老小區一樓後院前後門使用權

A. 有沒有法律規定小區一樓窗前幾米收到保護

對於小區一樓窗前幾米受到保護或者說多遠的距離屬於一樓的使用支配權，在法律中沒有具有規定，有的地方城市的市政或城市規劃管理部門制度了相應的規定，有的定為四米也有定為三米的，實際上這種操作方式可行但執行依據欠缺。在現實生活中這類糾紛時常發生，各地都是採取務實態度和法律的相關權利保障規定來化解與處理，利用的依據也有所不同：
一、利用法律依據處理。
（1）根據《物權法》第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
（2）根據《民法通則》 第八十三條 的規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
（3）根據最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。
二、根據公平實際與公序良俗約定俗成原則處理
對於樓前近處地的使用與利用對一樓的利益相關度最高，受到的影響與損失最大，其合理的范圍的控制使用權從從「就近度」與「優先權」上考量來確定。對於平房按照當地的規劃面積確定業主的使用面積，而樓房的規劃面積為業主共有，但從對一樓的相關度與利益影響度考慮及「方便生活、團結互助、公平合理的

小區窗前綠地到底屬於誰？別爭了，答案在這里！
導讀：現實生活中，經常有開發商或者銷售商通過房屋買賣合同與買方約定，小區內建築區劃內的綠地（或者底層商品房窗前的綠地）屬於底層業主專有使用。然而，按照《物權法》的規定，要使綠地專屬於個人，需要符合相關條件，本文結合法條、案例及相關觀點進行解析，供讀者參閱。
法律依據

1、《中華人民共和國物權法》

第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

2.最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。

相關案例

1、業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬，必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定——青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛案

本案要旨：1.業主與所在小區的物業管理公司簽訂物業管理服務協議後，即與物業管理公司之間建立了物業管理服務合同關系。物業管理公司作為提供物業管理服務的合同一方當事人，有義務依約進行物業管理，要求業主遵守業主公約及小區物業管理規定，有權對於違反業主公約及物業管理規定的行為加以糾正，以維護小區正常的物業管理秩序，維護小區全體業主的共同利益。當業主不按照整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定的行為時，物業管理公司作為合同一方當事人，有權依法提起訴訟。

2.對於與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾「買一樓房屋送花園」，以及該庭院綠地實際為業主佔有、使用的事實，即認定業主對該庭院綠地享有獨占使用權。該庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。

3.業主不得違反業主公約及物業管理規定，基於個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業主對於該庭院綠地具有獨占使用權，如果該庭院綠地屬於小區綠地的組成部分，業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關於小區綠地的管理規定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區其他業主的合法權益。

審理法院：南京市江寧區人民法院

來源：《最高人民法院公報》2007年第9期（總第131期）
2.規劃確定為專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地才屬於個人所有——某物業公司訴洪某排除妨害糾紛案

本案要旨：建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。所謂明示不能理解為售房合同中規定為個人所有，而應指規劃確定為專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。

來源：江蘇法院網 2014年12月31日

專家觀點

1、關於綠地是否包括在「露台等」內的問題

關於現實生活中明示屬於某個業主的綠地，究竟應當是共有部分還是專有部分的組成部分，觀點不一。

一種觀點認為，「既然這些綠地根據規劃，合同已歸個人所有，且其為此支付了對價，應當將其作為《物權法》第73條所規定的『明示屬於個人』的綠地。尤其是這些綠地往往是個別業主專用的，如果歸業主共有，還要由全體業主為其承擔維護的義務，這也極不合理。因此，這些綠地應當按照約定歸業主個人所有。所以，筆者認為，所謂『明示屬於個人』所有，既包括規劃確定為個人所有，也包括合同確定為個人所有。但規劃確定為業主共有的，不能根據合同確定為某個人所有。」

我們認為，這一觀點很有道理。本書作者認為，參照本條第2款的解釋，規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地，應當認定為該特定房屋的組成部分，即專有部分的組成部分。審判實踐中似可以從以下幾方面把握：

第一，該綠地是否在「規劃上」專屬於特定房屋。這里的規劃，是指與規劃有關的所有文件，而不僅僅是規劃圖，如經規劃行政主管部門批準的施工首層圖就明確標明了小區的首層房屋是否有專門附屬於該房屋的綠地，綠地的面積多大。因此，人民法院在審理這類案件時，應當以批準的施工首層圖來認定明示屬於個人的綠地是否合法。如施工首層圖明確標明有屬於個人的綠地，而且面積正好相符，該綠地就是合法的。如果面積超過了施工首層圖載明的面積，超過部分就違法。當然，如果施工首層圖上沒有標明有專屬於一層房屋的綠地，那麼，該綠地就屬於業主共有。

