停車位屬於土地使用權

① 停車位產權和使用權怎麼區分

1、使用年限不同：

（1）使用權車位：通常50年，如果期滿後，繼續使用要重新購買。

（2）產權車位：車位有70年產權。

2、交易性質不同：

（1）使用權車位：不可交易。

（2）產權車位：可以交易。

3、權利不同：

（1）使用權車位：指車位只有使用權，一旦期限到期，你要重新繳費，否則停止使用。

（2）產權車位：指這個車位就是你的，擁有所有權。

4、所屬人不同：

使用權車位：使用權車位仍然歸屬開發商。

產權車位：產權車位屬於開發商出售給購房者的，購房者有產權證明。

5、繳費方式不同：

使用權車位：根據物業或開發商簽署協議繳費。

產權車位：一次性繳清所有費用。

(1)停車位屬於土地使用權擴展閱讀：

所有權是所有人依法對自己財產所享有的佔有，使用，收益和處分的權利。具有絕對性、排他性、永續性三個特徵，具體內容包括佔有、使用、收益、處置等四項權利。

所有權具有以下的特徵：

第一，所有權是絕對權

所有權不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其權利。是一種特定的不作為義務。

第二，所有權具有排他性

所有權屬於物權，具有排他的性質。所有權人有權排除他人對於其行使權力的干涉，並且同一物上只能存在一個所有權，而不能並存兩個以上的所有權。

第三，所有權是最完全的物權

所有權是所有人對於其所有物進行一般的、全面的支配，內容最全面、最充分的物權，它不僅包括對於物的佔有、使用、收益，還包括了對於物的最終處分權。

第四，所有權具有彈力性

所有人在其所有物上為他人設定地役權、抵押權等權利，雖然佔有、適用、收益甚至處分權都能與所有人發生全部或者部分的分離，但只要沒有發生使所有權消滅的法律事實（如轉讓、所有物滅失），所有人仍然保持著對於其財產的支配權，所有權並不消滅。

第五，所有權具有永久性

這是指所有權的存在不能預定其存續期間。

第六，所有權具有觀念性

觀念性，是指近代以來，所有權的存在已具觀念化，即所有人不以對所有物的現實支配為必要，發生了重要的從所有到佔有「所有人支配觀念」的轉化。

第七，所有權具有平等性

所有權作為私權，其法律地位應當無差別給予保護的物權屬性。在我國《物權法》第3條、第4條的規定，體現了社會主義市場經濟體制下的所有權平等原則。

② 車位屬於不動產嗎

車位車庫，除去機械車庫屬於機械設備外，均屬於不動產的范疇。用法律語言表述，屬於建築物(獨立車庫、地下車庫、架空層車位)、構築物或者附屬設施(露天停車位)。

不動產的原始產權，產生於製造。物權法第三十條「因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。」據此，合法建造的行為完成，就產生所有權，建造人是原始權利人。

物權法第一百四十二條「建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。」建設單位(開發商)作為最初的建設用地使用權人，投資建設的全部房屋、設施，它是唯一的、原始的所有權人。只有兩種情況例外：

一是法律另有規定，如物權法規定，物業管理用房屬於業主共有；綠地、道路屬於業主共有或者屬於市政；利用業主共有的道路和場地設立的車位屬於業主共有，等等。在這種法律直接規定的情況下，建設單位的原始所有權受到法律的限制，甚至被法律剝奪。

二是建設單位將自己的權利轉讓、贈與或者放棄，如通過合同以及宣傳資料，表明某些車位為業主共有，這就讓與或者放棄了自己的權利，所有權自然轉移到受讓人手中。

除了這兩種情況外，車位的所有權都是建設單位的，認為它屬於全體業主或者政府有權支配，都沒有法律依據。

現實中，關於車位的產權，流行過種種錯誤認識。

一是「成本決定車位權屬」。有人認為，車位成本已計入房價，故開發商賣了房子就等於賣了車位，再賣車位就是賣第二次，所以車位屬於買了房子的全體業主，開發商無權獨立銷售。

