企業自願放棄土地使用權

A. 協議中讓當事人無條件放棄土地使用權違法嗎

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權轉讓合法和有效，應從土地使用權性質、用途、位置、轉讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權利和義務等方面加以探討。
第一，應實際了解土地使用權的性質。使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。只有國有土地使用權才能進入市場，即出售、交換和贈與。但也應了解屬國有出讓土地使用權還是國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權轉讓時須經縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批准權的省人民政府批准，並補交地價款。出讓土地並非一定能夠轉讓，未經開發的出讓土地不得轉讓。出讓土地使用權在轉讓時應分清是否改變了轉讓方土地使用權性質。集體 土地使用權不得轉讓;除《土地管理法》規定的「符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產兼並等情形致土地使用權依法轉移」以及這類企業的用土地房產抵押後被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權的性質未弄清就進行轉讓。特別是土地使用權贈與和交換。如農村居民或原屬農村居民現因某種原因棄農進城的，往往把自己屬集體土地使用權的宅基地作為個人私有財產，隨意出售或贈與他人。有的未經政府批准擅自將集體土地使用權與他人調換。這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。
第二，應了解土地使用權的用途。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》?以下簡稱《條例》?規定「未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的，土地使用權不得轉讓」。如土地使用者取得土地使用權時屬工業用地，實際開發為商品房，那麼該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續。再有受讓人和轉讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數的土地已按城市建設規劃或集鎮規劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業，但在轉讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產流失。
第三，應了解土地使用權的位置。影響土地價格的因素一般分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎，而區域因素對土地的價格產生決定性的影響，主要是指土地所處地區的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環境質量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉讓土地使用權時應根據不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。
第四，應了解原土地出讓合同及其附屬記載的權利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內容。因為即使最後的土地受讓人是否願意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權利和義務，在土地經過多次轉讓後仍完完全全地轉移其最後的受讓人。《條例》規定：」土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移」。因此，最後的土地受讓人應了解原土地出讓合同中及其附件記載的權利和義務。
第五，應了解土地的建設規劃和設計的要點。包括土地的用途、建築密度、容積率及公共配套設施的要求。因為根據城市建設規劃，各地塊的用地功能、建築密度、容積率及公共配套設施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。不同標準的建設規劃和設計要點決定了土地的利用率、開發建設成本及利潤的大小。因此，轉讓土地使用權時，受讓人應當綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地價格高低和房地產開發項目的成本風險和投資回報。
第六，應了解土地的轉讓年限。《條例》規定「土地使用權通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限」。因此，受讓人應當明確轉讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規定的最高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應重新簽訂出讓合同，根據實際土地使用情況確定其土地使用權的使用年限。因為土地使用年限不同、土地的價格亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長、年折舊就愈大，這樣土地價格相對較低。
第七，應弄清土地使用權是否有禁止性和限制性。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定：下列房地產不得轉讓：「(一)以出讓方式取得土地使用權的不符合本法第三十八條規定條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、法規規定了禁止轉讓的其他情形。」因國家的公共建設需要或進行舊城改造時對原土地使用者的使用權證書，政府應及時將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權證書作為土地擁有者的合法憑證進行轉讓。對於有共有使用權，在辦理土地轉讓變更登記過程中，土管人員應深入現場調查，徵得共有權人的同意並出具書面證件，不能隨意給其辦理轉讓手續。
土地使用權轉讓在了解以上幾個問題的同時，還應當辦理過戶登記手續。轉讓土地使用權轉讓方與受讓方協商一致並簽字蓋章確認後，只能說明轉讓行為的完成。而轉讓協議或合同經有權機關審查符合轉讓條件並依法履行審批手續只是說明轉讓行為生效。只有轉讓雙方辦理土地權屬登記，才說明轉讓的財產的權利已經發生轉移並合法有效。

B. 對企業持有以備增值後轉讓的土地使用權，其作為投資性房地產的確認時點為企業將自用土地使用權停止自用

可以參考董事會下達文件的批准日期。

C. 公司注銷後土地使用權該怎麼處理

如果沒有債務，
土地使用權
作為投資者收回投資。如果有債務，就要處置土地，先清償債務，剩餘部分作為投資者收回投資。可以到
稅務機關
開具發票。企業要注銷，，應該先處置資產，而後是稅務注銷，最後是工商注銷，而不是先注銷再處置資產。

