農業轉讓國有土地使用權

Ⅰ 我有農業土地如何才能實現出租使用權或轉讓使用權

土地使用權轉讓程序 什麼是土地使用權轉讓？土地使用權轉讓，是指土地使用權人將自己享有的權利依法轉移給其他公民或法人的行為。它與土地使用權出讓的區別是：出讓是指土地所有權的部分權能（佔有、使用、收益）與所有權相分離而作為獨立的財產權；轉讓則是作為獨立財產權的土地使用權在公民或法人之間的轉移。轉讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。 土地使用權轉讓，一般經公證機關進行公證證明，基本規則如下: 1、土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。 2、申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：（1）關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資開發利用土地的證明文件；（2）土地使用權轉讓合同正本；（3）土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。 3、對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。 (1）當事人提供的證明材料是否屬實、有效。 (2）當事人的辦證目的。 （3）合同條款是否完備。合同內容應包括：①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；②轉讓人取得土地使用權的依據與方式；③轉讓土地使用權的依據與方式；④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；⑤地上物及其他附著物是否轉讓的規定；⑥轉讓期限；⑦轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間；⑧違約責任；⑨其他事項。 （4）合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。 （5）轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發之後，才能轉讓其權利。我國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的和赤。 （6）轉讓價格是否合理，是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的，應與當地土地管理部門聯系，做出調整。我國法律規定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用於一切國有土地使用權的買賣。 （7）土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。 （8）登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續。 （9）被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關系存續期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人（依出售、交換、贈與、繼承方式），但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優先購買的權利。 （10）土地使用權有無抵押情況。我國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。 土地使用權轉讓程序

Ⅱ 允許農業用地土地使用權轉讓是什麼時候

黨的十七屆三中全會的決定提出，加強土地承包經營權流轉管理和服回務，建立健全土地承包答經營權市場，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。在2009年中央1號文件中，已經明確規定要將土地承包經營權流轉擴大到草原、集體林地以及林木所有權方面。

引用自網路

如有需要可以參考全文

Ⅲ 國有土地使用證的轉讓辦法

第一章 總則
第一條 為了加強國有土地資產管理，維護土地市場秩序，促進經濟建設和社會發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內的國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)，依照本辦法實行出讓、轉讓、出租、抵押制度。但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。
農業、林業、水利系統的國有土地使用權出讓用於非農業建設項目的，必須遵守相關的法律、法規。
第三條 公民、法人、其他組織和外商、外資企業，均可依照國家法律、法規和本辦法取得土地使用權，其合法權益受法律保護。
土地使用者開發、利用、經營土地的活動，必須遵守國家法律、法規，符合土地利用總體規劃和城市規劃，不得損害社會公共利益。
第四條 縣級以上人民政府對土地使用權的出讓實行統一規劃、統一出讓、統一管理。
第五條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的登記，由市、縣土地管理、房產管理部門按照職責分工和本辦法規定分別辦理。
縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。
第六條 土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押均應簽訂書面合同。出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用權受讓方簽訂;轉讓、出租、抵押合同由當事人雙方簽訂。
第二章 土地使用權出讓
第七條 土地使用權的出讓應編制年度計劃，並納入當年建設用地計劃控制指標，經同級人民政府審核，報省人民政府批准。
第八條 土地使用權出讓方案，由市、縣土地管理部門根據土地使用權出讓計劃，會同城市規劃、建設、房產管理等部門擬定，依照法律法規規定的審批許可權，報經縣級以上人民政府批准後，由所在市、縣土地管理部門實施。
土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積、位置、界址、用途、出讓年限、建設規劃要求、出讓底價、出讓方式等內容。
第九條 土地使用權出讓最高年限按照下列用途確定：
(一)普通標准住宅用地70年;
(二)工業用地50年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;
(四)商業、旅遊、娛樂和別墅用地40年;
(五)綜合用地或者其他用地50年。
第十條 政府出讓土地的底價，按照基準地價、市場行情、地塊用途、土地收益、地塊的區位、地塊的大小形狀、國家和本省制定的產業政策、土地使用年限和其他因素評估。出讓底價在出讓前不得公開。
土地使用權出讓的基準地價，由市、縣土地管理部門按不同的土地級別和用途，會同有關部門評估和測算，經同級人民政府審核，報上一級人民政府批准後公布。地價評估辦法由省人民政府另行制定。
基準地價可根據當地社會經濟的發展和市場變化情況定期修定。
第十一條 土地使用權出讓，可依據不同情況，分別採取拍賣、招標的方式進行，也可以採用協議的方式進行。商業、金融、娛樂、旅遊、服務、房地產開發等經營性的用地，應當採取拍賣、招標的方式出讓。採用協議方式出讓的，除國家另有規定的外，出讓價格不得低於出讓底價。

