四荒土地使用權抵押

① 在「四荒」使用權承包、租賃或拍賣前如何做好「四荒」界定、確權等基礎性工作

（1）根據新修訂的《中華人民共和國土地管理法》的規定，「四荒」屬於「未利用地」。各級人民政府要據此嚴格界定「四荒」范圍和土地類型，確定權屬。承包、租賃或拍賣使用權的「四荒」地必須是農村集體經濟組織所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農村「四荒」。

「四荒」界定必須通過政府組織土地行政主管部門會同有關部門編制土地分類和劃定土地利用區規劃。在根據土地區位和利用條件確定「四荒」具體的治理開發方向後，再進行使用權承包、租賃或拍賣。待「四荒」完成初步治理後，根據其主導經營內容，依法分別由縣級以上人民政府發放土地證、林權證、草原證或養殖使用證等相應的權屬證明，對「四荒」治理開發工作實行依法管理。

（2）權屬不明確、存在爭議的未利用土地，由縣級以上人民政府依法確認權屬；在問題沒有解決前，不得將其作為「四荒」進行使用權承包、租賃或拍賣。

（3）對「四荒」一般應先承包、租賃或拍賣使用權，後進行治理。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的「四荒」，可先由集體經濟組織作出規劃並完成初步治理後，再將其使用權承包、租賃或拍賣給個人進行後續治理開發和管護。

（4）對在「四荒」使用權的承包、租賃或拍賣中涉及到的「兩山」（自留山、責任山）問題，應慎重處理。「兩山」是林地的組成部分，不在「四荒」之列。對承包後長期沒有得到治理的責任山可由集體收回使用權，另行承包、租賃或拍賣，但要重新簽訂合同並辦理林權變更登記手續。

② 集體土地使用權設定登記程序是什麼

一、申請
（一）申請人
集體土地使用者。
（二）申請時限應當在接到有批准權的地方人民政府批准用地文件或者農地使用合同簽訂之日起30日內申請集體土地使用權設定登記。
（三）申請人應提交的證明文件
（1）土地登記申請書。
（2）申請人身份證明。土地使用者是法人的，申請人提交單位法人證明（有的不需提交，如機關法人等）、土地登記法人代表身份證明書和法人代表的個人身份證或戶籍證明。
土地使用者是自然人的（也包括個體工商戶和農村承包經營戶），申請人提交個人身份證或戶籍證明。
不管土地使用者是法人還是自然人，凡是委託他人代理申請的，還須同時提交土地登記委託書和委託代理人的個人身份證。代理人為監護人的，不必再辦土地登記委託書，而須提交村委會或居委會開具的監護人證明。
（3）土地權屬來源證明。集體土地非農業建設用地使用者向土地登記機關提交的土地權屬來源證明為地方人民政府用地批准文件。
集體所有的「四荒」地使用者向土地登記機關提交的土地權屬來源證明為「四荒」地租賃合同或「四荒」地拍賣協議等。
（四）收件
二、地籍調查
三、權屬審核
主要審核以下內容：
（一）對申請人的審核
對集體土地使用權設定登記申請人的審核按照對土地登記申請人審核的一般步驟和要求進行，即申請人是自然人的，土地登記機關查驗其個人身份證或戶籍證明，並對其民事行為能力進行審查；申請人為法人或其他組織的，土地登記機關審查其法人資格證明、土地登記法人代表身份證明書和法人代表的個人身份證或戶籍證明；委託他人代理申請人，土地登記機關同時審查其土地登記委託書（監護人為監護人證明）和代理人的個人身份證或戶籍證明。
此外，土地登記機關還應重點審核以下兩方面的內容：
（1）設定集體土地使用權的宗地為集體土地非農業建設用地的，申請人應與地方人民政府用地批准文件規定的集體土地使用者一致。
設定集體土地使用權的宗地為集體所有的「四荒」地的，申請人應與「四荒」地租賃合同或「四荒」地拍賣協議中的集體土地使用者一致。
（2）集體土地住宅建設用地的使用者一般為本農民集體的成員，此外經批准也可以為城鎮非農業戶口居民，經批准回原籍落戶的職工、退伍軍人、離退休幹部以及回家鄉定居的華僑、港澳台同胞等。
集體土地非農業建設用地的使用者一般只能為本集體及其內部成員，包括農村集體經濟組織興辦的各類工業企業、商業企業、旅遊業、種植業、養殖業等企業，以及個體工商戶、農村承包經營戶等。但特殊情況例外，如全民所有制企業和城市集體所有制企業與農民集體舉辦的聯營企業。經批准，農民集體按照聯營協議將土地使用權作為聯營條件的，聯營企業可以獲得集體土地使用權；農民集體經濟組織的集體土地使用權以入股方式興辦鄉鎮企業和外商企業的，該企業可以獲得集體土地使用權等。
集體土地農業用地的使用者一般為本集體內部的成員，但特殊情況例外。
集體所有的「四荒」地使用者比較廣泛，可以為本村村民，也可以是有治理開發能力的企事業單位、社會團體及其他組織或個人。
（二）對土地權屬來源文件的審核
土地登記人員對批准用地文件、「四荒」地租賃合同或「四荒」地拍賣協議進行審核。
批准用地文件的批准單位必須符合法律規定資格和批准用地許可權。
「四荒」地租賃合同或「四荒」地拍賣協議的甲方（出租方或拍賣方）必須是集體土地所有權人。
（三）對集體土地使用權期限的審核
租賃、拍賣「四荒」地使用權，最長不得超過50年。
（四）對拍賣「四荒」地使用權拍賣金支付情況的審核
通過拍賣方式取得「四荒」地使用權的「四荒」地使用者，應按「四荒」地拍賣協議支付拍賣金。
經過以上審核符合規定要求的，土地登記人員填寫《土地登記審批表》。
集體土地使用權設定登記涉及到土地使用權的變更，因此，集體土地使用權設定登記需要報人民政府批准，經人民政府批准後，方可進行注冊登記。
四、注冊登記
注冊登記包括兩部分的內容：一是在《土地登記卡》上注冊登記；二是根據《土地登記卡》填寫《土地歸戶卡》。
五、頒發證書
根據《土地登記卡》填制《集體土地使用證》，並由土地登記機關代表政府頒發給集體土地使用者。

