❶ 如何物權法
以下是中國最權威的民法學家對物權法的解讀:
者：物權法從著手起草到最終通過，跨越14年，歷經八審，這在我國立法史上是空前的。這部法律為什麼會受到如此大的關注？
王利明：人與人之間的社會關系，最根本的就是財產歸屬和利用關系。物權法是一部關乎國計民生的基礎性法律，涉及到廣大人民群眾的切身利益，觸動了社會的每個神經。可以說，大到一所房子，小到一針一線，都是物權法調整的對象。所以，在起草過程中出現了各種爭議，這是非常正常的。
記者：物權法審議過程中的一大亮點，是面向社會徵集意見。這些意見對物權法的出台有何影響？
王利明：在向全社會公開徵求意見和建議時，全國人大收到了一萬多條，反饋的信息非常多。很多群眾的意見都得到了採納。應該說，物權法的出台，經過了立法機關、法學家和實務部門、社會各界充分交流意見，是集體智慧的結晶，是幾代中國法學家的研究成果，也樹立了我國民主立法的典範。
記者：作為起草者之一，您如何看待物權法出台的意義？
王利明：物權法的出台是中國法律界的一件大事，在我國法制建設進程中具有里程碑意義。物權法的首要功能就是確認財產歸屬、平息沖突和紛爭。一整套對財產予以確認和保護的規則，隨著物權法的出台而形成，這必將為維護公民的切身利益，構建社會主義和諧社會，提供更加堅實的法律保障。物權法是民法的重要組成部分，是中國特色社會主義法律體系中起支架作用、不可或缺的重要法律。這部法律的通過，為中國民法典的誕生奠定了堅實的基礎。
物權法有三大主要功能
記者：對許多人來說，剛剛出台的物權法還比較陌生。概括來說，物權法究竟是干什麼的？
王利明：簡單地說，物權法的主要任務就是講物是誰的、怎麼利用、在受到侵害以後怎麼保護。所以，物權法的功能可以概括為三個方面，即確認產權、保護物權、物盡其用。產權應該是物權法的核心。確認產權其實就是通過明確物的歸屬，從而定分止爭。舉個例子，商鞅在《商君書》裡面曾經說過，為什麼一個兔子奔跑，每個人都去追趕，不是因為兔子可以分為一百份，而是因為兔子的歸屬沒有確定，所以，大家都去搶。但是，在歸屬確定之後，滿街都是賣兔子的，卻沒有人去搶。用今天的眼光來看，界定產權就是為市場經濟體制奠定基礎。
記者：在中國老百姓眼裡，物權還是一個比較晦澀難懂的概念。物權法對物權具體是怎樣界定的？為什麼要保護物權？
王利明：所謂物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括財產所有權、用益物權和擔保物權。保護物權，就是在物權受到侵害的情況下，如何對權利人給予救濟。英國學者洛克有句名言，沒有個人物權的地方，就沒有公正。現代西方法治正是在對財產權的切實保護中逐步建立起來的，最經典的就是「波茨坦磨坊」的故事。1866年，普魯士國王威廉一世為在波茨坦建造行宮，強行拆掉了一座他人的舊磨坊，被磨坊主告上法庭。最後，法院一致裁決威廉一世因擅用王權侵犯原告人的財產權利，責成他在原址上重建一座同樣大小的磨坊。在我國，保護物權為依法行政確立了標准，其實就是奠定法治的基礎。
記者：對資源的有效利用，是當今世界面臨的共同課題。我國物權法在促進「物盡其用」方面作了哪些規定？
王利明：物盡其用，就是通過明確權利人對物享有的權利和對物的保護，充分發揮物的效用。我國物權法為了強化對資源的有效利用，主要在如下方面作出了制度性突破：第一，規定了空間利用權，使對土地的利用由平面變為立體，以充分利用土地資源；第二，擴大了建設用地使用權，必須按照招標、拍賣方式適用的范圍，嚴格限制以劃撥方式建立用地使用權；第三，承認海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權、捕撈權等可以作為用益物權；第四，擴大了擔保物的范圍，只要法律、法規沒有禁止抵押的財產，都可以設置抵押。
平等保護是中國物權法的特色
記者：我國物權法確定了平等保護原則，這與西方物權法的規定有何不同？
王利明：我國物權法強調必須平等保護國家、集體和個人三種不同的所有權。平等保護是物權法的首要原則，是民法平等原則的具體化。物權法所說的平等保護，是指物權的主體在法律地位上是平等的，不管是窮人還是富人，各種不同類型的財產，在遭受侵害後都要受到平等救濟。在西方國家，物權法以維護私有財產為其主要功能，所以沒有必要對所有權按照主體進行分類，並在此基礎上提出平等保護的問題。從這個角度上說，平等保護原則是我們社會主義物權法特色的鮮明體現。
平等保護原則，第一次以基本法的形式，在法律上宣告把個人的財產可以置於和國家財產同等的地位，這個意義是怎麼評價都不過分的。它體現了一種對個人的關懷，體現了人本主義的精神和理念，有利於更充分地關注民生，保護老百姓的切身利益。民生的問題首先是一個權利問題，權利問題得不到基本的保護，老百姓的房子想拆就拆，就根本談不上民生。平等保護強調了對人民群眾財產的尊重，包含的內涵是非常深刻的。
記者：物權法的平等保護原則，與憲法中「公共財產神聖不可侵犯」以及我國的基本經濟制度是否存在矛盾？
王利明：憲法規定以公有制為主體多種所有制並存的基本經濟制度。怎麼才能保障多種經濟形式共同發展呢？前提就是必須要實行平等保護。假如說優先保護一種，對其他所有制就採取歧視的態度，就不可能有共同發展。同時，我們也看到，物權法只有確立平等保護原則，才能夠維護社會主義市場經濟制度，鞏固20多年來的改革開放成果。只有對各類財產實行平等保護，才能堅持「兩個毫不動搖」，促進市場經濟的發展，並最終有利於公有制的發展。
記者：物權法的平等保護原則，對個人和社會有哪些意義？
王利明：物權法對各類財產實行平等保護，有利於鼓勵人民創造財富，促進社會經濟發展。舉例來說，假設一位村民承包一片水面搞鮑魚養殖，他對於未來的利益期待要求他進行一定規模的投資。但是否要投資、投資規模該有多大，則要取決於他對自己是否享有長期穩定的財產權利的信心。如果將他的承包經營權界定為物權，那就成為一種長期穩定的財產權利，這無疑是給這位村民吃下了一顆「定心丸」，他可以大膽投資、努力經營。正所謂「有恆產者有恆心。」
強化對國有財產的保護
記者：防止國有資產流失，是社會普遍關注的重大問題。物權法對國有財產的保護體現在哪些方面？
王利明：物權法在堅持平等保護原則的基礎上，強化了對國有財產的保護。
首先，物權法規定了國家所有的范圍，尤其是強調了專屬於國家所有的動產和不動產。
其次，物權法對國家機關、國有企事業單位管理和使用國家財產的許可權作出了規定。
再次，針對實踐中較為突出的國有資產流失形式，比如企業改制、合並分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的行為，物權法規定了相應的責任。
此外，物權法還對監管不力造成國有財產流失的機構和工作人員的責任作了規定。針對國有財產監管中存在的問題，物權法規定：履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
物權法的這些規定，體現了憲法關於加強對社會主義公共財產保護的精神，具有重要的現實意義。
保障農民的合法權益
記者：土地承包經營權是農民非常關心的問題，物權法有哪些特殊規定？
王利明：農民承包土地即將獲得收益時，承包合同突然被終止，類似這樣損害農民利益的事例並不鮮見。《物權法》首次規定土地承包經營權是物權，同時也規定任何單位在徵收土地時，要對承包經營權人進行補償。土地承包經營權明確為物權之後，有利於保護農民對土地的長期投資與改良，促進農業經濟的持續發展。農民可以在法律規定的范圍內，對所承包的土地行使充分的佔有、使用、收益以及依法處分的權利，對承包權進行轉包、出租、互換、轉讓等，從而促進土地流轉，提高農地經營效率。
記者：現在農民工大量進城，農村宅基地長期閑置；與此同時，一些城鎮居民希望到鄉下居住、種地。但目前物權法並沒有放開農村宅基地使用權，主要是出於什麼考慮？
王利明：在這個問題上，物權法適用國務院的有關規定，禁止宅基地轉讓。之所以這樣考慮，主要有兩個原因，一是嚴格保護耕地，我國地少人多，應當實行最嚴格的土地管理制度。一旦宅基地市場放開，有可能會導致村幹部利用職權多佔宅基地，從而導致耕地的大量流失。二是保護廣大農民的安身立命之本，實際上是保護農民的長遠利益。目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立，農村居民在失去宅基地和住房，大量湧入城市之後，城市確實無力提供足夠的社會保障，因而會給城市帶來一系列的社會問題。物權法的規定既維護了現行法律和現階段國家有關農村土地政策，也為將來條件成熟後，修改法律和調整政策留有餘地。
徵收徵用制度更加完善
記者：在物權法制定過程中，不少人建議，應當在物權法中明確界定公共利益的范圍，以防止、限制有的地方政府濫用徵收徵用權力侵害群眾利益。對此你怎樣看待？