這種觀點錯在把成本作為所有權的依據。成本是會計學概念，其意義只在於計算收益，與所有權無關。所有權取得的各種方式中，沒有支付成本即取得所有權的方式。建設單位的成本如何分攤是個經營問題，與所有權沒有任何關聯。

我過去曾經用「賣豆腐模型」來說明成本與所有權無關：楊白勞用50元成本製作了100斤豆腐，賣了80元，就是說，已經收回了全部成本，還有30元的毛利，那麼這時他還剩下10斤豆腐，這是誰的？如果按成本決定論，這10斤豆腐就應當屬於當天買豆腐的全體顧客，現實中誰會這樣主張？

所以，成本與所有權無關。成本如何分攤，車位有無分攤建造成本，都不是判斷所有權的依據。

二是「功能決定車位權屬」。有人認為，車位是為住宅配套的，住宅是主物，車位是從物，根據從物隨同主物轉移的原理，車位的產權應隨房屋一起轉移，而不能單獨作為交易的標的。對此我要說，功能不決定所有權。最簡單的例子，就是住宅小區中的IC卡電話，它顯然是為小區業主的生活配套的，但它的所有權是獨立的，屬於通訊運營商。關於從物與主物，也是一個相對的概念，凡能單獨作為交易標的的物，就是主物。比如買一個手機，有時會有一個原裝的護套，這是從物；但也有單獨賣的護套，這就是主物。車位有獨立的構造，獨立的功能，能夠單獨作為交易的標的，這就符合了區分所有權建築中專有部分的屬性，而不是房屋的從物。

三是「容積率決定所有權」。有人認為，車位不計入容積率，佔用的土地都由業主分攤，故不能獨立實現所有權。容積率是規劃指標，本質是行政許可，是一定面積的土地上允許建造多少房屋，它只約束建設行為，與所有權無關。過去以至目前，規劃部門在計算容積率時都不將車位計算在內，是因為政府控制的主要是房屋建設的規模，而不是車位的數量。不計入容積率並不意味著車位沒有獨立的產權。就以房屋而論，如果超過了政府核定的容積率，產生的只是違反行政管理的後果，但不可能因為超出容積率，就歸業主共有。

四是「業主的利益決定車位權屬」。有人認為，如果允許開發商處分車位，其勢必損害業主利益，故從維護業主利益的角度，應當將車位歸屬於全體業主。這更是無稽之談。同為一個市場上的民事主體，業主的利益要保護，開發商的利益就可以損害嗎？合法的利益，都應當得到保護。目前車位的矛盾突出，但這究竟是由於開發商有權處分而導致，還是供需不平衡所造成？一個500戶的小區，只有100個車位，無論由誰分配，資源都是緊缺的。即使法律規定業主共有，業主如何合理分配，仍然是一個困難的問題。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。即使車位全部為業主共有，也不可能任人無償使用。