③ 農村土地使用權流轉的流轉模式

農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式。
根據《農村土地承包法》和《物權法》的相關規定，土地承包經營權的流轉，分為通過家庭承包取得的土地承包經營權的流轉和通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權流轉兩種情形（《農村土地承包法》第32條、第44條，《物權法》第128條、134條）。兩種情形，流轉的主體和流轉的客體范圍有所不同，前者流轉的主體只能是集體經濟組織內部成員，流轉的客體范圍主要是耕地、林地、草地；而後者流轉的主體並不局限於農村集體經濟組織內部成員，流轉的客體范圍主要是不宜採用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等「四荒地」。前者的流轉方式包括轉包、出租、互換和轉讓，而後者則包括轉讓、出租、入股和抵押。連同《農村土地承包法》第31條第2款規定的林地承包經營權的繼承，當前我國農村集體土地的承包經營權流轉方式主要有七種：轉包、出租、互換、轉讓、抵押、入股和繼承。
⑴轉包
轉包是指土地承包經營權人把自己承包期內承包的土地，在一定期限內全部或者部分轉交給本集體經濟組織內部的其他農戶耕種和經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。在通常情況下，受轉包人要向轉包人即土地承包經營權人支付轉包費。
⑵出租
出租是指土地承包經營權人作為出租人，將自己承包期內承包的土地，在一定期限內全部或者部分租賃給他人從事農業生產經營，並收取租金的行為。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同，發包方和承包方的權利義務不變。
⑶互換
互換是指承包人之間為方便耕種或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的土地承包經營權進行交換。互換從表面上看是地塊的交換，但從性質上看，是由交換承包土地引起的權利義務本身的交換。權利義務交換後，原有的發包人與承包人的關系，變為發包人與互換後的承包人的關系。互換後的土地承包經營權人要履行互換前原土地承包人應負擔的義務。且土地承包經營權的互換只能在同一集體經濟組織內部進行。
⑷轉讓
轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農戶，由該農戶同發包人確立新的承包關系，原承包人與發包人在該土地上的承包關系即行終止。土地承包經營權受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織以外的農戶。
⑸抵押
土地承包經營權的抵押問題是在起草《農村土地承包法》和《物權法》時爭論較為激烈的問題。主要爭論體現在對於土地承包經營權的抵押能否全面放開？最終通過的法律只允許通過招標、拍賣、公開協商等市場化方式取得的「四荒」土地承包經營權可以抵押，而採取家庭承包方式取得的耕地、林地、草地等承包經營權的抵押問題《農村土地承包法》和《物權法》均未加以規定，即抵押流轉方式不適用於以家庭承包方式取得的土地承包經營權。這樣，土地承包經營權抵押的定義概括為：債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，在不轉移佔有的情況下，將以招標、拍賣或者公開協商方式取得的「四荒」土地承包經營權作為債務清償擔保的行為。當債務人不能清償到期債務時，債權人以拍賣、變賣土地承包經營權所得優先受償的法律制度。
⑹入股
