿一年，沒有進行挖基作業，或者挖基作業並未達到規定標準的；二是已動工開發進行挖基作業，但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3的；三是除去國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款及向國家繳納的相關稅費，已投資額占總投資額不足25%的；四是已動工開發但中途中止開發建設滿一年的。
A公司所屬土地的開發現狀符合現行法律法規的閑置土地認定標准。但是，由於其已被司法查封，是否認定為閑置就有爭議。
對此，應先明確哪些是政府原因造成的土地閑置，再來探討司法查封是否屬於政府原因。53號令細化了因政府原因造成動工開發延遲的情形，主要包括未按照出讓合同或劃撥決定書約定交付土地、規劃調整、政策調整、群眾信訪、軍事管制、文物保護及政府或政府有關部門其他行為導致使用權人未能進行開發建設等，並未將司法查封明確為造成土地閑置的政府原因。
但是，司法查封應當歸為政府原因。理由如下：一是根據《國土資源部關於進一步做好閑置土地處置工作的意見》（國土資發〔2008〕178號）規定，土地被司法查封的，查封前不符合閑置土地認定標准，司法查封後滿一年以上未動工的，可不認為是閑置土地。二是就司法查封性質而言，其目的是防止債務人轉移資產，侵害債權人合法權益。債務人在已被查封的土地上繼續進行開發建設，一旦法院判定以土地作為資產清償債務時，其開發建設成本將不計入土地資產，債務人前期投入將化為泡影，因此債務人不會在被查封的土地上繼續進行投資建設。
綜上，A公司的土地可以認定為閑置土地，但處置時應按政府原因造成土地閑置的情形進行處置。
H. 如何區分閑置土地與持有並准備增值後轉讓的土地使用權
土地使用者，應嚴格按照土地出讓合同來進行開發。閑置土地，是指沒有按照土地出讓合同進行開發又不符合允許轉讓的條件，而導致土地被閑置的情況。這是一種違約行為，也是一種違法行為。國土部門甚至可以依法無償收回。持有土地並准備增值後轉讓的土地使用權，是指依據土地出讓合同開發到一定程度後可以依法轉讓的情況。依據《城市房地產管理法》的規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上，屬於成片開發工地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。出讓合同的效力及於轉讓後繼受取得土地使用權的用地者。