『壹』 國家劃撥土地土地使用權出租，需要辦理哪些手續，繳納哪些稅費
劃撥土地的轉讓需要繳納費用：土地出讓金，地權屬調查、地籍測繪費，土地內注冊登記、發證工本費，印花容稅等稅費。
土地出讓金，依據住房性質繳納不同的數額：
已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金=住宅片區當年基準地價×10%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數×土地使用權面積。
住宅用地出讓金=住宅區片當年基準地價×40%×住宅用地容積率修正系數×住宅用地交易年期修正系數×使用土地面積。
商服用地土地出讓金=商業路線段當年基準地價×40%×容積率修正系數×臨街深度修正系數×商服用地交易年期修正系數×行業修正系數×使用土地面積。
其他費用：
1，城鎮居民住房用地面積在100平方米(含100平方米)以下的地權屬調查、地籍測繪費為每宗地收取13元，每超過50平方米以內加收5元，最高不超過30元。
2，土地注冊登記、發證工本費：精裝每證20元，簡裝每證5元。
3，印花稅5元。
『貳』 劃撥土地使用權不能私自出租抵押
【問題】
某市一國有企業因經營不善，連年虧損，便打算將企業所使用的劃撥土地使用權分別做如下處理：一是為賒購產品，將1.5畝國有土地使用權抵押給產品供應方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權以協議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等4人，協議出租期為50年。張某等4人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。
問：1.該企業抵押劃撥土地使用權的行為需要具備哪些條件才可行？
2.該企業私下將劃撥土地使用權出租的行為是否合法？
3.如果該企業私下抵押和出租劃撥土地使用權，將如何處罰？
【分析】
本案主要涉及劃撥土地使用權抵押和出租的問題。
一、劃撥土地使用權的抵押問題
從設定抵押權的主體來看，《擔保法》中並未對設定抵押權的主體做出限制，即企業之間可以設定抵押權。《關於企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。由此可見，只要符合582號復函要求，企業之間可以土地使用權設定抵押權。
從抵押物來看，劃撥土地使用權具有特殊性，以劃撥土地使用權設定抵押權需要具備一定的條件。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條中均規定劃撥土地使用權必須符合下列四個條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四是依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。從以上規定可以看出，沒有地上建築物的劃撥土地使用權是不能抵押的。除此之外，土地使用權抵押需要訂立抵押合同，並辦理抵押登記。《擔保法》規定，當事人不辦理登記的，不得對抗第三人。《物權法》規定，以建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。
另外，在《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）中規定，企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。在《協議出讓國有土地使用權規范》（試行）和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）中對劃撥土地使用權的價格也有類似的規定。由此可見，隨著土地價值的日益凸顯，劃撥土地使用權作為建設用地使用權的一種，也有了評定自身價格的標准，這對於保護劃撥土地使用權的合法權益無疑是很大的進步。
綜上所述，該企業若以劃撥土地使用權抵押，必須具備上述條件，並經過市、縣人民政府批准後才能設定合法有效的抵押權，才能在債務到期時保證抵押權的實現。
二、關於劃撥土地使用權的出租問題
由於劃撥土地使用權的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條對劃撥土地使用權的出租條件做出了與以劃撥土地使用權設定抵押權相同的規定。所以，該企業必須符合這些條件後才可以出租其劃撥土地使用權。
三、關於私下抵押和出租劃撥土地使用權的處罰
如果該企業未經批准抵押和出租劃撥土地使用權，對其行為應當依法予以處罰。依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條規定，對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。
『叄』 以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的程序是
1、報經審批 劃撥土地使用權進入市場，應當按國務院規定，報有批准權的人民政府審批。在國務院另有規定之前，應當按照劃撥土地使用權審批許可權來進行。即基本農田、基本農田以外的其他耕地35公頃以上或者其他土地70公頃以上，由國務院批准。除此之外，均由省、市、自治區人民政府批准，並報國務院備案。這是劃撥土地的房地產轉讓和出讓土地的房地產轉讓的顯著區別之一。因為涉及劃撥土地使用權，用地者無權處分，必須要報政府審批。但在這里，具體是報政府的哪個部門來審批，立法規定不夠明確，一般為房地產行政主管部門。 2．受讓方辦理出讓手續，繳納出讓金 根據《城市房地產管理法》第39條和《城市房地產轉讓管理規定》的規定，有批准權的人民政府准予轉讓的，除符合可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。在經政府批准轉讓後，由市、縣人民政府與土地使用權受讓人簽訂土地使用權合同。由轉讓關系中的受讓方來辦理土地使用權出讓手續，並按規定繳納土地使用權出讓金，這實質上是使轉讓的那幅土地在性質上發生根本變化，由劃撥地變為出讓地，實現土地使用權從無償到有償的轉化。根據」92年國家土地管理局發布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》，出讓金按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40％，這表明政府對劃撥土地轉讓補交出讓金給予相當的優惠，標定地價減收的部分及實際轉讓成交價與標定地價的差額均由轉讓方獲取。在實踐上，轉讓方通常能獲取成交價額的2／3，而政府收取的出讓金只為成交價額的1／3。如此作法，有利於通過利益機制充分調動劃撥用地者的積極性，引導其轉讓土地使用權，從而促進土地變無償使用為有償使用的改革步伐。 3．不辦理土地使用權出讓手續的，應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理 《城市房地產管理法》第39條第2款規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理」。這樣規定的主要考慮是，既充分顧及到土地資源的合理利用和優化配置，同時又避免國家土地收益的流失。