如果小區的其他業主起訴認為某業主的綠地侵佔了小區的共有綠地，那麼應當進行舉證。這類證據也是與規劃有關的文件，以及開發商是否按照這些文件進行建設。如果開發商的建設完全是按照規劃進行的，那麼，就表明該綠地沒有侵佔城鎮公共綠地，也沒有侵佔小區業主的共有綠地，如果開發商的建設沒有完全按照有關規劃文件包括施工首層圖進行，假設業主共有的綠地面積不夠，則責任應當由開發商承擔。因為是開發商在賣房屋時該綠地就作為該房屋的附屬物而一並出賣的，購房人並無過錯。當然，如果業主認為規劃違法，可以提起行政訴訟。待行政訴訟結束後，再審理民事案件。

如果業主買房時房屋並沒有附屬的綠地，或者附屬的綠地沒有這么大，而是自己圈一塊綠地，或者擴大自己的綠地，作為自己專有部分的組成部分，那當然構成侵權。在這種情況下，原告都不用舉其他證據了。

第二，開發商在賣房時也已經根據規劃將該綠地列入該特定房屋買賣合同中。如果購房合同中沒有約定，該綠地也不屬於該特定業主的專有部分的組成部分。

第三，該綠地在業主購買時就已經「明示」，如該綠地被圍了起來，只能從該特定房屋才能進入該綠地。這就是《物權法》第73條中規定的「明示屬於個人的」綠地。我們認為，「明示」的標准實際上就是本條規定的「具有構造上的獨立性，能夠明確區分」和「具有利用上的獨立性，可以排他使用」。

第四，關於明示屬於個人的綠地的登記問題。我們認為，由於明示屬於個人的綠地具備了本條規定的專有部分的前兩個條件，其已經構成了專有部分的組成部分，其已經「能夠」登記，故是否在登記機關的登記簿上進行登記，可以不予考慮。之所以這樣理解，是因為專有部分已經進行了登記，既符合規劃，買賣合同又進行了約定，還進行了「明示」。（摘自《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）

2.問題：在一些房屋買賣合同中，開發商或者銷售商與買方約定，小區內建築區劃內的綠地（或者底層商品房窗前的綠地）屬於底層業主專有使用。請問，這一約定具有法律效力嗎？在何種情況下屬於業主個人專有使用？

《民事審判指導與參考》研究組答：《物權法》第73條規定，建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。《物權法》的這一規定說明，建築區劃內的綠地，原則上均屬於業主共有，但也有專屬於個人使用的例外情形。現實生活中，經常有開發商與買受人簽訂商品房買賣合同或補充協議約定，位於底層商品房窗前，建有合圍設施，由買受人專有使用院落（綠地），該綠地連同底層商品房一起向買受人出售。然而，按照《物權法》的規定，要使綠地專屬於個人，需要符合相關條件，即立法條文所表述的「明示屬於個人」。而要達到「明示」這一條件，必須符合下列要素：

一是窗前綠地規劃必須經過規劃部門事先批准。如果商品房規劃已經有關部門批准而窗前綠地沒有報批，或者報批後未經批准，或者開發商與一層業主私下達成窗前綠地專有使用權買賣協議後補辦了規劃批准手續的，都不能認定窗前綠地買賣合同有效。

二是開發商或銷售商在出售商品房時，必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業主明示窗前綠地屬於一層住宅業主專有（獨占）使用。申言之，開發商或者銷售商必須有證據證明，在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道窗前綠地按照規劃和合同約定屬於底層住宅業主專有使用。

需要注意的是：

第一，窗前綠地一般與底層住宅一同取得，一同移轉讓與。實踐中業主之間轉讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉讓手續合法，則該綠地轉讓行為應當認定為有效。

第二，底層業主取得的窗前綠地權利，僅僅是專有使用權，而不是所有權，因為城市土地歸國家所有，業主對建築物所依附的土地以及所取得的綠地只享有使用權而不具有所有權，業主只對綠地上的植物享有所有權。