《農村土地承包法》規定的入股流轉方式有兩種：第一種是指該法第42條規定的入股方式，即「承包方之間為發展農業經濟，可以自願聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產。」該入股流轉方式僅指以家庭承包方式取得承包經營權的承包方之間，各自將承包經營權以相互入股的形式組織在一起，從事農業合作生產。而不是將土地承包經營權量化為股份，投入到從事農業生產的工商企業或者公司，或者將土地承包經營權作為投資成立新的農業經營公司。第二種是該法第49條中提到的入股流轉方式，即通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的「四荒」土地等承包經營權，承包人可以將其量化為股份，投入到從事農業生產的公司，或者作為投資成立農業生產經營公司。
⑺繼承
因繼承而發生的土地承包經營權的流轉僅限於兩種情形：其一是《農村土地承包法》第31條第2款規定的林地承包經營權的繼承；其二是指根據該法第50條規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的土地承包經營權，承包人死亡的，其繼承人可以繼續承包，即繼承人可以通過繼承取得剩餘承包期內的土地承包經營權。但對於以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包經營權的繼承問題，該法未作規定。
具體選擇何種方式流轉土地承包經營權，作為承包方有完全的自主決定權。《農村土地承包法》第34條規定：「土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。」
還有一種方式在農村很常見，就是承包戶採用僱工的方式耕種或經營土地，但這實際上是一種「代耕」行為，大多數情況下耕作收獲仍歸承包戶所有，「代耕人」只是獲得承包人支付的金錢或者實物報酬。因此，這種方式並非土地承包經營權的流轉，而是承包戶與僱主之間的一種勞動合同關系。

④ 土地流轉對四荒地有那些優惠政策

國務院辦公廳關於進一步做好治理開發農村「四荒」資源工作的通知

國辦發〔1999〕102號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

治理開發農村集體所有的「荒山、荒溝、荒丘、荒灘」(以下簡稱「四荒」，包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)是提高植被覆蓋率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生態環境和農業生產條件，促進農民脫貧致富和農業可持續發展的一項重大戰略措施。近年來，各地認真貫徹《國務院辦公廳關於治理開發農村「四荒」資源進一步加強水土保持工作的通知》(國辦發〔1996〕23號文件)精神，調動了廣大農民及社會各方面的積極性，「四荒」治理開發取得了顯著成效。但目前全國治理開發「四荒」的進展不平衡，有些地方還存在一些問題。主要是：有的地方追求眼前經濟利益，破壞了林草植被，損害了生態環境；有的地方把林地、耕地和國有土地及權屬有爭議的土地當作「四荒」，進行使用權承包、租賃或拍賣；有的地方「四荒」使用權的承包、租賃或拍賣程序不規范，隨意性大，群眾參與不夠；有的地方監督管理不力，出現了「包而不治」、「買而不治」的情況，承包、租賃或拍賣使用權的資金被擠占挪用，治理開發成果受到侵犯等問題。

為了進一步貫徹落實黨的十五屆三中全會《關於農業和農村工作若乾重大問題的決定》中關於「制定鼓勵政策，推進荒山荒溝荒丘荒灘使用權的承包、租賃和拍賣，加快開發和治理，切實保障開發者的合法權益」的精神，加強生態環境建設，促進農村經濟發展，經國務院同意，現就進一步做好治理開發農村「四荒」資源的有關工作通知如下：