綜上所述，住宅小區的車位，原始所有權只能是建設單位的，業主只是基於法律的規定或者建設單位的出售、出租、附贈等行為，繼受取得車位的權利。

③ 公司購買的停車位，記無形資產還是固定資產這個是不是屬於土地使用權

計入固定資產，不是無形資產。不屬於土地使用權。

④ 國有土地出讓用地停車位歸屬

您好，所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。目前停車位的類型繁多，主要可以細分為五種類型：（1）立體停車位，即住宅小區里獨立建設的多層經營性停車位；（2）住宅小區地面停車位；（3）樓房首層架空層停車位；（4）樓房地下停車位；（5）樓房屋頂平台停車位。要准確界定不同類型停車位的產權歸屬，就必須根據建築物區分所有權理論和現行房地產法律制度做出相應的分析和判斷。
（一）建築物區分所有權制度的分析
分析停車位的產權歸屬首先有必要確定停車位的法律屬性，而這必須根據建築物區分所有權制度加以判斷。
建築物區分所有權是指「根據使用功能，將一棟建築物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結合。」 區分所有權人作為專有權人對其專有部分可以依法自由處分、使用和收益，並有權按照共用部分的使用性質使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建築物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，其權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據建築物的結構和功能而分割出來的具有獨立建築構造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建築物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建築部分。 專有部分經分割後方可成為建築物區分所有權中專有權的客體，它必須具備以下的條件：1、具有獨立的建築結構；2、具有獨立的使用功能；3、通過登記後，具有法律上的獨立性。除能夠成為專有權客體的部分以外的建築物部分被認為是共有權的客體。
在我國，雖然由於現行立法中缺乏關於建築物區分所有權的規定，對於區分所有建築物的停車位的權屬問題沒有明文規定，導致停車位的產權歸屬狀況較為混亂。但根據以上建築物區分所有權客體的條件，我們可以區分不同類型停車位是屬於專有權客體范圍，還是屬於共有權客體范圍。在理論上，屬於專有權客體范圍的停車位，其產權歸屬享有專有權的區分所有權人；而屬於共有權客體范圍的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
（二）現行房地產法律制度的分析
在我國現行的房地產法律制度下，要確定停車位產權歸屬還必須理解以下三方面的內容才能作出判斷：
1、關於土地使用權與房屋所有權的關系
《城市房地產管理法》第31條規定「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔地范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押」，第62條規定「經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上人民政府由一個部門負責房地產和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書」的規定。而《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條則規定「土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓」，第24條規定「地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其它附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移」。
從以上法律規定可知：「房為地存、地為房載、地轉房隨、房轉地隨。」 土地使用權與房屋所有權的權利主體一致是法律的強制性規定，是國家房地產法的基本原則。在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。這意味著，有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物，而且是一種從權利。
2、關於土地使用權證與房屋所有權證的取得
《城市房地產管理法》第59條、第60條確立了土地使用權、房屋所有權登記發證制度，並進一步明確了房屋所有權取得以取得土地使用權為前提。另根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條「房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證」和最高人民法院《關於適用〈中華人們共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條「……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，……當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其物權不能轉移」的規定，房屋所有權證書是房屋所有權及其土地使用權的確權依據。
土地使用權和房屋所有權經國家機關依法登記後，其財產所有權才受國家法律的確認和保護。土地使用權與房屋所有權可以分別登記，也可以合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。
3、關於商品房建築容積率
商品房建築容積率是指項目規劃用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。根據土地使用權與房屋所有權不分離的原則，擁有土地使用權，才可能取得房屋所有權。項目規劃用地范圍內的建築物，如果要取得獨立產權，就必須計算商品房建築容積率參與規劃建設用地面積的分攤。否則，不計算建築容積率的建築物，其房地產權利就不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。