第三，窗前綠地不得妨礙建築區內公共道路、公共場所、公用設施及物業服務用房等有關公用事業的建設和使用。

第四，窗前綠地的土地專有使用權費用及綠地維護費用應單獨計算，由享有綠地的一層業主承擔，其他區分所有權人不承擔此項費用。(《民事審判指導與參考》2008年第2輯（總第34輯），最高人民法院民事審判第一庭編，法律出版社2008年出版)

http://www.360doc.com/content/16/1124/05/5886467_609054839.shtml

B. 一樓帶院的房子，院子的權屬歸誰，有沒有相關規定

產證上面會附有房屋的平面圖，上面有院子的話，院子就是連同房子一起屬於你的，如果沒有，就屬於公共部位屬於整體小區業主的。

C. 老小區一樓後院是一樓所有，還是業主公共面積

老小區1樓後院是1樓所有，並不是業主的公共面積，一般1樓對後院的話都會有一定的面積是1樓的面積。

D. 一樓後花園是否只具有使用權

這樣不好吧，太野蠻了。
我們這不會這樣的。你想要花園，你也買一樓啊。

E. 小區一樓陽台開了後門但是一開始沒管但後來在未經業主之情的情況下物業將後門封死違法嗎

首先得看開後門對小區有沒有影響？如果沒有，物管沒有必要管那麼多。

F. 一樓院子是使用權或是產權問題

一樓的院子是一樓的業主私自建，根據法律規定是屬於違章建築。

G. 一樓帶的院子沒有產權有使用權拆遷怎麼算

大家好，我國90年代初以前建設了大量一樓帶院的樓房，院落繪制在房產證的《房屋平面圖》中，大多處於核心城區，成為很多人羨慕的絕版配置，很多朋友不惜重金溢價購買這種房屋。房產中介稱此為「證載院落」甚至大部分經紀人打包票遇拆遷肯定補償。由於這種房子基本都是老舊小區，拆遷風險高，大部分朋友有疑問遇到拆遷院落到底怎麼補？網路一搜，會搜到《ZUI高RMfayuan關於徵收國有土地上房屋時是否應當對被徵收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》（[2012]行他字第16號）第二項「國有土地上房屋徵收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，按照徵收時的房地產市場價格，一並予以徵收補償」。還有各種律師的分析，基本上一邊倒的認為不補償不合理。此類房屋在全國少說也有幾百萬套，涉及上千萬人口，本人經過三年的訴訟，拿到終審判決，為這個疑問畫上了句號。
本人家住濟南，房子是爺爺留下的86年的回遷房，當時拆的是大雜院，因為以前家裡平房就有院爺爺又是老人所以也安置了這么一套一樓有院房，在市中區核心地段院落面積50平建築面積只有40平，院落繪制在房產證的平面圖中（圖1），18年徵收時周邊房價20000+。一開始政策是院落不補償後來聽證會上壓力實在太大修正了補償政策，凡是一樓帶院房屋無論院落大小在建築面積單價基礎上上浮1.5%作為院落補償。如果房屋單價2萬一平，算下院子總共補償多少：40平方*20000元*1.5%=12000。50平方在鬧市區的院子啊換的錢還買不到一平方建築面積，換誰都覺得不合理，在查閱大量法律資料尋訪各地律師後我與幾十位有同樣遭遇的鄰居將徵收方告上法庭。


可見終審認為房產證平面圖中載明的院落並不能證明產權人擁有該院落的國有土地使用權。一審中法院曾詢問的國有土地使用權證成為關鍵證據，但我無法提供。
大家買賣房屋極少碰到土地使用權證，樓房的所謂土地證都在開發商手中（老房子在極少數居民手中）既所謂的土地「大證」（整棟樓或整個地塊的土地證），按理說應該分割成每家每戶的所謂土地「小證」，但實際社會實踐中沒有逐戶的土地證也不妨礙買賣，少一個土地證的情況在全國也成為了常態，後來為了簡化流程全國進行了二證合一既土地證房產證合為一個不動產證，土地證在城市慢慢退出了歷史舞台。但正是這個「沒用」的小土地證成為城市院落補償的核心證據。
我的案情講完了，說說我為什麼發帖子。官司打了三年了，從信心滿滿到徹底敗訴。說實話內心非常低落。雖已是終審判決，我還會申請再審，但山東的拆遷案件再審也打不到最高法院，實際已不抱希望。我並不想製作輿論干預司法，我認可司法的任何判決結果。只是看到全國牽扯麵如此之廣的一樓帶院的房子，想買此類房屋的人也大有人在，但即便是律師也很少有人能說得清這種院子即便院子畫在房產證里拆遷到底怎麼補。如果當初有人像我一樣發今天這個帖子我看到後就不會放棄幾萬的拆遷獎勵貼上幾萬的律師費再花三年的精力打這一場費時費力費錢又註定失敗的官司。官司輸了，50平的院落是我和女兒成長的游戲場，爺爺和父親在這養老，到了告別的時候了。希望以後遇到同樣問題的朋友能搜索到此貼，也不要再有高溢價買院子寄希望於拆遷有補償的朋友入坑了，唯一得罪了持有一樓帶院房屋的朋友得罪了，得罪了，請包涵！
永別了老院子！

H. 關於小區門前使用權

業主有門前場地使用權。
可通過業主大會與其交涉