天津市直管公有房屋使用權

1. 直管公有住房可以過戶嗎

直管公房可簡單理解就是國有房屋和集體所有的房屋，直管公房是不能專隨便買賣的，是需屬要辦理一定手續，需要國資委批准才可以辦理過戶手續的。房使用權交易形式包括：公房承租人之間以互補差價的方式互換公房使用權；公房承租人有償轉讓公房使用權；公房承租人以公房使用權交換住房產權；公房承租人將其承租的公房部分或全部轉租給他人使用。公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權後，該公房產權性質不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人，可以將公房使用權再次上市交易。合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優先權。合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權上市交易，不得侵犯合居另一方對共用部位和設備設施的正常使用權。此外，中央在京單位自管公有住房使用權和其它單位自管公有住房使用權交易，經產權單位同意，也可參照此通知，將公有住房使用權上市交易。公房不可以自由買賣，如果要買賣是需要一定的手續的。需要經過當地的房屋管理部門同意，必要時還需要經過國資委批准。需要承擔的風險是可能無法辦理產權轉移（過戶）手續。

2. 購買直管公房需要提供。職稱證明嗎

夫妻雙方工齡證明單原件（教師需提供教齡證明單原件）。

2、夫妻雙方身份證及戶口本復印件（校對原件）；如夫妻雙方一方為外地城鎮戶口的（或1994年以後從外地城鎮遷入的），需提供外地房改辦出具的房改情況證明原件；如夫妻雙方一方為農村戶口（或從農村遷入的），需提供當地土管部門出具的批地建房情況證明原件；如夫妻雙方一方現在或曾在鐵路或部隊工作的，需提供鐵路或部隊房改辦出具的房改情況證明原件。

3、申請人已婚的，提供結婚證復印件（校對原件）或民政部門出具的婚姻證明原件；離異的，提供離婚協議書、離婚證或民事調解書、法院判決書及生效證明復印件（校對原件）；喪偶的，提供證明配偶死亡的材料復印件（校對原件）；未婚（無婚史）、離異或喪偶（未再婚）需填寫單身申明具結書。

4、公房租賃證原件及復印件，公房租賃證地址所對應的地名辦證明或門牌證復印件（校對原件）。

5、申請人已參加過房改購房的，需提供已購房改房的產權證復印件（校對原件）；原產權證已遺失或過戶的，需提供市房產檔案館出具的產權證明原件。

6、行政事業單位職工有職務的提供任職文件復印件（校對原件），由比照相應行政級別（法定代表人由政府主管部門或組織部門任免）的企業任命的管理人員，按現行幹部管理許可權，憑上級主管部門出具的企業比照行政級別證明及企業對個人的任命文件，可核定相應職級的購房面積控制標准；有職稱的提供職稱證書及單位聘書復印件（校對原件）或聘用證明原件；離退休幹部提供離退休證復印件（校對原件）。 7、自2016年4月1日起非成套木結構、磚木結構（含延安路等十個路段內的臨街底層住宅及屬歷史建築和歷史文化街區內確定保護的建築物）公房在產權單位辦理完成單套房屋測繪和產權登記手續後，承租人若符合房改政策可申請房改；其中：原實行「住改非」的臨街底層住宅，需恢復成住宅後由產權單位出具書面證明承租人持該證

明方可申請房改。（但屬西湖風景名勝區范圍內非成套木結構、磚木結構及歷史建築和歷史文化街區內確定保護的建築物屬直管公房的，需由西湖區風景名勝區管委會房產主管部門出具房屋搬遷騰空且未拆除證明，承租人持該證明方可申請房改）。