綜合以上三方面的內容可知，根據現行房地產法律，只有計算商品房建築容積率參與規劃建設用地面積分攤的停車位才能取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》（或《房地產證》），其產權歸屬具有房地產憑證的業主；反之不單獨計算商品房建築容積率的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
（三）停車位產權歸屬的分析
借鑒建築物區分所有權理論研究的成果，從現行的房地產法律制度出發，要判斷不同類型停車位的產權歸屬，必須掌握理論與法律的兩個標准：
（1）理論標准：屬於專有權客體范圍的停車位，其產權歸屬享有專有權的區分所有權人；而屬於共有權客體范圍的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
（2）法律標准：計算商品房建築容積率的停車位，其產權歸屬具有房地產憑證的業主；反之不單獨計算商品房建築容積率的停車位，其產權歸小區全體或部分業主共有。
依據上述兩個標准，以下將分析不同類型停車位的產權歸屬問題：
1、立體停車位的產權歸屬
立體停車位（場）具有獨立的建築結構，完全符合成為建築物區分所有權中專有權客體的條件。而且其土地使用權在《建設工程規劃許可證》等法律性文件中均有明確規定，其建築物面積計算建築容積率，參與了建設用地面積的分攤，實際承擔了土地使用權取得費用。所以該類型停車位是可以辦理房地產權登記（含轉移登記）的，具有房地產權屬證書，所登記的權利人即為合法所有權人。
因此，開發商有權銷售或租賃立體停車位，購買停車位的業主或開發商享有立體停車位的房地產權。
2、地面停車位的產權歸屬
所謂地面停車位是指直接設置在小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施。地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建築物所要求的遮蔽性，不符合構造上和使用上的獨立性標准，依據建築物區分所有權理論不能夠成為專有權的客體，而只能成為共有權的客體。而且，該類停車位的土地使用權分攤在計算建築容積率的建築物上，其應為計算建築容積率的建築物所有權人即小區全體或部分業主共有。
毫無疑問，小區全體業主是地面停車位的共有權人。如果開發商擅自將其沒有產權的地面停車位對外進行銷售，則對小區全體業主構成侵權。業主可以依法追究開發商的侵權責任，並可以要求買受人返還停車位。
3、首層架空層停車位的產權歸屬
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建築物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現行法律制度下，首層樓房架空層停車位的建築面積也是不計算建築容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物，也是住宅房屋單元的從物。小區全體或部分業主依法享有首層架空層停車位的共有權。
現實中，有的開發商將首層架空層停車位予以出售，有的物業管理公司利用業主對該停車位產權不了解的情形進行有償租賃，這些行為也都已經侵害了小區全體業主的合法權益。
4、地下停車位的產權歸屬。
所謂地下停車位是指開發商利用地下空間而建造的停車位。按理論標准，有的地下停車位具有獨立的建築結構，屬於專有權的客體范圍；有的地下停車位構造相對簡單，屬於共有權的客體范圍。按法律標准，目前大部分的樓房地下停車位的建築面積是不計算建築容積率的，這類停車位的產權應歸屬於該幢樓房的全體業主；但也有一些地方規定某些地下停車位的建築面積是計算建築容積率的，該類停車位當然是可以擁有獨立的產權。
2003年11月，南京市鼓樓區人民法院作出了首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決。法院認為：根據規范設計要求，南京星漢城市花園住宅小區地下車庫應交付建築物的所有人共同使用。同時，根據地上建築物與土地使用權不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權即為該小區業主享有。因此，開發商不再享有該土地上建築物的所有權和支配權。該法院的判決符合判斷停車位產權歸屬的理論和法律標准，是正確的。
5、樓房屋頂平台停車位
所謂樓房屋頂平台停車位是指在小區商品房樓頂平台上設置的停車位。樓房屋頂平台停車位在我國目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關這種停車位的糾紛也會日益增多。關於屋頂平台的歸屬問題，也是頗有爭議。有人認為，屋頂平台應當歸建築物的全體區分所有人共有；也有人認為，其應屬於頂樓住房所有權的范圍，因為頂樓部分的附屬物由最高一層的區分所有人所有。 從構造上看，屋頂平台停車位類似於地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬於專有權的客體范圍。而且對屋頂平台的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬於頂層的區分所有人，而應當歸該建築物的全體區分所有人所有。因此，我們認為這類停車位應由該建築物的全體業主共有。
希望我的解答對你有幫助，滿意 請採納！

