農村的熟人社會與物權登記

① 生活在農村熟人社會有什麼好處

生活在農村，一個村子的人都很熟悉，尤其是左鄰右舍，街坊鄰居，誰家有事都會出手相助，不像城市，雞犬之聲相聞，老死不相往來，這就是熟人的好處。俗話說，人熟是一寶，人熟好辦事，這些都是農村熟人社會的好處。

② 為什麼農村是熟人社會

因為有陌生感，陌生感來自都不認識，2城市相對比較忙，工作壓力大，見面熟悉的機會不大

③ 農村是個熟人社會 為什麼

詳情請見巜鄉土中國》

④ 物權公示的推定力

在社會學意義上，自人類個體有了權利意識，人類群體有了分配規則，物權就必然存在，它是個體和社會發展的基石。但是，法律術語和規范機制意義上的物權卻沒有「草根」性，它是法律精英採用抽象手法從現實中出的簡約概念和規則，雖然源於社會生活，但在法言法語的裝飾下，已經不再是人們從生活中獲得的直接知識，而是通過專業訓練才能掌握的間接知識。為了讓普通大眾能感知並親近物權，這種抽象的紙上權利應回歸社會母體，而達到該目的的技術手段就是讓其具有能為世人辨別的有形外觀。我們對這種手段很熟悉，如表明自己身份的證件，證明專利權的專利證書，標注自留地范圍的界石等，都是具體的權利外觀。正是它們劃定了主體自身和他人的權利界限，結果是人慾有節和物流有序。
在物權法中，公示就是權利外觀，不動產登記和動產佔有就是具體物權的外觀。談物權公示，不能不提及物權法定，因為它們具有結構上的必然聯系：物權法定固定了我們所能設定的物權類型與內容，指向客觀存在的權利；物權公示則指向我們實際享有的主觀權利，它通過具體外觀向世人展示特定權利主體與特定物之間的直接聯系，並以此溝通具體的主觀權利與物權法，最終落實物權法定原則。由此，物權與債權產生了巨大分野，前者為法定要式，後者是否要式、形式如何通常交由私人自治，之所以如此，是因為法律對這兩種權利的想像圖景不同：債權是相對性的，只約束具有直接法律關系的當事人，與外人無關；物權具有絕對性，其明晰主體是物權人，背景則是「面目模糊」的社會公眾，為了避免社會公眾遭受被物權人排斥的風險，物權法就要強行規定物權外觀。在如此的想像空間中，物權法離不開物權法定，而物權法定要得以落實，一定需要物權公示的輔助。
有了以上知識背景，我們接下來考慮這樣的現象：我們到商店買東西，通常不會對貨物權屬產生疑慮，因為在我們社會經驗中，商店貨物的權利外觀與實質權利相互印證，但這種印證在我們買二手房、二手車時要大打折扣，我們首先想到的是出賣人是否為真的權利人。這種顧慮很正常，因為任何一個理性人都不會也不願與不可信任、難以信賴、缺失信用的人打交道、做交易，而法律又怎樣才能合理地確保權利外觀與實質權利的一致性，從而建立當事人的確信呢?
從根本上來講，法律對物權外觀的選擇應當反映財產交易實踐的客觀要求，交易成本是一個重要的考慮因素，公示推定力就是實現交易成本最小化的規則，它與唯物辯證法的「內容決定形式」相反，通過「形式推定內容」的方式，讓權利外觀代表權利的實質內容。如此一來，只要交易對象有法定權利外觀，法律擔保它通常為真實權利，交易者無需再勞心費神辨別權利真偽，交易成本當然隨之降低。
這一點對不動產物權尤為重要，因為不動產具有較高的稀缺性，其上形成的利用層次與交易關系遠比動產復雜，如果將證明與調查權利真實性的義務完全配置給當事人，就可能會因為交易費用過高而嚴重物的利用效率，由國家控制的經由合理程序操作的登記機制卻沒有這樣大的外部性。通過登記的推定，不動產物權狀態將一目瞭然，其結果就是：⑴積極推定，即登記內容表徵不動產物權狀態，登記簿中的權利人是真實權利人，但是這不能保證權利人實施的交易必定受法律保護，因為其行為能力和處分權不在推定的范圍；⑵消極推定，即原有權利在登記簿上被塗銷的，推定所塗銷的權利不存在，被塗銷的權利人不再是權利人。