王利明：公共利益的概念很難在物權法上進行界定。因為公共利益本身在法律上是一個彈性條款，具有一定程度上的開放性和變動性，在不同領域內和不同情形下，公共利益的內涵並不相同，情況相當復雜，即使是商業利益，也可能會涉及稅收、就業等問題，從而間接地涉及社會公共利益。因此，物權法難以對公共利益作出統一的具體的界定，還是分別由土地管理法、城市房地產管理法等單行法律作出具體規定較為切合實際。
記者：現實生活中，以公共利益為名、濫用徵收權力的現象時有發生，例如違法征地、野蠻拆遷問題。物權法制定了哪些預防措施？
王利明：盡管難以對公共利益進行明確界定，但可以考慮通過規定一些必要的程序與制度，防止「公共利益」的濫用，比如對徵收程序、補償標准、權利救濟等作相應的規定。為此，物權法一方面規定了徵收、徵用土地的基本條件，即必須是出於公共利益需要，必須符合法定程序和法定許可權，在徵收後必須給予充分補償。另一方面完備了徵收後的補償制度，區分了對集體土地徵收與對公民住宅土地徵收的不同，同時規定了不同的補償標准，對被徵收人的權益保護得很充分。此外，物權法還嚴格區分了徵收、徵用兩個概念。
城市居民購房有了「定心丸」
記者：物權法規定，房產70年後自動續期。現在大家比較關注的是，將來延期後是否需要補交有關費用呢？
王利明：中國的不動產權利比較特殊，從法律上看，房子的所有權是沒有期限的，但土地使用權卻是有期限限制。土地使用權的期限性與所有權的永久性，是財產法律制度中的一對矛盾。為了解決這一矛盾，物權法規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」至於住宅建設用地續期後，是否支付土地使用費，該問題關繫到廣大群眾切身利益，需要慎重對待，物權法對此未作規定，屆時，可以根據實際情況再作慎重考慮。
記者：現在小區內車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區內道路上車位收費問題而引發的糾紛不少，物權法規定小區車庫車位需首先滿足業主需要。對這一規定應如何理解？
王利明：有關車庫、車位，物權法明確規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。我們認為，首先滿足需要，就是指開發商在修建了車位、車庫之後應當首先將其出租出售給業主，而不能高價賣給第三人。
配套法規尚需完善
記者：物權法將從今年10月1日起施行。物權法的順利推行，還需要哪些配套法律的完善？
王利明：社會生活千變萬化，不可能指望通過一部法律解決所有矛盾。物權法中有些規定還比較原則，相關內容需要通過出台配套法規和司法解釋逐步細化、逐步完善。尤其是要制定國有資產管理法、不動產登記法、拆遷法等配套法律。
比如現在有人認為，管線、煤氣等公共設施應該歸業主共有，其實這么做有利有弊，因為這會給業主帶來相應的維護成本，他們也要承擔更多的維護義務，而物業服務的缺失也會增加公共設施的安全隱患。
另外，關於業主大會是否能夠具有訴訟主體資格也是難點。我個人認為業委會當然可以代表業主進行訴訟，但是在被訴時問題比較復雜。一旦業主作為被告，官司打輸了，業主卻不認賬，很多官司往往難以判決，或者就算判決了也執行不了。
物權法出台後，侵權責任法也需要提上議事日程。物權法明確了物的權屬，侵權責任法則將明確權屬受到侵害該怎麼辦。前者是後者的基礎。目前，無論從理論准備還是從實踐積累來看，起草侵權責任法的條件都已非常成熟，這部法我想會很快出台。
❷ 返還原物請求權沒有訴訟時效為什麼物權法107條還規定了兩年的時間限制
訴訟時效主要是為了節約司法資源，本質上是敦促當事人盡快行使訴權，同時保障訴權不專被濫用。屬
訴訟期限其實主要來源於民法中的基礎理論——時效問題。
尤其是在物權法中時效問題尤其突出，因為在國外時候一個理論叫取得時效，但是我們國家沒有這個理論，而我們的訴訟時效雖然不是取得時效，但是可以部分的起到那個理論的作用。所以追究其立法原因我覺得下面幾點
一、由於我國沒有取得時效，那麼訴訟時效的出現部分的彌補了這個理論缺失的危害，明確了物權等重要權利關系變動的時效問題。
二、訴訟時效能夠有效的督促當事人及時主張自己的權利，保護自己的利益。同時也保護了債務人的利益。（舉個例子，債權中假如債權人沒有在規定的時間內主張自己的權利，那麼法定債權就滅失了，轉為自然債權。這時除非債務人自己想要還債，不然法律不會再保護債權人的權利）
三、訴訟時效的規定也有利於司法資源的節約，因為時間越長越是浪費司法資源，因為要主張司法效率。
不知道這樣講你是不是明白呢？
❸ 什麼叫物權法。物權法是學什麼的
中華人民共和國物權法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過） 目 錄 第一編 總 則 第一章 基本原則 第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅 第一節 不動產登記 第二節 動產交付 第三節 其他規定 第三章 物權的保護 第二編 所有權 第四章 一般規定 第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權 第六章 業主的建築物區分所有權 第七章 相鄰關系 第八章 共有 第九章 所有權取得的特別規定 第三編 用益物權 第十章 一般規定 第十一章 土地承包經營權 第十二章 建設用地使用權 第十三章 宅基地使用權 第十四章 地役權 第四編 擔保物權 第十五章 一般規定 第十六章 抵押權 第一節 一般抵押權 第二節 最高額抵押權 第十七章 質權 第一節 動產質權 第二節 權利質權 第十八章 留置權 第五編 佔有 第十九章 佔有 附 則第一編 總 則 第一章 基本原則第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。 第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。 本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。 本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。 第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。 國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。 國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。 第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第五條 物權的種類和內容，由法律規定。 第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。 第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。 第八條 其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅第一節 不動產登記 第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。 國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。 第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。 第十二條 登記機構應當履行下列職責： （一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料； （二）就有關登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關事項； （四）法律、行政法規規定的其他職責。 申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。 第十三條 登記機構不得有下列行為： （一）要求對不動產進行評估； （二）以年檢等名義進行重復登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。 第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。 第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。 第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。 第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。 不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。 