⑤ 小區地上停車位所有權,使用權應該屬於誰 現在有明確的法律條文嗎,謝謝

1、這要看小區地上停車位設置的不同情況而定，暫時好沒有明確的法律條文。

2、例如有的小區是停車位不足由綠地改建的；有的是一開始就由開發商報建的固定車位；

3、其實在我國整個的土地所有權都是國家所有，我們都是只有使用權；包括私有住宅；

4、小區地面車位位置使用權其實是屬於業主共同所有；由物業公司負責執行日常的管理；

5、如果您覺得收費過高或者是車位的分配不合理可以提請業主委員會提議召開業主大會；

6、共同商討審議新的方案來執行當然要有過半數以上的業主同意。

(5)停車位屬於土地使用權擴展閱讀：

物權法

1、《物權法》第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

2、該條款確立了關於小區車庫的歸屬的一個原則，即車位車庫必須根據約定來確定歸屬。

3、在市場經濟條件下，這有利於更大地發揮市場的調節作用。

4、如果開發商認為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫的所有權，將其出售、附贈給業主使用

5、反之則可以保留車庫的所有權，將車庫出租給業主使用。

6、從這里可以看出，《物權法》承認了開發商的天然優勢地位，以保障他們開發車庫的積極性，緩解車庫緊缺的狀況。

7、另外，這種約定在一定程度上是承認了小區車位車庫可以作為獨立交易的客體，為業主以後自主的轉讓或出租提供了法律的依據。

⑥ 買的車位是有產權還是有使用權

有的車位是有產權證，如果是人防車位一般沒有產權證，只有使用權，所以購買車位時要看好合同條款。

人防車位所有權歸屬國家，個人或者開發商不能進行轉讓或者買賣。因此，購房者在購買地下車位時，要留意合同細則中是否明確有人防工程的使用規則，同時要明確車位是否具有受法律保護的產權。

雖然目前現行的法律沒有對車位、車庫的歸屬做出明確規定，但是多次因車位引發的案件審判結果表明，凡是購買的車位不屬於人防工程，只要由開發商投資建造，建造成本也未攤入住宅商品房及其他車庫的成本中，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那麼，即使沒有產權證，該小區業主所購買的地下車位也受法律的保護。

另外需要提醒的是，購買人在簽定車位使用權租賃合同時，切記最高租賃年限為20年。

產權車位和使用權車位的區別

1、使用年限不同：

使用權車位車位只有20年使用權；產權車位車位有70年產權。

2、交易性質不同：

使用權車位不可交易；產權車位可以交易。

3、所享權利不同：

使用權車位一般是通過協議的方式取得對車位的使用權，在租期屆滿時使用權也就滅失；產權車位產權人通過產權登記的方式，確立產權人對車位的所有權，使用權、繼承權等。

以上內容參考：南方網-買車位要看清是產權還是使用權

⑦ 小區車位產權屬於誰這7類車位產權大不同

在買車日益頻繁的今天，車位問題也日漸突出，某些社區更是圍繞著車位的使用情況甚至權屬問題而與物業產生了糾紛。

需要注意的是，小區里的車位並非都屬於全體業主，有些車位，開發商、物業是有權處置的。

小區車位產權屬於誰？這7類停車位產權歸屬大不同

1

敞開式地上車位

敞開式地上車位產權屬於全體業主，歸業主共同且免費使用。這類車位主要是指通過在地面的地上劃出車位而規范停車形成的車位。業主購買房屋，便擁有了社區的土地使用權，也就是說社區的土地的使用權歸全體業主所有。所以在權屬屬於業主的土地上規劃的車位，開發商或者物業無權處置。

2

小區建築區劃內規劃建設的車位

建立在小區建築區規劃建設車位的地方的車位，產權是歸開發商所有的。因為在規劃之初，該地塊就被規劃設計為車位，沒有計入業主的購房面積之中，所以在交易前屬於開發商所有。但是這種車位，業主可以在入住後，通過購買手段獲得，並擁有個人產權。

3

未計入公攤面積的地下車位

地下車位所佔用的面積如果沒有被計入業主的公攤面積之中，那麼這部分車位的產權就屬於開發商所有。開發商可以出售、計程車位，但只能給本小區的業主使用。但是，這種產權確立的前提是，要在購房合同中體現，進行說明，即該部分不計入公攤，此時，產權才能歸開發商所有。如果不做說明，則自動歸屬全體業主。