8、屬拆遷安置公房的，提供拆遷安置協議書復印件或房卡經產權單位備注「回遷安置」並蓋章；有擴面的提供安置擴面發票或收據原件、擴面協議及資金結算單原件或復印件；房改申請人與擴面協議、擴面發票記載人不一致的，承租人申請房改時需與擴面付款人共同到場填寫擴面面積贈與具結書並提交身份證原件及復印件，擴面付款人無法到場的該具結書須經公證處公證後提交公證書原件；擴面付款人已故的，承租人申請房改時須通過法院繼承訴訟或公證處繼承公證確認該房擴面面積的繼承人，繼承人持身份證原件及復印件、法院出具的判決書和判決生效證明或公證處出具的繼承公證書原件與承租人共同到場簽字同意放棄該房擴面面積權利同意由房改申請人使用的具結書，繼承人無法到場的該具結書須經公證處公證後提交公證書原件（若判決書中已明確擴面面積由現承租人一人繼承則無需再簽署該具結書）。

9、公有住房承租人委託他人（包括配偶）辦理房改購房手續的，須提供經公證的委託書原件（或由委託人和受託人雙方到場簽具委託書並提交身份證原件及復印件）。

10、申請參加房改的公有住房承租人因精神、智力殘疾或法律規定的其他情形可能喪失或部分喪失民事行為能力的，應當由其近親屬或其他利害關系人委託法定機構先進行民事行為能力司法鑒定，或依法向人民法院申請認定民事行為能力。鑒定結論或法院判決認定為無民事行為能力或限制民事行為能力的，可由其監護人代理申請房改購房（無民事行為能力或限制民事行為能力人申請購房的，監護人應共同對保障同戶居住人的居住權益作出書面承諾）。認定為有完全民事行為能力的，可由本人直接參加房改購房。 備 註：

1、身份證已過期或在辦理中的，需提供臨時身份證原件。 2、離婚協議書、民事調解書或法院判決書中對公房使用權無明確約

定，且公房租賃證發放後離婚的：（1）若原配偶仍為同戶居住人的，申請人與原配偶需到場填寫房產無爭議約定書，並提交身份證原件及復印件（雙方無法到場的需提供經公證的房產無爭議約定書）；（2）若原配偶不是同戶居住人的，申請人參加房改時需到場填寫無爭議具結書。

3、1998年12月31日後核發的公房租賃證中註明單位調整的，需提供單位1998年12月31日（含）前調整分房的原始資料復印件（校對原件）或單位出具的1998年12月31日（含）前調整分房證明原件並加蓋單位公章及單位紀檢部門章。

