① 小產權房買賣不受法律法律如何規定的
小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地回上建設的答房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以也稱之為鄉產權房。小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。
② 小產權房受物權法保護嗎
所謂的小抄產權，即城市人在襲農村購置的房產，目前法律是禁止此類交易的，因此你的權利不會得到保護。但是由於這是我國目前特有的土地制度形成的現實，實踐中解決方式較多，應該向當地律師咨詢溝通。
由於此類房產無法辦理產權登記，而物權法實際規定的是不動產登記制度，故無法辦理登記的房產是不能得到法律保護的。
③ 小產權房受物權法保護嗎可以立案嗎
小產權房不受國家法律保護的，在後期遇到拆遷的時候不能保障購房者的合法權利，還望慎重考慮。
④ 小產權房不受法律保護是什麼意思
小產權房屋買賣不受法律保護。小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以也稱之為鄉產權房。小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。
⑤ 物權法適用與小產權房嗎.小產權房不受法律保
小產權房在法律上的地位
「小產權房」以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來，並已在房屋市場上占據了不小的份額，它的合法性及其所引發的一系列的問題也接踵而至。前不久北京市建委發出「關於購房有關問題的風險提示」，提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，並稱「針對當前房地產交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為『使用權』、『鄉產權』、『小產權』的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。」。這再次引起了大家對「小產權房」的關注及對其法律地位的爭論。
到底小產權房是否合法、是否能夠購買或轉讓，首先就要明確什麼是「小產權」？其實「小產權」並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，對「小產權」的涵義並沒有一個規范的解釋。目前，對「小產權」的 解釋歸納起來主要有三種解釋。
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫「大產權」，購房人的產權叫「小產權」，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對講，發展商的大，購房人的小。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫「大產權」，要補繳土地出讓金的叫「小產權」。按這種解釋普通商品房就是「大產權」房，經濟適用房就是「小產權」房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫「大產權」，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫「小產權」，又被稱為「鄉產權」。購房人要注意的是「鄉產權」並不構成真正法律意義上的產權。
⑥ 物權法的小產權房
學習《物權法》的心得體會
-------關於小產權房
學習了一個學期的物權法，從最初的懵懂迷茫到現在可以順著老師的思路並結合現實生活來分析物權法的部分內容，我覺得我的進步也是有的。我家在農村，所以對老師所講過的物權法中「小產權房」這一概念印象深刻，且十分感興趣。因為在我的家鄉，就存在著這種現象。所以我在課余時間結合老師所講查了一些資料，並打電話給我村裡的一些人了解現實情況，對這一方面做了了解。
首先我明確了「小產權房」的概念以及國家的一些政策。「小產權房」其實是相對於「大產權房」而言的，國家發產權證的叫「大產權房」，當然國家不發產權證的就叫「小產權房」。通俗點說「小產權房」就是一些村集體組織或者開發商借著新農村建設的口號，建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。這種房子國家不予承認，甚至頒布多種法令禁止其建造、買賣、交易，但「小產權房」仍然持續熱銷。
購買「小產權房」有種種的不便和風險：1、沒有房產證。這類住房是建在集體土地上的，根據《土地管理法》不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。2、拆遷難補償。除了不能辦理房產證外，那些「便宜房」實際上屬於在政府規定范圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。3、質量難保證。房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業也容易出現問題。4、遺贈麻煩。由於缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是「小產權房」目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。但很多人仍頂風冒險的購買這類「小產權房」,其實最根本的原因是「小產權房」很便宜。
