使用權上海二手房

① 上海的二手房使用權來源是劃撥,用途是住宅.購買時要辦理土地使用權出讓手續和繳納土地使用權出讓金嗎

土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用版者時所收取權的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：

一． 有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標准地價平均標準的40%計算。

二． 發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三． 通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四． 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

其實現在很多城市還沒有完全定下土地出讓金計算方式，不過基準都是交易中心進行價格評估，所以可以鑽個最低行情價的漏洞！少交點稅費！

② 二手房，使用權轉產權未滿5年，這稅應該誰交，交多少

產權未滿5年的二手房交易稅費，依據交易雙方的不同情況，各自承擔的具體稅費明細如下：
一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)
1、買方首次購房90平方以下的房產按照1%繳納；
2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產按照1.5%繳納；
3、以下情況按照3%繳納：
（1）144（含144平）平方以上 ；
（2）買方不是首次購房；
（3）車庫；
（4）非普通住宅（商業用房）；
二、營業稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產證滿2年，144平方以下的普通住宅房產免徵營業稅；
2、房產證不滿2年，按照5.55%繳納營業稅；
3、房屋面積超過144平方，房產證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.55%；
4、商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.55%；
三、個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
1、房產證滿五年，並且是賣方夫妻名下唯一一套房產免徵個人所得稅；
2、賣方夫妻名下不是唯一房產或房產證未滿5年，按照1%繳納；
3、商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率20%；
四、其他費用相對較少：
交易費：6元/平方*房屋平方數（雙方各承擔50%，雙方另有約定除外） ；
工本費： 一個證件80元；共有權證20元/個（買方承擔）；
評估費：評估總額的千分之五（銀行貸款需要買方繳納）；
抵押工本費：100元（銀行貸款需要買方繳納）；
購房證明：20元一份，一般需開3份（買方交納）；
公證收費標准: 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業務收費）。

③ 在上海買二手房有什麼條件

如果你是外地人，需要5年社保或則稅單，已婚，名下無房，打算買哪裡？

④ 上海二手房交易買方全額付款需要繳納的稅費明細。。。

首次購房90平米以下的繳納契稅1%。90平米到140平米契稅1.5%，140平米以上的契稅3%。二次購房無論面積大小，契稅都是3%。其他稅費按規定有賣方繳納。交易費買賣雙方各半，登記費80元有買方繳納。

⑤ 上海買二手房的有什麼問題和注意事項

購買二手房注意事項

一、產權清晰

產權證上的房主與賣房者是否一致，搞清楚所賣房屋的性質，產權證上所確認的面積與實際面積是否相符，驗證產權證的合法性與真實性

二、產權的完整性

確認產權的完整性就是要判斷其房產有沒有抵押，包括私下抵押、共有人等

三、房屋質量

觀察房屋的結構，建築與裝修材料。看房屋的內外部結構是否被改動過；是否有私建部分；是否有佔用走廊或陽台等；牽涉到陽台的面積怎麼算的問題。

四、居住空間

觀察房屋的內部結構是否合理，是否適合居住，活動空間大小

五、裝修配置

看原房屋裝修的水平、程度如何，確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象，電話線、寬頻的安裝是否完備等

六、、物業管理

了解該區水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是個人繳納，觀察電梯是否可以正常使用，了解該區的停車場、小區綠化的基本情況

七、房屋歷史

通過對市場上的功放的反復比較判斷房屋的價值，委託中介公司進行價值評估，銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可看成房屋的最低保值價

8、產權的交接

需找擔保公司，等待過戶完成後再將房款轉入賣方賬戶

(5)使用權上海二手房擴展閱讀：

一、申請二手房房貸條件

1、售房人對交易房屋依法具有完全處置的權利，交易房屋具有房屋所有權證

2、所購住房的房齡不能超過29年，售房人交易房屋的產權共有人或其他產權所有權人和共有人，同意其轉讓

3、售房人、借款人須簽訂統一的房地產轉讓合同

4、借款人須是從其所在單位為其建立住房公積金賬戶繳存到申請借款之日，已連續12個月按規定及時、足額繳存住房公積金

5、借款人須具有完全民事行為能力，有償還貸款本息的能力

6、具有符合中心要求的貸款擔保階段性保證加抵押、抵押，貸款金額、期限符合中心規定

7、准備申請二手房貸款的職工應提交借款人配偶工資收入及住房公積金繳存證明一式三份和交易前的房屋所有權證的原件及復印件，由業務人員審核確認該職工住房公積金繳存情況是否正常、該職工配偶工資收入證明是否真實、規范