4、申請人已申請住房補貼的，若核定的享受實物分房面積與房改成本價面積不符，申請人應先按規定辦理住房補貼變更審批手續後方可申請參加房改。

5、因服刑注銷身份證的公有住房承租人申請參加房改的，可憑所在監獄主管部門出具的罪犯檔案資料代替身份證明。

6、擴面收款憑據原件遺失的，登報聲明遺失後，可憑收款憑據復印件加蓋原收款單位財務章，連同夫妻雙方單位出具的未報銷證明代替。

3. 如何認定公房使用權，公房使用權有哪些形式

一、 如何認定公房使用權
公有住房是指產權屬於房管部門所有的直管公房或產權屬於單位所有的自管公房。無論哪種形式的公房，傳統意義認為產權人對住房的所有權與實際控制權是分離的，其分得住房後，可以在符合法律規定的條件下永久地居住使用，但只享有承租、使用和佔有權，而不享有交易、出租和處分權。
作為特定環境下形成的公有住房使用權，其法律性質也具有一定的特殊性。公有住房使用權是一種債權。可從以下兩方面予以佐證：從法律規定的權義看，出租人須將房屋交付承租人，保持租賃物符合居住條件，承租人須按期繳納租金，房屋所有權的變動不影響租賃等。這種公有住房使用權「乃系對於他人之物，得為使用受益之權利，並非如物權之直接支配其標的物之獨立的權利，而系從屬於租賃權之權能」這種權利更具有債權性質；從不動產租賃的立法看，公有住房使用權的法律屬性應屬於債權性質，由於「被賦予對抗力而成為近似於物權的權利」因此公有住房使用權似乎呈現出物權化特徵，然而，由於公有住房使用權的基礎法律關系仍然是一種契約關系，即承租人有交付房屋的請求權，出租人有租金之支付請求權，符合債權的一般特徵。故本質上，公有住房使用權為債權。國家作為公有住房的所有權人，授權有關的房管部門將公有住房出租給承租人使用，在國家和承租人之間形成的是一種租賃關系，現行法規如《城市公有房屋管理規定》也認定公有住房使用權是一種租賃債權。
二、 公房使用權有哪些形式
（一）低保福利住房。主要是政府部門對低收入家庭、享受國家最低保障的城市居民所給予的一種社會福利性住房。承租人只需給付象徵性房租即可使用該房屋，由此也稱之為「廉租房 」。
（二）單位福利性分房。企事業單位或國家機關根據職工的工齡、職務級別等諸多因素分配給職工一定面積的住房，職工與單位或國家房管部門之間建立房屋租賃關系，房屋所有權歸單位所有，職工享有承租使用權。單位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的產權屬於單位，而單位有權分配的直管公房包括單位交由房管部門進行管理以及房屋調換後交由單位分配給職工的住房。
（三）因房屋拆遷取得的房屋使用權。在實行貨幣化拆遷之前，產生了大量的公有住房。主要有兩種：一種是原所住房屋為公有住房，拆遷後所分房屋仍是公有住房；另一種是原所住房屋是私有住房，產權人放棄產權，調換分得公有住房。

4. 直管房和公租房有什麼區別

直管房（指的是直管公房）和公租房（指的是公共租賃房）有3點不同：

一、兩者的含義不同：

1、直管房的含義：直管房是指由國家各級房地產管理部門管理的國有房產，還包括計劃經濟時代國有和大集體企事業單位自建的福利房。

2、公租房的含義：公共租賃住房是指由國家提供政策支持、限定建設標准和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

二、兩者的性質不同：

1、直管房的性質：國家房地產管理部門享有所有權的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。管理形式表現為某市某區的某個房產經營管理所，簡稱房管所。

2、公租房的性質：公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低於市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，包括一些退休老人及殘疾人。還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

三、兩者的管理不同：

1、直管房的管理：持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。公房使用權交易前，當事人雙方應當簽訂書面協議，協議簽訂後，當事人雙方持相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理公房使用權互換、轉讓、轉租手續。

相關材料包括申請書；雙方當事人身份證明；公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；房屋所有權證和共有人同意意見書。當事人因故不能親自辦理相關手續的，可以委託他人代為辦理。受委託人應當提交當事人出具的授權委託書。

以公房使用權交換住房產權，當事人雙方須按規定到房地產行政主管部門辦理交易及產權變更登記手續。除按照北京市住房制度改革有關規定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其它直管公有住房均可上市進行交易。

2、公租房的管理：公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。

公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，並按年度實行動態調整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。

公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年，合同示範文本由省、自治區、直轄市住房城鄉建設（住房保障）部門制訂。承租人應當按照合同約定合理使用住房，及時繳納租金和其他費用。租賃合同期滿後承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。

公共租賃住房只能用於承租人自住，不得出借、轉租或閑置，也不得用於從事其他經營活動。承租人違反規定使用公共租賃住房的，應當責令退出。承租人購買、受贈、繼承或者租賃其他住房的，應當退出。對承租人拖欠租金和其他費用的，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。

