用地預審和土地使用權

Ⅰ 建設用地使用權與國有土地使用權的區別與聯系

我們普遍知道國有土地使用權，但是還有一種是建設用地的使用權。建設用地的使用權是因建築物或者其他的工作物所使用國家的土地的權利。根據法律規定，建設用地的使用人可依法對國家的土地享佔有、使用跟收益的權利，並且有權利用該地建造建築物、構築物以及其他的附屬設施。
建設用地使用權的產生
在國家的土地上設立建設用地使用權，它的產生方式有：
（1）劃撥方式。土地劃撥指的是土地使用人只需要按照程序提出申請，並且獲得有關機關的批准即可取得土地的使用權，而且不用向土地的人支付任何租金及其他費用。
（2）出讓方式。出讓建設用地的使用權指的是國家以人的身份把建設用地的使用權於一定期限內出讓給土地使用者，並由土地使用者支付一定的建設用地使用權出讓金給國家的行為。
（3）流轉方式。這是指土地使用人將使用權再次轉移的行為，比如有轉讓、互換、出資還有贈與等方式。使用這些方式都應當向登記機構辦理變更登記。
建設用地使用權的使用期限
根據我國法律法規，關於土地使用權的期限按照是不同種類的土地使用權進行規定的。如果是通過劃撥及鄉（鎮）村建設用地的程序而取得使用權的，那麼就是無期限的，除非有法律規定使土地使用權消滅。
如果是通過出讓獲得建設用地的使用權的，根據規定，按照不同用途的土地，使用權的年限高分別為：居住用地70年、工業用地50年、、科技、文化、體育、衛生用地50年、商業、旅遊、娛樂用地40年、綜合及其他用途的用地50年。
建設用地使用權與國有土地使用權的區別和聯系
一、區別
1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。
2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。
3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。
二、聯系
建設用地使用權要先明確所要徵用的土地使用性質是建設用地，也是在辦理國有土地使用權前提條件，而國有土地使用權的范圍較廣，包括工業、商業用地及集體個人等等．

Ⅱ 土地預審和選址意見書先辦那個

如果是劃撥方式提供國有土地使用權的項目應當先辦理選址意見書後再辦理土地預審。其他項目不需要辦理選址意見書。

《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十六條按照國家規定需要有關部門批准或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批准或者核准前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。

前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。

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申報土地預審所需要的前置條件：

1、建設項目用地預審申請表；

2、建設項目立項文件【投資主管部門下達的項目建議書批復(審批項目)；或投資主管部門出具的《核准項目服務聯系單》(核准項目)；或投資主管部門出具的備案文件(備案項目)；或其他依據文件】。

