⑴ 拆遷還建合同是何性質是物權還是債權
拆遷還建合同，既然是合同，就不是物權，而是債權。
物權是指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
而債權，是得請求他人為一定行為(作為或不作為)的民法上權利。合同是債權產生最主要的原因。
《物權法》：
第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
⑵ 回遷房、商品房大區分
我們通常買房接觸到最多的就是商品房了，新的商品房買賣一般不會出現什麼問題，每個樓盤到了一定時期後都會有拆遷安置的房屋，這也就是回遷房的形成，也就是說自己的商品房是有可能變成回遷房的，回遷房是針對拆遷戶的一種住房補償方式，那麼回遷房有哪些特點呢，回遷房和普通的商品房有什麼本質的區別嗎？回遷房可以上市買賣嗎？回遷房在建築質量上和商品房有差別嗎？怎樣區分商品房和回遷房呢？
回遷房有哪些特點
1、回遷房是發展商徵收土地時,賠給回遷戶的房子。每一個樓盤基本都有回遷房,一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房與商品房一樣,都有房產證,有房產證的回遷房是可以上市交易的。
2、回遷房的優點是物業費便宜，地點多是繁華地區；缺點是房子質量有待改善，公攤面積大，房產證除了特殊標注外沒有其它區別，都是一樣的產權。
3、回遷房是指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村改造房屋不是回遷房范圍。
4、回遷房是開發商徵用回遷民的房子後所賠的新房，每一個樓盤里都有商品房和回遷房，但是回遷房比商品房要便宜很多，但物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
5、無法辦理房屋產權證，不能將房屋過戶至自己名下。產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋，比如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
怎樣區分商品房和回遷房
1、回遷房的概念源於拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，採取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。採取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別。
2、回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由發展商自己出售的房子。如果回遷房跟商品房都辦理房產證，那交易都一樣。如果沒房產證的話，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。但回遷房一般來說都比商品房要便宜，敢於承擔風險，那就買回遷房比較劃算。
3、商品房與拆遷房房價有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，在協議中進行約定。拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房
以上就是關於回遷房有哪些特點以及怎樣區分商品房和回遷房的介紹了，回遷房之前拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房，這一點就是最大的區別了。
（以上回答發布於2016-12-29，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑶ 拆遷安置房的優先取得權與抵押權哪個更優先
某開發商與劉某簽訂了動遷協議，約定以產權置換形式在開發樓盤的給劉某安置，約定了在一層具體位置，面積，並明確用於營業。然後開發商依法動遷了劉某的商店。在開發建設過程中，開發商因資金短缺，向銀行辦理了貸款，並把將來用於安置劉某的一層門市抵押給銀行。後開發商因無力開發建設，在主體工程封頂後停工。停工時已超過約定的回遷期，也超過了約定的還貸期。 劉某向法院起訴，要求開發商履行合同，交付房屋，給付超期安置費。銀行以有獨立請求權第三人要求參加訴訟，向法院要求確認抵押貸款合同有效，並要求行使抵押權。 該案應該如何處理？ 整體分析： 常理理解：因拆遷時即需安置，而抵押通常在建時才會發生，因而安置（無論以協議形式還是登記形式）的發生通常在先。這時雖房尚未建，但已明確了這套房將來是屬於被拆遷人的，我認為已經具有了「准物權」的性質。 此後，開發商又將此房抵押，但未經被拆遷人同意，該抵押權建立在侵犯他人財產權的基礎上應歸無效。 整體來看，出於利益衡量的考慮，銀行對風險的承受力要遠遠強於自然人。優先保護被拆遷人的生活基礎，讓不守信用的開發商為此對銀行承擔違約責任――從結果看，這也更符合以人為本的法治理念。 轉變角度： 如果被拆遷人比做一個購房戶，且該購房戶已交齊全部購房款，開發商將期房售出後又抵押給銀行，難道抵押會優先嗎？ 本案被拆遷人以房換房，完全可以類比為購房戶已交了全部購房款。 相關解釋： 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋[2003]7號) 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。 《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》 一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。 二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。 [b]結論： 1、安置房優於買賣合同，這里體現的是生存權優於債權得到保護； 2、支付大部購房款的買賣合同，優於工程款優先權。 3、工程款優先權優於抵押權；這里突出的是農民工的利益，眾所周知。 4、抵押權優於普通債權。[/b] 關於抵押權優先的問題： 而《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》同時又規定： 第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 這兩條規定似乎是說：抵押權優於買賣合同，如何理解呢？ 第八條的抵押權優先有個前提條件就是第七條：「被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。」也就說被拆遷人要求履行安置協議時第八條不得適用。 第九條的條件是：賣出時抵押權已在先設定。本案顯然是安置協議是在先的。 那麼，抵押權何時方能優先於買賣合同呢？ 1、當抵押在先買賣在後時，抵押必然優先。因為此時買賣合同的基礎是建立在侵犯他人已存在的抵押權益之上的，「地基」應優於「地面部分」受到保護； 2、雖買賣在先，在抵押時尚未交足大部購房款的時候。這里有個利益權衡的問題（法律作為社會科學，其立法方式主要就是權衡各方社會利益），此時買方錢交得不多，讓其承擔賣方違約的後果一般均能夠承受；而抵押權人的全部利益都押在此房產上，平衡的結果是抵押權優先得到保護。
⑷ 拆遷法律關系是物權范疇還是債權范疇
概括性來講，徵收拆遷是行政行為，其消滅的是被拆遷人的物權。因為物權的消滅或者轉移產生的補償。如果僅從上述題目，應當是屬於物權范疇。
⑸ 關於《物權法》中拆遷的規定
物權法中關於抄拆遷的規定，從維襲護被徵收人的合法權益處罰，規定徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
我國《物權法》第四十二條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
⑹ 回遷戶是什麼意思
回遷戶就是一塊地上原有的住戶，由於開發商要建樓，把他們的舊房子先拆掉，等新樓蓋好了以後，按照一定的比例再給原住戶分配新的房子。這樣原住戶就又回到了原來的住址住上新房子，所以叫回遷戶。如原地址商業或其他非住宅用途，安排在其他地址的房子居住，也可稱為回遷戶。
⑺ 以產權調換的回遷房屬於物權范圍嗎
回遷來房就是發展商徵收土地時源，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。
購買手續：
購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的。
1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款.
2、按合同規定交房款並取回發票.
3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續.
4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅.
5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。
⑻ 國有土地上房屋徵收與補償條例中的回遷權是什麼意思
回遷權是指按《
城市房屋拆遷管理條例
》規定「城鎮房屋
拆遷補償
施行
產權調換
，作價補償等方式，凡申請回遷安置的，在安置標准內按商品
房屋建築面積
的
成本價
計算房價……」所說的權利，也就是說，貨幣化補償並不是拆遷補償的唯一方式。
⑼ 拆遷人（行政機關）有沒有權利使用被列入拆遷范圍內的房屋
這個要分兩種情況來看，：
1）在房屋徵收決定和房屋徵收補償決定作出之前，被列入拆遷范圍內的房屋還屬於私人財產，拆遷人無權處理；
2）但在作出徵收決定和徵收補償決定之後，該房屋已被徵收，屬於國家財產，拆遷人有權處置。
法律依據：
《物權法》第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
《物權法》第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
《物權法》第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。