二、二手房交易手續費

1、營業稅

稅率5.65% 賣方繳納

2、個人所得稅

稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納

①家庭唯一住宅

②購買時間超過5年

③如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅，任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅

3、印花稅

稅率1%買賣雙方各半（2009年已免徵）

4、契稅

基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納

5、測繪費

1.36元/平米×實際測繪面積

6、二手房交易手續費總額

住宅6元/平米×實際測繪面積，非住宅10元/平米

7、登記費

80元（工本費）

⑥ 請教上海市二手房地產交易稅費明細

上海二手房地產交易稅費明細表
* 土地增值稅：轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額

增值額＝收入額－扣除項目金額

增值率＝增值額÷扣除項目金額

小於等於50%，稅率為30%

大於50%小於等於100%時稅率為40%，

大於100%小於等於200%時，稅率為50%，

大 於200%，稅率60%；

由賣方承擔（僅適用於法人售房及個人出售非居住用房及花園住宅）

計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部規定的其他扣除項目。

納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：

（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。

* 普通住房：容幾率1.0以上，單套面積140平米以下，低於同級別均價1.11倍以下。均價：內環以內17500元/平方；內外環間10000元/平米；外環以外7000元/平方。此標准每6個月由國家發布。

＊個人出售自有住房取得的所得，應按「財產轉讓所得」項目計征個人所得稅，稅率為20%。

一是個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。

二是個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得

收益以及稅法規定的合理費用後的余額。

三是職工出售以成本價（或標准價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

免徵： 一是對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

二是對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大於或等於原住

房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

* 實際徵收稅金以交易當天國家規定為准。

註：以上是上海目前常用的「二手房產交易稅費表」，供各加盟店參考（區域提供內容僅供參考，不做

法律依據，准確交易稅費以各區、縣交易中心當時期的標准為准）。

⑦ 上海二手房贈與房產需要交易哪些稅費

房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給受贈人，受贈人表示接受贈與的協議。其中將房屋所有權和房地產使用權轉移給他人的人是房地產贈與人，接受他人房地產的人為房地產受贈人。

直系親屬間的贈與：

只需要繳納3%的契稅和雙方各萬分之五的印花稅；
非直系親屬間的贈與：

契稅3%，印花稅雙方各萬分之五,個稅贈與所得的20%，房產不滿五年的按照房產的全額徵收5%的營業稅，滿五年的普通住宅免收營業稅,滿五年的非普通住宅按照差額徵收5%的營業稅，有增值但不符合免稅條件的0.5%的土地增值稅。shzyshange44

備註：

再次交易時，贈予房必須是「滿5年以上，而且是家庭唯一普通住房」才可以免20%的個人所得稅。否則都是要付高額的個稅的。

⑧ 上海二手房買賣要交哪些稅

上海二手房買賣要交：二手房交易稅。

1、普通住宅：

2年之內：｛售房收入－購房版總額－權（營業稅＋城建稅＋教育費附加稅＋印花稅）｝×20％；

2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－購房總額－印花稅）×20％。

2、出售公房：

5年之內，（售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用）×20％，其中經濟房價款＝建築面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建築面積。

5年以上普通住宅免交。

(8)使用權上海二手房擴展閱讀：

1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額繳納20％的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。

2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的余額。

3、職工出售以成本價（或標准價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

⑨ 上海二手房土地使用權問題

1.劃撥土地無使用年限，房屋價值不同，使用功能是一樣的，取得方法不同專，還有更加專屬業的，內容太多，不知道這些是否對你有用?
2.拆遷關鍵是你的談判能力和處理問題的能力，所以，你的問題很難回答；
3.《轉讓管理規定》規定多種情況可以不辦出讓手續，其中第二條就是「私有住宅轉讓後仍用於居住的」，第三條「按照國務院住房制度改革有個規定出售公有住宅的」。