一、在「四荒」使用權承包、租賃或拍賣前，必須做好「四荒」界定、確權等基礎性工作

(一)根據新修訂的《中華人民共和國土地管理法》的規定，「四荒」屬於「未利用地」。各級人民政府要據此嚴格界定「四荒」范圍和土地類型，確定權屬。承包、租賃或拍賣使用權的「四荒」地必須是農村集體經濟組織所有的、未利用的土地。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農村「四荒」。

「四荒」界定必須通過政府組織土地行政主管部門會同有關部門編制土地分類和劃定土地利用區規劃。在根據土地區位和利用條件確定「四荒」具體的治理開發方向後，再進行使用權承包、租賃或拍賣。待「四荒」完成初步治理後，根據其主導經營內容，依法分別由縣級以上人民政府發放土地證、林權證、草原證或養殖使用證等相應的權屬證明，對「四荒」治理開發工作實行依法管理。

(二)權屬不明確、存在爭議的未利用土地，由縣級以上人民政府依法確認權屬；在問題沒有解決前，不得將其作為「四荒」進行使用權承包、租賃或拍賣。

(三)對「四荒」一般應先承包、租賃或拍賣使用權，後進行治理。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的「四荒」，可先由集體經濟組織作出規劃並完成初步治理後，再將其使用權承包、租賃或拍賣給個人進行後續治理開發和管護。

(四)對在「四荒」使用權的承包、租賃或拍賣中涉及到的「兩山」(自留山、責任山)問題，應慎重處理。「兩山」是林地的組成部分，不在「四荒」之列。對承包後長期沒有得到治理的責任山可由集體收回使用權，另行承包、租賃或拍賣，但要重新簽訂合同並辦理林權變更登記手續。

二、對「四荒」使用權承包、租賃或拍賣必須嚴格按程序規范進行，並切實保護治理開發者的合法權益

(一)農村集體經濟組織內的農民都有參與治理開發「四荒」的權利，同時積極支持和鼓勵社會單位和個人參與。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。

(二)農村「四荒」資源屬當地農民群眾集體所有，農村集體經濟組織在實施承包、租賃或拍賣「四荒」使用權之前，必須堅持公開、公平、自願、公正的原則，充分發揚民主，廣泛徵求群眾意見，應成立由村民代表參加的工作小組，擬定方案，要規定治理開發「四荒」的范圍、期限、方式(承包、租賃、拍賣等)與程序、估價標准，明確治理開發的內容和要求等，經村民會議或者村民代表大會討論通過。依照有關土地管理的法律、法規須報經縣級以上人民政府批準的，應辦理有關批准手續。如果承包、租賃或拍賣對象是本集體經濟組織以外的單位或者個人，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

(三)承包、租賃或拍賣「四荒」使用權，農村集體經濟組織要與對方簽訂合同或協議。合同或協議的內容應符合國家有關法律法規，並應依法明確雙方的權利、義務和違約責任。合同和協議經縣級人民政府批准生效後，雙方都應認真履行。農村集體經濟組織不得因負責人的變動而隨意變更合同內容或解除合同。採取拍賣方式的，要標定拍賣底價，實行公開競價。「四荒」使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

(四)要嚴格執行誰治理、誰管護、誰受益的政策，切實保護治理開發者的合法權益。治理開發者在規定的承包、租賃或拍賣期限內享有「四荒」使用權。「四荒」使用權受法律保護，依法享有繼承、轉讓(租)、抵押或參股聯營的權利。要廣泛宣傳教育，增強幹部群眾的法制觀念，提高其維護治理開發者利益的自覺性。執法部門要及時依法處理和打擊各類損害、破壞、侵犯治理開發成果的行為。

三、建立穩定的投入機制，加強對「四荒」使用權承包、租賃或拍賣資金的管理

為了加快「四荒」治理開發進程，必須調動廣大農民和社會各方面的積極性，堅持國家、地方、集體和個人一起上，多渠道、多層次籌集資金。各級政府要逐步增加財政對治理開發「四荒」的支持，引導信貸資金、社會資金更多地投向治理開發「四荒」。國家預算內生態建設資金、農業綜合開發資金、扶貧資金、以工代賑資金，以及水利、林業、農業等方面資金使用，應統籌安排，把治理開發農村「四荒」作為一項重要內容，有些資金可以直接支持到戶。銀行、信用社要在加強管理、保證資金回收的基礎上增加「四荒」治理開發的貸款，期限應長一些。