小區車位產權屬於誰？這7類停車位產權歸屬大不同

4

計入公攤面積的地下車位

算入公攤面積的地下車位，開發商無權出售，車位產權屬於全體業主所有。這類車位就像小區的其他公共配套一樣，供全體業主使用。只是，作為停車使用，要有專門的管理人員，這部分人員由業主委員會委託給物業公司管理、出租給業主使用，所獲費用扣除管理成本後劃入小區維修基金。該部分費用不能私自用作他途，只能用於小區公共設施的維護。

5

人防工程車位

人防工程車位所佔的面積屬於人防工程，而人防工程又是屬於人民防空工程的范圍，有著其特殊性，所以它的產權具有模糊性，在法律上還是一個空白。現在各地執行普遍有兩種標准，一種是由開發商管理，出租或出售給業主使用，費用上交人防工程部。第二種是它的產權歸投資者所有。具體指的是，如果該車位由開發商投資建設，則開發商擁有該車位的產權，在管理和收益上具有所有權，但是需要在人防工程部門登記手續。但是，如果開發商將該車位建設的費用轉嫁到業主身上，那麼該車位的產權也隨之轉移到歸全體業主所有。

6

非人防工程地下車位

非人防工程地下車位可以簡單理解為我們常說的地下室或者私人車庫。根據房管部門的核算方法，對層高大於2.2米的地下室和半地下室計算全部建築面積，業主購買時可以單獨取得所有權。對於層高低於2.2米的則無法辦理產權。即，購買層高大於2.2米的非人防工程地下車位可以取得獨立產權，購買低於2.2米的非人防工程地下車位則無法辦理產權。

小區車位產權屬於誰？這7類停車位產權歸屬大不同

7

機械車位

（以上回答發布於2017-07-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑧ 如何判斷一座建築物停車位的法律歸屬