5. 天津市公有住房變更承租人管理辦法是法律嗎

天津市公有住房變更承租人管理辦法

第一條 為加強本市公有住房的管理，進一步規范公有住房變更承租人的行為，維護房屋租賃雙方的合法權益，根據《天津市房屋租賃管理規定》和《天津市直管公產房屋管理辦法》，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱公有住房是指市人民政府、國有企事業單位、人民團體、宗教團體等所有，通過福利方式分配給職工，執行市人民政府批准租金標準的住房。公共租賃住房、廉租住房等保障性住房除外。
第三條 本市行政區域內的公有住房變更承租人和使用權置換活動適用本辦法。
本辦法所稱公有住房變更承租人，包括公有住房使用權的過戶、分戶和並戶。
第四條 有下列情形之一的，不得變更公有住房承租人：
（一）未依法簽訂公有住房租賃合同的；
（二）房屋使用權有爭議的；
（三）承租人拖欠房屋租金的；
（四）承租人擅自拆改房屋結構的；
（五）成套獨用住房變為成套伙用住房的；
（六）申請人沒有本市城鎮戶籍的；
（七）國家和本市規定不得變更的其他情形。
第五條 公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等親屬，可以申請辦理變更承租人過戶手續。
公有住房使用權過戶只能由一人提出申請，符合過戶條件的人員有兩人以上（含兩人）的，應當達成一致意見後方可申請過戶。
符合過戶條件人員達不成一致意見的，可以向人民法院起訴。
在人民法院調解、審判過程中，需要通過回購、代理轉讓等方式確定承租權或處置公有住房的，由公有住房產權人或者其委託的房屋經營管理單位、置換經營單位回購或者代理轉讓公有住房。
第六條 公有住房承租人死亡的，新的承租人通過以下方式確定：
（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同戶籍親屬在其死亡後繼續承租公有住房；
（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申請過戶。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申請過戶。
第七條 公有住房承租人死亡後沒有符合第五條規定過戶條件人員的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要報紙刊登公告，公告三個月期滿無異議的，可以申請過戶。
第八條 依據本辦法第五條至第七條規定仍無法確定新的承租人的，產權人可以依法收回該公有住房使用權。
第九條 承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同戶籍的其他親屬，出具經公證的符合過戶條件人員放棄承租權、同意過戶給其他親屬的協議書，也可以申請過戶。符合過戶條件的人員僅有一人的，可以出具經公證的過戶聲明。
第十條 申請公有住房使用權過戶應當提交下列材料：
（一）申請書；
（二）申請人戶籍簿及身份證（原件及復印件）、圖章；
（三）公有住房租賃合同；
（四）原承租人死亡的，提交死亡證明（原件及復印件）；
（五）原承租人戶籍遷出本市的，提交戶籍注銷證明（原件及復印件）；
（六）指定承租人的，提交經公證的公有住房指定承租人協議書；
（七）經公證的符合過戶條件人員同意過戶協議書（符合過戶條件人員僅有一人的，提交經公證的過戶聲明）;
（八）承租人的兄弟姐妹申請過戶的，提交兄弟姐妹關系公證書、具結書和在本市主要報紙刊登的公告。
第十一條 18周歲以下未成年人或者其他無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請過戶的，可以由其監護人代理申請過戶，並提交經公證的代為履行承租公有住房相關義務的保證書。
符合過戶條件的人員中有18周歲以下未成年人或者無民事行為能力人、限制民事行為能力人，並且由該18周歲以下未成年人或者無民事行為能力人、限制民事行為能力人以外的其他符合過戶條件的人員申請過戶的，其他符合過戶條件的人員應當承諾保證18周歲以下未成年人或者無民事行為能力人、限制民事行為能力人可以在該公有住房居住，對上述承諾聲明進行公證後，可以申請過戶。
第十二條 夫妻離婚涉及公有住房使用權過戶的，申請辦理過戶時應當提交下列材料：
（一）申請書；
（二）申請人戶籍簿及身份證（原件及復印件）、圖章；
（三）公有住房租賃合同；
（四）訴訟離婚的，提交人民法院判決書或者調解書（原件及復印件）；協議離婚的，提交經民政部門備案的離婚協議書和離婚證（原件及復印件）。
第十三條 在同一套或者同層毗鄰非成套公有住房中，有兩個以上（含兩個）公有住房租賃合同，承租人是同一人或者與其配偶、子女、父母分別承租的，可以申請辦理並戶,並提交下列材料：
（一）申請書；
（二）申請人戶籍簿及身份證（原件及復印件）、圖章；
（三）公有住房租賃合同；
（四）承租人與配偶不同戶籍的，提交結婚證(原件及復印件)；承租人與子女、父母不同戶籍的，提交親屬關系公證書。
第十四條 承租人或者與承租人共同居住的近親屬，可以申請分戶。
申請分戶不得將成套獨用住房變為成套伙用住房,居室計租面積不得小於9平方米。
第十五條 公有住房使用權分戶的，申請分戶時應當提交下列材料：
（一）申請書；
（二）申請人戶籍簿及身份證（原件及復印件）、圖章；