第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。 第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。 第二節 動產交付 第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。 第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。 第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。 第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。 第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。 第三節 其他規定 第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。 第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。 第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。 http://www.wyfwgw.com/laws/29.html這是網頁，我只復制了一部分在這里，你可以去看一下全文
❹ 試述物權概念及其與債權的區別
我認為問題的設定存在瑕疵——如果所涉標的物為動產（根據設定的問題，判斷該物應是不動產，因為不動產不存在適用善意取得制度的問題），那麼，根據法律適用的原則，雖然善意取得制度作為例外條款阻斷了乙對丙主張物權的權利，但其對甲則可以主張債權。物權的保護是動態的保護，以債權方法保護物權也並非是對物權的否定，更不意味著「甲的行為不受物權法的約束」，否則甲就不應承擔債權。另外，關於「追認」之說，原判斷也存在邏輯上的推理前提缺失，「追認」作為一項基本的民法制度，其核心價值就在於兼顧當事人特別是權利人的真實意思表示與維護交易安全、衡平秩序穩定的多元化社會需求，它反映的「隨意」只是權利人的隨意（即乙追不追認的隨意），絕不是義務人的隨意，因此推導出「意味著隨意處分別人的財產不構成違法」的結論是違背法律適用邏輯和形式邏輯基本原理的。
❺ 論述物權與債權的關系
我認為問題的設定存在瑕疵——如果所涉標的物為動產（根據設定的問回題，判斷該物應是答不動產，因為不動產不存在適用善意取得制度的問題），那麼，根據法律適用的原則，雖然善意取得制度作為例外條款阻斷了乙對丙主張物權的權利，但其對甲則可以主張債權。物權的保護是動態的保護，以債權方法保護物權也並非是對物權的否定，更不意味著「甲的行為不受物權法的約束」，否則甲就不應承擔債權。另外，關於「追認」之說，原判斷也存在邏輯上的推理前提缺失，「追認」作為一項基本的民法制度，其核心價值就在於兼顧當事人特別是權利人的真實意思表示與維護交易安全、衡平秩序穩定的多元化社會需求，它反映的「隨意」只是權利人的隨意（即乙追不追認的隨意），絕不是義務人的隨意，因此推導出「意味著隨意處分別人的財產不構成違法」的結論是違背法律適用邏輯和形式邏輯基本原理的。
❻ 為什麼說《物權法》是私法之母法
一、物權法的私法性質：物權法作用的有限性
物權法旨在建構對物和其他有限資源的法律規范秩序，其所要處理的基本問題有四：何種之物（或財產）得為私有；如何創設物權；所有人對於其物得為如何的使用、收益和處分；所有權被侵害時的救濟方法。[1]
物權法是整個財產法乃至民法的基礎。只有明確物的歸屬，才有物的有效利用和流轉。在物權法不健全的情形下，市場經濟法律體系就是不健全的。不僅如此，物權法也被認為是經濟體制改革重要組成部分。因為改革是一個放權於民、還權於民的過程，其中重要的是確認和保護對物或財富的擁有權利；改革還是一個使整個社會資源按照市場化運作的過程，也就是整個社會資源物權化過程（當然，用於公共目的的物除外），而這也需要物權法。因此，物權法被寄於厚望。人們寄希望於物權法構築清晰的產權制度，因而成為整個市場經濟法律體系的基礎。但是，作者認為，物權法對傳統公有制財產產權明晰的作用是有限的。這主要是因為物權法屬於私法范疇，物權法只確認和保護私權利，是一套私權利（物權）取得、行使、保護的規范。
這是因為物權法屬於民法典的組成部分，而民法典是只規范私權利的法典。「權利要求一個權利主體」[2]。而民法上的主體根源於自然人，後來擴展至擬制人格——法人；而民法的權利無非是法律保護的這些主體的意志能力，離開了具有意志能力的主體，那麼權利就毫無意義了。這意味著，物權均暗含一個前提：所有的物權均有一個明確的主體，所謂的權利確認和保護無非是這些明確的私人主體的意志能力的確認和保護。離開主體純粹抽象的權利規范沒有任何意義。比如，所有權具有佔有、使用、收益和處分四種權能，但這一定義對於全民所有權毫無意義。因為，這里沒有具有意志能力的主體。因此，盡管我國《民法通則》也有與其他國家大致相同的所有權定義，但對於主體缺失的所有權這一抽象的所有權定義毫無用處。
物權是特定主體與客體物之間支配關系，由此賦予該主體對客體物排他的支配權利。沒有明確的實實在在的主體存在，就沒有物權或者在現實中不具有操作性。物權主體通常是以個人或自然人為模型的，故物權法上的所有權即指個人所有權。至於國家、法人或其他團體對特定范圍客體物的排他支配權，准用於個人所有權規則。這種准用使法人所有權受到物權法同等的保護，其權利行使結果與個人所有權具有同樣的結果。也就是法人可以轉讓物之所有權、設定負擔等，其效果等同於個人所有權。但是，這種所有權的行使則不是物權法所能調整和規范的，而是公司法、其他組織法（在國家所有權情形下，涉及憲法或行政法）。這是因為當主體演變為一種組織時，其意志形成的特殊性就改變了這種所有權行使規范。這種准用表明，物權法承認法人所有權也是私所有權。因為，這些主體可以自主處分其物，從而實現物權的流轉。
上述結論意味著，物權法在調整傳統公有制體制下形成的財產歸屬關系方面所起的作用不大，或者說，公有制下的兩種所有權形式只是一種制度化財產歸屬概念，它無法直接納入物權法加以規范[3]。因為物權法上的物權，僅指特定主體對特定客體物的排他支配權，缺失物權法所要求的主體要件，在物權法中沒有什麼意義；即使將之納入物權法調整，也起不到任何作用。改革開放根本上是一個財產制度的變革，在這方面除了確認和保護人們通過勞動、投資、交易等合法途徑取得的財產所有權外，更重要的是明晰產權，也就是集體所有和全民所有資產有實實在在的權利主體，以行使這些財產所有權，建立主體與客體之間的排他支配關系（即物權）。作者將這一過程稱為公有制財產的物權化過程。在我國，除部分經營性動產（包括國有和集體所有的財產）外，公有制財產的物權化並不等於私有化，而是通過使用權、經營權落實到具體的個人並建立類似於財產所有權的約束機制實現的。例如，土地使用權的創設即是國有土地物權化的方式。
但是，這一任務不是靠物權法所能夠完成的。物權法只調整主體明晰之後，可稱之為物權的權利，而對成為物權的過程、方式等無法涉足。物權法只是對一個已形成的有明確主體的財產權利加以調整，但它不決定如何形成這樣的財產權利。它只是保護和規范已經存在的財產權利，但卻不能決定如何形成這樣的財產權利。因此，傳統公有制下財產物權化與其說是一個法律問題，還不如說是一個政治問題。當然，這並不是說，公有制財產物權化過程可以脫離物權法，恰恰相反，物權化過程是一個物權制度的創制的過程，只是這一創制過程法學家的意志須體現政治意志，法學家必須設計出在既定政治理念和政治制度下運行的物權制度。這是物權制度設計的政治性的體現。
物權法的私法性質、物權的私權性質決定了我們必須正視我國物權立法所面臨的問題。其他大陸法國家的物權法只是以規范個人所有權為基礎的物權的取得和行使規范，而我國的實際情況則是，個人所有權在某些領域還是禁區，特別是在物權法規定的核心領域——不動產領域，個人不能擁有土地所有權，使我國不能直接運用其他國家所有權制度解決我國不動產流轉問題。同時，我們也不可能直接用其他國家以個人所有權為基礎的物權制度解決全民所有權和集體所有權如何納入物權法規范問題。所有這些決定了我國物權立法的特殊性，決定了我國物權立法的困難。
二、物權立法現代趨勢對物權私法性質的影響