收取的承包、租賃或拍賣資金實行村有鄉管，可專戶儲存在農村信用社，由鄉鎮農村集體資產管理機構代管。資金使用由農村集體經濟組織決定，並實行帳目公開，只能用於「四荒」范圍內的水利設施建設、植樹造林種草和小型農田建設等，任何單位和個人不得平調、挪用，不準用於非生產性開支，更不準平分到戶。要建立嚴格的資金使用申報和管理監督制度。收取的資金要列入農村集體資產管理，資金的使用情況要定期向群眾公布，鄉鎮農村集體經濟審計機構要進行專項審計，對違反規定的要堅決糾正，對貪污、挪用的要依法追究責任。

四、因地制宜制定「四荒」治理開發規劃，加強監督檢查

「四荒」治理開發必須以保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化為主要目標，以植樹種草為重點，合理安排農、林、牧、副、漁各業生產，具體按照土地利用總體規劃進行。要依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國水土保持法》、《中華人民共和國森林法》等有關法律法規，對「四荒」資源治理開發實施用途管制。各地要在土地利用總體規劃的控制和指導下，抓緊制定「四荒」治理開發實施計劃，提出鼓勵、適度限制和禁止發展的項目。

對位於江河源頭、干支流兩側、湖庫周圍、石質山區、風沙乾旱區、高山陡坡地帶、山脈頂脊部位、生物多樣性豐富地區和其他生態環境脆弱地區適宜植樹種草的「四荒」地，要大力植樹種草。對長江上游、黃河中上游重點生態治理區，要採取封山育林種草為主、人工促進天然更新與人工造林相結合的方式，配套節水工程等綜合水利設施建設，全面恢復和建設林草植被。

對東北、華北、西北沙化地區，實行分類防治。將目前尚無治理條件的大漠戈壁劃為封禁區，實施封禁，防止人為因素使其擴大蔓延；將有條件治理或利用過度造成沙化的區域劃為治理區，以培育和保護林草植被為中心，配套水利工程措施實施綜合治理；將已開發利用，但有沙化危險的區域劃為保護利用區，實施監測管理，防止退化為新的「沙荒」。

要充實和加強監督執法力量，加大監督檢查和執法力度，搞好「四荒」治理開發全過程的監管，保證治理開發目標的實現。有關部門和農村集體經濟組織應定期對「四荒」的治理開發情況和進度進行檢查，對治理開發中的各種違法違規行為，要依法進行處罰。對於治理進展緩慢，未達到合同或協議規定進度的，要提出限期治理的要求；對於長期違約不治理開發的，可以收回使用權。對於毀壞林草植被種植農作物和其它掠奪式開發造成水土流失的，破壞道路和農田水利、水土保持工程設施的，以及將「四荒」改作非農用途的，要限期改正，否則收回其使用權，並依法予以處罰。

五、加強部門協作，落實管理責任

治理開發農村「四荒」工作，包括水土保持、造林種草、土地承包等多項內容，涉及到國土資源、水利、農業、林業等多個部門，地方各級政府要高度重視這項工作，切實加強領導，搞好統籌協調，不斷研究新情況，解決新問題，總結新經驗。這項工作的歸口管理部門，由各省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。國務院有關部門應根據職能分工，落實各自的管理責任，通力合作，加強對治理開發農村「四荒」資源工作的服務、指導、監督和管理，及時幫助解決農民和其他治理者在開發治理中遇到的困難，保證「四荒」的承包、租賃或拍賣與治理開發工作健康、有序進行。水利部門要做好「四荒」治理中的水土保持方面的工作，協調水土流失的綜合治理，研究制定水土保持的工程措施規劃並組織實施。林業部門要做好以生物措施防治水土流失方面的工作，制定宜林「四荒」地造林綠化規劃，進一步加強樹種的基礎研究工作，組織種苗供應、給予技術指導並組織實施，依法對宜林「四荒」地確權發證。土地部門要會同有關部門進一步依法做好「四荒」的范圍、土地類型界定、「四荒」開發利用規劃，辦理使用「四荒」的土地登記和土地開發審批等有關手續。農業部門要做好「四荒」開發中的保土耕作措施，開展農業技術、信息等方面的服務。