3、規劃用地紅線圖（原件）或徵收（用）土地勘測定界圖（原件），建設項目區點陣圖（土地利用總體規劃局部圖）；

4、建設規劃行政主管部門出具的選址意見書及附圖（復印件）；

5、建設項目可行性研究報告、核准或備案項目申請報告；

6、工商企業營業執照、納稅證明（復印件）；

7、已完成方案設計的項目需提供設計方案及總平圖；

8、其他需提供的材料（如：項目所在位置地形數據光碟）。

Ⅲ 對用地預審與出讓環節如何銜接的思考

但是，由於《通知》沒有就相關用地預審的申請主體和具體的辦理程序作出明確規定，實際工作中會導致不同的理解。筆者結合日常工作，就此闡述自己的觀點，供各位同仁參考。 《通知》規定，由項目審批(核准、備案)部門同級的國土資源主管部門出具預審意見，並將預審意見提出的有關要求，作為土地出讓條件納入招拍掛方案，履行招拍掛程序後，由取得土地使用權人嚴格落實。根據《建設項目用地預審管理辦法》(國土資源部第42號令)的規定，提出預審申請的主體，應當是建設用地單位。然而，根據招拍掛出讓的有關規定，招拍掛出讓前土地使用權人即用地單位又是不確定的。 筆者認為，用地預審申請主體(意向用地者)與招拍掛出讓確定的土地競得人(實際用地者)不可混淆。用地預審申請主體應依據投資主管部門出具的開展前期工作的明確意見和備案文件確定。需要強調的是，用地預審文件並不是用地批准文件，項目完成用地預審後，還要通過履行招拍掛出讓程序確定最終的土地使用者。 由於招拍掛出讓結果的不確定性，導致用地預審的主體與招拍掛競得人之間可能存在不一致性，即通過用地預審的主體未必會取得土地使用權，而競得人也有可能沒有進行過用地預審。如何在二者之間找到一個比較合理的解決辦法，使用地預審與招拍掛出讓得到較好的銜接? 筆者建議，項目通過用地預審後，項目單位作為意向用地者持投資主管部門出具的批復(核准、備案)文件向國土資源主管部門提出用地預申請。國土資源管理部門審查受理後，擬定土地出讓計劃並向社會公布，同時會同發展改革、規劃、環保、建設等部門將項目建設涉及的有關要求納入招拍掛出讓方案。招拍掛出讓過程中，報名者均須對招拍掛方案中的內容予以確認並承諾落實。招拍掛程序完成後，由土地競得人取得土地使用權，並按有關要求進行項目建設。這樣，無論土地競得人是否為用地預審的主體，在招拍掛結束後均要按照出讓文件和合同的有關要求進行項目建設。 (作者單位:遼寧省丹東市國土資源局)

Ⅳ 土地使用權登記後就能拿到土地證嗎 用不用用地預審

「土地證」是不等同的預審意見「在土地上的項目，規劃用地使用性質很多，如住宅用地，商業用地，工業用地等。」土地證「只擁有土地使用權，但該項目符合土地利用總體規劃的性質，適用於該項目的實施，將有被批準的規劃土地管理部門和相關組織項目前期批準的土地問題。 必要的土地用途變更手續，俗稱「土地變性。

Ⅳ 建設項目用地預審意見復函等同於建設用地批准書嗎

不同。國土資源管理機關對於建設用地的供地程序是：建設項目辦理了環境評價、立項批文、用地規劃許可、選址意見書等手續後，持以上文件向國土局申請用地預審）；項目業主方與國土局簽訂土地使用權轉讓合同，依據合同向政府繳納各項土地稅費、並按照規定補償了佔用的耕地面積（或繳納補償金）後，政府下達建設用地批准書，持批准書辦理國土證。預審的法定含義是：在一定期限內，只要業主方辦理完畢繳款手續，國土局同意將文件中明確的地塊供給該項目；後者是辦理國土證的憑證。

Ⅵ 關於項目用地預審意見

《土地證》不等同於《項目用地預審意見》，根據《建設項目用地預審管理辦法》的規定 ，國土資源部門對建設項目用地預審的主要內容為以下五個方面：
(1)建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合土地管理法律、法規規定的條件；
(2)建設項目是否符合國家供地政策；
(3)建設項目用地標准和總體規模是否符合有關規定；
(4)佔用耕地的，補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障；
(5)屬《土地管理法》第二十六條規定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規劃的，規劃的修改方案、項目對規劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規的規定。
預審意見應當包括對上述內容的結論性意見和對建設用地單位的具體要求。預審意見是建設項目批准、核準的必備文件，它所提出的用地標准和總規模等方面的要求，建設項目初步設計階段應當充分考慮。建設用地單位應當認真落實預審意見，並在依法申請使用土地時出具落實預審意見的書面材料。
《土地證》和項目用地預審意見》雖有關聯，但並不等同。因此，《土地證》不能代替《項目用地預審意見》使用。

Ⅶ 什麼是用地預審

用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核准、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。

一、審核手續需提交材料：

1、建設項目用地預審申請表（國土部門提供，建設用地單位填寫相關內容）；負責用地預審初審國土資源管理部門的用地預審初審意見。

2、建設項目土地利用總體規劃局部規劃圖（省級以上項目，由建設單位向項目所在地基層國土所申領，作為報批必備件；市、縣級項目，一般在進行預審現場踏勘時，由建設單位向項目所在地基層國土所申領）。