據我村裡的人介紹，在我家鄉的城裡買一套商品房要三十萬，加上各類裝修十多萬或二十萬，一套房子要花掉將近五十萬，當然我們是小縣城，其房價自然不能跟大城市相比，但這個價錢對大多數人也是天文數字了。許多人因為買個房而用盡一生積蓄，或者有的人根本連想望的念頭都不敢有。但「小產權房」這種和商品房規格相似的「商品房」價格卻低廉，在我們那裡一套也就十萬左右，更好一點的就十五萬足夠了。試問四十萬的差價，誰不認為這是好事呢？至於產權不產權，人們會在差價面前忘記也不為過吧。但「小產權房」的存在顯然是為一些利益集團所不能容忍的，甚至有開發商主張拆除甚至炸毀「小產權房」，意在延續高房價局面，獲取高額壟斷利潤。而有關部門也曾對小產權房作出嚴厲表態，堅決取締。我覺得這種做法是不妥當且殘暴的。我認為「小產權房「有其存在的意義和理由。不談「小產權房」能平抑房價，減輕政府調控房價的壓力，也不談「小產權房」會促進新農村建設，加快農村向城市化邁進的步伐和新農村建設的步伐，更不談「小產權房」可以緩解政府社會保障性住房的壓力，在一定程度上彌補了政府職能的缺位。我只想以最現實的一面來談一下「小產權房」的存在。首先農民建房出售，肯定會把土地幾年甚至幾十年的收入計算在內。一畝地差不多等於600平方米，倘若建成住房，假設容積率為3，理論上可建住房2000平方米，這樣，一畝地的理論收益大約為400萬元，遠超過土地100年的正常收益。即使是賣地給開發商，這一次性的收入也超過土地幾十年的收益。其次，一開始相當多的農民本身自己沒有建設能力，為了盡快建好自己的房屋把一部分小產權的房子賣出去，然後以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有產權證，還是有相當多城鎮居民和外來人員購買了「小產權房」。他們既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度幫助農民解決了的建房資金難題。農民其實也獲得了最實在的利益。
可能我站的角度比較感性，比較不客觀，但事實上「法無外乎人情」，給「小產權房」一個真正的名分，也給中低收入的人一個住房的機會，何樂而不為？至於應該怎樣具體的做，涉及的問題太多太多，我也想不出，也解決不了，只希望國家在這件事情上態度和做法更加成熟。我也會一直關注有關「小產權房」政策的發展。也許這就是學習物權法的意義所在：了解社會現象，明確自己的權利，關注現實，解決問題。
⑦ 國家從什麼時候頒布不保護小產權房子的法律
應該說，國家從來就沒有保護過小產權房。小產權房本身就不存在合法依據。
因為小產權房使用的土地是農村的集體土地，這是禁止外部流轉的土地。國家禁止非農非本集體的市民購買農民的集體土地，以及土地上的建築物。
農村集體土地及建築物的流轉只能在農村本村的集體內部流轉。
所以，正確的說法是小產權的房子本身就是非法的，國家從來沒有保護過非法財產的法律。
《中華人民共和國憲法》明確規定：「農村和城市郊區的土地，除有法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地，也屬於集體所有。」「任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。」
《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」第六十三條更明確規定：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」
從上述法律規定中可以看出，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權。與城市房地產最大的不同之處，這種建設在農村集體土地上的住宅，其流轉范圍僅限於農村人口之間，不能向城市居民出售，不得用於非農業建設。因此，將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。
《物權法》
第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。
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所謂小產權房，這種住宅並非商品房性質，只能在本村居民之間流轉。城市人購買這種房屋，按法律規定將無法辦理集體土地使用權證。換句話說，城市人購買的話，在正規渠道下連「小產權證」也不能辦。一句話，「小產權」等於沒產權。
1999年5月6日，國務院為進一步加強土地轉讓管理，防止新的「炒地熱」，發出《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用權證和房產證。」
建設部新聞發言人發布《關於購買新建商品房的風險提示》，明確表示「城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋」，因為合法權益難以得到保護。
國家土地副總督察甘藏春回應小產權房問題時表示：「小產權房」對城市居民銷售不合法。
也就是說國家從來禁止小產權房的存在，從來沒有法律保護所謂的小產權房。至於將來是否突破則另當別論，就現有法律，應該說從憲法到土地管理法到物權法均不保護小產權房。
⑧ 聽說小產權房不受物權法的保護，那請問什麼樣的房屬於小產權房謝謝高人。
小產權房在法律上的地位
「小產權房」以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來，並已在房屋市場上占據了不小的份額，它的合法性及其所引發的一系列的問題也接踵而至。前不久北京市建委發出「關於購房有關問題的風險提示」，提醒購房者不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，並稱「針對當前房地產交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為『使用權』、『鄉產權』、『小產權』的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。」。這再次引起了大家對「小產權房」的關注及對其法律地位的爭論。