（三）公有住房租賃合同；
（四）分戶雙方達成一致意見的書面協議；
（五）與承租人共同居住的近親屬同意分戶的書面證明；
（六）訴訟離婚的，提交人民法院判決書或者調解書（原件及復印件）；協議離婚的，提交經民政部門備案的離婚協議書和離婚證（原件及復印件）。
第十六條 公有住房承租人在徵得配偶、同戶籍近親屬同意後，可以申請公有住房使用權置換，並提交下列材料：
（一）申請書；
（二）申請人戶籍簿及身份證（原件及復印件）、圖章；
（三）公有住房租賃合同；
（四）經公證的配偶及同戶籍近親屬同意使用權置換協議書；
（五）公有住房使用權置換雙方簽訂的公有住房使用權置換協議書；
（六）承租人與配偶不同戶籍的，提交結婚證（原件及復印件）。
第十七條 承租人可以通過公有住房產權人或者其委託的房屋經營管理單位、置換經營單位回購或者代理轉讓公有住房。房地產經紀機構代理公有住房置換、回購或者代理轉讓等業務的，應當徵得公有住房產權人同意。
回購或者代理轉讓公有住房的，申請人應當提交下列材料：
（一）申請書；
（二）申請人戶籍簿及身份證（原件及復印件）、圖章；
（三）公有住房租賃合同；
（四）經公證的配偶及同戶籍近親屬同意回購或者代理轉讓的協議書；
（五）承租人與配偶不同戶籍的，提交結婚證（原件及復印件）。
第十八條 公有住房產權人或者其委託的房屋經營管理單位應當對申請人提交的公有住房變更承租人相關申請材料進行核查，必要時應當到現場查勘。
市內六區直管公產住房變更承租人相關申請材料由市房產總公司負責核查，其他區縣直管公產住房變更承租人相關申請材料由房屋所在地的區、縣房地產管理局負責核查；單位產住房變更承租人相關申請材料由房屋經營管理單位負責核查。
公有住房產權人或者其委託的房屋經營管理單位也可以委託置換經營單位核查公有住房置換的申請材料，辦理公有住房置換手續。
經核查符合條件的，應當自受理之日起15個工作日內，予以辦理公有住房變更承租人手續；不符合條件的，應當在5個工作日內書面通知申請人並說明理由。
第十九條 本辦法自2014年11月1日起實施，有效期五年，《關於修改天津市公有住房變更承租人管理辦法的通知》（津國土房管〔2007〕489號）和《關於天津市公有住房變更承租人管理辦法的補充規定的通知》（津國土房管〔2008〕818號）同時廢止。

6. 天津公產房買賣有何規定和具體流程

應當按照《中華人民共和國城市房地產管理法》嚴格執行。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條：

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條：基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院規定。

第三十四條；國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十五條：國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

(6)天津市直管公有房屋使用權擴展閱讀：

根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標准按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)少有住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭少有住房的，減按1%稅率徵收契稅。

一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率徵收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購房都是3%，不分面積。

7. 公房使用權能否轉讓

公房使用權可以有限制的轉讓。

公房是指公有住房，是相對於全部權屬於個人的私有住房而言，是指由國家以及企事業單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家、單位，國家和單位通過適當收取租金或者無償的方式提供給職工或者居民使用。

根據《物權法》、《合同法》的規定，公房使用權可以轉讓，但不得損害產權人的利益。因為使用權人與產權人屬於合同關系，使用權人轉讓使用權，應當徵得所有權人同意。

(7)天津市直管公有房屋使用權擴展閱讀：

公房的概念：

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（佔有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

相關法律規定：

《物權法》

第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
《合同法》

第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租
的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人
應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。