有人可能對作者上述觀點提出批評，認為這純粹是從西方國家私有制為基礎物權立法得出的基本結論，而且還可能認為，20世紀之後出現了物權立法的社會化趨勢，出現了公法化現象，因而，我國更有理由直接將國家所有權或全民所有權、集體所有權納入到物權法調整中。關於20世紀物權立法從個人本位到社會本位的轉變，作者在《物權法原論》（上卷）作了詳細的論述，在此絮不贅述。這里作者只想概括指出以下幾點。首先，20世紀出現的所有權社會功能或社會義務理論並沒有根本動搖個人所有權，而只是否定個人所有權的絕對性，通過限制權利濫用或強加社會義務方式，確保在與社會利益不相沖突的情況下，行使個人所有權，實現個人利益。其次，所有權社會義務的實現途徑是多種多樣的，例如徵收財產稅和所得稅、國民經濟的宏觀調節、對所有權進行限制、允許和鼓勵各種非個人所有權形式以直接實現社會利益。因此，社會本位思想是貫穿於整個法律領域的思想，它不是也不可能僅僅通過物權法加以實現，更多地是通過公法實現的。最後，私法公法化並沒有改變私法的基本內容和原則。作者曾將所有權立法的社會化趨勢概括為五個方面，即：（1）所有許可權制增加；（2）所有權分類規范；（3）國家所有、集體所有、合作社所有等非個人所有權得到許多國家確認或擴張；（4）所有權絕對性減弱，多重所有得到承認；（5）公法規范成為主導規范。這里需要著重說明的是，這里的公法成為主導規范，並不是說公法取代私法，或者物權法已經成為公法，而是說在所有權社會化立法趨勢中，公法表現出激進和活躍的一面，而私法具有滯後性，致使現代物權法律體系演變為以憲法為基礎的以民法典為依託的外加其他類型法律法規的規范體系。也正是因為如此，作者贊同這樣的看法，即在20世紀之後出現了的私法公法化，公法私法化現象。前者表現為傳統民法中私權絕對、意思自治受到限制，社會義務愈來愈得到強調；後者表現為傳統規范公權力的憲法也滲入關系財產所有權的規范，並出現了許多規范特殊類型財產所有權法律（如農地法）。其結果是：在現代社會，私法規范仍然還是以維護屬於個人的財產和權能為直接目的，但逐漸減少其自治性。
物權立法的社會化、公法化是否已經改變了物權的私權性質，是否使物權演變為公法呢？顯然沒有，也不可能有這些演變。就所有許可權制而言，20世紀後出現對個人所有權的限制更多的是通過公法實現的，是由單行法或特殊法完成的，而不是規定於民法之中的[4]。在當代大陸法乃至英美法國家，物權法仍然是以個人所有權為基礎的規范模式，在社會本位立法體系下仍然沒有改變；而且大陸法國家也沒有脫離民法典創制出一套規范私權利的物權法體系。至於憲法直接規范所有權類型、強加所有權人以社會義務，因這些原則必須落實到具體的物權規范，而這些具體的物權規范仍然得遵循民法關於物權性質分類、物權性質和內容等的規定。至於依據客體物性質而產生的分類規范，比如農地所有權、水資源所有權、礦產資源所有權等，因其客體物本身的生產性或用途的特殊性，其本身規范已經或多或少地脫離物權法的規范，其公法色彩較為濃厚，但它並不是傳統民法典的主流物權制度。因此，即使農地、資源性土地規范方面具有強烈的公法色彩，也不能因此認為，物權法的基礎和性質已經改變。因此，正如王澤鑒在論述物權法的性質時指出的，物權法「亦有甚多公法的規定」，但大體上而言，仍然為私法。[5]
因此，在物權立法社會化和公法化背景下，中國的物權法仍然應當是以私權性的物權為基礎的。
三、物權的私權性傳統的形成及其私物權的定義
民法調整私權性質的物權，是由羅馬法所開創的。這是因為羅馬法最早建立了首先將物區分為公有物和私有物，而將公有物排斥在民法調整之外的作法。公有物即是不為任何個人所有、而為某個社會共同體的全體成員所共有的物。私有物即歸社會共同體的成員個人所有的物，這種物完全置於個人意志支配之下，服務於個人利益，因此屬私有，其上的權利亦稱為私權利。由於每個人利用公有物的權利不具有排他性，因此，公有物就存在一個管理、維護利用秩序的問題。這一職責自然落到了公共管理機關身上。在古羅馬和現代社會，這種公共管理機關即為國家。但嚴格地說，國家是公有物的管理者而不是所有者。因為即使這樣說，國家擁有所有權，因其客體不能處分，因而其所有權不具有任何法律上的意義。
在羅馬法，物的分類中還有一個基本分類，即交易物與非交易物。交易物(res in commercio)就是能流通或流轉、能為私人（個人）自由佔有、獲得的物；非交易物(res extra commercium)即是那些被排斥在民事流轉秩序以外的、不能為私人（個人）獲得的物。這兩種物的分類也分別被稱為財產物（res in pastrimonio）和非財產物（ res extra patrimonium）[6]。這也就是說，只有交易物才可被稱為是民法上的財產，而非交易物則不是財產。從此奠定了民法將能否自由交易作為財產的根本特徵和標準的基礎[7]。羅馬法所講的不可交易物除了神法物，在現代社會找不出對應的分類外，其餘三類仍然可以包容在公共物或公共財產范疇中。這些物是：a)共用物（拉res comunes），即不為任何人佔有或所有的物，任何人都可以利用共用物，如流水，海洋等；b)公共物（拉res pubica或pulicae），它指出於公共福利目的為所有公民普遍使用的物，如街道，公共道路，公共河流等；c)團體物（拉universitatis，又譯公法人物），同公共物一樣為某一共同體的居民使用，如劇場，競枝場，公共建築等。這些不可交易的物具有共同的特徵，即保障一個社會共同體共同生活所必需的，或者說是服務於公共目的、履行一種公共功能，因此它不屬於任何個人。這樣，盡管兩種分類的角度不同，但在事實上形成了某種程度的競合或交叉：交易物主要為私人所有（公共權力機關也可以擁有交易物）；非交易物主要是公有物。
上述分類意味著物可以分為兩類：一類是民法上的財產，一類非為民法上的財產。民法上的財產具有兩個根本特徵：一是可為個人所有，成立歸個人意志支配的個人所有權。二是可以自由交易，也就是說可以讓與他人[8]；而這種讓與本身，就意味著所有權具有讓與性。而民法只調整具備這兩個特徵的物及其之上成立財產權，而將不具備這兩個特徵的公有物排除在財產、私法之外。而大陸法系國家的大多數民法典也秉乘羅馬法的傳統，在物權編中界定公有物和私有物，並將公有物排斥在民法規范之外。因此，王澤鑒先生在論述物權法要解決的問題時，將「何種之物（或財產）得為私有」列為首要問題。這一首要問題奠定了整個民法關於私有財產或私有物規范的基礎。
民法之所以不調整公有物，是因為公有物是歸特定范圍的社會共同體享有，只需要建立了社會成員如何共同利用或共同分享其利益的秩序，而不需要建立排他的所有權，它不可交易，也不需要交易，因此只需要一個建立靜態的利用秩序和管理維護秩序。有時，公有物上權屬狀態也被稱為公共所有權，但這種所有權在民法上沒有任何意義。即使國家享有這種所有權，本質上也只是管理權，國家不能將之出賣於個人或擅自改變其用途。只有公共目的實現或經過法定程序認為可以轉讓給個人時（也就是脫離其公共目的時），公有物上才可以成立民法上所有權。
但是，國家所有的財產並非都是公有物或非交易物。因為國家也是特殊的民事主體，亦需參與民商事活動，因此，他必須擁有可以自主處分的物，並對之擁有完全的所有權或民法上所有權。
從作者掌握資料看，在古羅馬已確立了公共財產與公共團體的「自有財產」相分離的制度，且表現在國家和市兩個層次上。在國家層次上，國庫是國家的私產，並被賦予許多特權，其中便是經常地代表國家參與民事關系。而在市，也存在市府的財產為私有財產事實。羅馬社會之所以在人類歷史上較早地確立公共機關這種公、私分立的財產體制。
羅馬法中「公有物」和社會自治體自有財產（如國庫財產）相分離的作法在許多大陸法國家得到繼承和發展。許多國家民法典明確地將全民財產（西文bienes nacional）劃分為兩部分，一部分為公共或全民使用的財產，另一部分國家私有財產或國庫財產。這些國家有西班牙、義大利、墨西哥、阿根廷、委內瑞拉、智利、瓜地馬拉、多米尼加等絕大多數拉美國家。這些國家的民法典都有一章（或節）稱為「按照物與主體關系或物之歸屬對物進行分類」，盡管他們的分類不盡一樣，但基本上都可區分出公共所有和國家私有。
這樣，自然界存在的物首先區分出不可交易的公有物和可交易的私有物。私有物可以為所有民事主體所有，享有民法上的所有權，可以為國家所有。物權的公私與享有主體的性質沒有直接的關系，只要其客體具有可交易性，不管其主體如何，其上存在的所有權均具有相同的性質，都屬於民法上的私所有權或私物權。這樣，所有具有私權性質的所有權均可以納入民法調整。但是，幾乎所有的民法典並不規范國家所有權，也不以主體劃分的所有權，比如法人所有權。民法物權基本上是以個人所有權為模式，而國家所有權及其他所有權采特別法規范並准用民法物權規則。
四、公共財產或國有財產的物權規范模式：國外的基本作法
在廣義上，一國范圍的物可分為兩大類：民法上的物，即那些可以為人類利用的有價值的物；非民法上的物，即不可為人類利用的物，如青藏高原上的凍土、沙漠等。民法上的物有些因其用於公共目的或服務於公共利益，因而成為不可交易的公有物，成立公共所有權；而其他財產均屬於民法財產意義上的物，成立私所有權。在當今社會，那些不可以成為民法上的物，也歸國家（state）或全民（nation）所有。因此，國家實際上擁有三類物，一是公有物、二是私有物，三是非民法意義上的物。為了簡便起見，我們暫且將非民法意義上的物並入公有物，討論國家所有的財產的物權規范問題。