到底小產權房是否合法、是否能夠購買或轉讓，首先就要明確什麼是「小產權」？其實「小產權」並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，對「小產權」的涵義並沒有一個規范的解釋。目前，對「小產權」的 解釋歸納起來主要有三種解釋。
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫「大產權」，購房人的產權叫「小產權」，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的，相對講，發展商的大，購房人的小。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫「大產權」，要補繳土地出讓金的叫「小產權」。按這種解釋普通商品房就是「大產權」房，經濟適用房就是「小產權」房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫「大產權」，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫「小產權」，又被稱為「鄉產權」。購房人要注意的是「鄉產權」並不構成真正法律意義上的產權。
第一種和第二種解釋的「小產權」是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的「小產權」的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。這正是我們今天要探討的主要話題。
鄉產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，並非只要是鄉產權房就是非法建築，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生沖突，才讓人誤認為是非法建築。既然是合法的，那麼鄉產權房是否可以購買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。而且，根據有關法律規定嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。農村村民將原有住房出賣、出租後，再申請宅基地的，也一律不批准。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。因此，作為農村集體以外的公民購買鄉產權房的行為是不能為法律認可的，其行為是無效的。這一方面是因為農村宅基地使用權只是村民對集體土地享有的使用權，而土地的所有權仍歸村集體享有，因此，就村民個人而言其是不能處分該土地的。另一方面是因為農村宅基地使用權是本集體成員在集體內享有的一種社員權，而其作為社員其是不能將該項權利轉讓於他人的。而作為一種社員權是不能由集體成員以外的第三人享有的。而由鄉鎮政府所頒發的產權證書是無效的，並不能證明房屋產權。因為鄉鎮政府並非我國法律規定的房屋產權頒證機關，其是不具有頒證資格的，所以其行為是無效的。同時，我國法律規定不動產產權是以登記為原則的，未經登記的其產權是不能得到法律認可的。而鄉產權房在鄉（鎮）政府或村委會所辦理的轉讓手續同樣是不能得到法律承認的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
那城鎮居民已經購買或准備購買鄉產權房會有什麼風險？
第一，法律風險，前面已經詳細論述了由於鄉產權房的特殊法律屬性，使得鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買鄉產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
第四，由於所購鄉產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批准，無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉產權房屋有可能變成大產權房嗎？
有不少人認為隨著《物權法》的出台，公民的財產權利全面被肯定，鄉產權房也會被法律所認可，最終可以轉化為合法的產權房。那鄉產權房屋究竟能轉化為真正意義上的產權房嗎？從我國目前的相關法律規定來看，鄉產權房屋轉化為產權房還缺乏法律依據。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉產權房屋向產權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今後鄉產權房屋可以轉化為產權房，從現有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉產權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
因此，我們建議最好不要購買鄉產權房，已經購買了也應盡早退房。如果你認為自己能夠承擔文中所述的風險，或確實需要購買鄉產權房屋，我們建議你最好能購買現房，並注意考察項目是否辦理了相應的審批手續及開發商的資質和信譽，從而盡量降低購房風險。如果你既無法或不願承擔前述風險，又想購買鄉產權房屋，就目前而言你只有將戶口轉到鄉產權房屋所在的村集體。
以上內容均為律師個人觀點，僅供參考！
高珩