目前，我國法律尚未對區分所有建築物的停車位所有權歸屬作明確規定，但有些地方已就此問題做了有益的探索，不無借鑒意義。2004年12月23日，南京市房產管理局等五部門聯合發布《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》，明確了包括小區車位在內的各項附屬設施的權屬，明確規定相當於標准配建總量15%的室內車位和所有的露天車位為業主共有，其餘歸開發商所有並由開發商銷售。這就意味著，在南京占配建總量85%的室內停車位以及超過配建標準的室內停車位今後將名正言順地獲得由房產部門頒發的所有權證。
按停車位在小區內所處的空間位置為標准劃分，停車位有以下幾種類型：一是小區地面停車位;二是小區地下停車位;三是小區地上停車位。下文將分別探討。
一、小區地面停車位的所有權歸屬
小區地面停車位是指直接設置在小區地面，以劃線的方式明確停車空間的停車單元，比較常見的就是開發商或者物業管理公司在小區的道路兩旁或小區空地上劃線分割出許多停車位，提供給車主使用，並收取一定的停車費。首先明確一點，地面停車位只是對土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建築物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特徵，不能申領《房屋所有權證》;其次，這種停車位的產權歸屬取決於其佔用土地的使用權性質，如果土地使用權屬於國家(比如按照城市規劃設計，設置停車位的小區道路屬於市政道路)，則該停車位的所有權應歸國家所有;如果停車位所在的土地已經包含在小區的宗地之中，在計算小區容積率時已經計入小區總土地面積之中，則房地產開發商將房屋所有權轉移給業主，業主取得《房屋所有權證》後，小區業主按照各自的份額共同擁有包括該停車位在內的小區宗地的全部土地使用權，故，停車位應歸建築物區分所有人(業主)共有。
二、小區地下停車位的所有權歸屬
所謂地下停車位是指房地產開發商利用小區地下空間建造的停車位。地下停車位也有以下幾種情形：
一是由人防工程所改建成的地下停車位。按《人民防空法》的規定，國家鼓勵和平時期利用人防工程為經濟建設和人民生活服務。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》的規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積，不進行公用建築面積的分攤。雖目前法律尚未明確界定人防工程的所有權歸屬，但是基於人防工程的重要性，不宜登記為建築物區分所有人專有，當然也不能登記為開發商所有。本著「鼓勵修建人防工程」和「有利於維護、管理人防工程」的精神，對經政府人民防空主管部門批准，利用人防工程所改建的地下停車位所得收益，應歸投資者和管理者、維護者所有。1991年4月台灣地區「內政部營建署」規定：日後建築物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為公共設施，不準登記為個人私有，也不準分割零售。對此，大陸地區可資借鑒。
二是開發商按照規劃要求建造的地下車庫，我們習慣稱為小區配套設施。地下車庫和小區住宅房屋一樣，計入整個宗地的建築面積，在法律上是具有獨立使用價值的「物」，可以申領獨立的房屋所有權證，也可以與購買的商品房合並核發房屋所有權證。在開發商未將地下車位出售給業主以前，所有權屬於開發商，其收益也歸開發商。業主購買地下車位的所有權後，不再需要交納車位使用費，對該車位的使用、租賃、出售等產生的收益也歸業主，但業主應承擔相關的物業管理費或車輛看管費。按照目前北京市的有關規定，此類停車位的面積，可按停車位實際佔用面積的方式計算，也可以按實際佔用面積加分攤的公用建築面積的方式計算，但每一幢樓房只能選擇一種計算方式。如果選擇按實際佔用面積方式的，合同中應約定另有公用建築面積的部位名稱、面積;如果選擇按實際佔用面積加分攤的公用建築面積方式的，合同中應約定停車位實際佔用面積、分攤公用建築面積的部位名稱、面積，分攤系數、分攤的公用建築面積。當然，在實踐中各地做法未盡一致。南京市鼓樓區法院曾做出了全國首例將小區地下停車位認定為業主共有的判決，其依據便是小區土地使用權面積與全體業主分攤的面積是一樣的，亦即地下車位的土地使用權屬於全體業主共有，除非徵得土地所有權人的同意，開發商不能享有該土地上建築物的所有權。
此外，必須明確一點，開發商擁有此類地下車位所有權的前提是業主購買商品房時，地下車庫的建築面積沒有計入公用建築面積，未進行公用建築面積分攤。反之，如果地下車庫的建築面積已作為公攤面積予以分攤，則地下車庫的面積已分攤在業主購買的商品房中，該地下車庫的所有權應歸全體業主共有。根據《上海市房屋建築面積計算及共有建築面積分攤規則》，除非有合法產權分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等)不計入共有建築面積。
