評估拍賣農村集體土地使用權

A. 集體土地所有權如何評估

農村集體土地所有權價格評估可採用以下方法:
1 征地補償法:根據《中華人民共和國土地管理法》關於徵用農村集體土地所有權的補償規定,估算土地所有權徵用時的價格。主要包括土地補償費、地上建築物及青苗補償費和勞動力補償費。徵用土地時發生的一切稅費(來自:www.fdcew.com),包括徵用耕地時的耕地開發費,均不能計入。此方法主要用於因社會公益事業及重大建設項目需要徵用農村集體土地時的價格評估。
2 收益還原法:主要用於非因社會公益事業及重大建設項目需要徵用,且在改變用途後有收益的農村集體土地所有權價格評估。該類土地現狀多為農業用途或未利用土地,其土地純收益不作為收益價格的評估依據。此收益價格的土地純收益在本質上為未來用途的正常年純收益;在數量上,既大於農業土地正常年純收益,又因農民無權改變土地用途而小於新用途未來正常年純收益,即對未來正常土地年純收益作減價修正。
3 市場比較法:主要用於城市郊區集體土地所有權交易較多的地區。徵用土地的所有權價格評估及其它形式的土地所有權價格評估,均可選擇相應的比較實例,運用此方法估算土地所有權價格。若選擇同一供需圈的土地使用權交易實例,則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。
4 剩餘法:主要用於非因社會公益事業及國家重大建設項目發生的農村集體土地所有權交易時的價格評估。在運用該方法時,預測的不動產未來開發價值需作類似未來土地正常年純收益的修正。
5 成本逼近法:
1.成本項目主要為:
(1)未利用土地:土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地維護費(指為維護其絕對權利而支付的費用)和土地所有權收益(在改變用途時,其絕對地租量的比重大)。
(2)農用地:土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地開發費(指從未利用土地開發成現狀用地時的費用,包括農業水電系統費的攤銷)、利息、利潤及土地所有權收益。
2.是否因社會公用事業及國家重大建設項目而發生交易的農村集體土地所有權價格評估,其主要區別在於土地所有權收益取值比例的大小。

B. 農村集體土地使用權上的房產能否拍賣

根據最高復人民法院頒布的制《關於人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第24條的規定：「人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見後，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。」

C. 法院拍賣農村集體土地使用證房產可以嗎

不可以強制拍賣，拍賣集體土地使用房產證需要法院根據當地相關部門進行協商，村民委員會同意和鄉鎮政府的批准。

根據我國《中華人民共和國土地管理法》規定

第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

法院查封拍賣集體土地上的房產及其附著物時不能直接處置集體土地使用權，法院對處理集體土地房屋涉及集體土地的，需經與規劃部門、國土管理部門取得一致意見後，才可以裁定予以處理。

(3)評估拍賣農村集體土地使用權擴展閱讀：

根據我國《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》規定

第二十四條 人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見後，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。

對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致後再行處理。

D. 農村集體土地使用權如何評估

可以採用成本逼近法進行評估，只是土地取得費（含征地費、征地稅費等）取值專為0，還有就是不屬計算土地增值收益！如果是拍賣而得的荒山荒坡，可以把拍賣成交金額作為土地取得費，加上開發費、利息、利潤即可，同樣不能計算土地增值收益！

E. 如何評估集體土地使用的價格

我國法律規定「宅基地屬於農民集體所有」、「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」、「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」、「宅基地使用權不能抵押」，由此對宅基地的使用權有諸多限制，因此宅基地的評估條件也不同於一般的土地篇，集體用地評估市場條件目前仍不甚成熟，現行對於宅基地評估方法主要有： 1、成本逼近法由於宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜採用市場比較法進行評估。建議採用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。參考計算公式：集體建設用地使用權價值=土地取得費(耕地開墾費+耕地佔用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金)+土地開發費(集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費)+利息(集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費)+利潤(集體農地開發為宅基地投資產生的利潤)+增值收益(集體農地開發為宅基地之後產生的增值) 2、收益法土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可採用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。 3、基準地價系數修正法對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以採用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。

F. 集體土地建設用地使用權可以拍賣嗎

可以進行拍賣，但是評估時會考慮未辦理國有土地出讓應當扣繳土地出讓金的因素，實踐中法院具體處置不同，具體看法院態度。

G. 拍賣行只拍賣集體土地上的房產不拍賣土地使用權是否合法

您好，根據我國法律規定，拍賣取得房屋所有權後，其佔用范圍內的土地使用權只能由專房屋所屬有權人使用。在實際操作中，多數情況下是對房產進行評估，競得人取得房屋所有權後，再依據法院的拍賣結果和判決書，到國土資源管理部門辦理土地出讓手續。拍賣行只拍賣集體土地上的房產而不拍賣土地使用權是合法的。
因為，處分集體土地，涉及對集體土地所有權人的補償，也涉及出讓價款的評估等復雜問題，拍賣行沒有這么專業，也不會介入這么深，所以，拍賣標的不含土地出讓金，競得人自己去到國土資源管理部門辦理土地使用權征轉手續。國土資源管理部門在辦理征轉手續後再依法進行公開出讓。當然，若人民法院在拍賣價款中包括了出讓金和補償款，這也是理想的一種操作模式，

H. 集體土地所有權可以由法院拍賣嗎

不能由法院拍賣

一、所有權是屬於集體的，不能買賣也不能抵押，抵押的應該是土地使用權。

二、集體土地使用權及其地上房屋抵押問題。單獨以集體土地使用權抵押的，除荒地使用權外，其他都為法律所禁止。地上房屋與土地使用權一同抵押的，如屬企業房產，法律允許，但以後能否轉讓變現則無法律規定。

(8)評估拍賣農村集體土地使用權擴展閱讀：

根據我國《物權法》和《擔保法》的規定，農村集體的土地使用權可以抵押。

《物權法》

第一百八十條：債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建築物和其他土地附著物；

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

本條第一項「建築物和其他土地附著物」包括了農村宅基地上房屋、土地承包經營權上農舍、木本植物，在廣義情況下還可包含多年生的草本植物（一年生的草本植物一般不認為是土地附著物）；

第二項「以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權」是指《土地承包法》第三條規定的，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包，是典型的集體土地使用權；

第七項是兜底條款，在沒有相反規定的情況下，所有有合法處分權的財產都可以抵押。

《擔保法》

第三十四條下列財產可以抵押：

（一）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

（三）依法可以抵押的其他財產。

與物權法規定大同小異，只有擔保法司法解釋規定了一項禁止性規定：

第五十二條當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效。

再往下梳理部門規章，我們發現國土資源部曾經在1995年下發了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，對農村集體土地使用權抵押登記工作作了細化。

抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。該規定於1995年廢止。