各地人民政府和有關部門要根據本通知精神，對「四荒」治理開發情況進行一次專項清理檢查。凡是出台的政策措施和治理開發行為與本通知精神不一致的，都要予以糾正。

國務院辦公廳

一九九九年十二月二十一日

⑤ 土地抵押權的民商法

答：
1、劃撥國有土地使用權。所謂劃撥國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批准，土地使用土地抵押權者在繳納土地補償費和安置補助費後取得的土地使用權。由於通過劃撥方式取得土地使用權是無償的，所以以土地使用權作抵押應符合下列條件。
(1)土地使用者須領有國有土地使用證。
(2)具有地上建築物，其他附著物合法的產權證明。
(3)以抵押劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。
(4)經縣級以上人民政府土地管理部門或者房產管理部門批准。
《中華人民共和國擔保法》第36條規定:以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金後取得的國有土地使用權。因此以出讓方式取得國有土地使用權人是有償取得使用權，對土地使用權有權作出處分，包括抵押。但根據現行法律規定，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。根據我國現行法律規定，集體所有的土地使用權一般不能抵押。集體所有的土地使用權包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。但是為了促進荒地的開發利用，《擔保法》對"四荒"的土地使用權規定允許抵押，但是必須要符合下列條件:第一、用來抵押的使用權必須明確為荒地使用權。第二、對該片荒地抵押人應享有承包經營權。第三、須取得發包方的同意。

4、鄉(鎮)村企業的建築物佔用范圍內的土地使用權。根據《擔保法》的規定，鄉(鎮)村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉(鎮)村企業的土地使用權只能隨其地上的建築物一同抵押，而不能單獨抵押。當以鄉(鎮)村企業的建築物抵押時，其佔用范圍內的土地使用權應同時抵押。該土地使用權抵押的設定條件類似於以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押規則。

1、土地抵押登記的作用
(1)抵押權的公示及生效的作用。土地抵押權屬於擔保物權，是一種對世權。因此，對土地抵押權的設立應進行公示，向社會公眾展示土地抵押的設立、變更及消滅的法律狀況;並且登記制度對土地抵押權的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權的生效均以登記為必要條件。
(2)警示效力。土地抵押權登記的目的在於告知公眾土地抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權的變動情況，自己決定是否進行有關的法律行為。因為根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為土地抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在土地使用權上已經存在著順位優先的抵押權，抵押權人的權利實現就會存有風險，但如果進行土地抵押登記，就可以給抵押權人提供足夠的警示，使之了解設立後順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權登記程序。
根據我國現行法律規定，辦理抵押權登記，首先應當由當事人根據不同的土地使用權情況進行地價評估，並鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同後15日內，由抵押人和抵押權人持被抵押的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記(如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權委託文件)。最後，土地管理機關審查，進行登記注冊，核發《土地他項權利證書》。

3、土地抵押權登記的效力
根據《擔保法》的有關規定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權登記後，抵押權人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現為:
(1)當同一土地使用權存在兩個或者兩個以上抵押權的，如果有的抵押權已經登記，有的抵押權未登記，先登記的抵押權優先於後登記的抵押權受償。
(2)在土地抵押權存續期間，抵押人轉讓土地使用權未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押權已經登記，抵押權人仍可行使抵押權。也就是說，抵押權一經登記，無論抵押財產的受讓人是否屬於善意，抵押權人都可與之對抗行使追及權。
(3)抵押合同成立後，抵押人又將土地使用權出租的，抵押權人行使抵押權導致土地使用權轉移的，租賃合同不具有對抗抵押權受讓人的效力。
(4)已經設立抵押的土地使用權被查封，扣押等財產保全措施或執行措施的，抵押權不受影響。
(5)在抵押期間，抵押人的行為足以導致土地使用權的價值減少或者土地使用權滅失的，抵押權人有權予以制止;
(6)債務人到期不履行債務時，抵押權人有權請求人民法院依法實施扣押，並自扣押之日起對由該土地產生的自然孳息、法定孳息享有收取權。
(7)債務人到期未清償債務的，抵押權人有權通過拍賣、變變的方式將該土地使用權轉讓於第三人，並在轉讓所得的價款中優先受償。