盡管國家對可交易物可以享有私所有權，但是，物權法一般不涉及國家所有權（不管是公共所有權，還是國家私所有權）。在當今世界各國民法典中，鮮有民法典對國家所有權或公共所有權作出規定。各國民法典物權編無一不是關於私物權的規范或者是以個人所有權為基礎建立其物權規范體系的。但物權法對整個社會的物權還是具有基礎作用。這種作用主要表現在兩個方面：一是區分出物和物權的類型，以建立不同類型的物或物權權利和流轉規范；二是建立以個人所有權或私物權為基礎的物權法規則，使國家私所有權可以准用於這些規則。
就分類規范而言，大致有三種作法，一種是法國民法典模式。1804年《法國民法典》在 「財產與其佔有人的關系」一節中，基本上區分出屬於私人的財產和公共所有的財產。但法國民法典沒有明確公共所有的財產是否可以轉讓交易，而只是規定：「不屬於私人所有的財產，依關於該項財產的特別規定與方式處分並管理之」（第537條第2款）。這意味著公共財產被納入到與民法典（私法）規范不同的法律規范中。這便是行政法或公法規范。也許，公共權力機關可通過一定程序「處分」公共財產，使其加入到自由流轉的行列。但這也就意味著公共財產失去公有的性質，成為可私有的財產。
第二種是上述所引的西班牙、義大利等國家民法典，不僅區分出公有物與私有物，而且進一步區分出國家享有的公共所有權（針對公有或公共財產）和國家私所有權（針對私有物）。這樣的區分，旨在使國家私所有權適用民法，而將國家公共所有權排除在民法規范之外。但是這種適用也只是某些物權的基本原則及其轉讓和保護規范，而這種所有權的行使因其主體的特殊性，必須呈現出與私人所有權不同的特徵。
第三種是德國、日本及英美法系國家，這些國家並沒有區分出公有物和非公有物，因而公法人、各級行政區劃和國家對其所擁有的物均享有民法上的所有權。但是，這並不是說，所有財產均可以自由處分和流轉。例如在德國，聯邦、州、縣及鄉鎮等各級政府均有獨立的財產，並享有民法上的所有權，其享有的方式和得到法律保護的方式也沒有根本區別；唯有公共所有權的取得方式較為獨特：政府可以用征稅和徵收的方式取得所有權。這些公法法人享有的物權，在法理上屬於這些公法法人的私有權利[9]。但這並不等於公共機構可自由處分所有物。德國人通過物的流通能力來解決這一問題。認為，為公共目的的物，其流通受公法限制；它可以成為所有權客體，但轉讓卻被禁止[10]。這樣，德國採取的肯定公法法人所有的財產與私人所有的財產均處於同一性質（私有財產權利），處理兩種身份的人財產的相互流通問題；同時通過物的流通能力來限定公共所有權下的財產隨意處分。這種作法，同時也為英美等國家採用。《俄羅斯民法典》可以說也是採取德國模式。該法典將所有權分為公民所有權和法人所有權、國家所有權和自治地方所有權。「一切財產所有人的權利均受到同等保護」，至於國家所有和自治地方所有財產的流通問題，由法典第129條「民事權利客體的可流通性」來解決。
不管採取上述哪種模式，所有的民法典均是以個人所有權為基礎設計它的物權體系、建立物權規范的，它不涉及國家所有權；如果涉及國家所有權等非個人所有權也只確認它的性質和客體范圍，而對這種所有權本身不作任何規定。國家所有權等非個人所有權，如果針對可交易物的話，那麼它完全是民法上的所有權，可以適用民法物權規則，尤其在涉及流轉、保護等方面。但是，由於其主體的特殊性，其財產的具體范圍、財產所有權主體、財產所有權行使以及如何適用民法物權規則，需要特別法加以規范。
因此，盡管德國法律認為各級政府所有權也是民法上的所有權，但其民法典卻根本找不到國家所有權規範字眼。實際上，公共所有權、國家所有權等構成了特殊種類的所有權，而民法典中物權編只能規范以個人所有權為基礎的一般物權，民法典對所有權的定義僅僅是對個人所有權抽象，而其餘關於物權法的規范，則是以這種抽象的所有權為基礎的。至於其他類型的物權則可以在適用一般物權規則基礎上制定特殊的規范，達到規范的目的。因此，廣義上，物權法可以是包攬各種物權規范的體系，但狹義上的物權法僅指規范個人所有權為基礎私有物權體系。正如王澤鑒先生論述到：「在理論上或有認為可以制定一部法典，規定一切物權關系，然因牽涉甚廣，技術上誠有困難，舉世各國尚無其例。」[11]於是他提出了形式意義上的物權法和實質意義上的物權法的稱謂。形式意義上的物權法即是民法物權編，而實質意義上的物權法，除民法物權編外，尚包括其他關於物權關系為規范對象的法律。因此，在存在民法典的國家，仍然需要制定專門的法律規范國有資產或公共財產。例如，日本制定了《國有資產法》專門對國有財產的取得、維護、保存以及管理和處置作了特別規范；同時與國有財產有關的事項按《民法》、《商法》等私法的規定進行管理[12]。其他國家也存在同樣的情形。就是英美法國家，也制定有類似的法律法規。例如在美國，盡管沒有統一聯邦財產法，但是聯邦法典第43卷（title）專門規范公共土地，共有40章，其規定之詳細，堪稱世界之最。
❼ 如何理解《物權法》第199條
【創新點:《物權法》關於抵押權的設立採取了二元化的立法模式。在登記生效主義立法模式下,只有「須經登記」的抵押權;在登記對抗主義立法模式下,則有「經登記」的抵押權和「未經登記」的抵押權。如何確立「須經登記」的抵押權、「經登記」的抵押權和「未經登記」的抵押權之間的優先受償順位規則,《物權法》第199條在修正和繼承其前身中非但沒有趨於精緻,而且失之錯誤。因此，本文作者認為對其不足,應在說理的基礎上適時予以修正。】【關鍵詞】抵押權;登記立法主義;優先受償順位 《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第199條對同一財產上兩個以上抵押權的優先受償順序作了規定:(一)抵押權已登記的,按照登記的先後順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先於未登記的受償;(三)抵押權未登記的,按照債權比例清償。顯然,《物權法》的該條規定源於《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)第54條。[1]相對於《擔保法》第54條關於抵押權優先受償次序的規定,作為後發者的《物權法》顯然有進步:如《物權法》將《擔保法》第54條中的「擔保合同以登記生效的」這一未經「區分」的說法予以徹底糾正;將《擔保法》54條中的「抵押物登記」糾正為「抵押權登記」等。但除此之外,不無遺憾的是,對於《擔保法》54條中的精華,《物權法》在「去」與「取」中迷失了根基———「去」多了並「取」少了,這主要表現在:一是《物權法》第199條沒有延續《擔保法》第54條的立法基礎———區分抵押權設立的登記生效主義與登記對抗主義;[2]二是《物權法》對登記對抗主義立法體例下未經登記抵押權的物權屬性缺乏清醒的認知,這導致了本條的嚴重錯誤。對此,本文試著在說理的基礎上提出立法修改建議。一、抵押權的設立與登記立法主義作為定限物權的抵押權,其設立或後塵於所有權或同步於所有權。抵押權的設立之所以不能先期於所有權,除了其本身「棲息」於其它物權如所有權或用益物權的特性外,還有更為深層次的原因即物權之存在須以「特定物」的存在為先決客觀條件。以此為基礎,關於抵押權的設立,盡管我國《物權法》確立了不同的登記立法主義即登記生效主義和登記對抗主義,但抵押權的設立所需要的客觀條件即須有「特定物」之要求,並沒有也不可能有因登記立法主義的不同而相懸異。①暫且不論設立抵押權的主觀意思究為債權意思還是物權意思,但就抵押權設立的客觀條件即「特定物」的存在而言,抵押權設立的登記生效主義和登記對抗主義所採取的立法技術方案則大異其趣:抵押權設立的登記生效主義堅決地貫徹了物權變動的區分原則並在時間上和空間上予以客觀化標志———抵押合同自合同成立時生效,抵押權自登記時設立;而抵押權設立的登記對抗主義則沒有在時間上(盡管可以或者不排除在理念上秉持物權變動的區分原則)將物權變動的遠因行為即債權合同與近因行為即物權合同分離,而是做了一體化的處理。同為抵押權的設立,為何不同的登記立法主義就登記的法律意義採取了不同的法律效果呢?依法律行為物權變動的客觀條件,就是客觀世界中需有一個先期存在的物權,而先期物權的存在,又需要有特定化了的「物」的客觀存在為其前提。所以,一般說來,關於依法律行為物權變動的客觀條件,就因此轉化成了特定化了的「物」的客觀存在。①在民事立法中,以什麼樣的立法技術反映物權客體的特定化要求,各國民法典的立法技術頗有不同,主要有以下兩種方式:一是以「特定物」為交易前提的立法技術,此即以《法國民法典》為代表的立法技術。從《法國民法典》的有關規定可以看出,標的物所有權的變動,僅僅依賴於當事人的債權意思(如合意、債的效果、當事人同意等)即可實現。①難道真的僅僅依據當事人之間的債權意思就足以引起物權的變動嗎?從法典的文義來分析,答案似乎是這樣的。但一個常識性的問題不能被忽略:如果沒有先期的物權亦即沒有客觀化了的「特定物」的存在,僅依憑當事人之間的債權意思,還能引起物權的變動嗎?答案就是不能了———這是一個常常被研究者拋在腦後的常識性的答案。但如果以「特定物」的既存為交易前提,相對於交易的結果即物權變動而言,則依當事人之間的債權意思即可實現物權的變動。