如在劃撥的土地上建成房屋的，一旦進行房屋買賣，土地使用權要隨之轉移，而土地轉讓價格隱含於房價之中，轉讓方所獲級差收益往往超過房屋本身售價。這就需要轉讓方將其中的土地收益上繳國家。這里所說的「不辦理土地使用權出讓手續」的情形，是指國家暫時無法或不需轉為出、讓方式供應的地塊，或者根據城市規劃不宜出讓而近期又不禁止轉讓的地塊等。 依據《城市房地產轉讓管理規定》第12條的規定，這些情形有以下幾種： (1)經城市規劃行政主管部門批准，轉讓的土地用於下述建設項目： 國家機關用地和軍事用地； 城市基礎設施用地和公益事業用地； 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； 法律、行政法規規定的其他用地。 (2)私有住宅轉讓後仍用於居住的。 (3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的。 (4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的。 (5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的。 (6)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的。 (7)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。
『肆』 劃撥土地使用權補辦出讓手續工作程序是怎樣的
一、申請
土地使用者持有關證件，向土地所在地市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權補辦出讓手續及土地登記申請，填寫《劃撥土地使用權補辦出讓手續及土地登記申請審批表》（簡稱《申請審批表》）。
二、審查
市、縣國土資源管理部門對土地使用者的申請進行審查，在《申請審批表》上簽署審核意見並在15日內以書面形式函告土地使用者。
三、簽訂土地使用權出讓合同
市、縣國土資源管理部門審查同意補辦出讓手續後，與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。
四、繳納土地使用權出讓金
在土地使用權出讓合同簽訂後60日內或在土地使用權出讓合同約定付款期限內，土地使用者向土地所在地市、縣國土資源管理部門繳納土地使用權出讓金。
五、辦理土地登記
土地使用者繳納全部出讓金後，國土資源管理部門直接辦理土地使用權出讓登記。土地使用者在繳納出讓金前已簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同的，國土資源管理部門可同時辦理土地使用權出讓登記與土地使用權轉讓、出租或抵押登記。土地使用權出讓登記後發生土地使用權轉讓、出租、抵押行為的，土地使用權轉讓人和受讓人、出租人和承租人、抵押人和抵押權人應在土地使用權轉讓、租賃、抵押合同簽訂後15日內，共同到土地所在地市、縣國土資源管理部門辦理土地使用權轉讓、出租或抵押登記手續。因處分抵押財產而得到土地使用權的，土地使用權抵押人、抵押權人和新取得土地使用權的土地使用者，在土地權利變更之日起15日內，共同到土地所在地市、縣國土資源管理部門辦理土地使用權抵押注銷登記和土地使用權轉讓登記。
土地使用權租賃、抵押合同終止後，土地使用權出租人或抵押人應當自土地使用權租賃、抵押合同終止之日起15日內，到原登記機關辦理土地使用權出租、抵押注銷登記。土地使用權出讓期屆滿，土地使用權受讓人必須在土地使用權出讓期滿之日起15日內，到原登記機關辦理土地使用權出讓注銷登記。
『伍』 請問土地使用權出租程序和土地使用權出讓的程序有何區別
《物權法》第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方專式。
工業、商業屬、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。
國土資源部頒發的《規范國有土地租賃若干意見》第一條規定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。
『陸』 劃撥土地能否出租求解答
能否以劃撥土地使用權作價出資《公司法》第二十七條規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等作價出資。土地所有人或者土地使用權人都可以以土地使用權作價出資，這里主要討論土地使用權人以土地使用權作價出資的問題。以土地使用權作價出資，實際上是將土地使用權以貨幣估價投入到企業中作為出資的一種形式。可以根據土地使用權主體是否發生變化，來判斷這種出資方式是
土地使用權轉讓
還是土地使用權出租。
對於出讓土地，土地使用權人可以進行轉讓、抵押等，其作價出資沒有法律障礙。但是，劃撥土地使用權能否作價出資，應當進一步分析。根據國務院５５號令第四十四條的規定，劃撥土地使用權不得轉讓、出租和抵押，因此，劃撥土地使用權人無權對劃撥土地使用權進行處分。但是，並非在任何情況下使用權人都不能處分其劃撥土地使用權。如果符合一定條件，經依法批准後，劃撥土地使用權可以進行轉讓、出租和抵押。前提條件是劃撥土地使用權必須和地上建築物、其他附著物的所有權一同轉讓、出租和抵押。盡管這種情況下，劃撥土地使用權是一種「被動式」地跟隨地上建築物、其他附著物流轉而流轉，但這仍然為劃撥土地使用權進入市場提供了合法途徑。
綜上所述，劃撥土地使用權並不是企業的財產，企業無權對其進行轉讓、出租、抵押等處分，所以企業不能單純以劃撥土地使用權作價入股。但是企業可通過以其所有的在劃撥土地上建築的廠房等建築物或其他附著物作價出資，來促使劃撥土地使用權被動作價出資。這種被動式流轉可以通過兩種方式來實現：一是國家先收回劃撥土地使用權，再進行作價出資或者入股，國家成為新企業的股東。二是原劃撥土地使用權人按照有關規定簽訂
土地使用權出讓合同
，並補交或以轉讓所獲收益抵交
土地使用權出讓金
，原劃撥土地使用權人成為新企業的股東。
『柒』 劃撥土地可以出租嗎
劃撥土地上的房屋出租是指以劃撥方式取得的國有土地上建成的房屋出租的行為，是行使處分權的一種形式。
1990年5月19日，國務院以第55號令發布實施《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。依據條例第44至46條，除以下情況外，劃撥土地使用權不得出租：經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。
『捌』 行政劃撥土地使用權能轉讓、出租、抵押嗎
行政劃撥的土地使用權一般是不可以轉讓、出租、抵押的，但符合法定設置的前置條件的可以轉讓、出租、抵押。即經經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，且符合以下條件的，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。
附：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。
第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。
第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。