我國目前土地使用權租賃

① 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議

農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。

② 我國憲法規定土地使用權可以依照法律規定轉讓，為什麼不能出租，買賣或變更呢

我國法律規定，土地使用權的轉讓方式有劃拔和出讓等兩種方式。
（1）劃拔版：無償使用權，如學校、醫院、軍事用地、機場等市政建設工程。
（2）出讓：從國家有償取得使用權，主要方式有：協議（如200-250萬/畝）、招標（提出底價，根據使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規渠道取得）。
A 出租
土地使用權出租不是單一地出租土地，而是出租人將土地使用權連同地上建築物及其他附著物租賃給承租人使用、收益，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附著物的使用及收益的權利。出租人和承租人的租賃關系由雙方通過訂立租賃合同確定。
C買賣
買賣只是土地使用權轉讓的一種形式。
D 變更
變更是指土地使用權轉讓的登記。
因此，ACD都不全面，只有B最全面。

③ 土地使用權出讓和土地使用權租賃有何不同

對於集來體土地的使用權，出讓和租自賃的意義截然不同。
我國發布的農村土地三權分置的通知，農村集體土地所有權、承包權和經營權（使用權）三權分置，在堅持集體所有權的境況下，承包權可以轉讓，在保障承包權不變的情況下，使用權可以進行依法流轉。而出讓和租賃的區別就在於是否還擁有承包權，出讓就是連承包經營權一起轉讓出去，租賃則只是將經營權流轉出去，自己仍然保留承包權。

④ 我國土地使用權制度今後的發展方向

你好 我是華中科技大學碩士研究生 專業是土地資源和房產管理 現在是注冊房地產估價師 土地估價師很高興回答你的問題我的畢業論文就是這個題目我主要的參考文獻是畢寶德 柴強 李鈴的《土地經濟學》和曹振良的《房地產經濟學通論》 並結合我在土地估價師協會的交流 我給你一下4個建議1 主張施行徹底的農用地私有制 即施行土地私有化 不僅可以提高土地利用的經濟效率 而且有助於解決中國目前進展十分緩慢的農村地區城市化問題主要參考文獻楊小凱《中國土地產權發展方向的思考》 中國農業出版社 20002 主張農用地分兩類 一類口糧田變更為私有化 二類責任田維持現狀 即調動農民土地投資的積極性和土地規模經營 主要參考文獻：李慶曾 《農用地發展規劃與土地利用規劃》 中國農業大學出版社 20023 主張完善租賃制承包制

⑤ 我國的土地使用權價格本質上是土地使用權的租賃價格，這句話對嗎

對的，中國所有土地的所有權都屬於國家，買賣其實也只是以租賃的形式表現而已。

⑥ 目前我國有哪幾種土地使用權

目前我國土地使用權有兩種：國有土地使用權和集體土地使用權。按用地性質專分類，國有土地使用屬權分為農用土地使用權和建設用地土地使用權，集體土地使用權分為農業用地使用權和建設用地使用權。按土地取得的方式分類，國有土地使用權分為五類：劃撥土地使用權、出讓土地使用權、租賃土地使用權、入股（或作價）土地使用權、授權經營土地使用權；集體土地使用權分為三類：承包農用土地使用權、入股（或作價）土地使用權、租賃土地使用權。