二是以「折射」方式表現客體「特定化」的立法技術,此即以《德國民法典》為代表的立法技術。《德國民法典》關於物權變動立法主義採取的是公示生效主義,其公示形式即「登記」或「交付」所要折射的不是別的,正是以此「光源」之所在———物權的客體已經特定化了。如果沒有特定化的物權客體,哪裡能夠辦理「登記」手續以及何以能夠被「交付」?也就是說,不動產之「登記」或者動產之「交付」這些物權變動形式,其「折射」出的正是物權的客體即「物」已經被特定化了。①《物權法》第十六章關於抵押權的設立,採取了二元主義的登記立法主義:在不動產上設立的抵押權采登記生效主義,在動產上設立的抵押權采登記對抗主義。[3]這樣以來,就有「須經登記」的不動產抵押權和「經登記或未經登記」的動產抵押權。因此,對於設立於不動產或者動產上的抵押權而言,就對應了如下的結論:凡不動產抵押權,必是已經辦理完畢登記手續的抵押權;簽訂不動產抵押合同後,未辦理登記手續者,則只能產生抵押合同之債權,絕無不動產抵押權可言。動產之上設立的抵押權則可以分為「經登記」的動產抵押權和「未經登記」的動產抵押權,盡管理論上並且實踐中也存在因特定物的缺失而設立的動產抵押合同之債權。進而言之,登記在抵押權的設立中所產生的法律效果是不一樣的:在登記生效主義者,登記具有抵押權生成的效力,不登記無以產生抵押權;在登記對抗主義者,不經登記並不影響抵押權的產生,登記僅產生對抗效力。總之,依據《物權法》所確立的抵押權設立登記立法主義,現實生活中的抵押權就有了如下三類:「須經登記」的不動產抵押權、「經登記」的動產抵押權和「未經登記」的動產抵押權。對於同一財產上可能產生的數個抵押權,如何確立其優先受償順位,確實需要費一番腦筋。現在看來,《物權法》第199條確立的抵押權優先受償順位規則,確有不當。暫且先不用展開來討論,僅就其中的第三項之「抵押權未登記的,按照債權比例清償」來說,就與《物權法》第188條和189條確立的「未經登記,不得對抗善意第三人」的規定相沖突。[4]《擔保法》第54條的立法思路確有其科學性,該條區分了不動產抵押權設立的登記生效主義和動產抵押權設立的登記對抗主義,並在此基礎上分別處理不動產之上設立的抵押權間的優先受償順序和動產之上設立的抵押權之間的優先受償順序。《物權法》第199條為何沒有在《擔保法》第54條的基礎上對抵押權優先受償順序給出科學的規則?現在看來,問題的根源在於學界以及立法者沒有抖摟清楚「未經登記」抵押權的物權法律屬性。[5] 二、登記對抗主義立法體例下未經登記抵押權的物權屬性[6] 依據上文,本標題所提出的問題本不應是一個問題了。因為我們已經確立了如下結論:在動產抵押權設立的情形,依據《物權法》確立的動產抵押權之登記對抗主義原則,非經登記的動產抵押權,也是抵押權。既為抵押權,其當有物權的一般屬性。在此前提下再討論未經登記抵押權的什麼屬性,似乎就顯得多餘了!但是,我們在《物權法》頒布之前甚而在其後時常聽到一些學者的如下聲音:「物權是絕對權,具有對抗第三人的效力,未經登記的抵押權不能對抗第三人,其還算是物權嗎?」言下之意,非經登記的抵押權因缺乏對抗第三人的效力,所以其不是物權。從邏輯上分析推演,所言似乎極是,因為這里推理的形式邏輯似乎沒有漏洞,但這一說法的欺騙性也就在這里。在登記對抗主義立法體例下,存在有「經登記」的抵押權和「未經登記」的抵押權,一如上文所述。既然有未經登記的抵押權,則從邏輯上看,未經登記的抵押權是物權之一種類型即抵押權,當屬無疑。在經登記和未經登記之間,抵押權本身發生了什麼樣的變化呢?這就是《物權法》在其有關條款中坦言的「(抵押權)未經登記,不得對抗善意第三人。」[7]將《物權法》的這一規定與「未經登記的抵押權不能對抗第三人,其還算是物權嗎?」的斷言比較,我們發現,兩者之間的差異僅在於後者缺少了前者的「善意」二字。何謂「善意第三人」?這一抽象的字眼須被放置於生動活潑的物權法律關系實景中,才可以被具體化以及才得以被明晰。例如,某甲享有對某一動產之上的抵押權,某丙因其過失行為侵犯了該動產或使其價值減損,某甲是否可以其對該動產之上所享有的抵押權對某丙請求停止侵害或者損害賠償?在回答這一問題之前,我們先要回答某丙算不算是第三人?其中的一種情形是,若以抵押權人某甲為第一人,抵押人某乙為第二人,則某丙就可以算是第三人;另一種情形是,若以某甲為抵押權(物權)人,則除其之外的其他所有人包括抵押人某乙在內等,則都是第三人。因為抵押權是一種物權,抵押權人不僅可以直接支配物並得以排除他人的干涉。與此同時,包括抵押人在內的其他人則負有不得侵害抵押權的義務。對於抵押權人以外的其他人而言,其可以不知悉抵押物為何人所有,但其定然知悉抵押物不為自己所有。既然不為自己所有,則不得侵犯之。就是說,在侵害抵押權的情形,一般無有侵權人因善意而免責的問題。所以,在上述兩種情形下,某甲作為抵押權人當然享有對抗「第三人」權利,且不論該第三人是否有其主觀上的善意、惡意。[8]所以,嚴格說來,前述「善意第三人」,當不包括在上述兩種情形中。[9]那麼,「善意第三人」是指哪一種情形呢?在回答這一問題之前,我們有必要對物權法律關系進行學理上的分類:物權法律關系可以被分為靜態物權法律關系和動態物權法律關系。②前述兩種情形,以筆者的見解,當屬靜態的物權法律關系。在靜態的物權法律關系下,物權(抵押權)人可以對任何侵害其物權之圓滿狀態者,主張權利;並且,在靜態物權法律關系下,對於侵權者而言,其責任構成或者以惡意為歸責要件者,或者不以惡意為歸責要件,但不論哪種情形之下,其中絕無可以言其「善意而又侵權者」。所以,「善意第三人」在靜態物權法律關系的社會實景中,一般無有存在空間。接下來看在動態的物權法律關系中的「善意第三人」。依據當事人之間的協議,並且在「特定物」這一物權變動之客觀條件具備的情形下,依據抵押權設立的登記生效主義,如果登記沒有出現錯誤的話,抵押權之登記名義人亦為事實上的抵押權人。在同一財產上後設立抵押權的人不能以自己不知有先期抵押權的存在而主張主觀之善意,因為法律制度對此情景下的第三人的知情採取的是推定的方式:登記的抵押權被推定為人人皆知。所以,在登記生效主義立法體例下,如果沒有出現登記錯誤,就沒有所謂的善意第三人的存在空間。這樣一來,在動態物權法律關系下,就只剩下抵押權登記對抗主義立法模式下的情形了。如在「特定物」之物權變動客觀條件具備的情況下,當事人之間協議的成立就是抵押權的設立。若此情形下的抵押權未經登記,其是否可以對抗後續設立的另一抵押權?對此一問題,《物權法》的用語是「未經登記,不得對抗善意第三人。」此所謂「善意第三人」,當是指如下情形:如甲在某一財產上設立抵押權,該抵押權未經登記,其後在同一財產上,丙又設立另一抵押權,若實行抵押權,甲與丙的抵押權誰者優先受償?筆者給出的答案如下:如丙不知甲在該同一財產上先期設有抵押權且丙未辦理抵押權登記手續,則甲與丙按照其債權比例受償;如果丙不知甲在該同一財產上先期設有抵押權且丙已經辦理抵押權登記手續,則丙優先於甲受償。此番情形之下,丙皆為《物權法》所指稱的「善意第三人」;但如果丙知悉甲在該同一財產上有抵押權,則不論其是否辦理完畢登記手續,都將因其主觀上知悉甲之先期抵押權的存在而不能優先於甲受償。至此,我們能夠抖摟清楚的是,所謂「未經登記,不能對抗善意第三人」中的第三人,只有「善意的交易第三人」。《物權法》沒有在「善意」之後並「第三人」之前加入「交易」二字,導致對這一問題不能抖摟清楚的人士眾多。上述邏輯推理的隱蔽性就在這里。對此,應以回到元點的態度和方法,理出個新頭緒、整出個新結論、提出個新方案。[10] 三、二元登記立法主義下的抵押權優先受償次序規則 《物權法》關於抵押權的設立分不動產與動產之別而採取了不同的登記立法主義,已如上述。對不動產抵押權,因物權立法採取了登記生效主義立法體例,所以現實法律社會生活中就不會存在未經登記的不動產抵押權。如此一來,在同一不動產上設立的數個抵押權之間的優先受償順序,其規則就是這樣的:按照登記的先後順序確立抵押權的優先受償順位———登記在先者優先於登記在後者。除此之外,既無有抵押權的存在,也就無所謂抵押權的優先受償順序問題。在這一判斷之下,《物權法》第199條第一項的規定可以適用於不動產抵押權。該項規定與《擔保法》第54條第一項規定無異。這樣一來,從應然的角度講,《物權法》第199條第二、三項的規定應對的就不再是不動產抵押權。關於這一點,從該條之第二、三項淵源於《擔保法》第54條第二項,可以得到佐證。對動產抵押權,因我國《物權法》採取了登記對抗主義的立法體例,所以,就有了經登記的動產抵押權和未經登記的動產抵押權之別。未經登記的抵押權也是抵押權,抵押權的登記與否,僅有對抗力之有無的區別。在這種情況下,抵押權優先受償順位規則應當這樣確立:皆已經登記的動產抵押權,按照登記的先後順序確定受償的順位———登記在先者優先於登記在後者;順序相同的,按照債權數額比例受償。既如此,《物權法》第199條第一項的規定亦可適用於經登記的動產抵押權之間的優先受償順位。