與不動產相比，動產數量多得多，在理論上可以無限增加，因而稀缺性較低，其上的利用層次與交易關系也相對簡單，如果它也採用登記外觀，所增加的交易費用就會抵消所帶來的交易安全的積極意義，因而法律將佔有作為動產物權的外觀，並推定佔有者為所有權人。不過，與登記相比，佔有的推定力較弱，因為前者是有政府信譽保障的公權行為，後者僅僅是一種社會交易的常態事實，故而，為了保障權利人的利益，《德國民法典》第1006條限定：只有為了佔有人的利益，才將佔有人推定為動產所有權人。
基於公示推定力，具有權利外觀之人不用證明自己權利的真實性，從而減輕了證明負擔，因此，推定力屬於移轉舉證責任的程序性的規范。既然推定力導致舉證責任倒置，說明這種「推定」並非「確定」，權利外觀不必然對應著真實的權利本身，還有被推翻的可能，提出相反主張之人能通過證據推翻法律通過權利外觀而對權利所作的初始配置。
在物權法中，作為物權外觀的不動產登記和動產佔有占據了壟斷地位，其他外觀形式不能充任物權外觀，以上所說的推定力是正是法定權利外觀所具有的效力。這在一般情形下沒有，但是，中國各地區與行業發展不平衡，尤其是城鄉發展狀況極度不平衡，在一些特殊情形下難以一體適用統一的法定外觀。比如，中國尚未普遍建立完善的不動產登記制度，農民建造房屋無需不登記，單憑佔有房屋的事實就足以證明權利，不動產佔有因此就成了權利外觀。又如，中國某些地區或行業存在界定物權的習慣方式，如少數民族用特殊標志表明對莊稼、林木或者獵物的權利，漁民用浮標界定捕魚、養殖權利的范圍，而這些標志既非不動產登記，也很難說是動產佔有。至少在這些情形，權利外觀具有特殊性，法律是否認可它們的推定力，就是一個問題。
從實事求是和具體問題具體對待的立場出發，該問題的答案應是肯定的。不動產登記和動產佔有是根據生活與交易實踐，經由發展，而由法律選定的典型物權外觀，但它們不應絕對地排斥其他的外觀形式，只要其他形式有足夠穩定的交易習慣支持，並受到特定公眾群體的認可和尊重，就應有效，否則，不但不能給這些公眾群體提供穩定的預期，還會破壞他們的生活與交易秩序，增加額外的交易費用。比如，在「抬頭不見低頭見」的農村社區中，非要農民辦理房屋登記是沒有效用的，因為登記這種由登記官操作的專家系統在農村社區這樣的熟人社會中是一種外來的陌生品，難以達到它在城市這樣的工商社會中所具有的功能。
其實，正如立法者不知道現實中存在多少種物權一樣，立法者也不知道現實中有多少為特定地域或者行業公眾所普遍認可的物權外觀，在這兩方面，立法者都是信息上的弱者。為了彌補這樣的信息弱勢，針對前一種情況，立法者一方面規定物權法定，一方面又預留了緩和法定的機制；[7]與此同理，對物權公示來說，立法者也應當在堅持法定外觀的同時，認可交易習慣認定的公示形式，並賦予其推定力。客觀地講，物權公示無非是為了給社會公眾提供透明的權利信息，減少因為信息不對稱而產生的交易風險，只要權利形式具有這樣的功能，就應得到法律認可。而且，法定權利外觀之外的「另類」形式在現實中具有強大的生命力，在司法中屢屢能對抗法定外觀對權利的真實性推定，而這種對抗實際上已經賦予它們作為權利形式的正當性。
要讓這些「另類」形式在法律上有一席之地，一個很重要的途徑，就是在國家立法機構的主導下、在的指引下、在認真的求知態度的引導下，進行廣泛的社會調查，惟有如此，才能提出合理的法律對策；而且，還要與時俱進，即考慮到經濟生活實踐是在不斷發展的，法律要為物權及其外觀留下繼續發展的空間，以回應社會的需求。這意味著，立法者不能只走精英路線，還要尊重群眾的生活智慧；立法不能只是位於廟堂之高而苦思冥想的產物，還應是源於生活、反映生活和回饋生活的產品。不能忘記的是，公示推定力無非是給民眾提供了便利、安全、有效的交易工具，公示方式是否好用和夠用，最終的發言權還是在人民群眾手裡。