⑦ 土地使用權租賃的管理辦法

湖南省國有土地使用權租賃管理辦法(試行)
第一條
為建立公開、公正、合法、有序的土地市場，加強土地資產管理，促進土地資源的合理流動和優化配置，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》等規定，制定本辦法(試行)。
第二條
國有土地使用權租賃(下簡國有土地租賃)是指國家將國有土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。
國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。
第三條
對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用;對因發生土地轉讓、出租、企業改制和改變土地用途後依法應當有償使用的，可以實行租賃。對於新增建設用地，重點推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對於經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。
第四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行區域內國有土地租賃管理工作，並依法進行監督檢查。
第五條
租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由縣級以上土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內容應當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標准、支付時間和支付方式、土地租金標准調整的時間和調整幅度，出租方和承租方的權利和義務等。
第六條
國有土地租賃依照國有土地使用權出讓的審批許可權，報縣級以上人民政府批准。涉及征地和農用地轉為建設用地的，依照國家有關法律、法規的規定先行辦理審批手續。
第七條
國有土地租賃，要以採用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。採用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低於出租底價和按國家及省規定的最低地價折算最低租金標准，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，並向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。
第八條
國有土地租賃標准應與地價標准相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的地，租金標准應按全額折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標准應按扣除有關費用後的地價余額折算。
採用短期租賃的，按年度或季度支付租金;採用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。
第九條
國有土地租賃可以根據具本情況實行短期和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建築物、構築建設後長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。
第十條
國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按租賃合同約定支付剩餘年期的土地租金並完成開發建設後，經簽訂合同的原土地行政主管部門同意，可將剩餘年期的承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉上或抵押，須依法辦理變更登記。
承租人將承租土地轉租或者分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租人轉讓土租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名後繼續有效。
地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。
第十一條 在租賃合同約定的使用年期內，承租土地出讓，承租人有優先受讓權。租賃土地在辦理出讓手續後，終止租賃關系。
第十二條
已簽訂土地使用權租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規規定簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，取得出讓土地使用權。
已簽訂土使用權出讓合同，按合同約定支付出讓金有困難的，交足已使用年限的土地出讓金後，經原批准機關同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規定簽訂土地使用權租賃合同。
第十三條
國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，應對承租人給予合理補償。
土地使用權租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要繼續使用土地的，應當在期滿前三個月向縣級以上土地行政主管部門上申請續期，並按本辦法規定重新辦理租賃審批手續，除根據社會公共利益面要收回該幅土地的，應予以批准。未按規定申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回，其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得，或要求承租人拆除地上建築物、構築物，恢復土地原狀。
承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
第十四條
土地行政主管部門應加強國有土地租金的徵收工作，協助財政部門作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管部門代征代繳，全額上交財政，使用財政部門統一印製的《土地有償使用收入專用收款收據》。收取的土地租金參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規定專項用於城市基礎設施建設和土地開發。
第十五條
各地在本《辦法》下發前對國有土地租賃適用范圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定執行，並在需今後工作中逐步規范;本《辦法》下發後實施國有土地租賃的，一律按本《辦法》要求規范辦理。
第十六條 《國有土地租賃合同》文本在國土資源部統一制發前，由省國土測繪局制定試行。
第十七條 本辦法自1999年10月1日起實行。
湖南省國有土地使用權租賃管理辦法
各州、市、縣(市、區)國土管理局，長沙、懷化鐵路國土管理分局：
現將《湖南省國有土地使用權租賃管辦法》(試行)印發給你們，請認真貫徹執行。執行中有何問題，請及時報告省局。

⑧ 在我國,土地使用權出租與土地使用權轉讓的根本區別,主要表現在()

c
前者是二級市場行為 後者是一級市場行為

⑨ 在我國，土地的使用權可以依法轉讓嗎

首先要明白我國的土地基本制度：我國的土地歸國家所有或歸集體所有；個人或單位無權獲得土地所有權；個人或單位徵用土地取得的是土地使用權。
因此，土地的（使用權）可以依法轉讓；但是如果是房屋，則是房屋的（所有權）可以依法轉讓，但目前只有70年期限。
土地使用權轉讓，一般經公證機關進行公證證明，基本規則如下。
1．土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。
2．申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證，除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：
(1)關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資開發利用土地的證明文件；
(2)土地使用權轉讓合同正本；
(3)土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。
3．對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應著重審查以下內容。
(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。
(2)當事人的辦證目的。
(3)合同條款是否完備。合同內容應包括：
①當事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名；
②轉讓人取得土地使用權的依據與方式；
③轉讓土地使用權的依據與方式；
④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物；
⑤地上物及其他附著物是否轉讓的規定；
⑥轉讓期限；
⑦轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間；
⑧違約責任；⑨其他事項。
(4)合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。
(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件，投資、開發和利用土地。依各國通例，轉讓方須在對土地進行一定開發之後，才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。
(6)轉讓價格是否合理，是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的，應與當地土地管理部門聯系，做出調整。中國法律規定，國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優先購買權為一項法定權利，不依當事人約定，當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用於一切國有土地使用權的買賣。
(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意，即報經土地管理部門、城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。
(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更，須辦理登記手續。
(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關系存續期間，出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權，承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時，承租人還有先買權，即土地使用權享有者將土地使用權出售時，承租具有在同等條件優先購買的權利。
(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規定，國有土地使用權可以抵押。抵押時，地上建築物、附著物隨之抵押。以國有土地使用權抵押，只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的余期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押，則抵押權人具有優先權。