D. 公司法人代表變動，土地使用權無須隨之變更嗎

我所在的公司是股份制公司，擁有一宗土地使用權，《國有土地使用證》上登記的土地使用者是公司。最近，公司因經營的需要，經股東大會同意，部分股東將其股權轉讓給新的股東，原法定代表人也因董事會改選而變更。有人說這是土地使用權轉讓，認為我公司應當辦理土地使用權轉讓手續，並繳納有關費用。請問，我公司需要辦理土地使用權轉讓手續嗎?廣東讀者 單一

答：首先，股份制公司及其法定代表人、股東是不同的權利主體。

根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國公司法》的有關規定，依法成立的股份制公司是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織，是企業法人；企業的法定代表人是依照法律或者法人組織章程規定，代表法人行使職權的負責人。《中華人民共和國公司法》第三條規定，公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。該法第四條規定，公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。可見企業法人、法人的法定代表人和股東是不同的權利主體。

其次，股份制公司成為土地使用者不等於其法定代表人或者股東成為土地使用權主體。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條的規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。股份制公司為土地使用者的，土地使用者為該公司即企業法人而非其法定代表人或者股東。股份制公司作為土地使用者轉讓土地使用權後，即不再擁有該土地使用權。

再次，股份制公司股權或者股東或者法定代表人的變更，不影響公司作為土地使用權主體的法律地位。

根據《中華人民共和國公司法》，股份制公司分為有限責任公司和股份有限公司兩類。無論是有限責任公司還是股份有限公司，其法定代表人都可以依法變更，股東都可以依法轉讓股權。《中華人民共和國公司法》第十三條規定，公司法定代表人依照公司章程的規定，由董事長、執行董事或者經理擔任，並依法登記。公司法定代表人變更，應當辦理變更登記。該法第七十二條規定，有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東徵求意見，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。該法第一百三十八條規定，股份有限公司股東持有的股份可以依法轉讓。公司股權或者股東或者法定代表人的變更，是該企業法人內部組織結構的變化，不是土地使用權主體變更。

綜上所述，因公司股權或者股東或者法定代表人依法變更而要求其辦理土地使用權轉讓手續，沒有法律依據。

廣東省國土資源廳政策法規處 范俊明

E. 破產企業的土地使用權如何處理

企業破產、倒閉後，土地資產處置前，我們首先應該實地調查確認權屬，評估地價。對於國有劃撥土地的處置，可採用土地使用權出讓的方式進行處置，即破產企業清算組對土地資產（連同其它資產一起）進行拍賣或招標，其土地資產拍賣所得款項可首先用於職工安置。

土地出讓後，原破產企業的土地使用權即轉為受讓方，由國土部門辦理過戶手續，向受讓方核發《國家土地使用權證》。第二種處置方式是土地租賃，即新成立的股分制企業每的擬向地方政府交納土地租金。

(5)企業自願放棄土地使用權擴展閱讀

最高人民法院《關於審理企業破產案件若干問題的規定》明確：「清算組處理集體所有土地使用權，應當遵守相關法律規定。未辦理土地使用手續的集體所有土地使用權，應當在該集體范圍內轉讓。」

《土地管理法》第五十八條有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。

F. 土地承包期內多長時間不使用視為主動放棄土地使用權

這要看具體地方，有些有人管，有些無期限，只要你交了費用。

G. 企業關停後批租的土地使用權怎麼處理

工業用地繼續出租或轉讓。

H. 土地使用權政府下文件說收回權,但是土地證還在企業名下,這是不是土地使用權被

有國有土地使用權證就代表了你擁有了那塊地的自由使用權，就可以自由支配該塊土地，不過需要注意的是：1.用途必須是證載用途（即你所說的辦公用地，而不能開發成住宅）；2.不能閑置不用，拿地後超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的，或者已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。

I. 企業接受政府無償提供的土地使用權的 處理

這個屬於政府補助
只要5100萬作為營業外收入申報納稅，以後的攤銷是可以扣除的