《擔保法》第54條中的「抵押合同自簽訂之日起生效的,該抵押物已登記的,按照本條第(一)項規定清償」的規定,即是此理之所在。對於動產抵押權未經登記的,如果後抵押權人在設立抵押權時知悉前動產抵押權的存在,則不論後抵押權是否經登記,前後抵押權按照設立的先後時間順序確立優先受償順位———先設立的動產抵押權優先於後設立的動產抵押權受償。對此情形,《物權法》第199條未能篩理清楚並給出相應的規定。如果後抵押權人不知悉前抵押權的存在,且後抵押權人亦沒有辦理抵押權登記手續者,前後抵押權按照債權數額比例受償———前後兩抵押權都不失其身為抵押權的物權屬性,但對於不知情的善意後抵押權人需要給與平等保護。對此,《物權法》第199條第三項的規定,可予適用。如果後抵押權人不知悉前抵押權的存在,且已經辦理了抵押權登記手續,則後抵押權人善意取得抵押權———後抵押權人優先於前抵押權人優先受償。[11]對此,《物權法》第199條第二項可准予適用,但需要附加「善意」條件。這樣做是為了維護登記制度的正常運行。綜上,我們關於抵押權的優先受償順位規則簡述如下:1.不動產之上的數個抵押權以及動產之上數個經登記的抵押權之間,按照登記的先後順序清償;順序相同的,按照債權數額比例清償;2.動產之上的抵押權未經登記的,不能對抗設立在後的善意交易第三人:(1)後抵押權人知悉前抵押權存在的情形,先設立抵押權優先於後設立抵押權受償;(2)後抵押權人不知悉前抵押權存在且已經辦理完畢登記手續者,後抵押權人善意取得抵押權,優先於前抵押權受償;(3)後抵押權人不知悉前抵押權存在的情形,抵押權按照債權比例受償。[12]四、結束語《物權法》是在一片爭論聲中通過的。《物權法》立法過程中產生眾多爭論的一個很重要的原因,筆者認為是包括立法者在內的廣大人民群眾對物權法的基本概念、基本原理和基本技術,缺乏應有的共通知識。在這樣的法制背景之下,《物權法》有關條文中存在這樣或那樣的不足甚至錯誤之處,實屬在所難免。[13]今天,面對已經頒布的《物權法》,我們的態度不應是喋喋責備。立法的目的是為了司法。因此,如何在司法實踐中對《物權法》中的明顯不足或者錯誤予以糾偏、改正,倒是需要我們靜下心來巧斟細酌的事情。因為,為了維護《物權法》的面子而不予正面應對,終究不是辦法,司法實踐方面尤有迫切的要求。面對《物權法》第199條尤其是其第三項暴露出的學理錯誤以及由此造成的司法實踐難題,筆者所要採取的就是在學理上力求給予說清楚,在司法實踐上努力給出具體操作的技術方案。當然,是否就已經做到了上述兩點,請大家批評。 --------------------------------------------------------------------------------參考文獻: ①董學立.論物權變動中的主客觀條件[J].法學論壇,2008,(3):102. ②董學立.物權法研究———以靜態和動態的視角[M].北京:中國人民大學出版社,2007:1.注釋： [1] 《中華人民共和國擔保法》第54條規定:「同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償:(一)抵押合同以登記生效的,按照抵押物登記的先後順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押合同自簽訂之日起生效的,該抵押物已登記的,按照本條第(一)項規定清償;未登記的,按照合同生效時間的先後順序清償,順序相同的,按照債權比例清償。抵押物已登記的先於未登記的受償。」[2]盡管《擔保法》第54條沒有區分抵押合同之債權和抵押權,但該條立足於抵押權的登記生效主義和登記對抗主義區分之上,在設計同一財產上兩個以上抵押權的受償順位時,以區別對待。《物權法》第189條的規定恰恰就忽視了這一點。[3]盡管《物權法》沒有明言,但依據《物權法》第187條、第188條以及第189條的規定,可以確認《物權法》關於抵押權的設立採取了不動產抵押權設立的登記生效主義和動產抵押權設立的登記對抗主義。但《物權法》第187條和188條關於「未來物」上抵押權的設立,違背了抵押權設立的客觀要件即「特定物」要求。對此,請參見拙文《如何理解第187條、188條》,載《政法論叢》2009年第1期。 [4]依反對解釋,未經登記,其可以對抗惡意第三人。如果未經登記的抵押權第三人知悉,則可以對抗之,此時,後抵押權人則應後續於先抵押權人受償。[5]這並不是說《擔保法》抖摟清楚了「未經登記抵押權的物權法律屬性」,《擔保法》只是在沒有區分債權行為和物權行為的更加低級錯誤的基礎上,劃拉出了一個正確的抵押權間的優先受償規則而已,這有點像是「歪打正著」。與此相對照,《物權法》卻在區分原則的基礎上搞混了登記對抗主義法制下非經登記抵押權的物權法律屬性,這有點像是「丟了西瓜」。[6]以語義進行分析,「未經登記的抵押權」只是抵押權未經登記而已,其本身是抵押權並不因未經登記而被否定。所以,「未經登記抵押權的屬性」應當還是抵押權即物權。但因其未經登記不能對抗第三人的原因,一些人士就否認了其物權屬性。[7]如《物權法》第188條、第189條,等。[8]作為物權請求權之一的停止侵害、排除妨礙和妨害預防等,不以侵權人的過錯為要件;對於侵權的損害賠償而言,一般以過錯為要件。[9]因為抵押權人享有物上代位權,所以,其完全可以直接行使侵權損害賠償請求權;在抵押人怠於行使排除妨害和妨害預防請求權時,抵押權人也可以行使直接行使上述物權請求權,以保護其未來抵押權的實現。[10]所謂「回到元點的態度和方法」,即筆者在學術研究中秉持的搞清楚基本概念、基本原理和基本技術。就本文研究的問題而言,物權設立的「特定物」條件、物權與公示的關系等,就是分析《物權法》199條的的基本元點。[11] 《物權法》相關條文中有關「未經登記,不得對抗善意第三人」的規定,實質上就是物權善意取得制度在抵押權變動中的應用。[12]這里省略了善意取得的第三個條件即支付了合理對價。
❽ 物權法與國土資源管理之一：物權法對國土資源管理工作產生重大影響
關於物權，在我國的《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《農村土地承包法》、《擔保法》中均作了規定，為了適應全面貫徹落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的要求，進一步明確物的歸屬，定分止爭，發揮物的效用，保護權利人的物權，完善中國特色社會主義物權制度，規范社會主義市場經濟秩序，2007年3月16日，十屆人大五次會議通過了《物權法》，並於2007年10月1日起施行。
一、《物權法》產生的背景和對國土資源管理工作的影響
《物權法》是規范財產關系的民事基本法律，是民法的重要組成部分，是在中國特色社會主義法律體系中起支架作用、不可或缺的重要法律。《物權法》調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，包括明確國家、集體、個人和其他權利人的物權以及對物權的保護。《物權法》的起草是新中國歷史上進行的第四次民法典起草過程中的重要步驟。
第一次民法典的起草是在1954～1956年，當時立法機關曾經試圖進行新中國歷史上第一次民法典的起草工作，參考1922年的蘇俄民法典完成了一個民法典的建議草案。但由於整風運動和反右斗爭等大規模政治運動的展開，喪失了這部法律出台的政治環境和社會環境，最終沒有能夠得以完成。第二次民法典的起草是在1962～1964年，當時毛澤東同志指出：「民法要、刑法要，無法無天不行。」所以當時有關國家機關根據毛澤東同志的要求進行了新中國歷史上的第二次民法典的起草工作。但當時的政治環境不允許學習西方甚至蘇聯經驗，只能獨立自主地進行，效果並不好。1964年以後，四清運動開始了，文化大革命緊接著也開始了，所以這次民法典的起草同樣由於政治環境而沒能完成。第三次民法典的起草是在1979～1982年，在彭真同志的主持下進行的。 當時是在改革開放的初期，大家擔心出台的法典會不會成為一個束縛改革開放的法典，擔心出現今天出台、明天又棄之不用的情況。 於是彭真同志將一步到位的想法轉變為成熟一個制定一個。所以以此為契機，在1981年出台了《企業合同法》，1986年出台了《中華人民共和國民法通則》。第四次民法典的起草是在1993年，全國人大常委會對制定《物權法》高度重視。2002年12月，九屆全國人大常委會對民法草案的物權法編進行了初次審議。本屆全國人大常委會把制定《物權法》列入重要議程，為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科學立法。2005年7月將《物權法》草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件；並先後召開100多次座談會和幾次論證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。全國人大常委會高度重視各方面的意見，對草案進行了六次審議，審議次數之多在我國立法史上是空前的。