由國土資源部負責用地預審的建設項目，還需提交標注項目用地范圍的縣級以上土地利用總體規劃圖及相關圖件（縣級以上國土資源部門協助提供）。

3、城市（村鎮）規劃行政管理部門出具的有效的建設項目用地城市（村鎮）規劃選址意見書及附件（建設項目用地規劃藍線或紅線圖）。

4、建設用地單位向有權批准國土資源的行政主管部門出具用地預審申請報告，內容包括擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案。

5、審批類建設項目應當提供有效的建設項目的項目建議書批復文件、可行性研究報告（含用地規劃總平面布置圖）。

（1）項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告（含用地規劃總平面布置圖）。

（2）核准類建設項目應提供有效的發展和改革、經濟貿易或行業行政管理等部門同意開展前期工作的告知書和擬報發展和改革、經濟貿易或行業行政管理等部門核準的項目申請報告（應達到可行性研究深度）。

（3）備案類建設項目應提供有效的發展和改革、經濟貿易或行業行政管理等部門的建設項目備案批准文件和項目申請報告（應達到可行性研究深度）。

（4）列入已經國務院或國務院投資管理部門批準的中長期發展建設規劃的建設項目，還需提供有關中長期發展建設規劃。

6、屬於《土地管理法》第二十六條規定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規劃的，應當出具經相關部門和專家論證的規劃修改方案及論證意見、建設項目對規劃實施影響評估報告、修改規劃聽證會相關材料和聽證會紀要。

7、根據建設項目具體情況，應提交的其它文件、證明材料和圖件。分期實施的建設項目，需提交擬訂的分期實施規劃方案，分期辦理用地預審。

二、用地預審受理、辦理

1、收件與受理：符合報件要求的用地預審申請及附件材料，國土資源管理部門予以接受，轉入受理程序，不符合報件要求的用地預審申請及附件材料，於收件之日起5個工作日內通知申請人，逾期不通知的，視為收理和接受（按規定需要補充材料的，收件日期以材料補充齊全的日期為准）。

2、辦理與辦結：符合受理條件的用地預審申請及附件材料，國土資源管理部門一般在受理之日起20個工作日內，完成審查工作，並出具預審意見，需延長辦理時間的，經負責預審的國土資源管理部門負責人批准，可以延長10個工作日。

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一、核准文件效力：

1、建設項目投資單位持有權國土資源行政主管部門出具的用地預審核准文件向有關投資管理部門（或有關行業主管部門）依法辦理建設項目的審批（核准、備案）手續。建設項目用地預審核准文件的有效期為2年，自發文之日起計算。

2、在用地預審核准文件有效期內，建設項目投資單位未取得有關投資管理部門（或有關行業主管部門）審批（核准或備案）文件或有關投資管理部門（或有關行業主管部門）依法注銷審批（核准或備案）文件的，由原出具用地預審核准文件的國土資源行政主管部門依法注銷用地預審核准文件。

3、在用地預審核准文件有效期內，建設項目投資單位未能在公開出讓中取得土地使用權，則其持有的原該宗地用地預審核准文件自行失效；如該宗地公開出讓時未能確定中標人，則建設項目投資單位持有的原用地預審文件在符合建設項目用地預審規定的情況下仍然有效。

二、國土資源部下放備案類項目用地預審許可權

中新網10月14日電 據國土資源部網站消息，國土部落實國務院關於職能轉變、簡政放權的決定，下放備案類項目用地預審許可權，進一步做好零星分散建設項目用地預審工作。

1、通知指出，今年以來國務院取消和下放了一批行政審批事項，《國務院關於取消和下放一批行政審批項目等事項的決定》(國發〔2013〕19號，以下簡稱《決定》)涉及國家發展改革委下放12類企業投資項目的核准許可權，取消13類企業投資項目的核准事項，調整管理方式為備案。