三是不符合規劃要求的地下停車位。這種停車位系開發商自行利用建築物的地下空間改造而成，本身沒有計算在整個宗地的建築面積之內，不能列入公用建築面積進行分攤，因無「合法出身」，按照現行規定難以取得獨立的房屋所有權證。需要明確，這類地下車庫雖然不能取得房屋所有權證，但是並不代表沒有所有權，只是所有權是有瑕疵的，權利處於不確定的狀態，不能申請確權也不能設定他項權利，對其佔有、使用、處分和收益受到法律的限制或禁止。由於該停車位並沒有被計算在影響小區容積率的建築面積之內，而小區宗地的土地使用權已經被在該宗地上擁有建築面積的業主按比例分割完畢，所以此類停車位不擁有相應的土地使用權。按照「房隨地走」的基本原則，這類地下車位所有權應該屬於土地使用權人———全體業主共有，但是業主必須支付開發商相應的建造費用。
三、小區地上停車位的所有權歸屬
一般而言，小區地上停車位包括兩種情形，即樓房首層架空層停車位樓房屋頂平台停車位。
所謂樓房首層架空層停車位，是指將建築物地面上的第一層架空而形成的停車單元。判斷樓房首層架空層停車位的所有權歸屬同按規劃用途建造的地下車庫類似，主要依據停車位的建築面積是否列入小區公攤面積。如果停車位的建築面積已列入公攤面積予以分攤，則停車位的所有權應當屬於全體業主共有。反之，如果停車位的建築面積未列入公攤面積，則該地下車庫通常應歸屬於開發商所有。
所謂樓房屋頂平台停車位，是指在小區建築物樓頂平台上設置的停車單元。目前在我國樓房屋頂平台停車位尚未廣泛普及，但隨著停車位的日益緊張以及技術手段的更新和建造成本的降低，此類停車位將越來越多。樓房屋頂平台停車位所有權的歸屬取決於屋頂平台所有權的歸屬。有人認為，屋頂平台應當歸建築物的全體區分所有人共有：也有人認為，屋頂平台應屬於頂樓區分所有權人專有。筆者認為，樓房屋頂平台停車位和地面停車位的利用類似，不僅僅是對屋頂平台表面本身的利用，還包括對由屋頂平台所延伸的立體空間的綜合利用，因而，樓房屋頂平台停車位不宜歸頂層的區分所有人所有，而應歸全體區分所有人所有。
四、物權法草案對停車位所有權的規定
物權法草案規定停車位所有權歸屬有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬於建築物所有人共有。也就是說，開發商如果能夠證明自己對停車位具有獨立的土地使用權和停車位的所有權的話，那麼開發商可以取得停車位的所有權並可以領取《房屋所有權證》。區分所有權人慾使用此類停車位，需要向開發商購買或者租賃。當然，作為規定建築物區分所有權的基本立法，還需要更詳細、明確、具體的規定，建議物權法立法還應規定以下問題：一是區分所有建築物的建設，必須按照建築面積或者房屋單元的比例建設足夠數量的停車位，這個建設比例應該予以明確。二是借鑒南京等地的做法，應該規定區分所有的建築物停車位中公共停車位和專用停車位的比例，公共停車位的所有權歸全體區分所有人共有，可供區分所有人或外來人員使用;專用停車位的所有權可登記為個人所有，歸區分所有人專有專用。
五、有關停車位的其他問題
筆者認為，由於停車位與房屋的物理非連貫性，分離後不影響彼此具有的獨立使用功能，各自的價值也沒有降低，因此，此類停車位和房屋並非「主物」和「從物」的關系，其轉讓並不適用民法上的「主隨從」原則，即停車位所有權的轉移並非一定要隨房屋所有權的轉移而轉移，單獨約定停車位所有權轉移的，只要符合法律規定應該允許。
此外，建築物區分所有人共有的停車位可由業主委員會委託物業管理企業負責管理，收益由業主大會按相關規定確定用途，或者在物業管理協議中予以明確，但對其使用應遵循「只租不賣」的原則。鑒於目前能否給業主委員會頒發房屋所有權證尚有爭議，所以可行的變通辦法是，此類共有停車位由業主委員會申請登記但不發所有權證。當然，屬於建築物區分所有人共有的停車位，並不排斥特定人的「專用權」，即依據法律規定和區分所有人之間的共同約定，由某一個或數個區分所有人對某些共用部分享有排他的、獨占性使用權，這種「專用權」可以通過租賃關系予以設定。
綜上，筆者針對小區停車位的不同形式，拋磚引玉，分析了所有權的歸屬。由於我國目前尚無建築物區分所有權的專門立法，因此，對小區停車位所有權歸屬的處理尚處於摸索中，我們希望《物權法》的立法能夠對此給予足夠的關注和重視，以期能給持續很久的「停車位權屬之爭」劃上句號。

⑨ 地面停車位的產權應該怎麼劃分

地面停車位產權歸屬應該由當事人通過出售、附贈或者出租等方式確定；如果是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，或者在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主的，屬於業主共有。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第二百七十四條
建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第二百七十五條
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。