土地抵押權消滅的情形主要有下面幾種:
1、債務清償。債務人到期清償債務或者債務人的擔保人或者債務人的清算組織在債務到期後已經將債務清償完畢，該抵押權自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況
(1)被抵押的國有土地使用權被國家收回或者期限屆滿。
(2)被抵押的集體土地使用權所涉的土地被國家徵用
(3)土地使用權隨建築物抵押的，該建築物滅失。

3、土地抵押權實現。抵押人到期不履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產，抵押權人有權依照國家法律，法規和抵押合同的規定處分抵押財產，並就處分抵押物的價款優先受償，抵押物轉歸第三人。此時，抵押權實現，設立於土地使用權之上的抵押權也隨即消滅。

4、抵押權無效。抵押權因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認無效。抵押權無效是土地抵押權消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權單獨設立抵押的，以鄉(鎮)村企業的土地使用權單獨設立抵押的，以劃撥土地房地產設定抵押未經政府主管部門同意審批的。又如破產企業擅自轉讓已經抵押的土地使用權。按照《破產法(試行)》第49條的規定，在抵押期間，破產企業對已經抵押登記的房地產進行轉讓時，應當通知抵押人並告知受讓人該房地產已經抵押的情況。破產企業未通知抵押權人或者未告知受讓人的，人民法院應依法裁定該轉讓行為無效。

⑥ 土地使用權的特徵是什麼

(一)集體土地所有權、使用權主體
集體土地所有權主體，根據《中華人民共和國土地管理法》第十條規定有鄉(鎮)農民集體、村農民集體和組農民集體三種，屬於不同主體所有的土地由不同的集體經濟組織經營管理。
集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員。具體為：
(1)集體非農業建設用地使用權的主體一般要求為農村集體經濟組織和農村居民。此外，回鄉落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉定居的華僑也可以申請宅基地。
(2)集體農用土地使用權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外的單位或者個人，則必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。
(3)集體所有的「四荒」土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。如果「四荒」土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以外的單位和個人，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上的村民代表的同意。
(二)國家為了公共利益的需要可以徵用集體土地
在我國土地所有權不得買賣。但國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公益事業，可以徵用集體土地。凡符合國家有關規定徵用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。
(三)集體非農業建設用地應依法按標准嚴格審批
(1)農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，進行鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設，也可以經批准與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。
(2)農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；農村村民建造住宅應當盡量使用原有的宅基地和村內空閑地；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
(3)鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設，應當符合村莊和集鎮規劃、鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並持有關批准文件，由縣級以上地方人民政府批准。
(四)農民集體土地使用權不鍀出讓、轉讓或者出租用於非農業建設
農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
(五)集體「四荒」土地使用權可以繼承、轉讓(租)、抵押或參股聯營
(1)集體「四荒」土地使用權必須經縣級以上人民政府批准，農村集體經濟組織要與治理開發者簽訂合同或協議，合同或協議經縣級人民政府批准生效後執行。
(2)集體「四荒」土地使用權可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年。
(3)權利期限內，集體「四荒」土地使用權人依法享有繼承、轉讓(租)、抵押或參股聯營的權利。

⑦ 什麼情況下「四荒」土地使用權須變更

下列情況，「四荒」土地使用權須進行變更登記：
（1）承包、租賃、拍賣「四荒」使用權內，最長不超過50年。容
（2）通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的「四荒」土地使用權，經依法登記取得土地使用權證書的，在規定的使用期限內可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。對於實行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依法繼承、轉讓或轉租；對於購買使用權的，依法享有繼承、轉讓、抵押、參股聯營的權利。

⑧ 開墾荒地的所有權歸誰問題

我國的所有土地，所有權都歸國家和集體所有。但是，如果當地政策鼓勵專開荒，那麼，開墾屬荒地的土地使用權歸開荒者所有，即可以使用土地，需要注意的是，此處是土地使用權，不是土地所有權。

1、《中華人民共和國土地管理法》第四十條 開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用。

2、中華人民共和國國土資源部《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十一條 農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的，應視為現使用者所有；連續使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。