⑤ 如何判斷案外人能否排除未經物權登記的實際

裁判主旨
被執行人原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與名義登記權利人之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在購房人與名義登記權利人簽訂《房屋買賣協議》並支付購房款後，實際權利人也認可了該房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此後實際權利人對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以購房人對該房產實際享有民事權益。另在涉案房產查封時，該房產仍然登記在名義登記權利人名下，申請執行人對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越原實際權利人自身對涉案房產的權益，而取得優於購房人所享有的民事權益，故應認定購房人所享民事權益能夠對抗申請執行人的執行權益。
案例索引
《郭遠、林州市農村信用合作聯社匯豐信用社執行異議之訴案》【(2017)最高法民再240號】

爭議焦點
如何判斷案外人能否排除未經物權登記的實際權利人為被執行人的強制執行？
裁判意見
最高院認為：本案中，一審法院執行機構依據查封前房屋登記名義人李東順確認涉案房產實際所有權人為程江龍的調查筆錄，裁定查封涉案房產，符合《查封規定》第二條關於對於登記在第三人名下的不動產，第三人書面確認該財產屬於被執行人的，人民法院可以查封的規定。但是，該條規定的作用主要是作為查封當時初步的判斷標准，而且其所處理的是被執行人與登記名義人之間的關系，即在第三方登記名義人認可標的物實際權利歸屬於被執行人的情況下，不能否定人民法院的查封權力。本案重點是在被執行人程江龍與登記名義人李東順之外，還涉及一個房屋買賣合同關系。在房屋買方郭遠提出異議後，在異議審查中尤其是在執行異議之訴程序中，並不能將對作為出賣人（被執行人）的財產予以查封時的依據，作為最終判斷買方（案外人）權利是否存在及能否對抗賣方債權人執行的標准。案外人執行異議之訴的本質要求不是對執行標的物所有權歸屬進行表面的簡單判斷，而在於判斷案外人對執行標的是否享有某種正當的民事權益，該權益是否足以對抗債權人發動的強制執行程序。
根據一、二審法院查明的事實及再審中各方當事人的陳述，本案可認定登記在李東順名下的案涉房產在查封前由郭遠購買並實際佔有的相關事實：2010年10月14日，郭遠與李東順、董雪香簽訂了一份《房屋買賣協議》，李東順、董雪香將涉案房產賣給郭遠，價格為60萬元。郭遠陸續支付了房款，李東順出具了收到60萬元房款收到條。該房屋已經交付給郭遠，郭遠已經佔有使用。由此，郭遠擁有對涉案房屋佔有使用及請求辦理過戶登記的權利。
在判斷案外人郭遠基於其向被執行人購買不動產所享有的民事權益是否足以對抗債權人匯豐信用社執行的法律適用問題上，應當看到，《查封規定》第十七條固然與本案情形相關，但該規定主要是執行程序適用的審查標准，而並非執行異議之訴中作出裁判的唯一判斷標准。在執行異議之訴中簡單套用該標准，雖然在很多情況下能夠解決問題，但並非在所有情形下都是適當的。異議之訴中應根據案件的具體情況，對異議人所享有權益的狀態、被執行人對執行標的的權利狀態，以及申請執行人債權實現的權益進行查明和比較，綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。二審法院認為郭遠未辦理過戶登記手續並非基於自身以外的原因，其怠於辦理過戶登記手續存在過錯，故其權益未達到法律規定的排除執行的條件，系單純在《查封規定》第十七條的范圍內考慮的。該條規定對於涉案財產直接登記在被執行人名下的情況，其適用更具合理性。申請執行人對於涉案財產請求執行的權利，本質上來源於被執行人自身對於該財產所享有的權利。本案中，被執行人程江龍原對涉案財產所享有的權益也是僅以其與李東順之間約定的形式，而非以登記的形式存在的，其不是物權登記意義上的所有權人。在郭遠與李東順、董雪香簽訂《房屋買賣協議》並支付購房款後，程江龍也認可了郭遠與李東順、董雪香之間的房屋買賣行為。故按照各方當事人之間的約定，此後程江龍對涉案房產已不再享有民事權益，而代之以郭遠對該房產實際享有民事權益。2013年5月6日法院對涉案房產查封時，該房產仍然登記在李東順名下。一審法院認定本案房產查封時，從物權方面和債權方面看，均應認定房產不屬於程江龍所有，於法有據。此種情況下，匯豐信用社對涉案房產主張強制執行的權益，不能超越程江龍自身對涉案房產的權益，而取得優於郭遠所享有的民事權益，應認定郭遠所享民事權益能夠對抗申請執行人匯豐信用社的執行權益。二審法院忽視了查封時被執行人程江龍對涉案房產的民事權益狀態，簡單適用《查封規定》第十七條，屬於適用法律錯誤。

⑥ 為什麼農村都是熟人社會 越發達地區，越是陌生人社會

農村都是七大姑八大姨，每家每戶都可以有點親戚關系。
大城市，五湖四海天南地北，相識全靠緣分。

⑦ 農村房屋確權登記，內行人士請進，謝謝！

可以登記的。
1、城鎮戶口不能登記農村房產，房屋登記辦法規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。

2、繼承法規定，被繼承人死亡後，繼承開始。四套房屋都應該是遺產。物權法第一百條規定，財產共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

3、向房屋登記部門提出異議。房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任後，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。

拓展資料：
1、根據繼承法的規定，母親與6個孩子都是第一順序的法定繼承人。《繼承法》第十條規定： 遺產按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。
2、母親與6個孩子的繼承權是平等的，一般應當均等。
3、對生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產時，應當予以照顧。
4、對父親盡了主要扶養義務或者與父親共同生活的繼承人，分配遺產時，可以多分。
5、有扶養能力和有扶養條件的繼承人，不盡扶養義務的，分配遺產時，應當不分或者少分。

⑧ 農村是個熟人社會

鄉里鄉親的，大家都認識，相互之間或許還沾親帶故呢！所以說全村都是熟人。但熟人歸熟人，幹部辦事還得按規章制度才行，否則就亂套了。不可否認，這當中還是有人為了照顧關系而徇私枉法的，但那是見不得人的，是國家法律所不允許的，一經被人舉報，當會受到紀律處分，觸犯法律的還要被追究法律責任。我相信，只要繼續從嚴治黨，從嚴執法，一個風清氣正的新農村就在面前。