對《決定》下放核准許可權的12類項目，按照建設項目用地預審「同級審查」的原則，由省級或相應的地方國土資源主管部門辦理。

2、通知要求，下放備案類項目用地預審許可權，按照投資管理許可權規定原相應需報部用地預審的備案類項目(含《決定》包括的核准類調整為備案類的項目)，由省級國土資源主管部門預審。

各地要嚴格依據有關法律法規和《建設項目用地預審管理辦法》(國土資源部令第42號)等規定，規范程序，嚴格把關，加強監督監管。

3、關於進一步做好零星分散建設項目用地預審工作，國土資源部令第42號文件規定，應當由國土資源部負責預審的輸電線塔基、鑽探井位、通訊基站等小面積零星分散建設項目用地，由省級國土資源管理部門預審，並報國土資源部備案。

各地要合理界定零星分散建設項目范圍，切實負責，進一步做好用地預審服務。

Ⅷ 用地預審通過了，是否就等於批復了土地使用權呢

只要土地證下來就是了

Ⅸ 建設項目用地預審與「招拍掛」出讓程序，孰先孰後

問：對於需要「招拍掛」出讓程序供地的經營性和工業項目用地，建設項目用地預審是在「招拍掛」出讓活動之前還是之後？負責土地利用管理工作的同志認為，如果在「招拍掛」開始前接受並通過項目建設單位的預審申請，而之後被申請預審的單位摘牌，存在假「招拍掛」的嫌疑。所以，經營性項目用地的預審應該在「招拍掛」結束後進行。負責規劃預審工作的同志認為，預審與「招拍掛」沒有前後之分，只要是項目建設單位提出預審申請，提交了規定材料，就應當預審，因為預審是依申請原則。而且應在可行性研究階段提出，也就是經營性和工業用地項目如果在「招拍掛」之前完成了可行性研究，就可以提出預審。預審主要審查是否符合供地政策，是否符合土地利用總體規劃，不審查無法進行「招拍掛」出讓活動。另外，《國土資源部關於進一步加強和改進建設項目用地預審工作的通知》（國土資發〔2012〕74號）規定，各級國土資源主管部門要嚴格執行前置預審規定，規范經營性和工業項目用地預審申請主體、辦理程序和有關內容等，做好項目用地預審與「招拍掛」出讓供地的銜接。嚴禁以土地「招拍掛」出讓為名，規避用地預審；嚴禁以先行簽訂土地出讓合同、核發土地使用證等代替用地預審意見。以上觀點，哪種理解正確呢？

答：建設項目用地預審是指國土資源主管部門在建設項目審批、核准、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。之所以對建設項目用地進行預審，主要作用是通過提前介入建設項目用地審查，對建設項目用地是否符合土地利用總體規劃，是否符合耕地特別是基本農田保護要求，是否可以合理和節約集約用地及是否符合國家供地政策等提出審查意見。用地預審是《中華人民共和國土地管理法》確立的一項基本管理制度，是實施土地利用總體規劃、嚴格土地用途管制的一項基本政策工具，也是國家基本建設管理程序的必要環節。

《國土資源部關於進一步加強和改進建設項目用地預審工作的通知》（國土資發〔2012〕74號）明確要求，要嚴格實行經營性和工業項目用地前置預審。經營性和工業項目應按照《中華人民共和國土地管理法》和《建設項目用地預審管理辦法》的有關規定進行用地預審。預審意見由項目審批（核准、備案）部門同級的國土資源主管部門出具。預審意見提出的有關要求，作為土地出讓條件納入「招拍掛」方案，履行「招拍掛」程序後，由土地使用權取得方嚴格落實。按照上述文件精神，建設用地預審是與建設項目的審批、核准和備案掛鉤的，而建設項目的審批、核准和備案是建設項目的起始階段，建設用地預審應在「招拍掛」之前。

Ⅹ 招拍掛土地還需要土地預審嗎

需要的！預審意見是土地使用權公開出讓前需准備的材料之一，除此外還需1、項目簡介2、建設單位資質證明3、產業指導意見4、規劃要點5、地質災害評估6、環評意見7、建設項目預審報告申請表。