國土資源是最重要和最有價值的 「物」，規定地權、礦權行使和管理的基本原則，是《物權法》的重要內容之一。《物權法》與國土資源管理密切相關，《物權法》的頒布實施對國土資源管理工作有著重要意義，主要體現在：①《物權法》是保護資源的新武器。《物權法》中保護資源的規定與《憲法》、《土地管理法》、《礦產資源法》的規定是完全一致的。《物權法》遵循權利法定的原則和「物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益」的原則，並規定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量；明確探礦權采礦權的用益物權性質，規定 「用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定」，這些都為繼續實行世界上最嚴格的土地管理制度，嚴把土地 「閘門」，嚴格控制建設用地規模，嚴格保護耕地特別是基本農田，切實保護好土地、礦產資源提供了有力的武器。②《物權法》是保障發展的新動力。《物權法》本著發揮物的效用的宗旨，創新性地規定了土地的空間權，並且規定了公開競價方式配置工業用地和經營性用地的原則，為更好地發揮資源性資產的作用，更好地促進經濟社會發展提供了保障。《物權法》的頒布實施將繼續推進節約集約用地新機制的建立，正確處理保護資源和保障發展的關系，為發展開辟新的空間，使保障發展更加持續有力。③《物權法》是維護權益的新手段。《物權法》以平等保護國家、集體和私人的財產權為首要原則，在維護權益方面作出了多項規定。《物權法》規定：徵收集體所有的土地，應當保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。④《物權法》是服務社會的新契機。《物權法》規定：國家對不動產實行統一登記制度，並要求在申請登記時由當事人自我舉證；明確要求取消年檢制度，土地登記收費要實行按件收取。《物權法》的出台，要求國土資源管理部門進一步轉變觀念，增強服務意識，進一步規范國土資源管理工作。
二、《物權法》中關於國土資源管理的主要內容
《物權法》中關於土地權利和礦權的規定，既有對現行法律制度和政策措施的肯定和繼承，更有許多創新和突破。
（一）《物權法》肯定了國土資源管理已經取得的經驗
（1）進一步明確土地徵收法定補償范圍，肯定了《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）和《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）文件中關於土地徵收的內容。土地徵收補償制度，關系廣大人民群眾的切身利益，關系社會穩定，關系和諧社會建設。《物權法》依據《憲法》，按照黨和國家關於征地補償安置必須保證被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，對征地補償制度予以完善。①明確了土地徵收必須以保護耕地為前提。《物權法》第四十三條明確規定：「國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。」②明確了土地徵收必須具備法定條件。《物權法》第四十二條規定，土地徵收的法定條件：必須是為了公共利益的需要，必須依照法定的許可權和程序，必須依法給予徵收補償。只有同時具備這三個條件，土地徵收才具有法律效力。③明確了土地徵收的法定補償范圍。根據《物權法》第四十二條第二款的規定，徵收集體所有的土地，應當支付的法定補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和社會保障費用。這一規定對維護被征地農民的合法權益、保障被征地農民的生活具有重要意義。
（2）進一步明確集體土地的產權代表。《物權法》規定，屬於村農民集體所有的土地，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
（3）進一步明確建設用地使用權的設立方式，肯定了國務院31號文件中關於建設用地使用權設立方式的內容。《物權法》規定，建設用地使用權，可以通過出讓或者劃撥的方式設立。採取劃撥方式設立建設用地使用權的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。同時，《物權法》還明確，工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一塊地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣等公開競價的方式出讓。《物權法》的這一規定，改變了《城市房地產管理法》的相關規定，對於促進土地資源的市場化配置，遏制工業用地低成本盲目擴張具有重要意義。
（二）《物權法》關於國土資源管理的創新規定
（1）確立了不動產統一登記制度。不動產登記既是不動產物權設定的條件，又是不動產物權有序轉移的基礎。 在《物權法》頒布以前，我國關於不動產登記的規定，主要散見在《土地管理法》、《城市房地產管理法》等行政管理法中，且這些規定主要是關於登記機關和登記證書的規定，有關登記規則、登記效力的規定則嚴重缺乏，致使不動產登記實踐中出現了許多問題，難以依法有效解決。《物權法》在建立和完善不動產登記制度方面取得了重大突破。《物權法》第十條規定：國家對不動產實行統一登記制度，同時確立了更正登記、異議登記和預告登記制度，明確了不動產登記的基本規則。這些重要的制度創新既體現了我國在完善社會主義法律體系過程中，對國外先進法律文化和法律制度的移植，又對改變當前不動產登記多頭管理，登記依據和登記效力等存在的地域、等級差異以及由此引發的混亂局面有直接的作用，對規范社會主義市場經濟體制下的財產歸屬關系，促進物的流通和充分利用，保障交易安全具有重要意義。
（2）明確了建設用地使用權的空間范圍。《物權法》第一百三十六條規定：建設用地使用權可以在土地的地表、地面或者地下分別設立。《物權法》的這一規定彌補了法律空白，為規范土地的空間利用奠定了堅實的法律基礎，有利於促進土地資源的集約和高效利用。
（3）明確了建設用地使用權期滿續期和地上建築物的歸屬問題。《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理。還規定：建設用地使用權期間屆滿後，對土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律或者行政法規的規定辦理。
（4）明確了探礦權、采礦權的用益物權性質。《物權法》規定：依法取得的探礦權、采礦權受法律保護。這是重大的法律制度創新，它表明《物權法》認可探礦權、采礦權的物權性質，對於保護探礦權人、采礦權人的合法權益具有重要意義。
三、貫徹落實《物權法》應當注意的幾個問題
（一）關於分層出讓
《物權法》創新地規定建設用地使用權可以在土地的地表、地面或者地下分別設立，從而拉開了建設用地使用權分層出讓的序幕。這一規定為國土資源管理部門帶來新的挑戰，如何分層出讓成為當前國土資源管理部門面臨的一項新課題。為落實《物權法》的這一規定，國土資源部在新修改的《國有建設用地使用權出讓合同》和《國有建設用地劃撥決定書》中規定了出讓土地和劃撥土地的空間范圍，這就要求市、縣國土資源管理部門在今後的國有建設用地供應中，要嚴格執行《物權法》的規定，明確每宗地的空間范圍，並按照這一空間范圍設定建設用地使用權。
（二）關於不動產統一登記
「不動產統一登記」是《物權法》規定的一項重要內容，它指明了不動產登記的發展方向。 當前，對於國土資源管理部門來說，應當首先做好土地登記工作，爭取早日實現土地登記的全覆蓋，同時要取消年檢制度，土地登記實行按件收費；其次，應當加快對不動產統一登記的研究工作。
（三）關於配套立法
《物權法》關於國土資源管理工作的創新性規定，要求國土資源管理部門盡快對當前與《物權法》不相適應的法律法規的有關條款進行修改，推進配套立法工作，對當前法律缺失的內容作出規定，比如對自動續期、空間權等作出具體規定。截至2007年底，為貫徹落實《物權法》，國土資源部已出台兩部部門規章：一是2007年9月21日出台的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），根據《物權法》對建設用地使用權權利名稱的規定、土地招標拍賣掛牌范圍的規定、建設用地使用權可以分層，分別在土地的地表、地上或者地下設立等內容的規定，對11號令進行了相應的修改；二是2007年11月28日出台的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），根據《物權法》中有關不動產登記的規定，對《土地登記規則》進行了補充、修改和完善。