Ⅳ 全面營改增後，將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產是否需要繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅版〔2016〕36號）權附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（三十五）將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。
......
六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定：「本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」

Ⅳ 轉讓國有土地使用權、出讓國有土地使用權，哪個要繳土地增值稅，兩者有什麼區別

轉讓國有土地使用權才需要繳納增值稅，出讓無需交稅

根本上是要區分「出讓」和專「轉讓」的區別

1. 出讓僅指國屬家（市、縣（市）人民政府）在土地的一級市場上，採取招拍掛的方式將一定年限的國有土地使用權「賣」給單位和個人的行為。
   

   由於出讓只可能是國家行為，而稅收的核心是為國家（政府）籌集收入，因此，對於出讓環節是沒有必要課稅的。因為如果該環節交稅就好比國家把錢從左兜掏出了裝進了右兜，總量沒有改變，卻浪費時間和經歷。所以出讓方是不繳納任何稅款的。

2. 轉讓是指取得國有土地使用權的單位和個人在二級市場上將其目前持有的一定年限的該土地使用權（「用益物權」）轉讓給第三方的過程。屬於是再轉讓行為。

   這個環節，賣方是要交稅的，包括：增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。
   

Ⅵ 土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產要交土地增值稅嗎

土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產不徵收土地增值稅
土地增值稅一般規定
（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。
（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
土地增值稅特殊規定
（1）以房地產進行投資聯營以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。
（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。
（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。
（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。
（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。
（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。
（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。
（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

Ⅶ 國有出讓農業用地可以抵押嗎

國有出抄讓農業用地可以抵押，如果地上附著物沒有抵押的話屬於抵押權人所有。
農業用地又稱農用地。指直接或間接為農業生產所利用的土地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養捕水面、農田水利設施用地(如水庫、閘壩、堤埝、排灌溝渠等)，以及田間道路和其他一切農業生產性建築物佔用的土地等。

集體土地使用權
集體土地使用權是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人在法律規定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。

集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

集體土地使用權的主體為特殊民事主體，主要為集體經濟組織及其成員，集體經濟組織設立的企業和公益性組織，只有法律、行政法規規定允許的個別情況下，才可包括集體經濟組織以外的單位和個人。

Ⅷ 農村的國有土地使用權村長可以轉讓嗎

農村土地使用權不得轉讓。
《物權法》第五十九條第二款規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。根據上述法律規定，上述土地如果經過合法手續，可以委託拍賣。

Ⅸ 土地使用權和國有土地使用權的區別出讓和轉讓的區別

很多人對國有土地使用權出讓概念不是很清晰，也不懂得它與轉讓有哪些區內別。其實，國有土容地使用權出讓與轉讓在主體、行為性質等多方面都是有所差別的。

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地的使用者的行為。

國有土地使用權出讓與轉讓區別：

1.主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣級以上人民政府予以具體實施的；

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

2.行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定；轉讓：他物權轉移。

3.轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

4.交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

了解了國有土地使用權出讓與轉讓和差別，希望能對正在疑惑的網友有所幫助。國有土地使用權出讓與轉讓還是存在細節上的差別的。

Ⅹ 土地使用權的轉讓程序

一、土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。
二、轉讓方法：
土地轉讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權有償或無償地轉移給他人;二是在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。下面為土地轉讓辦理方法詳解：
(一)辦事程序
由轉讓雙方當事人提出書面申請—利用股受理審查是否符合轉讓條件—現場勘測—地價評估—填寫轉讓申請審批表—利用股審核—報局批准—簽定國有土地使用權轉讓合同。
(二)轉讓土地報件
1、用地申請
2、土地使用證(原件)
3、原出讓合同，批復文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認書)
4、雙方轉讓協議
5、如改變規劃的提供規劃部門意見
6、土地評估報告
7、雙方營業執照復印件、法人代表復印件、法人證書復印件
(三)承諾時限：15個工作日
(四)收費標准：不收費
(五)政策依據
1、《中華人民共和國城市房地產管理辦法》
2、《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
3、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》
4、《國土資源部招拍掛出讓國有建設用地使用權規范》
5、《河南省城鎮國有土地使用權出讓轉讓管理規定》
6、《中華人民共和國土地管理法》
7、《劃撥用地目錄》
8、《中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓管理規定》