(8)四荒土地使用權抵押擴展閱讀

開墾荒地使用年限：

《國土地管理法實施細則》第17條規定：開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或者漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過50年。 正常合法的開墾荒地，可以使用50年！

參考資料

網路-中華人民共和國土地管理法

⑨ 土地抵押權的問題思考

土地抵押權制度中需要思考的幾個問題
1、土地抵押權的客體是否限於土地使用權。
我國的土地抵押權實際是指的土地使用權抵押權，但是，隨著社會的發展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權的客體擴大到其他土地項權利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉讓的土地他項權利，就應允許抵押。例如，空中權和地下權。我國部分學者也贊成其他土地他項權利可以進行抵押。
2、關於「四荒」土地抵押
《擔保法》第34條規定：抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。集體土地使用權被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地擁有承包經營權，該限制是不合理、不全面的。應該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權規定為允許抵押的條件。對於四荒土地使用權，只要是有償取得的允許轉讓的，原則上都可以抵押。
3、土地抵押權登記效力能否對抗土地使用權收回
土地抵押權附屬於土地使用權，在土地使用權被收回的情況下，土地抵押權自行消滅。這是我國法律關於二者之間法律效力的規定。現行法律規定，限制了土地使用權抵押的獨立性，使抵押的擔保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。
其一，在土地使用權出讓合同有效期間提前收回土地使用權的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權行為。而土地使用權收回是債權行為，根據「物權優於債權」的原理，抵押權自應當得到優先受償。
其二，土地使用權設有抵押並登記後，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護商業信譽及維護善意抵押權人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎。因此，一旦發生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應當次於具有公信力的抵押效力。
其三，土地使用權設定抵押並經登記後，抵押權人即：
（1）可以登記的先後次序享有抵押登記利益。
（2）可以對抗任何第三人的主張。
（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已「收回」的（土地使用權）效力。基於上述效力，當發生土地使用權收回情形時，抵押權人當然可以主張經登記的權利，並排斥未登記的權利主張或其他債權，先於其他權利享有優先受償權。
4、劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定是否應徵得批准劃撥該土地的人民政府主管部門的批准或同意。
前面已論及劃撥的國有土地使用權不能單獨設定抵押權，如果該土地使用權土地之上有房屋並且房屋所有人以該房屋設定抵押，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。但該法律規定產生的後果是抵押人無法履行其債務時，必然會出現土地的轉讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權無權作出處分，因此，必須要經過有關政府土管部門的審批，轉讓方為有效。劃撥土地上的房地產未徵得政府同意即可去進行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未徵得權利人的同意就以自己並不享有處分權的物去進行抵押，顯然是違反了有關物權原理。劃撥土地的處分權在國家，政府仍然是地的主人，建築在這種土地上的房產實際是與地產一起形成了一種國家與土地單位的共有關系。共有的財產未徵得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應屬無效。因此，劃撥土地的房地產未徵得政府同意進行抵押應該是無效的。從實踐看，未經批准即可以劃撥土地的房地產進行抵押也會帶來一些不良的後果。
其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能准確地評估抵押物，必將影響到抵押權的設定和實現。
其二，國家對劃撥土地可以根據需要收回，如其設定抵押物發生收回，必將嚴重損害抵押權人的利益。而經過有關部門批准設定的抵押一般是不會轉讓回收的。
其三，影響國家對土地使用權的正常管理和統一安排。根據城市房地產管理法的規定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規劃。城市規劃和年度建設用地計劃，應有計劃，有步驟地進行，而將劃撥土地的房地產抵押實際上就難以執行這些規定，因為在實現抵押權時無論是協議方式還是法院訴訟後強制拍賣方式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權人的利益。如果在設定抵押權時，將政府有關部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。
根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部第5號令）第三條規定，市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閑置土地，應當通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設立抵押權的，還應通知的抵押權人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經原批准用地的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。
處置方案可以選擇以下方式：
（一）延長開發建設時間，但最長不得超過1年；
（二）改變土地用途，辦理有關手續後繼續開發建設；
（三）安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備後，重新批准開發，土地增值的，由政府收取增值地價；
（四）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現有建設用地進行開發建設；
（五）政府採取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，並對原土地使用者給予補償；
（六）土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。
對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇前款規定的方式以外，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其餘部分由政府收回。